Yönetici, Müdahalenin Önlenmesi ve Projeye Aykırılık Davası Açabilir mi?

Apartman ve site yönetimleri, zaman zaman bazı kat maliklerinin ortak alanlardan “izin” almaksızın ve “hak” sahibi olmaksızın yararlanmaları, ortak alanlara müdahale etmeleri gibi durumlarla karşılaşabilmektedir. Bu durumlarda bazı yönetimler ya da yöneticiler, müdahalenin önlenmesi davası açarak projeye aykırı durumun tespitini mahkemelerden talep etmek istemektedir. Bu tip durumlarla ilgili olarak bu yazımızda bir Yargıtay kararını emsal olarak sizlerle paylaşmak istiyoruz.

Yargıya yansıyan olayda 1172 bağımsız bölüme sahip davacı bir kooperatif bünyesinde bir bağımsız bölüm sahibinin dere yatağına taşacak şekilde bahçe ve bahçe duvarı inşa edildiği, söz konusu bahçe imalatının aynı zamanda ortak alanlara tecavüz şeklinde olduğu, davalıya bu durumu düzeltmesi için yapılan sözlü uyarıların sonuçsuz kaldığı ileri sürülerek dava açılmış ve mahkemeden davalı tarafça yapılan bu müdahalelerin önlenmesi talebinde bulunulmuştur.

İlk derece mahkemesi ise açılan davayı “aktif husumet yokluğu”, yani davacı olabilme ehliyeti olunmaması nedeniyle reddetmiştir. Farklı bir ifadeyle dava açan yönetimin davacı olabilmesinin mümkün olmayacağı yönünde karar vermiştir. Bu sonuç temyize intikal etmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 10.06.2019 tarihinde verdiği karar ile (E.2019/2070, K. 2019/3848), ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davaların mülkiyet hakkına dayanılarak açılabileceğine, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. Maddesi'nde, yöneticinin görev ve yetkileri arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi için dava açma yetki ve görevi bulunmadığına karar vermiştir. Kat Mülkiyeti Hukuku'nun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yöneticinin, kat malikleri kurulu tarafından ancak yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabileceği de aynı kararda vurgulanmıştır. Sonuç itibariyle Yönetici/Yönetim Kurulu'nun buna benzer müdahalenin önlenmesine yönelik dava açabilmesi için kat malikleri kurulunda bu yönde bir karar alınması gerekmektedir.