Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
Mart ayı geldi. Mart ayı beyanname zamanı… Pek çok kişi bu ay gelir vergisi beyannamesi verecek. Biz de gayrimenkullerden elde edilen en önemli gelir olan kira gelirleri ile ilgili bazı konularda sizlere yardımcı olmak amacıyla kısa yazılar kaleme almaya karar verdik. Eğer özel sorularınız olursa bize yazabilirsiniz.
Kira geliri elde edenler beyannamelerini bu ayın son günü mesai saati sonuna kadar verecekler. Hesapladıkları gelir vergisinin birinci taksitini de ay süre içinde ödeyecekler.
Kira kazançlarında beyan edilen rakamdan iki gider yönteminden biri seçilerek bazı indirimler yapmanız mümkün. Bu yöntemlerden birisi götürü gider yöntemi. Bu yöntem herkes için sabit bir oranda uygulanıyor. Şöyle ki beyan edeceğiniz kazancın (istisna hakkından yararlanma hakkınız varsa onu düştükten sonra kalan miktarın) % 15’ini tek kalemde götürü gider olarak düşüyorsunuz. Kalan miktar üzerinden de verginizi hesaplıyorsunuz. Bu yöntemi seçenler üzerinden iki yıl geçmedikçe vazgeçemiyorlar.
Diğer yöntem ise gerçek gider yöntemi. Bu yöntem de ise fiilen yaptığınız, belgeli (fatura vb.) harcamalarınızı kazancınızdan düşebilirsiniz. Bu gider yönteminde kazancınızın belli bir oranı ile bağlı olmaksızın giderlerinizin tamamını düşebilirsiniz. Bu olanak da bazen daha az vergi ödemenize ya da yerine göre hiç vergi ödememenize neden olabilir. Birkaç örneği aşağıda sizler ile paylaştık.
Gerçek gider yönteminin tercih edilmesinde avantaj yaratan durumlardan biri kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili borçlanma faizleridir. Satın aldığı konutunu kiraya verenler bu tür masraflarını kira gelirinden indirilebilir. Örneğin kredi ile alınan bir taşınmazın kiraya verilmesi durumunda, bu taşınmaz nedeniyle ödenen ve banka vb. finansal kurumların verdiği kredi tablolarında gösterilen faizler kira kazancından indirilebilir. Böylece faiz miktarı kadar kazanç düşürülmüş olunur ve o oranda da az vergi ödenir.
Diğer yandan indirim konusu yapılabilecek bir başka önemli gider de gayrimenkulün edinim yılından itibaren beş yıl süre ile edinim bedelinin % 5’ine tekabül eden miktardır. Örneğin 2018 yılında 300.000 TL’ye satın alınan bir gayrimenkulün % 5’i (15.000 TL) 2019 yılında beyanname verilirken gider olarak kazançtan indirilebilir. Bu indirim hakkı iktisap tarihinden itibaren 5 yıl boyunca kullanılacağından, 2018 beyannamesi ile birlikte, 2019, 2020, 2021, 2022 yılı beyannamelerinde de gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirim konusu yapılabilir ve her sene 15.000 TL indirimden yararlanılabilir. İndirilemeyen kısımlar bir sonraki yıla devretmez. Söz konusu miktar sadece kira geliri elde edilen ilgili gayrimenkulden elde edilen kazanca uygulanacaktır. Başka kira gelirleri varsa bunlara uygulanması söz konusu değildir.
Onarım giderleri gayrimenkullerin eskiyen, bozulan, kırılan taraflarının düzeltilmesi ve yenilenmesi için yapılan normal onarım giderlerini ifade etmektedir. Kiraya verenler tarafından yapılan çatı onarımı, badana, bahçe bakımı, peyzaj düzenleme gideri vb. harcamalar onarım giderleri altında kazançtan gider olarak indirilebilir. Örneğin bir binanın kapı ve pencerelerinin tamiri, boyanması, otomatın, elektrik tesisatının, banyo kazanı ve lavaboların tamiri veya yenilenmesi gibi giderler, gayrisafi hasılattan gider olarak indirilir. Kiraya verilen gayrimenkullerin yıpranmasını önlemek amacıyla yapılan bina bacalarının temizlenmesi, dış cephe boyama, mantolama, asansör ve kaloriferin normal bakımları gibi harcamalar bu kapsamda kazançtan indirim konusu yapılabilir. Bu harcamaların mülk sahibi tarafından yapılması şarttır.
Ev sahibi olanların bir kısmı çeşitli nedenlerden dolayı kiracı konumunda da olabiliyor. Örneğin İstanbul’da evi olan ancak işi dolayısıyla farklı ilde kiracı olarak yaşayan kişiler bir yandan kira öderken bir yandan kiracı olarak hayatlarını sürdürüyorlar. İşte bu tip durumlarda ikamet ettiğiniz konutlar için ödediğiniz kira miktarını, kiraya verdiğiniz gayrimenkulünüzden elde ettiğiniz kira kazancınızdan düşebilirsiniz. Burada önemli olan husus ikamet edilen konuta ait kiranın indirim konusu yapabilmesi için sahip olunan gayrimenkulün de konut olarak kiraya verilmesidir.
Türkiye’de beyanname veren ancak yabancı ülkelerde bulunanların, o ülkelerde ödediği konut kirası bedellerinin son yıllarda idare tarafından gider olarak indirilmesine izin verilmemektedir. Lakin yargı kararlarına göre Türkiye’de konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden sağlanan kiradan bu tür giderin düşülebilmesi de mümkündür. (Bkz. Dnş. 4.D.,T:07.03.2000, E:1999 / 2952 K:2000 / 871) (Aynı yönde bkz. E:1999/1860, K:1999/5292)
20 Şubat 2023