Apsiyon Blog / Toplu Konutlarda Hayat

İNCELENEN İLÇENİN EN DEĞERLİ CADDESİ

Belediyeye İtiraz Dilekçesi Yazmak Faydalı mı?

.../07/2025

T.C.
………….. BELEDİYE BAŞKANLIĞI
Mali Hizmetler Müdürlüğü’ne

Konu: 2026 Yılı Arsa Birim Değeri Hakkında İtirazımız

………. ilçesi, ……… Mahallesi, ……….Sokak, Kapı No: ………. , …. Sitesi / Apartmanı, ….. blok, … nolu daire  ( İlaveten tapu bilgilerinden ….. Ada, ….. Parsel,…. Tapu Cilt, …… Bağımsız Bölüm No)  adresinde bulunan gayrimenkulüme ilişkin 2026 yılı arsa metrekare birim değeri, değerlendirme komisyonu tarafından belirlenerek askıya çıkarılmıştır.

Söz konusu arsa birim değerinin, önceki yıllara kıyasla fahiş oranda artırıldığı tarafımca tespit edilmiştir.

Bir önceki değerleme komisyonu kararı artışına göre 2022-2026 yılları arasında kümülatif artış oranı  %...,.. olup, …… kat ,  2025-2026 arasındaki bir yıla ait artış oranı ise %...,.. olup, …… kat artış yaşanmıştır. Bu artış oranları kabul edilemez, ülke ekonomik göstergelerine de aykırı ve fahiştir. Gayrimenkulümüz bu kadar değerlenmemiştir.

……………………………………

Bu nedenle, ilgili rayiç değerin TEFE/TÜFE oranları doğrultusunda yeniden değerlendirilerek makul bir seviyeye çekilmesi hususunda gereğini arz eder, aksi halde kanuni haklarımın saklı olduğunu bildiririm.

Saygılarımla,

Adı Soyadı:

T.C. Kimlik No:

Sicil No: (Belediyenin Web Sitesi e-Belediye bölümünden veya Daha Önceki Emlak Vergisi Ödeme Evraklarından Edinilebilir)

Adres: ………….., ………. Sokak No: …………., ………….. Sitesi/Apartmanı, … Blok D:…. , İlçe/ İl

Telefon Numarası:

İmza: 

Fahiş Artışlar Neden Önemli?

Emlak değerinin artması;

• Yüksek Emlak Vergisi ödemesine

• Lüks konut sayılmasına ve Değerli Konut Vergisi kapsamına girmeye

• Tapu alım-satım işlemlerinde yüksek harçlara sebep olur. 

Bu nedenle, hakkınızı aramak için dava açma süreci kritik önemdedir.

Emlak Vergisi Matrahları Artışı Hangi Vergilere Etki Eder?

1. Emlak Vergisi

2. Tapu Harcı

3. Damga Vergisi

4. Değerli Konut Vergisi

5. Veraset ve İntikal Vergisi

Emlak Vergisi Matrahı Fahiş mi? Hemen Kontrol Edin!

Peki sahip olduğumuz gayrimenkulün artan emlak vergisi matrahını nasıl öğrenebiliriz?

Matrahınızı Nasıl Öğrenirsiniz?

Gayrimenkulünüzün bağlı olduğu belediye veya muhtarlıkta askıya çıkan listeleri kontrol edin. Ayrıca eğer hizmete almış ilse belediyelerin web sitelerinden cadde/sokak bazında değer sorgusu yapabilirsiniz.

Belediyelerin e-Belediye hizmetlerinde “Arsa Rayiç Bilgileri” sorgulamaları kamuya açıktır. Dolayısı ile son 4 yıl yani 2022 yılından bu yana rayiç bedelleri tek tek sorgulanabilir. Ancak 2026 yılı için belirlenen değerler kesinleşmediği için bu alanda bulunmaz. 

Gayrimenkul Sahibine Tebligat Yapılır mı?

Hayır. Mükelleflere tebligat yapılmaz.

İlçe Arsa Takdir Komisyonu tarafından belirlenen 2026 yılı metrekare birim değerleri muhtarlıklarda askıya çıkarılmış olup, askı süresi genellikle 30 gün ve değişen tarihler arasındadır.

Emlak vergisi mükelleflerinin gayrimenkulünün bulunduğu sokağın, caddenin yeni açıklanan değerlerini hemen muhtarlıklardan veya belediyelerden kontrol etmesi ve ihtiyaç duymaları halinde de vergi mahkemeleri nezdinde dava açmaları gerekmektedir.

Arsa ve Bina Değerlerine İtiraz Etmenin Yolu: Vergi Mahkemeleri

Belediyeler ve muhtarlıklarda askıya alınıp ilan edilen bu arsa değerleri için dava açma süresi ilan tarihinden itibaren 30 gündür. Yani ilanı takip eden 30 gün içinde davanın açılması gerekir. Ancak bu 30 günlük süre adli tatile denk gelirse 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) uyarınca bu süre uzamaktadır. Açıklanan arsa değerleri genellikle Haziran ve Temmuz aylarında açıklandığı için 30 günlük süre adli tatile denk gelmektedir. Bu nedenle de davalar genellikle eylül ayının ilk haftasına kadar açılabilmektedir. 

2025 yılında davalar 7 Eylül 2025 tarihine (bu tarih Pazar gününe denk geldiği için 8 Eylül) kadar açılabilecektir.

Değerli Konut Vergisi Kapsamına Girdiniz mi? Kontrol Etmenin Yolu

Belirlenen bu emlak vergi değerleri aynı zamanda Değerli Konut Vergisine tabi lüks konut kapsamında sayılan konutların da vergi matrahının belirlenmesine konu olacaktır.

Bu nedenle emlak vergisi matrah artışının fahiş oranda yüksek belirlenmesi ile daha önce Değerli Konutlar Vergisine tabi olmayan bazı konutların da 2026 yılı için bu kapsama girip “Değerli Konutlar Vergisine” konu olması ihtimali de yüksektir.

Örneğin Emlak Vergisine esas bina vergi değeri 2025 yılında 15.709.000 TL'yi geçen meskenlerin 2026 yılı şubat ayında beyan edilmesi gerekmektedir. Bu mükellefler 15.709.000 TL ile  31.421.000 TL arasında değişen değerlerde binde 3, binde 6 ve binde 10 oranında emlak vergisinden ayrı olarak değerli emlak vergisi ödeyecektir. 

Değerli Konut Vergisi ayrı bir blog yazımızın konusu olacaktır.

Gayrimenkul Vergilerinde Fahiş Artışa Dava Açma Süreci

Bu nedenle, belirlenen vergi matrahının yüksek olduğunu ve gelecek yıl 

“Değerli Konutlar Vergisine” tabi olacağını değerlendiren her mükellef bireysel olarak bu davaları açabilir. 

Vergi Mahkemesine Dava Nasıl Açılır?

Türkiye'de bir mükellef olarak vergi mahkemesine dava açmak, son yıllarda oldukça kolaylaştı. Özellikle UYAP Vatandaş Portalı üzerinden online başvuru yaparak, hiçbir yere gitmeden işleminizi gerçekleştirebilirsiniz. 

Hem klasik (dilekçe ile) hem de e-devlet ve UYAP üzerinden dava açma süreci adım adım şu şekildedir.

Vergi Mahkemesinde Dava Açma Yöntemleri (Adım Adım)

Vergi mahkemesine fiziki dilekçe ile başvuru yapmak isteyen mükellefler için:

1. Klasik Yöntem: Elden Dilekçe ile Başvuru

Taşınmazınızın bulunduğu yerdeki Vergi Mahkemesi Başkanlığına hitaben dilekçe hazırlanır.

Dilekçede:

• Davacı bilgileri (ad, soyadı, TC, adres)

• Davalı (genellikle ilgili belediye başkanlığı)

• Dava konusu (örneğin: 2026 yılı emlak vergisi matrahına itiraz)

• Dayanak belgeler (tapular, belediye ilanı, matrah listesi vs.)

• Dilekçe, ilgili mahkeme kalemine elden teslim edilir veya PTT ile taahhütlü posta/kargo yapılır.

2. E-Devlet Üzerinden (UYAP Vatandaş Portalı ile En Kolay Yol)

Vergi mahkemesine online dava açmak için e-devlet kullanabilirsiniz.

Adım Adım UYAP’tan Dava Açma (Emlak Vergisi İtirazı Örneği)

• E-Devlet Sistemine Giriş Yapın

• Arama kutusuna “UYAP Vatandaş Portal” yazın.

• Ya da doğrudan: https://vatandas.uyap.gov.tr 

• T.C. kimlik numaranız ve e-Devlet şifrenizle giriş yapın.

• Ana menüde “Dava Aç” seçeneğini tıklayın.

• Mahkeme türü olarak: İdari Yargı / Vergi Mahkemesi seçin.

Davalı: Taşınmazınızın bağlı olduğu Belediye Başkanlığı

Konu: Emlak Vergisi Matrah Artışına İtiraz

Gerekçenizi ve taleplerinizi yazın (kısa, öz ve kanuni dayanaklı şekilde)

• Belgeleri ekleyin:

Tapu belgesi

Belediyeden alınan matrah tespit kararı

İlan edilen sokak arsa rayiç değeri listesi

Diğer destekleyici belgeler

• Elektronik imza / mobil imza / SMS onay ile işlemi tamamlayın.

• Mahkeme harcı otomatik tahakkuk eder (genelde sadece başvuru harcı alınır, harçsız dava türüdür).

Avantajı: Hiçbir yere gitmeden dava açılır. Dosya durumu yine UYAP’tan takip edilebilir.

Vergi Mahkemesi Nerede Bulunur?

Bulunduğunuz ilin İdare Mahkemesi binasında yer alır. 

Avukat Tutmak Şart mı?

Hayır. Vergi Mahkemelerinde avukatla temsil zorunlu değildir. Kişi kendisi bireysel başvuru yapabilir.

Dava Masrafı Ne Kadar?

2025 yılı için;
Başvuru harcı:  yaklaşık 500 TL -800 TL
Posta masrafları: 1.500 TL - 3.000 TL
Toplam : 2000 TL – 3800 TL arasında değişir.
(Masraflar taraf sayısına, dosyaya ve mahkemeye göre güncellenebilir.)

Avukat tutulursa;
Vekalet harcı: 87, 50 TL
Vekalet pulu: 138,00 TL
+ Avukatlık ücreti

Vergi Mahkemesinde Duruşma Nasıl Olur?

Vergi davalarında kural olarak duruşma yapılmaz; ancak mahkeme gerekli görürse veya taraflardan biri talep ederse duruşma yapılabilir. Duruşmaya her iki tarafın da katılması gerekir. 

Vergi Mahkemesi Nasıl Karar Verir? 

Mahkeme, dosyayı inceledikten sonra davaya ilişkin nihai kararını verir.

Karar Ne Kadar Sürede Çıkar?

Yoğunluğa bağlı olarak 2 ila 6 ay arasında sonuçlanabilir. Süre sonunda gerekçeli karar size tebliğ edilir.

Vergi Mahkemelerinde Dava Açılması Esnasında İzlenecek Süreç Ve Dikkat Edilecek Hususlar 

Dava Açma Hakkı Kimlere Ait?

Davayı sadece emlak vergisi mükellefiyeti olan kişiler (malik ya da tapu sahibi şirket/kurumlar) dava açabilir. Kiracılar ya da site yöneticileri bu davayı açamaz.

Bir gayrimenkulün birden fazla ortağı varsa (örneğin bağımsız bölüm eşlere ait ise) her birinin ayrı ayrı dava açma hakkı vardır. 

Site Yönetimleri Emlak Vergisi Konusunda Görevli mi?

Tabi ki değiller. Site yönetimleri ve  söz konusu konutta kiracı olanlar bu davaları açamazlar ise de durumu ve duyumları tapu sahiplerine iletmeleri faydalı olacaktır. Çoğu zaman mülk sahiplerinin muhtarlıkta askıya çıkan listeleri kontrol etme imkanı olmayacaktır. Site yöneticisi bir yazı ile durumu maliklere ilan edebilir, bu yazımızdaki örnek dilekçeleri kendi apartman / sitelerine uyarlayarak bir taslak haline getirebilir.  Apartman / site yönetimleri aynı sokaktaki diğer bina yöneticilerine de bilgi vermek sureti ile daha fazla kat malikinin konudan haberdar olmasını sağlayabilirler.

Dava Kime Açılır?

Davalı: İlgili Belediye

Dava, taşınmazın bulunduğu ildeki Vergi Mahkemesi’ne açılır. Farklı bir yerde açılan dava yetkisizlik nedeniyle devredilse de süreç uzayabilir.

Öncelikle dava belediyeye açılmalıdır. Yani davacı mükellef, davalı taraf olarak dava dilekçesinde ilgili belediyeyi muhatap almalıdır.

Davanın, gayrimenkulün adresinin olduğu ilde açılması gerekir. Yetkisiz bir mahkemeye açılması durumunda bu mahkeme, yetkisi olan mahkemeye bu davayı devredecektir ancak hem süreç uzayacak hem de takip açısından bir karmaşa oluşması muhtemel olacaktır.

Süre Sınırı: Dava Açmak İçin Ne Kadar Vaktiniz Var?

Askıya çıkma tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekir. Ancak bu süre adli tatile denk gelirse, dava süresi 7 Eylül 2025 (bu tarih pazar’a denk geldiğinden 8 Eylül 2025 mesai bitimi) tarihine kadar uzar.

Örnek Dava Başlığı

“2026 Yılı Emlak Vergisi Matrah Artışının İptali Talebi”

Örnek Vergi Mahkemesi Başvuru Dilekçesi

Emlak vergisi matrah artışına ilişkin itiraz dilekçesi örneği aşağıda yer almaktadır. Bu dilekçe, hem Vergi Mahkemesi'ne elden ya da posta ile sunmak hem de UYAP Vatandaş Portalı üzerinden başvuru yapmak için uygundur.

Emlak Vergisi Matrahına İtiraz İçin Dava Dilekçesi Örneği

(Vergi Mahkemesine Sunulmak Üzere)

…… VERGİ MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI’NA

DAVACI :

Ad Soyadı

T.C. No:

Adres:

Telefon:

E-posta:

DAVALI :

……………… Belediye Başkanlığı

(İlgili taşınmazın bağlı olduğu belediye)

DAVA KONUSU :

2026 yılı emlak vergisi matrahına esas teşkil eden arsa birim m² değerinin fahiş oranda artırılmasına ilişkin işlemin iptali istemidir.

AÇIKLAMALAR:

Tarafıma ait, ……… ili, ……… ilçesi, ……… Mahallesi, ……… ada, ……… parselde kayıtlı taşınmaz için 2026 yılı itibariyle emlak vergisi matrahı, önceki yıla göre orantısız bir şekilde artırılmıştır. Bu artış, hem hukuka hem de hakkaniyete aykırıdır.

Taşınmazımın bulunduğu sokakta ve benzer nitelikteki çevre taşınmazlarda rayiç değer artışı %X civarında iken, benim taşınmazım için yapılan artış yaklaşık %Y oranındadır. 

Diğer taraftan; gayrimenkulün m2 rayiç değeri 2025-2026 arasındaki bir yılda %...,,…. (yaklaşık yüzde yedi yüz ……) yani … kat , 2022-2026 arasındaki dört yılda %.....,: (yaklaşık yüzde bin sekiz yüz…..) yani ….. kat artmış bulunmaktadır.

Diğer sokak ve caddelere bakıldığında ise artış oranının düştüğü görülmektedir. Mahallemizde daha değerli arsaların matrahları daha yüksek oranda artmıştır.

Bu durum eşitlik ilkesine ve Vergi Usul Kanunu ile Emlak Vergisi Kanunu’nun temel esaslarına aykırıdır.

Ayrıca, matrah belirleme sürecinde, taşınmazın fiziksel, ekonomik ve çevresel özellikleri dikkate alınmamıştır. Rayiç değerin bu derece artması, mükellef olarak mali yükümlülüğümü hukuka aykırı biçimde artırmaktadır.

Bu nedenlerle; söz konusu işlemin iptali için işbu davayı açma gereği doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER:

Anayasa, 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu ve ilgili sair mevzuat hükümleri.

HUKUKİ DELİLLER:

• Tapu kaydı

• Belediyenin ilan ettiği rayiç bedel listesi

• Çevre taşınmazlara ilişkin vergi matrah örnekleri

• Bilirkişi incelemesi ve keşif talebi

• Diğer her türlü yasal delil

SONUÇ ve TALEP:

Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle, 2026 yılı için belirlenen emlak vergisi matrah artışının iptali ile hukuka aykırı bu işlemin yürütmesinin durdurulmasına, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı idareye yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

Tarih: … / … / 2026

İmza:

(Ad Soyadı)

Dava Sürecinin Sonucu Tüm Sokağı Etkiler mi?

Evet. Aynı cadde/sokakta bir mükellef davayı kazanırsa, diğer mükellefler de bu karardan faydalanabilir. Ancak bu, bireysel dava açma hakkınızı ortadan kaldırmaz. Ne kadar çok kişi dava açarsa, mahkemeye sunulan örnekler o kadar güçlü olur.

Bireysel olarak açılan bu dava sonuçları mükellef lehine sonuçlandığı durumda o mükellefin dava konusu gayrimenkulünün bulunduğu cadde veya sokaktaki tüm gayrimenkuller, bu lehte açıklanan sonuçtan faydalanabilecektir. Ancak nasıl olsa benim komşularından biri dava açar, ben açmasam da olur gibi düşünülse de aynı sokak, cadde, site vs. gibi adrese ait dava sayısın çokluğu verilecek olan karar için bir etken olabilir.

Neden Şimdi Harekete Geçmelisiniz?

2026-2029 yılları için belirlenen bu matrahlar önümüzdeki 4 yıl boyunca geçerli olacak. Bu nedenle fahiş artışları durdurmanın tek yolu dava açmak. Aksi halde haksız vergi yükleriyle karşı karşıya kalabilirsiniz.

7 Eylül Dava Son Tarihi

2026 gayrimenkul vergileri artış oranı diğer yılları da etkileyecektir. Önümüzdeki 4 yıl boyunca yüksek oranda emlak vergisi başta olmak üzere , tapu harcı, damga vergisi, veraset intikal vergisi ve ayrıca kapsama girebilecek olan gayrimenkuller için değerli konut vergisi ödemek istemiyorsanız, dava hakkınızı kullanmanız için son gün 07 Eylül 2025.

(Not! 2025 yılında davalar 7 Eylül 2025 tarihine ( bu tarih Pazar gününe denk geldiği için 8 Eylül ) kadar açılabilecektir.

7 Eylül'e Kadar Süreniz Var: Fahiş Vergi Artışına Dava Açın!

Takvimlerinize not edin!

Emlak Değeri Artıyor DASK ve Konut Sigortası Primi de Artacak mı? 

Bağımsız bölümlerin ve dahi ortak alanların sigorta bedellerinin arsa emlak rayiç değeri ile ilgisi yoktur. Emlak değeri bir gayrimenkulün arsası dahil olmak üzere asgari değerini ifade eder. 

Aynı gayrimenkulün sigorta değeri ise sadece taşınmazın kendisinin inşaat birim maliyeti üzerinden hesaplanır ve arsa değeri dahil değildir. Dolayısı ile sigorta değeri ve poliçelerin primleri emlak değer artışından etkilenmez. 

Ancak zaten sigorta primlerini ay / hafta hatta gün bazında arttıran birçok başka parametre maalesef vardır.

Vergi Usul Kanunu’nun Konuya İlişkin Mükerrer 49. Maddesi: 

“Emlak vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti, ilanı ve kesinleşmesi: Mükerrer Madde 49 – (Değişik: 3/4/2002-4751/1 md.)

a) Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıkları 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesi hükmü ile aynı Kanunun 31 inci maddesi uyarınca hazırlanan yönetmelik hükümlerine göre bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini, uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit ve Resmî Gazete ile ilân eder.

b) Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlâk Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir. 

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır. (İptal birinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 31/5/2012 tarihli ve E.: 2011/38, K.: 2012/89 sayılı kararıyla) (…) Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştaya başvurulabilir. Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir. Cumhurbaşkanı bu fıkrada yer alan dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir.

c) Yukarıdaki fıkralara göre, Danıştay ve vergi mahkemelerinde dava açılması halinde, davalının onbeş gün içinde vereceği tek savunma ile dosya tekemmül etmiş sayılır. Danıştay ve vergi mahkemelerince bu davalar, dosyanın tekemmül ettiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır

d) (a) ve (b) fıkralarındaki bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri ile arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitlerine ilişkin süreleri gerektiği ölçüde kısaltmaya Maliye Bakanlığı yetkilidir.”