Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
Kat Maliklerinin Kira Vergi Beyannamelerinde Dikkat Etmesi Gereken Her Konu Bu Yazıda!
2023 yılı gelirlerinin beyan dönemi içindeyiz. 5 Nisan 2024 son tarih olmak üzere geçen yıl elde ettiğimiz gelirlerimiz beyan edilmesi gerekiyorsa beyanname vermeyi unutmayın. Bu yazımızda;
- Apartman ya da sitelerin ortak alanlarından elde edilen gelirlerin kat maliklerinin beyanname ödevine etkisi olup olmadığını
- Kendi sahip oldukları konut veya işyerlerine ilişkin kira gelirleri vergi beyannamelerinde dikkat etmesi gerekenleri konu edeceğiz.
Kira gelir vergisi, ev, iş yeri ya da site veya apartman ortak yerlerinden kiraya verilen mülkler gibi gayrimenkulleri kiraya vererek gelir elde edenlere uygulanan bir vergi türüdür.
Her yılın 1-31 Mart tarihleri arasında bir yıl önceki kira gelirleri beyan ediliyor. 31 Mart tarihi hafta sonuna veya resmi tatile denk geldiğinde ilk iş günü beyan vermenin son günü oluyor. 2023 yılındaki yıllık kira geliri vergi beyanları 5 Nisan 2024 tarihine kadar veriliyor ve kira geliri 2023 yılında 33 bin liradan az olanlar vergiden muaf tutuluyor. Bunun üzerindeki kira gelirleri ise vergilendiriliyor. Konut veya iş yeri kira gelirlerinden tahakkuk eden vergiler her yılın mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor. Birinci taksitin damga vergisi ile birlikte 31 Mart, ikinci taksitin 31 Temmuz'a kadar ödenmesi gerekiyor.
Not: 28 Mart 2024 tarihli ve 166 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Sirküleri ile 1 Nisan 2024 günü sonuna kadar verilmesi gereken 2023 takvim yılına ait "Yıllık Gelir Vergisi" beyannameler ile bu beyannameler üzerine tahakkuk eden vergiler, 5 Nisan 2024 Cuma günü sonuna kadar ödenebilecek.
Kat malikleri "https://www.gib.gov.tr/" adresi üzerinden 7 gün 24 saat "Hazır Beyan Sistemi"ne (https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/) giriş yapıp hazırlanan beyanları onaylayarak veya üzerinde gerekli değişiklikleri yaparak hızlı ve kolay bir şekilde kira beyanlarını verebiliyor. Yine kişinin ikametgahının bulunduğu bölgedeki vergi dairesinde de beyanname işlemi yapılabiliyor. Vergi mükellefleri, vergilerini İnteraktif Vergi Dairesi (https://www.turkiye.gov.tr/gib-ivd) ve GİB mobil uygulaması üzerinden, anlaşmalı bankaların şubelerinden, alternatif ödeme kanallarından (internet bankacılığı, telefon bankacılığı, mobil bankacılık), PTT iş yerlerinden ve tüm vergi dairelerinden ödemelerini yapabilirler. Yıllık beyanname verme konusunda mükellefler GİB'in çağrı merkezi "Vergi İletişim Merkezi"ni (VİMER-189) arayarak her türlü bilgiyi alabilirler.
Bu bölümde;
- Apartman ve Site Yönetimleri Gelir Elde Edebilir Mi?
- Apartmanların Dış Cephelerinin Kiraya Verilmesinde Vergi
- Hangi Gelirler Elde Edildiğinde Yönetim Sorumludur?
- Ortak Alanların Kira Gelirleri İçin Kat Malikleri Beyanname Verecek Mi?
- Site ve Apartman Ortak Alanlarının Kiraya Verilmesinde Ne Kadar Gelir Elde Ettiğimi Nasıl Öğreneceğim?
- Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Eden Kat Malikleri İçin Vergi konularından bahsedeceğiz.
Apartman, Site Yöneticisi Kendi Karar Alarak Gelir Elde Edebilir Mi?
Apartman ve Site Yönetimlerine Vergi Denetimi
Türk Hukuku’nda bu konuda bir engel yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği kat maliklerinin oybirliği ile alacakları karar üzerine apartman ve site yönetimlerinin gelir elde etmeleri mümkündür. Kapıcı dairesinin kiralanmasından ortak alanların işletilmesine, duvarların reklam amaçlı kiraya verilmesinden asansör içlerinde reklam panolarına yer verilerek muhtelif şekillerde gelir elde etmek mümkündür. Hatta otopark işletmeciliği yapan yönetimler olduğu da görülmektedir. Elde edilen bu gelirler yapılan faaliyet ya da elde edilen kazancın niteliğine göre birtakım yükümlülükler doğmasına sebep olabilir. Yerine göre ticari kazanç elde edilmesi dahi mümkündür. Ancak en sık karşılaşılan gelir kira kazançlarıdır. “Site Yönetimlerinin Elde Ettiği Reklam Gelirlerinin Vergilendirilmesi” konulu blog yazımızda site yönetimlerinin yapmaları gereken hususlara, “Site Yönetimleri, Reklam Gelirlerinin Gelir Vergisi Beyanı Nasıl Yapmalı?” ve “Site Yönetimlerinin Reklam Gelirleri KDV'ye Tabi Mi?” gibi soruların yanıtlarına ulaşabilirsiniz.
Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi
Günümüzde toplu yaşam alanlarından türlü gelirler elde etmek mümkün. Ortak alanların kiraya verilmesi bunlardan biri. Örneğin, binaların dış cephesine, asansör içlerine, ortak alanların farklı yerlerinde gösterilmek üzere reklam alınması gibi. Özellikle belirli semtlerde adeta billboard görevini üstlenen dış cepheler ticari kurumlar tarafından da tercih ediliyor. Bu durumda kat maliklerinin nasıl bir sorumluluk altında olduğunu öğrenmek için “Apartmanların Dış Cephelerinin Kiraya Verilmesinde Vergi” konulu blog yazımızda “kat maliklerinin bireysel durumlarını dikkate alarak kira gelirlerini beyan edip etmeyeceklerini kontrol etmeleri gereğine” ait detayları bulabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Hukuken kişilik olmaması bu yönetimleri vergi kanunları karşısında mükellef olmalarına engeldir. Çoğu gelir elde edildiğinde esas itibariyle mükellef olanlar kat maliklerinin bizatihi kendisidir. Apartman ve site yönetimlerinin ticari kazanç elde etmesi durumunda kat malikleri adi ortaklık kurmuş kabul edilir ve buna göre mükellefiyet açılır. Bu durumlarda apartman ve site yönetimi defter tutmak, muhasebe sistemine sahip olmak ve düzenli olarak beyanname vermek zorundadır. Fatura, yazar kasa fişi vb. belgeler de düzenlemek zorunda kalabilir. Bu tür ödevler yönetimler aracılığı ile yerine getirilir. Ama esas sorumluluk daima kat maliklerindedir. Zira hepsi bu ortaklığın birer ortağı kabul edilir. Kiralama işlemlerinde de durum çok farklı değildir. Elde edilen kazançlar apartman ve site yönetimlerine bırakılsa da kat maliklerinin geliri sayılır. Kat malikleri kira geliri elde eden kişiler olarak beyanname vermek durumunda kalabilir. Kiralama işlemlerinde yönetimlerin yapması gereken vergisel bir ödev bulunmamaktadır. Elde edilen kazançların vergileri kat maliklerine aittir.
Apartman ve Site Yönetimleri Vergi İncelemesine Tabi Midir?
Danıştay’dan Ses Getirecek Bir Karar: Konut Yönetimlerinin Stopaj Yapma Yükümlülüğü Yoktur
İşte bu sorunun cevabı için standart bir cevap vermek mümkün değildir. Gelir Vergisi Kanunu gereği bazı gelirler için istisnalar ve beyan sınırları tespit edildiğinden vermek zorunda olunmayacağı gibi verilmesi de gerekebilir. Her bir kat maliki elde ettiği geliri için beyanname verip vermeyeceğine kişisel bilgilerini, elde ettiği diğer kazanç ve iratları dikkate alarak mali danışmanı ile birlikte değerlendirmelidir.
Kat malikleri apartman ve site yönetimlerinden bu konuda bilgi isteyebilirler. Arsa payları oranında kat maliki hesabına düşen gelirlerin hesaplanması ve kat maliklerine bildirilmesi gerekir. Talep edildiğinde de gerekli ispat edici belgelerin de ibrazı şarttır. Her bir kat maliki elde edilen geliri öğrendiğinde kendisi de arsa payını biliyorsa hesaplamasını yapabilir. Diğer yandan elde edilen gelirden gelir vergisi kesintisi yapılmışsa (örneğin işyeri amaçlı kiralamalar, duvarların reklam amaçlı kiralanması gibi), kat maliki kendi hesabına düşen stopajı da dikkate almalıdır.
Kat maliklerinin gerek ortak alanlardan, gerekse başka kazanç ve iratları nedeniyle elde ettiği gelirler, her bir kat maliki başına değerlendirilmesi gereken bir konudur. Örneğin, kimi kat malikleri çeşitli gelirleri nedeniyle beyanname veriyorsa ortak alanlar nedeniyle elde ettikleri gelirleri de beyannamelerine dahil etmek durumunda kalabilir. Bu konuda kat maliklerinin mali danışmanları ile istişare etmelerinde fayda vardır. “Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Eden Kat Malikleri İçin Vergi” konulu yazımızda
• Ortak Yerlerin Kiralanmasından Gelir Elde Edilirse Yapılması Gerekenler
• Apartman ve Site Yönetimleri Tarafından Elde Edilen Gelirlerin, Gelir Vergisi Açısından Kat Maliklerine Etkileri
• Ufak Kazançlar İçin Beyanname Vermek Durumunda Kalınabileceğine ilişkin detayları bulabilirsiniz.
Bu bölümde;
- Ortak Yerler Dışında Kendi Kira Gelirleri Beyannamelerim İçin Hangi Gider Yöntemini Seçmeliyim?
- Kira Gelirlerimde Vergi Avantajları Söz Konusu Mu?
- Kira Kazançlarında Konut İstisnası Nedir? konularından bahsedeceğiz.
Konut veya iş yeri kira geliri hasılatından indirilecek olan giderler;
- Gerçek gider usulü veya
- Götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde tespit edilmektedir.
Gelir Vergisi Kanunu uyarınca bir mükellef bu usullerden istediğini seçebilir. Ancak götürü usulü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Gerçek gider usulü yeri geldiğinde kira kazancı elde eden mükellefler için daha avantajlı durumlar yaratabilmektedir. Hangi gider yöntemini tercih etmemiz gerektiğine ilişkin daha detaylı bilgi için “Kira Vergi Beyannameleri'nde Gider Yöntemleri” konulu yazımızda “gider yöntemleri ve değişiklikleri” ile “Geçmiş Hesaplarda Giderlerde Yapılan Hatadan Dönülebilir Mi?” gibi soruların yanıtlarına göz atabilirsiniz.
Kira Vergi Beyannameleri'nde Gider Yöntemleri
Kira kazançlarında beyan edilen rakamdan iki gider yönteminden biri seçilerek bazı indirimler yapmanızın mümkün olduğundan bir üst başlıkta ve üstteki linkteki yazımızda bahsetmiştik. “Kira Gelirlerinde Vergi Avantajları” konulu blog yazımızda ise
• Kira Gelirlerinde Hangi Giderler Kazançtan Düşülür?
• Yeni Satın Aldığı Evi Kiraya Verenler Hangi Avantajlardan Yararlanır?
• Yüksek Miktarda Bakım ve Onarım Gideri Yapanların Durumu
• Ev Sahibi Olup Aynı Zamanda Kirada Oturanlar İndirim Konusu Yapabilir Mi? gibi soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
Kira Gelirlerinde Vergi Avantajları
Kira kazançları, diğer deyişle gayrimenkul sermaye iratları Gelir Vergisi Kanunu kapsamında düzenlenmiş gelir unsurlarından biridir. Uygulamacılara ve sayıları giderek artan kira kazancı elde eden mükelleflere faydalı olması amacıyla konut istisnasına ilişkin bilgilere yer verdiğimiz, örneklerle hesaplamaların nasıl yapılacağını “Kira Kazançlarında Konut İstisnası” konulu blog yazımızda bulabilirsiniz. Yazımızda;
• Konut İstisnasının Esaslarından ve
• Konut İstisnasından Yararlanma Şartlarından bahsettik.
05 Ocak 2024
