Apartman ve Site Yönetimleri Tarafından Elde Edilen Gelirlerin, Gelir Vergisi Açısından Kat Maliklerine Etkileri

Sosyal yaşamın değişmesi ve inşaat sektörünün hız kesmeden üretimine devam etmesi ile birlikte toplu yaşam alanlarından önemli bir grubu oluşturan apartman ve sitelerin (toplu yapılar) sayıları her geçen yıl artarak devam etmektedir. Eylül 2023 sonu itibarıyla Cumhurbaşkanlığı Programı uyarınca Türkiye'de toplam konut sayısı (konut, lojman, yazlık/mevsimlik konut, kapıcı dairesi ve konut inşaatları) 41,3 milyon[1] olarak açıklanmıştır. 2020 yılı sonu itibariyle TÜİK verilerine göre bina sayısı ise 11,6 milyon civarındadır[2]. Kat Mülkiyeti Kanunu’na[3] (KMK) tabi apartman ve sitelerin konumunun sadece bu veriler dikkate alındığında dahi sosyal yaşam açısından önemi açık bir şekilde ortaya çıkmaktadır.

Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi

Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Eden Kat Malikleri Dikkat: Verginiz Çıkabilir

Apartman ve siteler KMK hükümlerine göre “yönetici” seçmekte ya da “yönetimler” oluşturmakta ve ortak ihtiyaçların karşılanmasına yönelik faaliyetler bu kapsamda seçilen kişi ya da kişiler tarafından vekil sıfatıyla yerine getirilmektedir. Söz konusu yönetim süreçleri günümüzde o kadar genişlemeye başlamıştır ki bu alanda özel olarak hizmet veren işletmelerin ve profesyonel yöneticilerin sayısı hızla artmaya başlamıştır. Sadece verilen hizmetlerin artışı ile sınırlı kalınmadığı gibi gelir elde edici faaliyetler de artmış ve farklılaşmıştır. Dolayısıyla özellikle ortak alanların işletilmesi veya kiralanması yoluyla gelir elde eden apartman ve site yönetimleri hasıl olmuştur. Kimi zaman lokasyon avantajları, kimi zaman sayıları binlerle ifade edilen bağımsız bölümlere bağlı olarak ikamet eden kişilerin küçük bir ilçeyi aratmayacak nüfusa ulaşması nedeniyle çeşitli şekillerde elde edilen gelir rakamları da küçümsenmeyecek boyutlara gelmiştir.

Danıştay’dan Ses Getirecek Bir Karar: Konut Yönetimlerinin Stopaj Yapma Yükümlülüğü Yoktur

Diğer yandan gelir getirici faaliyetlerin ortaya çıkması ile bu gelirlerin vergilendirme boyutunun nasıl olacağı da dikkat çekmeye başlamıştır. Ortak alanlardaki sosyal tesis işletmeciliğinden, havuz işletmeciliğine, spor tesislerinin üyelik bedellerinden otopark işletmeciliğine kadar, özellikle kat malikleri ile sınırlı kalınmaksızın bağımsız bölüm sahibi dışındaki kişilere yönelik faaliyetlerde de bulunulması ya da kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden baz istasyonu kurulması ile bina ya da asansör duvarlarının kiralanmasına kadar çeşitli şekillerde gelirlerin elde edilmesi söz konusu olunca bu gelirlerin kim/kimlere ait olduğu sorusu belirmiştir. İşte tam bu aşamada gelirin asıl sahibi kat malikleri olduğundan, bireysel olarak bu konumdaki kişilerin vergilendirme rejimlerinde değişiklik yaratan sonuçlar da dikkat çekmektedir. Çünkü elde edilen gelirler kat maliklerinin beyanname yükümlülüklerini, beyan sınırları karşısındaki durumlarını ya da konut istisnası gibi bazı avantajlardan faydalanıp faydalanmayacakları konusunu etkilemeye başlamıştır. İşte bu çalışmada uygulamada çok dikkat çekmediği anlaşılan ancak tespit edilmesi durumunda kat maliklerini vergi cezaları ile karşı karşıya bırakılabilecek olan durumlar örnek bir olay üzerinden inceleme konusu yapılmaktadır. Bununla birlikte konunun apartman ve site yönetimlerinin vergi kanunları karşısındaki durumunun önce genel açıklamasıyla irdelenmesi yerinde olacaktır.

Apartman ve Sitelerde Sosyal Tesislerin İşletilmesi ve Vergilendirilmesi

Site Yönetimlerinin Elde Ettiği Reklam Gelirlerinin Vergilendirilmesi

Apartman ve Sitelerin Gelir Vergisi Açısından Konumu

Apartman ve siteler gibi toplu yaşam alanlarının gelir getirici faaliyetlerinin vergi kanunları karşısındaki durumunu netleştirebilmek için söz konusu yönetimlerin hukuki olarak kişiliklerinin ortaya konması gerekir. Şöyle ki gerçek kişi olan insanlar dışında hukukta tanımlanan diğer bir hukuki kişilik türü “tüzel kişilik”tir.  Türk Medeni Kanunu’na  (TMK) göre tüzel kişilik “Başlı başına bir varlığı olmak üzere örgütlenmiş kişi toplulukları ve belli bir amaca özgülenmiş olan bağımsız mal toplulukları…” olarak tanımlanmıştır (m.47). Tüzel kişiler cins, yaş, hısımlık gibi yaradılış gereği insana özgü niteliklere bağlı olanlar dışında gerçek kişilerdeki gibi hak ehliyetine (TMK m.48) ve fiil ehliyetine (TMK m.49) sahiptirler. Karar organları aracılığı ile gerçek kişilerden ayrı olarak kendi iradelerini kullanabilirler, haklardan yararlanabilir ve borç altına girebilirler. Bu haklar ve borçlar gerçek kişilerin üzerinde değil tüzel kişilerin üzerinde olmuşmuş sayılır. 

Apartman ve site yönetimlerinin ise böyle bir tüzel kişiliği yoktur. Söz konusu oluşumlar için KMK hükümlerine göre yönetimler oluşturulmakta ve ortak ihtiyaçların karşılanmasına yönelik faaliyetler bu yönetimler tarafından vekil sıfatıyla yerine getirilmektedir. KMK kapsamında kat malikleri kurulu onayı olmadıkça kanunen verilen görevlere bağlı işlemler (m.35 ve 36) ve işletme projelerinin onaylanması yoluyla (m.37) harcamalara yönelik aldıkları yetkiler dışında vekil konumundaki apartman ve site yönetimlerine (m.38) kat malikleri kararı olmadıkça tasarrufta bulunma yetkisi verilmemiştir (örneğin m.24, 28, 41, 44 ve 45). Nitekim söz konusu teşekküller KMK başta olmak üzere kanunların emredici kuralları ile yönetim planına uygun bir şekilde kat malikleri kurulu tarafından verilen kararlara göre yönetilir. Kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun söz konusu kararlarına uymakla yükümlüdürler (KMK m.32). Dolayısıyla apartman ve site yönetimlerinin ne gerçek ne de tüzel kişiliği vardır. Söz konusu yönetimler “tüzel kişiliği olmayan teşekkül” olarak tespit edilebilir. Ortada bir tüzel kişilik olmadığı halde apartman ve sitelerde ortak hareket etmeyi ve katılımı zorunlu kılan bir takım tüketime ve kullanıma yönelik faaliyetler nedeniyle pek çok harcama yapılmaktadır. Örneğin ortak alanlara yönelik ısınma, aydınlatma, güvenlik, peyzaj hizmetleri gibi çeşitli şekillerde meydana gelen genel giderler konut sahiplerinin parasal katkılarını zorunlu kılmaktadır. Para akışının bulunduğu finansal faaliyet yönetim, organizasyon ve sistem gerektirmektedir. Meydana gelen bu boşluk uygulamada apartman/site yönetimi adı altında oluşturulan KMK’ya uygun yönetim örgütlenmesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Apartman ve Site Yönetimleri Vergi İncelemesine Tabi Midir?

Apartmanların Dış Cephelerinin Kiraya Verilmesinde Vergi

Öte yandan apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği olmaması gelir elde etmelerinin önünde engel de değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerine önemli yönetim işleri kapsamında tasarrufta bulunabilme yetkisi vermiştir (m.45). Bir başka ifadeyle emredici kurallar ile yönetim planına bağlı olarak usulüne uygun kat malikleri kurulu kararı ile ortak alanlardan gelir elde etmek mümkündür. Örneğin ortak alanların kiralanması veya işletilmesi yoluyla kat malikleri gelir elde eden faaliyetlerde bulunabilir. Sosyal tesislerin veya otopark alanlarının işletilmesi, havuz kullanımının günlük ya da aylık bedellerle özellikle kat malikleri dışındaki kişilere açık hale getirilmesi, reklam amaçlı bina ya da asansör duvarlarının kiralanması, kapıcı dairesinin ya da ortak alandaki başka bir bölümün konut ya da işyeri olarak kiraya verilmesi gibi çeşitli yollarla gelir elde edilebilir. İşte bu durumlarda elde edilen gelirin kime ait olduğu da apartman ve site yönetiminin hukuki kişiliği ile sonuca bağlanır. Dolayısıyla tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman ve site yönetimleri gelir elde etmeleri durumunda, elde edilen gelir yönetimin değil kat maliklerinin geliri olarak kabul edilir. Vekil sıfatıyla hareket eden yönetim kat malikleri adına gelir elde eder ve gelir kat maliklerinin özelinde vergiye tabi tutulur. İşte bu durumlarda kat malikleri arsa payları oranında (KMK m.16) yeri geldiğinde ticari kazanç sahibi olabilirken, yeri geldiğinde gayrimenkul sermaye iradı sahibi olabilmektedir. 

Bahse konu gelirler kat malikleri tarafından yönetimin kullanımına ve tasarrufuna bırakılsa da sonuç değişmeyecektir. Zira esas mükellef konumunda olan kat malikleridir. Elde ettikleri gelirler kadar “menfaat” temin ettiklerinden aksi yönde düzenlemeler yapılsa dahi, örneğin KMK uyarınca yönetim planında bu yönde düzenleme olması ya da kat maliklerince münferiden karar alınması gibi durumlarda mükellef yine kat malikleridir. Nitekim yönetim planları KMK açısından sözleşme niteliğinde olduğundan (KMK m.28), vergi idaresini bağlayıcı durumda sayılmayacaktır. Çünkü Vergi Usul Kanunu (VUK) gereği mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna özgü özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamamaktadır (VUK m.8/3). Bu düzenlemeler uyarınca elde edilen gelirler “arsa payı” oranında dağıtım dikkate alınarak, kat maliklerinin gelirleri sayılır. Bu durumda kat maliklerinin elde ettikleri bu gelirler onların beyanname yükümlülüklerini, vergilendirme usul ve yöntemlerini, yerine göre bir istisnadan yararlanıp yararlanmayacakları gibi pek çok hususu etkileme potansiyeline sahip olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Çalışmanın ilerleyen kısımlarında örnekler üzerinden bu etkileşim irdelenmeye çalışılmaktadır.

Apartman, Site Yöneticisi Kendi Karar Alarak Gelir Elde Edebilir Mi?

Kat Maliklerinin Yönetimler Tarafından Elde Edilen Gelirler Karşısındaki Durumu

Apartman ve site yönetimleri tarafından elde edilen gelirlerin kat maliklerinin vergisel yükümlülük ve ödevlerine etkisinin net anlaşılabilmesi için bir örnek üzerinden konunun açıklanması yerinde olacaktır. KMK hükümlerine göre yönetilen iki bloklu (ABC) Sitesinde toplam 30 adet bağımsız bölüm bulunduğunu ve ilgili bölümlere ait arsa paylarının aşağıda şekilde düzenlenmiş olduğunu varsayalım. Öte yandan ilgili site yönetiminin ortak alanda bulunan sosyal tesis işletmeciliğinden 2024 yılında 1.630.000 TL net ticari kazanç ve ortak bağımsız bölümlerin konut olarak kiraya verilmesinden 375.600 TL net kira geliri, iş yeri kiralamalarından ise net 815.000 TL (brüt 1.018.750 TL) gelir elde ettiğini kabul edelim. Buna göre bağımsız bölümlere isabet eden kazanç ve iratların payları şu şekilde gerçekleşecektir.