Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Yazlık, ağaçlık, koruluk ve orman yerleri yanındaki site yöneticilerinin de diğer tüm apartman ve site yöneticileri gibi ortak alanların ve ortak tesislerin güvenliğinden, acil durum tahliye planlarının oluşturulmasından ve yıllık tahliye tatbikatlarından sorumluluğu olup, bağımsız bölüm villaların ve eklentileri ile ilgili herhangi bir sorumlulukları yoktur.

Ancak yapılaşmanın biçimine, mimariye, ağaç ve bitki örtüsüne bağlı olarak çoğu zaman herhangi bir bağımsız bölüm villada ya da bahçesinde başlayan yangın diğer villalara ve ortak yerlere de sıçrayabilir.

İki, üç, dört, beş veya altılı bitişik nizam dubleks villalardan oluşan yerleşimlerde; bağımsız bölüm villaların baca ve bahçelerinin kuru ot temizliği, yangın tüpü bulundurmaları, elektrik tesisatlarının kontrolleri her ne kadar site yönetiminin sorumluluğunda olmasa da bitişik nizam sebebi ile bir villadaki yangın aynı gruptaki diğerlerine kolayca sirayet edebilmektedir.

Yöneticiler sorumlulukları olmayan bu konularda malik ve kiracıları uyarabilir, ortak bir önlem ve müdahale planı oluşturabilirler.

2026’da Yeni Yangın Yönetmeliği ve Yöneticinin Kontrol Listesi

Yazlık, ağaçlık, koruluk ve orman yerleri yanındaki sitelerin yangın önlemleri konusunda önerilerimiz şunlar olabilir;

a) Yöneticilerin Öncelikli Sorumlulukları:

1. Belediyedeki onaylı projelerinizde bulunan yangına ilişkin önlemleri gözden geçiriniz.

2. Site içinde yollarda ve ortak alanlarda kurulu ise yangın hidrantlarının, site içi su vanalarının konumlarının itfaiye ekiplerinin erişimine uygun olup olmadığını değerlendiriniz, yeterli su basınçlı ve çalışır durumda olmasını yılda en az bir kez kontrol ve muayene ediniz.

Onaylı projenizde bulunmuyorsa yol hidrantlarının ve bunları besleyecek su deposu ile basınçlandırma sisteminin ve yangın havuzlarının kurulumu zorunlu olmasa da tehlike analizi ve risk değerlendirmesi yapılarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesindeki “faydalı yenilik ve ilave” olarak değerlendirilip, ana gayrimenkulde bağımsız bölümü bulunan tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla yapılabilir. Bu karar için sadece toplantıya katılan malik ve vekillerinin sayısının çoğunluğu değil, toplantıya katılmasa dahi tüm malik sayısının sayı ve arsa payı çoğunluğu dikkate alınır. Toplu yapı olarak tapuya şerh edilmiş birden fazla parsel ya da adadan oluşan villa sitelerde ise eğer yönetim planlarına göre toplu yapıyı oluşturan parsel ve ada temsilcileri seçiliyorsa (yani temsilciler kurulu söz konusu ise) bunların temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının sayı çoğunluğu aranır.

3. Açık alanlardaki ortak tesislerde (yönetim binası, havuz çevresi, güvenlik kulübeleri gibi kapalı ortak alanlarınızda) düşük tehlike sınıfındaki yerlerde her bir 500 m² yapı inşaat alanı için en az 1 adet 6 kg’lık, orta tehlike sınıfı olan yerler varsa her bir 250 m² yapı inşaat alanı için en az 1 adet 6 kg’lık mahallin özelliğine uygun söndürücü içeren tipte yangın söndürme tüpü bulundurunuz. Bu tüplerin her yıl periyodik kontrollerini yaptırınız ve 4 yılda bir yeniden dolum ile tüp fiziksel kontrollerini yaptırmalı, korozyona uğrayan ve testten geçemeyenlerin yerine yenilerini almalısınız.

4. Yazlık sitelerde sokakların dar olması, park eden araçlar veya çevre düzenlemeleri nedeniyle itfaiye araçlarının evlerin yakınına yanaşması zorlaşabilir. Bahçe yolları ve ortak alanlarda kaçış yollarını kapatacak eşyaların bulunmasını, itfaiyenin müdahalesini engelleyecek araçların parkını engellemelisiniz.

5. Villa dış cepheleri haricinde ve villalara ait olanlar dışındaki ana elektrik panolarının, aydınlatmaların ve trafo sistemlerinin yıllık periyodik bakımını yetkili servislere yaptırarak yangın riskini minimize etmelisiniz.

6. Sitelerdeki yangılarda her türlü su kaynağı veya mevcut yüzme havuzlarının suyu söndürme işlemine hazır tutulmalıdır. Bu amaçla ihtiyaç dâhilinde olan pompa ve su boruları tedarik edilmelidir.

7. Olası bir acil durum için site içi toplanma alanını belirleyerek tahliye planı yapmalı ve plan hakkında site sakinlerini bilgilendirmeli, yönetmelik gereği yılda en az 1 kez yangın tahliye tatbikatı düzenlemelisiniz.

8. Site genelinde yangın önlemleri için alınacak kararları yıllık olağan kat malikleri genel kurulunda bütçelendirerek kayıt altına almalısınız.

9. Ayrıca aşağıda yazılı olan ormanlık alanlardaki sitelerde alınacak ilave tedbirleri de risk değerlendirmesi dâhilinde ise dikkate alınız.

10. Sitenizin genel güvenliği adına ilk adımı atmak için, en yakın İtfaiye Müdürlüğü’ne dilekçe vererek sitenizde bir “Yangın Risk Analizi” yapmalarını talep edebilirsiniz. Gelecek resmî rapor, kat maliklerinden bütçe toplamanızı yasal olarak kolaylaştıracaktır.

Apartman ve Site Yöneticilerinin Binaların Yangından Korunmasına İlişkin Sorumlulukları Nelerdir?

b) Sorumluluk Alanınızda Olmasa da Ortak Tehlikelerin Bertaraf Edilmesi İhtiyacı:

Bitişik nizamlı villalarda en büyük risk çatı yangınlarıdır. Bir villanın bacasında veya çatısında başlayan yangın, çatı yalıtımı ve çatı boşluklarının birleşik olması nedeniyle yanındaki villalara çok hızlı sıçrayabilir.

1. Malik ve kiracılara duyuru yaparak düşük tehlike sınıfındaki her bağımsız bölümün her 500 m² yapı inşaat alanı, orman alanlarında ise her 250 m² yapı inşaat alanı için en az 1 adet 6 kg’lık, bulunduğu mahale uygun tip yangın söndürme tüpü bulundurulmasını tavsiye ediniz. Bağımsız bölümler içindeki tüplerin yönetim tarafından sağlanarak bakım ve muayenelerinin yapılması fiilen çok zordur. Yükümlülük bağımsız bölüm malikleri ve kiracılarınındır.

2. Villa dış cephelerinde veya bahçe alanlarında villalara ait olan elektrik panolarının, aydınlatmaların yıllık periyodik bakımının malik ve kiracılar tarafından yetkili servislere yaptırılmasını tavsiye ediniz.

3. Her villa sahibinin her yıl baca temizliği yaptırması tavsiye edilmelidir.

4. Tadilatlarda çatılarda yanmaz malzemelerin kullanımı tavsiye edilmelidir.

Yangın güvenliğiyle ilgili daha ayrıntılı bilgi almak için 2026’da Yeni Yangın Yönetmeliği ve Yöneticinin Kontrol Listesi başlıklı blog yazımızı inceleyebilirsiniz.

Site Yöneticileri Dikkat: Yangın Güvenliği Yönetmeliği Değişti – 31 Aralık 2025 Son Gün!

Ağaçlık, Koruluk ve Orman Yerleri Yanındaki Sitelerde Alınması Gereken İlave Önlemler

Orman yerlerinde bulunan yazlık sitelerde mülklerin korunması için yukarıda anlattığımız önlemler dâhil olmak üzere orman, koruluk ve ağaçlık yangınlarına karşı alınması gereken ilave önlemler de vardır.

Bu önlemler arasında;

• evlerin ve sitenin çevresinde güvenlik kuşağı, yani savunma hattı oluşturulması,
• çevre ve bahçe düzenlemesi,
• depolamanın düzenlenmesi,
• yanıcı malzemelerin uzaklaştırılması,
• temizlik, su/ekipman hazırlığı,
• yönetimsel tedbirler ve bireysel güvenlik uygulamalarının duyurulması vardır.

Ayrıca yangın havuzları varsa ulaşılabilir olmasını sağlamak, yok ise yukarıda ifade edildiği gibi KMK 42 çerçevesinde yeter sayı ile ortak alanlarda uygun yerlerde yangın havuzları oluşturulmasının teklifi, mümkün değilse de mevcut yüzme havuzlarından yangının söndürülmesi için gerekli ön hazırlığın yapılmasını sağlamak vardır.

Apartman ve Sitemizde Yangın ve Diğer Afetlerde Güvende miyiz?

Ağaçlık, Koruluk ve Orman Yerleri Yanındaki Evler ve Sitelerde Yangın Öncesi Alınacak Tedbirler

• Yanıcı maddelerin uzaklaştırılması ve temizlik: Evlerin ve sitenin etrafındaki kuru otları, çalılıkları ve kurumuş yaprakları, yanıcı malzemeleri, atıkları temizleyin ve uzaklaştırın. Binaların ve site sınırlarının en az 10-15 metrelik çevresinde yanıcı çalı türleri ve kuru otlar bulundurmamaya özen gösterin.

• Ağaç budamaları ve atıkları: Bahçelerden çıkan kuru dal ve yaprakları ormanlık alana atmayın veya yakarak imha etmeyin. Kurumuş ağaç dallarını düzenli olarak budayın. Eve yakın ağaçların dallarını budayın, çatılara ve pencerelere uzanan dalları kesin.

• Mangal ve şömine keyfi için kullanılan odun ve kömürlerin depolanması: Kışlık veya mangallık odunları evlerin ve çatıların yakınında değil, kapalı, güvenli ve yangın anında sıçrama yapmayacak noktalarda depolayın.

• Acil durum planları ve ihbar hattı: Site için acil durum ve tahliye planları oluşturun, güvenli toplanma alanlarını belirleyin, olası riskleri ve alevlenmeleri 112 Acil Çağrı Merkezi’ne bildirin. İtfaiye ve orman yerlerinde orman teşkilatından acil durumda eylem planının hazırlanması ve yıllık müdahale ve tahliye amaçlı eğitimler alın.

• Yangın söndürme sistemleri ve ekipmanları: Site genelinde kolayca ulaşılabilecek noktalarda yangın söndürme tüpleri bulundurun. Mevcut hidrant sistemlerinin ve site içi yangın havuzlarının düzenli kontrollerini yaptırın. Site sınırlarına yakın ortak bahçelerde su tankerleri, hortumlar, kazma, kürek ve yangın söndürme tüplerinin hazır bulunmasını sağlayın.

• Çevredeki yanıcı malzeme ve materyaller: Orman sınırına yakın yol kenarlarında ve çöp konteynerlerinin bulunduğu alanlarda yanıcı materyallerin temiz tutulmasını sağlayın.

• Şişe ve plastik atıkların bertarafı: Güneş ışınlarını mercek gibi yansıtarak yangın çıkarabilecek cam şişe ve plastik atıkların doğaya bırakılmasına izin vermeyin.

• Sağlığa zararlı olan tütün ürünleri tüketimi: Sigara izmaritlerinin söndüğünden emin olmadan çöpe, bahçelere, yollara, çalılıklara ve ormanlık alanlara atılmaması için bilgilendirme yapın.

• Emniyet kuşağı oluşturun: Site ile orman, koru ve ağaçlık arasına yanmaz şeritler veya yollar yapılmasını sağlayın.

• Elektrik hat ve ekipmanlarının yarattığı risk: Orman içinden veya bitişiğinden geçen elektrik nakil hatları ile trafoların risk oluşturup oluşturmadığını ilgili kurumlara bildirerek bakımlarını talep edin.

• Mangal keyfinin yarattığı risklerden korunma: Ormanlık alanlarda veya yazlık sınırındaki rüzgârlı bölgelerde kesinlikle mangal veya ateş yakılmasına izin vermeyin.

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’in Uygulanmasında Bilinmesi Gerekenler

Yangın Esnasında Acil Durumda Yapılacaklar

1. İhbar: Duman veya alev görüldüğü an vakit kaybetmeden 112 Acil Çağrı Hattı aranmalı. Bu konuda öncesinde site sakinlerine bildirim yapılmalı.
2. Islatma: Rüzgârla gelebilecek kıvılcımlara karşı evin dış cephesi, bahçe ve çatılar suyla ıslatılmalı.
3. Önlem: Pencereler ve kapılar sıkıca kapatılmalı, baca kapakları örtülmeli, dışarıdaki yanıcı eşyalar içeri alınmalı. Yangın anında tahliye mümkün değilse konutlar içinden çıkılmamalı.
4. Tahliye: Yetkililer tahliye kararı verirse güvenli yollardan hızla bölgeden uzaklaşılmalı.

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik

Yangın Hidrantı ve Su Deposu Durumunun Değerlendirilmesi

Türkiye’deki Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre açık alan genişliği ve konut sayısı fazla olan sitelerde su altyapısı hayati önem taşır.

• Yangın Hidrant Sistemi Zorunluluğu: İçerisinde her türlü kullanım alanı bulunan ve genel yerleşme alanlarından ayrı olarak planlanan yerleşim alanlarında yapılacak binaların taban alanları toplamının 5.000 m²’den büyük olması hâlinde dış hidrant sistemi yapılması mecburidir.

• Yerleşim Kriteri: Hidrantlar arası uzaklık çok riskli bölgelerde 50 metre, riskli bölgelerde 100 metre, orta riskli bölgelerde 125 metre ve az riskli bölgelerde 150 m alınır. Hidrantların itfaiye araçlarının kolayca yanaşabileceği yol kenarlarına yerleştirilmesi şarttır.

• Yangın Su Deposu Kapasitesi: Olası bir yangında yapıda sadece çevre hidrant sistemi bulunması hâlinde, su ihtiyacı, en az 1.900 litre/dakika debiyi 90 dakika süre ile karşılayacak kapasitede olmak üzere, bina tehlike sınıfına göre yapılacak hidrolik hesaplar ile belirlenir. Sulu söndürme sistemleri tasarımında yönetmeliğin 19’uncu maddesindeki bina tehlike sınıfları dikkate alınır. Su deposu hacmi, düşük tehlike için 30 dakika, orta tehlike için 60 dakika ve yüksek tehlike için 90 dakika esas alınarak bulunur.

• Yönetim Eylemi: Mevcut ortak kullanım su deponuzda yangın için ayrılmış bir hacim olup olmadığını tesisatçınıza kontrol ettirin. Tavsiye olarak, sitede hidrant yoksa en yakın belediye itfaiye birimi ile görüşerek site içi hatlara hidrant eklenmesi projesini bütçelendirin.

Sitelerdeki Ortak Yerlere, Özellikle Yangın Güvenlik Hollerine ve Yangın Merdivenlerine Eşya Konulamaz

Çatı Yapısı ve Yalıtım Malzemeleri (Yayılma Riskini Azaltma)

İkili, dörtlü, beşli ve altlı bitişik düzen yapılarda en kritik zayıf nokta yan yana uzanan ortak çatı boşluklarıdır. Bir villada çıkan çatı veya baca yangını, bariyer olmaması durumunda dakikalar içinde tüm bloğu (6 villayı birden) sarabilir.

• Yangın Kompartıman Duvarları (Yangın Duvarı): İki veya daha çok binaya ait müşterek duvarlar yangına dayanıklı duvar olarak inşa edilir. İkiz evleri birbirinden ayıran her duvar yangın duvarı olarak inşa edilir ve evler ayrı binalar olarak değerlendirilir. Bitişik nizam yapıları birbirinden ayıran yangın duvarları, yangına en az 90 dakika dayanıklı olarak projelendirilir. Yangın duvarlarının cephe ve çatılarda göstermeleri gereken özellikler yönetmeliğin 25. ve ilgili maddelerde belirtilmiştir.

• Bitişik nizam bloklarda, her villanın çatı altındaki ortak duvarı kesintisiz olarak çatı kaplamasına kadar (mümkünse çatı yüzeyini 30-50 cm aşacak şekilde) uzatılmalıdır. Bu duvarların tuğla, beton veya özel yangın bariyeri malzemelerinden yapılmış olması gerekir.

• Yalıtım Malzemesi Sınıfı: Çatılarda ve dış cephe mantolamalarında kesinlikle kolay alevlenici (sert poliüretan köpük, standart EPS köpük gibi) malzemeler kullanılmamalıdır. Yönetmeliğe göre binalarda BROOF dış alev yayılımına dayanıklı (hiç yanmaz/zor yanmaz) taş yünü veya cam yünü gibi yalıtım malzemeleri tercih edilmelidir.

• Yönetim Eylemi: Kat malikleri kurulunda karar alarak bitişik çatı aralarının birbirinden beton/tuğla duvarla tamamen ayrılmasını (açık tünel etkisinin yok edilmesini) zorunlu kılın. Çatı tamiratlarında sadece taş yünü kullanılması şartını site iç yönetmeliğine ekleyin.

Binalardaki Yangın Söndürme Tüplerinin Kontrolü ve Bakımı

Site Yönetimi Acil Durum Eylem Planı Oluşturma Adımları

Siteniz için profesyonel bir acil durum planı hazırlarken şu sıralamayı takip etmelisiniz:

Adım 1: Acil Durum Yönetim Ekibi Kurun: Yönetim bünyesinde site personeli ve gönüllü sakinlerden oluşan Söndürme, Kurtarma, Koruma ve İlk Yardım ekiplerini belirleyin ve listeyi panolara asın.

10’dan az çalışanı olan iş yerlerinde, acil durumlara ilişkin ulusal ve yerel kurum ve kuruluşlarla irtibatı sağlamak ve birinci fıkrada yer alan ekiplerden söndürme, kurtarma ve koruma ekiplerinin tamamı için uygun donanıma sahip ve özel eğitimli en az bir çalışanın destek elemanı olarak görevlendirilmesi yeterlidir.

İlk Yardım Ekibi: Az tehlikeli sınıftaki iş yerlerinde her 20 çalışan için 1 ilk yardımcı (örneğin; 20 çalışan için 1, 21-40 çalışan için 1, 40 çalışan için 2 ilk yardımcı), tehlikeli sınıftaki iş yerlerinde her 15 çalışana kadar 1 ilk yardımcı (örneğin; 1-15 çalışanı olan bir tehlikeli iş yerinde, 16-30 çalışanı olan iş yerinde ise en az 2 ilk yardımcı), çok tehlikeli iş yerlerinde her 10 çalışana kadar 1 ilk yardımcı (örneğin; 1-10 çalışanı olan bir tehlikeli iş yerinde 1, 10-19 çalışanı olan iş yerinde ise en az 2 ilk yardımcı) bulundurulması zorunludur.

Çalışan sayıları ekiplerin kurulmasına yetmiyorsa site sakinlerinden ekipleri kurabilirsiniz.

Adım 2: Kaçış Yollarını Belirleyin: Blokların, villaların arasındaki yolların acil durumlarda araçlar tarafından kapatılmasını önleyin. İtfaiye aracının genişliği en az 4 metredir; sokak içi parklanmaları buna göre düzenleyin.

Adım 3: Güvenli Toplanma Alanı Seçin: Sitenin girişindeki geniş boşluk, ortak otopark veya çocuk parkı/yeşil alan gibi binalardan uzak, çökme ve yangın ısısından etkilenmeyecek güvenli bir bölgeyi “Yangın Toplanma Alanı” olarak belirleyin. Buraya reflektörlü yeşil “Toplanma Alanı” tabelası dikin.

Adım 4: Erken Uyarı ve Siren Sistemi: Site genelinde elektrik kesilse dahi jeneratör veya batarya ile çalışabilen, acil durumlarda tüm konutların duyabileceği güçte bir merkezi siren/anons sistemi kurun.

Adım 5: Bilgilendirme ve Tatbikat: Her yıl yaz sezonu başında (haziran ayı başı gibi) tüm site sakinlerine acil durum planını içeren tek sayfalık bir broşür dağıtın. Yaz sezonunda hava aşırı sıcak olmadan ve kuru rüzgârlar başlamadan tüm sakinlerin katılımıyla yılda en az 1 kez tahliye ve yangın tüpü kullanma tatbikatı gerçekleştirin.