Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Apartman veya sitelerdeki dükkânların önleri, söz konusu yerin niteliğine göre belediyeye ait kamu malı olabilir ya da apartman sakinlerinin ortak alanı olabilir. 
Apsiyon Akademi’ye gelen soruların çoğu şu şekildedir.

• Dükkân önü kime ait? 
• Dükkân önü ortak alan mı? 
• Dükkân önüne duba koymak yasak mı? 
• Dükkân önü işgaliyesi nedir?
• Dükkân önü park hakkı kimin?

Dükkânın önü kamunun mülkiyetinde ise binanın dışındaki tüm halkın kullanımına açıktır. Örneğin binanın önündeki yani dükkânın önündeki kaldırım ve yol tüm vatandaşlara ait olup, herkes kaldırımda yürüyebilir, aracını kaldırım önündeki yola eğer park yasağı yoksa park edebilir.

Dükkânın önünde genişçe bir sahanlık ya da boşluk varsa bu alan arsa sınırları içinde kalıp, binanın ortak alanı olarak belirlenmişse, bu alan tüm daire ve dükkân sahiplerine aynı anda aittir ve apartmanın kiracıları dahil tüm sakinleri kullanabilir.

Gelin bu yazımızda apartman ve sitelerdeki dükkân önlerinin kime ait olduğunu, ortak alan kullanım haklarını, duba/masa koyma cezalarını ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yasal düzenlemeleri Apsiyon Akademi Eğitmenlerinden öğrenelim.

Apartman/Bina ve Sitelerde Bulunan Dükkânların Önü Ortak Alan mı, Kamuya mı Ait?

a) Yapının bulunduğu parsel dışında kalıyorsa kamuya (idaresi belediyeye) ait olup kamusal alandır. 
b) Ya da yapının bulunduğu parsel içinde bulunuyorsa özel mülkiyette ortak alan olup binanın tüm maliklerine aynı anda aittir. 

Dükkân Önleri Arsa Sınırları İçinde İse Ortak Alan mıdır? 

Dolayısı ile dükkânın önündeki yola cephe olan ve mesafesi de 5 metre olan alan dükkana değil, tüm binanın kat maliklerine aynı anda aittir. 

Bu durumda "ortak alan" olan bu yerlerin düzeni, temizliği ve erişimi konusunda bina yönetimi veya tüm kat malikleri sorumludur.

Bina Altındaki Dükkân Önleri Ortak Alan mı? Hukuki Haklar ve Cezalar

Ana gayrimenkulün tapuya kayıtlı olan yönetim planında “dükkânların önünün kullanımına ilişkin tahsisin herhangi bir bağımsız bölüme örneğin dükkâna ait olması” ile ilgili bir maddenin olmadığını düşünelim.

Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 4. maddesinde bahsedildiği üzere, kapıcı ve kalorifer daireleri, ortak garajlar , sığınaklar , asansörler , su depoları , sosyal tesisler , merdivenler , dış cepheler , çatılar, binanın bahçeleri gibi dükkânın önü de ortak yerdir. 

Ortak Yer Olan Dükkân Önlerinde Kimlerin Hakkı Vardır? 

Unutulmaması gereken nokta, eğer arsa sınırları içinde ise dükkân önündeki boşluğun ortak yer sayılması ve maliklerin arsa payı oranında kullanımına sunulmuş olmasıdır. 

Tüm daire sahiplerinin, dükkân sahibinin dükkânının önünde hakları olduğu gibi diğer taraftan binanın / sitenin diğer ortak kullanım alanlarında da daire sahipleri gibi dükkân sahibinin hakkı vardır. 

Dükkân Önünün Kullanımında Yönetim Planının Önemi

Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bir ortak yer herhangi bir bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilmedikçe herhangi bir bağımsız bölümün sahibi ya da kiracısı diğer tüm maliklerin onayı ve muvafakati olmadan bu ortak yeri sadece kendi menfaati için kullanamaz.  

Bazen bu "ortak yerler" tapu sicilinde bulunan yönetim planında dükkâna kullanım olarak tahsis edilmiş olabilirler. Bunu araştırmak için tapudan yönetim planını edinebilirsiniz. Eğer dükkâna tahsis edilmiş ise bu yerleri yine Kat Mülkiyeti Kanununa, İmar Kanuna ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine aykırı yapılar imal etmemek şartı ile dükkânlar kullanır. 

Sitelerdeki Ortak Yerlere, Özellikle Yangın Güvenlik Hollerine ve Yangın Merdivenlerine Eşya Konulamaz

Yönetim Planında Tahsis Yoksa Kat Maliklerinin Tümü Muvafakat Vermelidir

Eğer dükkânın önündeki ortak yer dükkân bağımsız bölümüne tahsis edilmemiş ise bu durumda dükkan malikinin bu yerleri binanın diğer tüm maliklerinin muvafakatini alarak kullanması gerekir. Bu durumda da genellikle diğer maliklere ya da bina yönetimine bir kira bedeli ödenir.

Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir? 

Genel Kurulda Oybirliği İle Alınan Karar İle Dükkân Önü Kullanıma Tahsis Edilebilir

Kat Mülkiyeti Kanununa göre; tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında dükkân önlerinin dükkânlar tarafından kullanılacağına ilişkin hüküm yok ise kat malikleri kurulunun, toplu yapılarda toplu yapı temsilciler kurulunun oybirliği ile karar alması, toplantıya katılmayan malikler var ise onlardan da yazılı muvafakat alınması gerekir. 

Apsiyon Akademi’ye Apsiyon Blog üzerinden gelen bir soruya değinmek isteriz.

“Apartmanımız payları değişiklik gösterse de 26 bağımsız bölümden oluşuyor. Temmuz 2025 tarihinde iki gündem maddesi için olağanüstü genel kurul toplantısı yaptım. Apartman bahçesine, simitçi dükkânı işletmecisi 5 adet masa ve sandalyeler koyuyor. Toplantıyı 18 kişi ile yaptım 14 kişi 3 masa koysun dedi, bir çekimser oy çıktı ve 3 oyda koymasın diye çıktı. KMK göre oy birliği gerektiği için ve oy birliği çıkmadığı için kaldırmasını istiyorum ve kaldırmıyor. Dava açabilir miyim, açmazsam kanunları yerine getirmemiş olurum. Genel kurulda dava açılsın diye karar da çıkmaz. Ne yapmam gerekir?”

Sorumuzdaki gibi örneğin 26 malik olan bir apartman altındaki dükkânın önüne 5 masa koyabilmesi için genel kurulda 18 malik ya da vekili bulunmuş, 14 malik dükkân sahibi için “ortak yere 3 masa koysun” , 1 malik çekimser oy kullanmış ve 3 malik de “ortak yere herhangi bir şey koymasın” şeklinde oylamaya katılmış ise (dükkân sahibi bu oylamada oy kullanamaz) bu durumda en az 11 malikin dükkan önüne masa konulmasına rızası olmadığı anlaşılmaktadır. KMK’ya göre tüm maliklerin oy birliği sağlanmadığı  için dükkân sahibi masaları kaldırmak mecburiyetindedir. 

Site ve Apartmanlardaki İş Yerleri Aidat Öder Mi? 

Dükkân Tente, Pergola Gibi İmalatlar Yapabilir mi? 

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. Maddesine göre, bir kat maliki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde tente ve pergola gibi imalatlar, inşaat, onarım ve tesis yapamaz. 

Bu konuda daha detaylı bilgi için aşağıdaki yazımızdan faydalanabilirsiniz.

Apartman ve Sitelerde Ortak Alanlarda Tadilat Kuralları: Kat Maliklerinin Hakları ve Yargıtay Kararları 

Bahçedeki Apartman Sakinlerine Ait Olan Masalara Dükkân Sahibi Müşteri Oturtabilir mi?  

Apsiyon Akademi’ye Apsiyon Youtube kanalından gelen bir soru şu şekildedir. 

“Son yıllarda 3-4 dükkân malik ve kiracıları apartmanın kapısı ile bahçe arasında geçiş yolu bulunmakta olan ortak alana 2 dükkan ticari masa çıkararak servis yapmakta, diğer dükkanlarda yola masa atmak suretiyle tüm günü orada oturup müşteri ve misafirleri ile gece yarısına kadar orada oturmaktadırlar, bahçe içerisinde apartmanımıza ait masa ve sandalye bulunmaktadır.”

Bahçedeki masalar apartman ve site sakinleri tarafından ticari amaçla kullanılmayan masalardır. Bu masaların dükkân müşterileri tarafından kullanılmasını genel kurul kararı ile engelleyebilirsiniz. Dükkan sahipleri diğer malik ve sakinleri rahatsız etmemek koşulu ile kullanabilirler. Yine gece geç saatlere kadar masaların dükkân ya da daire sakinleri tarafından kullanımının ve gürültünün engellenmesine ilişkin karar da genel kurulda alınabilir. Kurallara aykırı hareket edenlere sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Bu konuda aşağıdaki yazımızdan daha detaylı bilgi alabilirsiniz.

Diğer taraftan masalara ilave olarak dükkânların da masa eklemesi ve kafe, lokanta, restoran gibi servis yapması halinde belediye zabıtasına şikayet edebilirsiniz. 

Apartman Gürültü Yönetmeliği, Şikayet Nereye Yapılır?

Yönetici Genel Kurulda Oybirliği İle Karar Alınmaz ise Dava Açmak Zorunda mıdır?

Örneğimizde 26 malikin sadece 14’ünün dükkân önüne masa konulmasına ilişkin olumlu görüşü vardır. 

Dükkânın söz konusu karara rağmen usulsüz kullanımın devam etmesi halinde kat maliklerden herhangi birisi işgalin önlenmesi amacı ile sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Sulh hukuk mahkemesinde dava açılması öncesinde konu önce arabulucuya götürülecek, uzlaşma olmaması halinde dava açılacaktır. 

Kat maliki olan yönetici, diğer kat maliklerinden herhangi birisinin talebi halinde ya da herhangi bir talep olmadan KMK 35. maddesindeki görevleri çerçevesinde davayı açabilir. Eğer dışarıdan atanmış ise genel kurulda bu konuda dava açması için yetki alması gerekir. 

Yöneticinin KMK’daki görevleri arasında; 

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

• Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

• Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

• Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

vardır. 

Yönetici, Müdahalenin Önlenmesi ve Projeye Aykırılık Davası Açabilir Mi? 

Dükkân Sahibinin ve Kiracısının Hiçbir Hakkı Yok mu?

Tabi ki hakları var. Dükkân sahipleri bu yazının içeriğine kızmış olabilirler ancak apartman altı dükkân hakları da kanunda korunmaktadır. 

Dükkân bağımsız bölüm sahipleri, sitede malik olup, mülkiyet haklarına sahiplerdir. Dolayısı ile mülkiyetleri ya da kira sözleşmelerinden doğan kullanma ve yararlanma haklarına da sahip olurlar. Ancak bu hakkın da sınırları vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu dükkân önü ve kullanımına ilişkin olarak dükkan sahiplerinin hak ve sorumluluklarını birlikte tanımlar. 

Örneğin kendi dükkân bağımsız bölümlerinde;  Kat Mülkiyeti Kanununun 15. maddesine göre “kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.”

Dükkân sahipleri aynı zamanda ortak yerlerde diğer daire sahipleri gibi arsa payları oranında hakka sahiptir. 

Ortak yerler üzerinde ise; KMK’nun 16. maddesine göre de “kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Ancak bu haklar Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesinin ilk fıkrası, 19. maddesindeki “anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” çerçevesinde, 24. maddesindeki “yasak işler” maddesine ve 28 maddesindeki “tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planındaki” sınırlamalar dahilinde kullanılabilir.

18. maddenin ilk fıkrasına göre  “kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”

18. maddenin ikinci fıkrasına göre ise “bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Dükkân sahipleri de daire sahipleri gibi kat maliki olup, diğerleri ile aynı hak ve sorumluluklara sahiptir. Dükkân malikleri apartman ve sitelerde genel kurullara katılabilir, alınan kararlarda söz sahibi olabilirler. 

Komşuluk Gürültüsü Hangi Durumlarda Şikâyet Edilebilir?

Belediyeye (Kamuya) Ait Dükkân Önleri:

Diğer taraftan söz konusu asgari 5 metrelik çekme mesafesi dışında kalan ve parsel sınırlarına dahil olmayan "dükkân önlerindeki" kaldırım veya açık alanın mülkiyeti ve kullanım hakkı da, dükkân sahibine ya da diğer kat maliklerinin tümüne ait değil, belediyeye (yani kamuya) ait olacaktır. Belediyeler, bu alanların düzeni, temizliği ve erişimi konusunda yetkilidir. 

Bazı site ve binalarda çekme mesafesinin daha fazla olabileceğini hatırlatmak isteriz. Özellikle yüksek yapılarda bina parsel sınırlarından daha geride olabilmektedir.  

Bazı hallerde, kamuya ait alanların sınırlı ve geçici kullanımı için belediyeden izin alınarak kullanım mümkün olabilir. 

Dükkân sahipleri, örneğin masa-sandalye koymak, ürün teşhiri yapmak gibi işler için belediyeden işgal izni alabilir. Bu durumda işgaliye ücreti ödenir.

Belediyeler, izinsiz kullanım durumunda, kaldırma işlemi yapabilir, para cezası kesebilir, ruhsat iptali gibi idari yaptırımlar uygulayabilir.

İlgili belediyenin zabıta müdürlüğü veya emlak-işgaliye biriminden tapu fotokopisi ve kimlik belgesi ile başvurularak yerel uygulamalar hakkında detaylı bilgi alınabilir. 

Dükkân Önlerini Kapatmak ve İşgal Etmek Suç mudur?

Dükkânın önü, ortak yer ise Kat Mülkiyeti Kanununa, kamuya ait ise Kabahatler Kanunu’na uygun olarak kullanılmalıdır. 

Hemen hemen her cadde ve sokakta bulunan kamuya ait olan kaldırımların, bina önlerinin, dükkânların önlerindeki yol kenarlarının apartman ve site sakinleri ile dükkânların kullanıcıları tarafından masa, sandalye, askılık, tezgah, dubalar, zincir, metal ya da beton engeller ve saksılar gibi malzemelerle kapatılması, kamunun yani halkın geçişine, araç park etmesine engel olunması suçtur. 

Birisinin malını veya eklerini izinsiz işgal eden bir kişinin suç işlemesi söz konusu olabilir, kişiler yukarıda sayılan eylemleri yaparken ister ortak yer isterse kamuya ait yer olsun o yerin sahibi gibi davranmamalı, yer ile ilgili hak iddiası yapmamalı, bir yandan da ortak yerlerde diğer malik ve kiracıların, kamuya ait yerlerde de halkın kullanmasını engellememelidir.

Apartman ve Sitelerde Klima Montajı: Hukuki Kurallar, Yasaklar ve Yargıtay Kararları 

Dükkân Önüne Masa ve Duba Koymak Yasal mı?

Dükkân kullanıcıları ile gerek aynı binada, sokakta yaşayan ya da başka araç sahipleri dükkan önlerine konulan dubalar ve benzeri engeller sebebi ile tartışmalar yaşarlar. Dükkân sahipleri, esnaflar bu durumu kendilerinin de  araçları olduğu, müşterilerinin park yeri bulamadığı, ürün ve mal aracı gelecek gibi sebeplerle açıklamaya çalışırlar. Oysa bunlar dükkanın önünde başka otomobillerin parkına engel olunması için haklı gerekçe değildir.

Kabahatler Kanununa Göre Ceza Miktarları Ne Kadar?

Dükkân önünü kapatmak doğrudan Türk Ceza Kanununda (TCK) bir suç olmasa da, Kabahatler Kanunu’na göre cezai yaptırımı vardır.

İşyeri önüne duba yerleştirilmesi, eğer bu kaldırım, meydan, cadde ya da sokak gibi kamuya açık alanları işgal ediyorsa, Kabahatler Kanunu’nun 38. maddesi gereği “işgal” kabahati olarak değerlendirilir. 

38. maddeye göre; “Yetkili makamların açık ve yazılı izni olmaksızın meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımları işgal eden veya buralarda mal satışa arz eden kişiye, belediye zabıta görevlileri tarafından elli Türk Lirası idarî para cezası verilir.” 

Kaldırımları İşgal Eden, duba koyan veya geçişi engelleyerek mal satışı yapan kişilere idari para cezasını vermeye yetkili kişi ve makam  “Belediye Zabıta Görevlileri” olup, 2025 yılında ceza miktarı 1.406,00 TL , 2026 yılında ise 1.764 TL’dir.

Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre “yetkili makamların açık ve yazılı izni olmaksızın meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımlar üzerine inşaat malzemesi yığan kişiye, belediye zabıta görevlileri tarafından yüz Türk Lirasından beş yüz Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.” Kaldırımlara izni olmaksızın inşaat malzemesi yığan kişilere  “Belediye Zabıta Görevlileri” tarafından uygulanabilen idari para cezası 2025 yılında 2.953,00 TL’den 15.134,00 TL’ye kadar,  2026 yılında ise 3.705,00 TL’den 18.991,00 TL’ye kadardır.

Bu ceza miktarları her yıl açıklanan “yeniden değerleme oranında” arttırılır.

38. maddenin son fıkrasında ise “özel kanunlardaki hükümler saklıdır” demektedir.

Diğer taraftan Türk Ceza Kanunu’nda (TCK)  bu tür eylemler sürekli hal alırsa “hakkı olmayan yere tecavüz” olarak nitelendirilir. (TCK), m.154’ün ilk fıkrasına göre “bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz mal veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal eden veya sınırlarını değiştiren veya bozan veya hak sahibinin bunlardan kısmen de olsa yararlanmasına engel olan kimseye, suçtan zarar görenin şikâyeti üzerine altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezası verilir.”

Yukarıda da görüldüğü üzere kat malikleri, ev ve işyeri olarak sınıflandırılmıyor. Bir anagayrimenkul dahilindeki tüm bağımsız bölümlerin sahibi aynı zamanda kat maliki oluyor. Buna göre dükkân sahipleri de kat maliki olup; ev sahipleri ile aynı hak ve sorumluluklara sahip olmuş oluyor.

Dükkânın Önünü Başkalarını Kapatması Suç mu? 

Dükkânın çalışmasını, iş ve ticaret yapmasını, tabelasını kapatacak şekilde iş yapmasını engelleyenler için dükkan sahibi veya kiracısının yasal hakları saklıdır.

Dükkânın işletmecisi, ticaretini ve görünürlüğünü engelleyecek şekilde dükkânın önünü kapatan kişi ve kişilere karşı Cumhuriyet Savcılığına şikayette bulunabilir.