Apsiyon Blog / Toplu Konutlarda Hayat

Apartman Aidatını Kat Maliki Mi Öder, Kiracı Mı?  

Türkiye'deki Büyükşehirlerde Ortalama Aidat Tutarları (2022–2025)

Türkiye’de Muğla, İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde son 3 yılda ortalama aidatlar aşağıdaki şekilde gerçekleşti.

İşte Muğla, İstanbul, Ankara, İzmir aidat karşılaştırması

Kaynak: Apsiyon Aidat Endeksi

Aidatlar Neden Arttı? Hangi Şehirde Ne Kadar Ödeniyor? Güncel Liste 2025

Türkiye’de seçili 30 ilde aidatlar son bir yılda ne kadar arttı? 2025 yılında aidatlar ne kadar oldu?

İşte Tekirdağ’dan Erzurum’a, Kastamonu’dan Mersin’e aidat ortalamaları. 

Kaynak: Apsiyon Aidat Endeksi

3 yılda Aidatlarda %450’yi Aşan Artış! Peki Neden?

Türkiye genelinde site aidatları 2024 yılına göre son bir yılda %67,51 artarken, son 3 yılda ortalamada Türkiye genelinde %367’ye varan artışlar meydana geldi.

Bu artışların temel sebebi asgari ücret ve enflasyondaki artışlardır. 

Aynı dönemde; 

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE /TÜİK) %310,38,

Asgari Ücret %419,69 oranında arttı.

4 Büyükşehirde Son 3 yılda Aidat Artış Oranı

Kaynak: Apsiyon Apartman Aidat Endeksi

Son 3 Yılda Enflasyon Artışı:

2022 Ocak- 2025 Temmuz arasındaki 3 yıl 6 aylık sürede Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hesapladığı tüketici fiyat endeksine (TÜFE) göre dahi %318,38 artış söz konusudur. Diğer bir ifade ile 2022 Ocak ayında 100 liralık bir sepet, 2025 Temmuz ayında 410,38 liradır. (*)

Son 3 Yılda Asgari Ücret Artışı:

2022 Ocak – 2025 Haziran Aylarında Asgari Ücret

Kaynak: Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı - Asgari Ücret Web Sayfası

Aidat Artışlarının Arkasındaki Temel Sebepler

• Personel maliyetlerindeki yükseliş (özellikle 2022 ve 2023 yıllarındaki yıllık yüzde yüz oranındaki asgari ücret artışları)

• Temizlik ve bakım giderlerinin enflasyona bağlı katlanması

• Yedek parça, yenileme, tamir, yalıtım giderlerinin döviz ve enflasyon artış oranlarının üzerinde artması

• Yüksek enflasyon, kur dalgalanmaları, ülke genelindeki siyasi ve hukuki sorunlar

• Yönetim ve teknik hizmetlerin profesyonelleşmesi

• Havuz, güvenlik, asansör gibi özel tesislerin artan işletme maliyeti

• Profesyonel site yönetimi maliyeti ve regülasyonların devlet tarafından aranması ile özellikle asansör, elektrik sistemleri, makine ve ekipmanların yıllık fenni muayenelerinin zorunlu olması

• Kayıt dışı çalışan sayısının azalması, iş güvenliğinde profesyonellerden hizmet alma zorunluluğu, cezaların uygulanır hale gelmesi, şikayetlerin incelemeye tabi tutulması

• Su giderlerinde küresel ısınma, su stoğunun azalması ile enflasyonu katlayan artışlar

• Elektrik enerjisindeki devlet desteğinin azaltılması

• Tedarikçilerin ekonomik gerçeklerin üzerindeki fahiş fiyat artış zorlamaları 

Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?

Bir Sitede Aidat Kalemleri Nelerdir?

2024 Haziran ayından 2025 Haziran ayına kadar son bir yılda Türkiye’deki site yönetimlerinin harcamaları yüzdesel olarak aşağıdaki ana gruplarda gerçekleşmiştir.

2025 Yılında Site Yönetimlerinin En Fazla Harcama Yaptığı Giderler

Kaynak: Apsiyon Aidat Endeksi

Aynı analizi yıllar bazında 2022 Ocak ayından 2025 Haziran ayına kadar yıl bazında incelediğimizde bu oranların Türkiye’deki ekonomik ve sosyoekonomik gelişmelere göre değiştiğini görmekteyiz.

Örneğin işçilik giderlerine bakıldığında Türkiye’de 2022 ve 2023 yıllarında yılda iki kez olmak üzere her yıl %100 dolayında asgari ücret artışının etkisi toplam harcamalar içinde bu kalemin oranını yükseltmiş durumdadır. 

2022- 2025 Yılları Arasında Site Yönetimlerinin En Fazla Harcama Yaptığı Giderlerin Değişimleri

Kaynak: Apsiyon Apartman Aidat Endeksi

Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Nasıl İcra Takibi Başlatılır?

Neden Her Site ve Apartmanın Aidat Miktarları Farklıdır?

Aidat kalemleri apartman / siteye göre değişir. Bu sebeple de doğru bir analiz için “kat mülkiyetine tabi bina ve toplu yapılarda” tek bir hesap planı” uygulamasına ihtiyaç vardır. Aksi halde ulusal çapta verilerin standartlaştırılması mümkün değildir. 

Bir anagayrimenkulün veya toplu yapının giderleri; 

1. Öncelikle çalışan sayısı ( %50-%70) , 

2. Enerji giderleri ( %15-%35) , 

3. Teknik bakım onarım ve sözleşmeli giderler ( %10-%12) , 

4. Diğer giderler (  %3-%25) 

oranında gerçekleşir. 

Bu saydığımız oranlar değişkendir. 

Ortak giderler; 

• çalışan sayısına, 

• apartman / sitenin giriş çıkış noktası sayısına,

• sosyal tesislerin yoğunluğuna, 

• yapıların dikey veya yatay olmasına, 

• arsa büyüklüğüne , 

• bağımsız bölüm sayısına, 

• bağımsız bölümlerin büyüklüklerinin farklılığına, 

• yapıların enerji verimliliğine, 

• yapı cinsine, 

• tesisat projesine, 

• ortak tesislerin çeşitliliğine, 

• makina, motor, pompa sayısına , 

• ortak kapalı alanların büyüklüklerine , 

• maliklerin demografik yapısına ve yönetimden beklentilerine, 

• yapının büyükşehir, il veya kasabada olmasına, semte, 

• hizmet çeşitliliğine, 

• standartlara ve yeterliliklere (zorunluluklara) uyulmasına, 

• kanun ve mevzuatlardaki gerekliliklerin yerine getirilip getirilmemesine,

• merkezi hükümetin enerji kalemlerindeki sübvansiyon politikalarına,  

• ve birçok başka etkene bağlı olarak değişir.   

Her toplu yapının / anagayrimenkulün ortak giderlerinin gerçekliği farklıdır.

Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin

En Yüksek Aidatlı İl: Muğla

Muğla, özellikle Bodrum ve Fethiye gibi yazlık bölgelerde:

• Havuzlu, güvenlikli ve geniş sosyal alanlı sitelerin çokluğu

• Profesyonel yönetimlerin etkinliği

• Pandemi ve sonrasında uzaktan çalışmanın yaygınlaşması sebebi ile bu bölgelere yerleşen beyaz yakalıların yoğunluğu

• Erken yaşta emeklilik ile emekliliğe hak kazananların bir yandan kendi işlerine devam etmeleri  ve yaşlanan nüfusun bu bölgelerde yaşamak istemesi

• Mevsimsel talep dalgalanmaları nedeniyle Muğla ili ortalama aidatlarda Türkiye lideri konumunda.

• Muğla’da son bir yılda aidat artışı %134, son 3 yılda aidat artışı %455

Aidat Artışı Son 3 Yılda Aidatı En Düşük İllerde Bile %150’yi Aştı

İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde 2022’de 1.083 TL ile 1.475 lira arasında olan ortalama aidat, 2025 yılında 4.920 TL ile 6.630 TL seviyelerine yükselmiş durumda. Bu da son üç yılda bu şehirlerde %350 civarında artış anlamına geliyor.

Kaynak: Apsiyon Aidat Endeksi

Aidatlar Kira Gibi Oldu: 2022–2025 Arası Türkiye Aidat Haritası

Türkiye Aidat endeksini linke tıklayarak görüntüleyebilirsiniz.

İşletme Projesi Nedir?

Yüksek Aidatlar Evlerden Taşınma Oranlarını da Arttırdı! 

Aidaların 2022 yılından bu yana yükselmesi taşınma oranlarına da etki yaptı. Yüksek aidatlı şehirlerde taşınmalar şehrin merkezinden çevrelerine ve diğer şehirlere doğru gerçekleşti. 

İşte Ocak – Haziran 2025 tarihleri arasındaki 6 ayda taşınma oranlarının en yüksek olduğu ilk 5 il!

Ocak-Haziran 2025 6 Aylık Ev Taşıma Oranları

Kaynak: Apsiyon Aidat Endeksi

3 Büyük İlin İlçelerinde 2025 Yılında Ortalama Aidatlar 

2025 yılında İstanbul, Ankara ve İzmir’in ilçelerinde en yüksek ve en düşük aidatlar aşağıdaki gibi gerçekleşti.  

3 büyükşehir ve ilçelerini önümüzdeki haftaki yazımızda ayrıntılı olarak inceleyeceğiz. 

Kaynak: Apsiyon Aidat Endeksi

Apartman Yöneticisi Oldum! Şimdi Ne Yapacağım? 3. Bölüm: “Aidatların Belirlenmesi”

Muğla, İstanbul ve Ankara’da Aidatlar Rekor Kırdı! Neden Bu Kadar Yükseldi?

Aidat Neden Kira Gibi Oldu?

Bina sakinlerinin birbirlerine en çok sorduğu sorular arasında; 

“apartman aidatı ne kadar oldu?” 

“aidat neden bu kadar yüksek?”

“aidat neden arttı?”

soruları vardır.

Aidatlar artık sadece temizlik ve elektrik giderini değil;

• Güvenlik hizmetlerini

• Akıllı sistem yazılımlarını

• Peyzaj, bakım, danışmanlık, enerji ve danışma gibi profesyonel yönetim maliyetlerini kapsıyor.

• Diğer taraftan 2022 ve 2023 yıllarında konut kira artışı yıllık %25 ile sınırlandırıldığı ancak aynı dönemde enflasyon yüksek gerçekleştiğinden aidat/ kira oranının korunamayarak aidatların kiralara göre daha yüksek gerçekleştiğini görüyoruz.

Evini Tahliye Eden Kiracının Aidatını Kat Maliki Mi Öder? 

Bir Binada Yaşamak, Binayı İşletmek Anlamına Geliyor

Ne Yapılabilir?

• Aidat kalemleri şeffaf şekilde açıklanmalı

• Bütçe planlaması yıllık olarak yapılmalı

• Gereksiz lüks yatırımlardan kaçınılmalı

• Yöneticiler ve maliklerin finansal okuryazarlığı artırılmalı

• Malikler genel kurullara katılmalı, toplu yapılarda blok temsilcileri görevlerini yapmalı ve yönetim kurulunun hazırladığı işletme projelerini kontrol ederek onaylamalı

Site ve Apartmanlardaki İş Yerleri Aidat Öder Mi? 

Sonuç: Aidat Artışı Yüksek, Ancak Kontrol Edilebilir

Eğer doğru bir yönetim anlayışı kurulursa, ekonomi de paralel olarak yüksek fiyat artışları gerilerse; aidat artışları durdurulamaz olmasa da optimum seviyede tutulabilir.

2022–2025 verileri, site yaşamının artık hem daha profesyonel hem daha maliyetli olduğunu açıkça gösteriyor.

Aidatlar Yine Artar mı? Regülasyonlar Maliyetleri Arttırır mı?

Bu yazımızda büyükşehirler ve iller bazında aidat artışlarını hem son bir yılı hem de 2022 yılından bu yana 3,5 yıllık dönemi esas alarak “Apsiyon Aidat Endeksi” verilerini sizler için değerlendirdik.

Veriler ve artış sebeplerini vurgulamaya çalıştık. 

Şüphesiz ki; 

• gerek enflasyon, gerek ücretler, döviz kurlarındaki artışlar azaldığında, 

• piyasadaki fahiş fiyatlamalar kontrol altına alınabildiğinde,

• elektrik başta olmak üzere doğalgaz gibi enerji kalemlerindeki devlet katkısının azaltılması kararlarından vazgeçildiğinde

aidatların yüksek oranda artmasının da önüne geçilecek. 

Ancak aidatların geldiği rakamlar da verimlilik analizleri yapmadan, kat maliklerinin talepleri asgariye indirilmeden mevcut seviyelerinden aşağıya inemeyecek. 

Herkes tarafından bilinmektedir ki;

• binaların, makinelerin, elektrik ve sıhhi tesisatlarının periyodik bakımları ve zorunlu olanların fenni muayeneleri, 

• çalışanların iş güvenliğine ilişkin işveren olan malikler tarafından alınması gereken önlemler,

• taşınmazların, yaşayanların ve eşyaların korunmasına yönelik yangın ve afet önlemleri ile acil durum eylem planlarına göre hazırlık, eğitim ve tatbikatları,

• çevrenin korunmasına ilişkin birçok zorunluluk,

• enerji verimliliğine ilişkin yapılması gerekenler 

kat malikleri ve apartman ve site yöneticileri tarafından yüksek aidatlar sebebi ile ihmal edilmektedir. Veriler incelendiğinde binaların yönetiminde önemli bir gider kalemi olan bu harcamaların bulunmadığı da anlaşılmaktadır.

Bir yandan da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan “Konutlarda Yönetim ve Denetim Hizmetlerinin Verilmesi Hakkında Kanun Taslağının” yasalaşması beklenirken bu kanun ile periyodik bakım ve zorunlu fenni muayenelerin, iş güvenliği, yangın ve afet önlemleri, çevrenin korunması ve enerji verimliliğine ilişkin birçok zorunluluğun da mevzuata göre yerine getirilmesi gerekecektir.

Şüphesiz kötü niyetli yönetimler de vardır. Ve bunlar zorunlu harcamalar dışında gereksiz harcamalar, şeffaf olmayan satın almalar yapmaktadır. Kat malikleri de bu durumlardan şikayetçi olmalarına rağmen genel kurullara / toplu yapı temsilciler kurullarına katılmada ilgi göstermemektedirler. 

Kiracıların Ödenmeyen Aidattan Sorumluluğu

Gelecek Hafta

Bu hafta Türkiye bazında 2025 yılı ve 2022-2025 yılları arasındaki 3 yıl 6 ayı içeren “Apsiyon Aidat Endeksi” verilerinden faydalanarak aidat ve artış incelemeleri gerçekleştirdik.

Gelecek hafta;

Aidatlar Neden Bu Kadar Arttı?

3 Büyük İlin İlçelerinde 2025 Yılında Ortalama Aidatlar

İstanbul’da Site Aidatları 2022–2025 Arasında Ne Kadar Arttı? İlçe İlçe Büyük Değişim!

İstanbul’da Yaşamak Artık Çok Daha Pahalı

İstanbul, Ankara, İzmir’de En Yüksek Aidatlı İlçeler (2025)

En Yüksek Ortalama Aidat Verileri (2024–2025)

En Düşük Aidatlı İlçeler (2025)

İlçelere Göre Aidat Artışı Oranı (2022–2025)

Aidat Şampiyonu: Neden En Yüksek Aidatlar Muğla’da?

Başlıkları ile yeni analizlere yer vereceğiz.

Bizi takip etmeye devam edin.