Apsiyon Blog / Toplu Konutlarda Hayat

Yaz aylarında artan sıcaklıklar, klima kullanımını adeta zorunlu hale getiriyor. 

Yine bir yaz ayı ve havalar da kimi uzmanlara göre iklim değişikliği sebebi ile kimi uzmanlara göre de dünyanın doğal dengesinde olmasına rağmen çok daha sıcak. Hal böyle olunca klima satışlarının patladığına ve teknik servislerin montajı yetiştiremediğine dair haberler de hem yazılı basın, hem de televizyonlarda önümüze çıkıyor. 

Ve ardından Apsiyon Blog, Apsiyon YouTube  sayfalarımıza, sosyal medya hesaplarımıza ve Apsiyon kullanan apartman ve site yöneticileri tarafından “klima ve soğutma cihazlarının montajı" ile ilgili olarak sorular da yoğun olarak gelmeye başlıyor. Apsiyon Akademi’nin yanıtladığı onlarca soruyu bir araya getirdik ve bu yazımızı sizlerle paylaşmak istedik. 

Ancak apartman ya da site gibi toplu yaşam alanlarında, 
• klima dış ünitesi nereye, nasıl monte edilebilir? sorusu; sadece teknik değil, aynı zamanda hukuki bir meseleye dönüşüyor.
• Peki Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor? 
• Yönetim planı ne kadar etkili? 
• Dış cepheye klima takmak yasak mı?

Apartman veya sitede klima takmak istiyorsanız yönetim planı, oybirliği ve Yargıtay kararlarını dikkate almalısınız. Klima montajının yasal sınırlarını öğrenin.

Herkes Klimasını Takabilir mi?

Çoğu zaman bina cephelerinde, bodrum katlarda ve kapalı alanlarda (otopark, bodrum kat, çatı katı, koridor gibi ortak yerlerde) bina yönetiminin bilgisi ve onayı olmadan bireysel klima motoru (dış ünitesi) montajları yapıldığı, dış cephe duvarında, perde duvarlarda, kiriş ve kolonlarda, tabliye betonlarında delik açılması, ortak yerde klima motoru bulundurarak ortak alana klima takmak, işyeri veya daireye aitmiş gibi ortak alanı işgal etme böylece ortak alanın özel kullanıma dönüştürülmesi gibi eylemler ile karşılaşılmaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre (KMK) ortak yerlerde izinsiz tadilat, tesis ve değişiklik yapılamaz.
Bu tür eylemler Kat Mülkiyeti Kanunu açısından olduğu kadar imar ve yapı mevzuatı yönünden de tehlikeli durumları ortaya çıkarabilir.  

Yazımızda “Klima Montajına İlişkin Uygulanabilir Örnekleri” de sizlerle paylaşmak istiyoruz. 
• Kat Malikleri Kurulu Gündemi Örneği
• Yönetim Kurulu Karar Metni
• İzinsiz Montaj Dilekçesi Örneği

Kat mülkiyeti klima yasağı var mıdır? 
Aslında yasak olan konu klima kullanımı değil, klima montajında hukuki sorunlar olmasıdır.
Tüm örnek metinler ve detaylar yazımızda!

Apartmanda Klima Montajı Yasak mı? Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 19. maddesine göre; “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

"Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. 
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

Bu maddeye göre; balkon dışı montajlar, perde beton delme gibi müdahaleler ancak belirli şartlarla ve çoğu zaman kat maliklerinin oybirliğiyle alınan site yönetimi klima kararı ile mümkün olabilir.

Klima dış ünitelerinin montajı  konusunda da aşağıdaki adımların uygulanması gerekir. 

Bağımsız bölümün kat irtifaklı / kat mülkiyetli olması klima montajı ile ilgili durumu değiştirmez.

Apsiyon Akademiye Gelen Klima Sorularından Bazıları

• Dairem kat irtifaklı, klima taktırmak istiyorum, klimanın dış pervane kısmı apartmanın dışında kalacak, izin gerekir mi? 
• Sitemizde 24 blok ve 24 kişiden oluşan temsilciler kurulu vardır. Sıcakların artması ile birlikte sitemizde kat maliklerinden klima konusunda yoğun talep vardır. Kat malikleri klimaları balkonlarına değil de dış cepheye binanın dışına taktırmak istemektedir. Yönetmelikte ise binanın dış yapısını bozacak herhangi bir şeyin yasak olduğu yazmaktadır. Dış cepheye klima taktırmak yasak mı? Eğer yasak ise temsilciler kurulu kararı ile karar alınıp dış cepheye klima taktırılmasına izin verilir mi? 
• Bir daire sahibimiz klima ünitesi için ekli resimde işaretlediğim yere klima ünitesi taktırmak istiyor dairenin yan ve arkada olmak üzere 2 balkonu var ve arka balkona takılmasını istedim ama ısrarla balkonu kullanamayacağını avukata versinler ben dışa pencere altına üniteyi asacağım diyor. 
• Klima takılması konusunda yönetim planı klima yasağı gibi bir madde yok ama standart olarak bina cephesi ve ortak alanlarını görselini bozacak uygulamalar yapılamaz diye genel bir ibare var. Sorum ise şu bina dışı pencere altı ortak alan mıdır? Malik buraya ünite asabilir mi? Asarsa hukuki olarak kaldırtabilir miyiz? 
• Yaz aylarının gelmesi ile kat sakinlerinden klima konusunda baskı görmekteyiz. Kat sakinleri klimalarını ortak alanlara dış cepheye monte etmek istemektedir. Yasak olduğu için çözüm üretemiyoruz balkonlar küçük olduğu için balkona taktırmak istememektedirler. Bu konu hakkında neler yapabiliriz karar ile klima taktırılır mı ne yapmalıyız?

En Sık Sorulan Sorulara Net Yanıtlar. Ortak Alanlara Klima Takılır mı? Yönetim İzni Olmadan Ne Olur?

• Dış cepheye klima monte etmek için oybirliği gerekir mi?
Evet, gerekebilir. Yönetim planına ve monte edilmesi istenen yere göre değişir.

• Balkona klima takmak serbest mi?
Yönetim planında aksi yoksa ve duvar delinmeden dış ünite konulacaksa genellikle evet.

• Bodrum/otoparka klima motoru takılabilir mi?
Hayır! Oybirliği + statik uygunluk + belediye izni gerektirir.

• Mobil klima yasak mı?
Hayır. Genellikle izin gerektirmez.

Klima Montajında 4 Temel Adım

Temel dört adımda “klima dış ünitesi nereye takılır?” sorusunun yanıtını vermiş olacağız.

Birinci Adım: Tapu Sicilindeki Yönetim Planı İncelemesi

Öncelikle tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planının incelenmesi gerekir.
Yönetim planında klima ünitelerinin nereye olursa olsun monte edilmesi yasak olabilir. Bu durumda tapuda kayıtlı yönetim planı değiştirilmeden hiçbir yere klima monte edilemez.
yönetim planı değiştirilmeden klima ünitesi balkona ya da cephelere monte edilemez. Aksi davranış halinde sulh hukuk mahkemesine başvurulursa klima söktürülür.

Yönetim planında klima ünitelerinin monte edilmesine ilişkin bir bilgi var ise nereye monte edileceği belirlenmiş olabilir. Bu durumda üniteler belirtilen alanlar dışında bir yere monte edilemez. 

Yönetim planlarındaki “bina cephesi ve ortak alanlarını görselini bozacak uygulamalar yapılamaz” gibi bir metin tek başına dış cepheye, balkonlara klima dış ünitesi konulmaması yasağını göstermez. Uygulamada tüm klima montajı yapan daireler klima dış ünitelerini bina mimarisine uygun şekilde dekoratif kutular içine alma kararı alabilirler. Maliklerin mutabık olduğu bu tür uygulamalarda “bina cephesinin güzelliğini bozduğu iddia edilemez”. 

Yönetim planında klima ünitelerinin monte edilmesine ilişkin bir yasak bilgisi olmayabilir veya bu konudan hiç söz edilmeyebilir. Bu durumda aşağıdaki kurallar geçerli olacaktır. 

İkinci Adım: Dış Cepheye Klima Takılır mı? Oybirliği, Yönetim Planı ve Yargıtay Ne Diyor?

Yargıtay klima montaj kararı açısından pencereye monte edilen eski tip klimaları istisna tutmuş, dış cephe veya perde betonlara yapılan müdahaleleri hukuka aykırı bulmuştur. 

Yargıtay kararlarına göre , tek parçalı / pencere tipi ve iki parçalı / split türü klimaların binanın mimari projesinde bulunmasa bile bağımsız bölümün penceresine monte edilmesi mümkündür. (Yargıtay Kararı: Y. 18. HD. , 17/01/2000, E. 1999/15627 ., K. 2000/59.) Bunun için  Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 19’da belirtilen bütün kat maliklerinin rızasına da (değişen kanun değişikliği ile beşte dördünün yazılı rızasına) gerek yoktur. 

Yargıtayın bu kararındaki bağımsız bölümün penceresine monte edilmesi ile ilgili ifadesi pencerenin altına, dış duvara şeklinde anlaşılmamalıdır. Sözü edilen klima eski tip dış ve iç ünitesi beraber olan ve bizzat pencere camı kesilmek sureti ile pencereye monte edilen klima tipidir.

Üçüncü Adım: Site ve Apartmanlarda Klima Montaj Kuralları. Yasal Sınırlar ve Örnek Kararlar

Yönetim planında başkaca hüküm yoksa bağımsız bölüme klima cihazı monte etmek ve kullanmak için şu şartlar aranır. 

1. Belediye İmar Yönetmeliğinde öngörüyorsa , tadilat projesi yaptırılıp onaylatılmalıdır.
2. Yönetim planında yasaklanmış ise yönetim planı değişikliği yapılmadan klima montajı yapılamaz.
3. Yönetim planında herhangi bir bilgi bulunmaması halinde kat malikleri kurulu (toplu yapılarda temsilciler kurulu) daha önceden çoğunluk ile "klima takılamayacağına dair" karar vermiş ise, bu kararın alındığı çoğunluktan bir fazla oy sayısı ile “klima takılabilir” kararı alınmadan klima takılamaz.
Klima takılmasına izin verilmiş olsa dahi;
4. Cihaz ortak yerlerden dış duvar delinerek monte edilemez. Bu nedenle bağımsız bölümün pencere , balkon kapısı ya da balkonuna kurulmalıdır. (Yargıtay Kararı: Y. 18. HD. ., 08/05/1998, E. 1998/4253 ., K. 1998/5014.)  ve (Yargıtay Kararı: Y. 18. HD. ., 24/02/1998, E. 1998/135 ., K. 1998/1715.)
5. Tüm maliklerin onayı sonrasında statik proje kontrol ve onayı, belediye başvurusu olmadan perde beton, kolon ve kiriş delinerek klima dış ünitesi monte edilemez. 
6. Çektiği elektrik yükünden dolayı ortak tesisatta doğabilecek olumsuz etkiler anayapıya zarar vermemelidir.
7. Konut ve bürolara sanayi tipi klima tesisi kurulmamalıdır.
8. Cihaz çalışırken yaydığı gürültü, etrafa yaydığı ısı ve nemden dolayı diğer bağımsız bölümleri rahatsız etmemelidir.  (Yargıtay Kararı: Y. 18. HD. ., 24/02/1998, E. 1998/135., K. 1998/1715.)

Özetle ;
• TSE standartlarına uygunluk
• Ortak alanları delmeden monte etme
• Diğer bağımsız bölümleri rahatsız etmeme
• Statik yapıya ve dış cephenin görünüşüne zarar vermeme
• Belediyeden gerekirse izin alma

Dördüncü Adım: Klima Montajında Yapılan Hatalar ve Mahkeme Kararlarıyla Söküm Süreci 

Her durumda cihazın dış ünitesi "girişi engellemiyor gürültü unsuru yok, su damlatma rahatsız etme sorunu yoksa" dahi ortak yerlerden dış duvar delinerek monte edilemez. Bu nedenle klima cihazının dış ünitesi bağımsız bölümün penceresi, balkon kapısı ya da balkonuna kurulmalıdır. 
Bu kurala  - binanın dış duvarı ortak alandır-   aykırı hareket edildiği taktirde klima boruları dış cephe duvarını delerek monte edildiğinden, kat maliklerinden herhangi biri veya yönetici sulh hukuk mahkemesinde klimanın söktürülmesi ve eski haline getirilmesi davası açabilir.

Kuralsız Montajın Sonucu: SÖKÜM!

İzinsiz yapılan her montaj, diğer maliklerin itirazı hâlinde mahkeme kararıyla sökülebilir.

Mahkemeye Giden Süreçler

İzinsiz klima montajı nedeniyle açılan davalarda sulh hukuk mahkemeleri genellikle:
• Eski hale getirme (söküm)
• Ortak yer işgali tespiti
• Kat maliklerinin zararının tazmini
kararları verebilmektedir.

Taşınabilir / Mobil Portatif Klima Kullanmak Yasak mı? 

Portatif klimalar, istenen herhangi bir lokasyonda genellikle çok büyük olan iç mekanlar hariç iklimlendirme sorununa çözüm sunabilmektedir. Mobil klimaların montajı kolay olup, genellikle bir pencere camında açılacak bir geçit ile kullanılabilmektedir. Peki mobil klima için izin gerekiyor mu?

Yazımızdaki “İkinci Adım: Yargıtayın Görüşü” ve “Üçüncü Adım: Klima Dış Ünitesine İlişkin Uyulması Gereken Kurallar” göz önüne alındığında da herhangi bir izin gerektirmeyecektir.

Kapalı Otoparka veya Binanın Bodrum, Sığınak Gibi Alanlarına Klima Dış Ünitesi Kurulması Yasal mı? 

Kapalı otopark , bodrum kat, sığınak katı, koridor gibi ortak alanlarda klima motorlarının, havalandırma kanallarının montajı sırasında perde betonun, kolon veya kirişlerin delinmesi tüm maliklerin muvafakati, statik proje kontrol ve onayı, belediye başvurusu olmadan yasaktır. 

Bu tür yerler aynı zamanda ortak yer olduğundan tüm kat maliklerinin (sadece toplantıya katılanların değil) oybirliği olmadan ortak alana müdahale edilemeyeceği gibi aksi halde dava açılabilir, müdahale durdurulur, eski hale getirme kararı çıkar.

Perde betonun, kolon veya kirişlerin delinmesi, binanın taşıyıcı sistemine zarar verir ve oybirliği olmadan yapılması hukuka aykırıdır.
Mevzuata göre "ana duvarlar ve temeller, taşıyıcı sistemi oluşturan kolonlar, kirişler, perde duvarlar ve taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, tavan ve zeminler" binanın statiği ile ilgili ortak yerler olup; yapı ruhsatı eki olan mimari ve statik projelerde bulunan bu yapılar üzerinde statik proje incelenmesi yapmadan, maliklerinin tümünün onayını almadan, belediyesinden de izin almadan kırma, delme gibi müdahaleler ortak alana müdahale, taşıyıcı sisteme zarar, hatta güvenlik riski olarak değerlendirilir.

Ana duvarlar ve temeller, taşıyıcı sistemi oluşturan kolonlar, kirişler, perde duvarlar ve taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, tavan ve zeminler gibi taşıyıcı unsurlar dahil binanın taşıyıcı sistemi olan ortak yerlerde yapılacak müdahaleler ;
• Binanın statik bütünlüğünü zayıflatabilir,
• Deprem güvenliğini etkileyebilir,
• İnşaat teknik şartnamelerine ve ruhsata aykırılık oluşturur.
• İmar mevzuatına ve yapı denetim esaslarına da aykırıdır.
• Dolayısı ile diğer kat maliklerinin tümünün (oybirliği ile) onay vermesi gerekir.

Eğer kapalı otoparka klima motoru kurulacaksa:
• Bina yönetimine danışılacak; kat malikleri kurulunun oybirliği gerekecek, kat maliklerinin tümünün yazılı izni yoksa ortak alan işgali oluşacak, ortak alanların özel kullanımına dönüştürülmesi halinde eski hale getirme ve zarar tazmini istenebilecek,
• Perde betonu delmek için yapı statiğine uygunluk raporu (statik proje uygunluğu raporu) alınacak,
• Belediye/imar izni açısından belediyesinden yapı ruhsatı kapsamında izinli mi kontrol edilecektir.

Genel Kurul Ya da Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu Kararı İle Oy Birliği İle Klima Taktırılabilir Diye Karar Alınsa Herhangi Bir Sorun Teşkil Eder Mi? 

Yukarıdaki kurallara bağlı olarak aşağıdaki şartlarda genel kurul / toplu yapılarda temsilciler kurulu veya yönetim kurulunda kararlarınızı alabilirsiniz. 

Belediyedeki ruhsat eki onaylı projenin incelenmesi, ayrıca tapu sicilinde kayıtlı yönetim planının incelenerek karar verilmesi gerekecektir.

Genel kurul ya da toplu yapılarda temsilciler kurulu proje ve yönetim planında bir “klima montajı yapılamayacağına dair bir tespit yapılmış ise yönetim planı değişikliği yapmadan oybirliği ile de olsa karar alması mümkün değildir. 
Daha detaylı bilgiler için "Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir?" konulu blog yazımızı okuyabilirsiniz

Örnek Kat Malikleri Kurulu Gündemi 

Tarih: [Gün/Ay/Yıl]
Saat: [Saat]
Yer: [Site Toplantı Salonu veya Ortak Alan]

GÜNDEM MADDELERİ:
1. Açılış ve yoklama
2. Divan kurulunun seçilmesi
3. Geçmiş toplantı kararlarının okunması
4. Kapalı otoparkta klima dış ünitelerinin montaj talebi
        Ortak alana müdahale olup olmayacağı
        Perde betonların delinip delinmeyeceği
        Statik yapı güvenliği raporu gerekliliği
5. Karar alınması (oybirliği aranacaktır)
6. Dilek ve temenniler
7. Kapanış

Klima Montajına Yönetim Planı veya Kat Malikleri Kurulu Tarafından İzin Verilmişse Örnek Yönetim Kurulu Kararı

Karar No: [2025/xx]
Tarih: [Gün/Ay/Yıl]
[Site Adı] Kat Malikleri Kurulu tarafından alınan karar gereğince:
Kapalı otopark alanında (hangi alan olduğu yazılır)  klima dış ünitesi montajı talebi değerlendirilmiştir. 
Konu ile ilgili teknik rapor sunulmuş; betonarme taşıyıcı sisteme zarar verilmemesi, yangın ve güvenlik riskleri doğurmaması ve tüm montajın projeye uygun şekilde yapılması şartıyla, ilgili işlem oybirliğiyle kabul edilmiştir.

Uygulama sırasında:
• TSE uygunluk belgeli montaj yapılmalı,
• Ortak alan işgali yaratılmamalı,
• Görsel bütünlük korunmalı,
• Oluşacak zararlardan malik sorumlu olmalıdır.

İmza:
Yönetici: [Ad Soyadı]
[Diğer kurul üyeleri]

İzinsiz Klima Montajı Halinde İtiraz Dilekçesi Örneği

…… YÖNETİM KURULUNA 

T.C. [SULH HUKUK MAHKEMESİ / BELEDİYE BAŞKANLIĞI]’NA

Konu: Ortak alanda izinsiz müdahaleye ilişkin başvuru

[Site adı] apartmanının kapalı otopark alanında, tarafıma danışılmadan ve Kat Malikleri Kurulu onayı alınmadan, ……….  tarafından klima motorları monte edildiği ve bu işlem sırasında perde beton gibi taşıyıcı sistemlerin delindiği tarafımca gözlemlenmiştir.

Bu uygulama:
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine,
• Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına,
• Ortak alanın izinsiz kullanım yasağına,
• Yapı güvenliği ve teknik şartnamelere aykırıdır.

Söz konusu müdahalenin durdurulmasını, gerekli teknik incelemenin yapılmasını ve varsa eski hale getirme işlemlerinin başlatılmasını arz ederim.

Saygılarımla,

Ad Soyadı: [Adınız Soyadınız]
Bağımsız Bölüm No: [Daireniz]
Tarih: [Gün/Ay/Yıl]
İmza: ___________

Sonuç: Estetik, Hukuk ve Komşuluk Dengesi

Klima konfor getirir; ama binanın taşıyıcı sistemine zarar, ortak alan işgali, görsel kirlilik ve komşu haklarına müdahale riski taşıyorsa, bu konfor hukuki sorunlara dönüşebilir.
Yönetim planına uygun davranmak, kat maliklerinin onayını almak ve yasal prosedürleri izlemek herkesin hakkını korur.
Daha fazla detay için Apsiyon Blog ’un ilgili içeriklerini ziyaret edebilirsiniz.

Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir?

Uzman desteğine ihtiyaç duyulması halinde Apsiyon Akademi Danışmanlık Hizmetleri Sayfasına ulaşabilirsiniz.