Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Değerli site yöneticileri ve kat malikleri;

21 Ocak 2025 tarihinde meydana gelen Bolu Kartalkaya'daki otel yangını faciası Türkiye'nin yakın tarihine en acı günlerden biri olarak hatırlanmaya ve ibret alınmaya devam edecek. 34’ü çocuk olmak üzere toplam 78 kişinin hayatını kaybettiği, 133 kişinin yaralandığı can pazarı aradan geçen bir yıl geçmesine rağmen akıllardan çıkmıyor.

Kartalkaya otel yangını maalesef yangın yönetmeliğinin neden "kanla yazıldığını" ve "bir şey olmaz" zihniyetinin bedelinin ne kadar ağır olduğunu gösteren en acı örneklerden biridir. Bu katliam otelinin sahipleri ve yöneticilerin göz ardı ettikleri hayati zorunlulukları ve ihmalleri yazımızın sonunda okuyabilirsiniz. Apartman veya sitenizde aynı ihmalleri fark edip düzeltilmesinin ne kadar önemli ve hayati olduğunu hususunu değerlendirmelerinize bırakıyoruz.  

Hatırlayacağınız üzere 1 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik”' te yapılan değişiklikle mevcut binaların yangın güvenliği eksikliklerini gidermesi için tanınan süre 31 Aralık 2025 tarihinde sona erdi. Cumhurbaşkanlığı kararı ile yönetmeliğe eklenen GEÇİCİ MADDE 4 gereği, takvimler 2026’yı gösterdiğinde artık "hazırlık" dönemi bitti, "denetim ve uygulama" dönemi başladı. Bu nedenle 2026 yılı, denetimlerin ve cezai yaptırımların başlayacağı yıldır.

2026 itibarıyla apartman ve sitelerde yangın önlemleri denetimleri de başlayacak. 31 Aralık 2025'te dolan süre sonrası yönetici sorumlulukları, zorunlu yangın ekipleri, asansör ve kaçış yolu kontrolleri hakkında hayati bilgiler ve kontrol listesi bu yazımız ile bu hafta Apsiyon Blog'da yer alıyor.
Binaların Yangından Korunması Yönetmeliği

31 Aralık 2025 Süresi Doldu: Sitenizde Yangın Önlemleri Tamam mı?

Apartman ve sitelerde 2026 itibarıyla mutlaka sağlanmış olması gerekenler şunlardır:
• Ekipman: Her 250 m² için 1 adet 6 kg’lık yangın tüpü, standartlara uygun yangın dolapları ve kaçış ekipmanları.
• Organizasyon: Yapı yüksekliği 30,50 metreyi veya kişi sayısı 200’ü geçen yerlerde Söndürme, Kurtarma, Koruma ve İlk Yardım ekiplerinin kurulması.
• Eğitim ve Denetim: Yılda en az 1 kez yangın tahliye tatbikatı yapılması ve sistemlerin (algılama, söndürme) yıllık periyodik kontrollerinin sağlanması.
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’in Uygulanmasında Bilinmesi Gerekenler

Apartman ve Sitelerde Yangın Önlemleri 2026: Denetimler Başladı, Yönetici Olarak Hazır Mısınız?

Yönetmelik Değişikliği: Mevcut binalara malzeme eksiklikleri ve temini için süre verilmesi
GEÇİCİ MADDE 4- (Ek:RG-1/7/2025-32943-CK-10026/1 md.)“(1) Bu Yönetmelik kapsamındaki mevcut binaların malzeme temini için süreç gerektiren eksiklikleri, bina sahibi ve yöneticisi ile kurum amirleri tarafından 31/12/2025 tarihine kadar yerine getirilir. Bu süre sonunda ruhsat vermeye yetkili idareler tarafından, eksikliklerin giderilip giderilmediği denetlenir.”

Peki, binanız gerçekten yangına hazır mı? 2026 yılında apartman ve site yönetimlerini neler bekliyor? Hangi önlemlerin eksiksiz olması gerekiyor? Sadece yangın tüpü bulundurmak yeterli mi? Gelin, yönetmelik ve saha tecrübelerimiz ışığında binanızı nasıl denetlemeniz gerektiğini ve yasal zorunlulukları inceleyelim.

1. Süre Doldu: Artık Cezai Sorumluluk Devrede

Cumhurbaşkanlığı kararı ile yönetmeliğe eklenen GEÇİCİ MADDE 4 gereği, mevcut binaların malzeme temini ve eksikliklerin giderilmesi için tanınan süre 2025 sonunda bitti. 

Mevcut binaların yangın güvenliği eksiklerini tamamlaması için verilen süre dolduğu için; 2026 itibarıyla belediyeler, itfaiye teşkilatları ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından yapılacak denetimlerde eksiklik tespit edilmesi halinde ciddi yaptırımlar söz konusudur:

• İdari Yaptırımlar: Eksiklikler nedeniyle idari para cezaları uygulanabilir.
• Sigorta Sorunları: Olası bir yangında, eksik önlemler nedeniyle sigorta poliçeleri hasarı kapsam dışı bırakabilir.
• Ruhsat Riskleri: Yapı kullanım izin belgesi almamış binalarda iskan alma süreçlerinde ve sonrası işyerlerinde işletme ruhsatı süreçlerinde aksamalar yaşanabilir.

Konunun hukuki ve teknik detayları için Site Yöneticileri Dikkat: Yangın Güvenliği Yönetmeliği Değişti – 31 Aralık 2025 Son Gün! yazımızı mutlaka incelemenizi öneririz.

Site Yöneticileri Dikkat: Yangın Güvenliği Yönetmeliği Değişti – 31 Aralık 2025 Son Gün! 

2. Yönetici Olarak Binanızı Tanıyın: Kritik Yangın Güvenliği Kontrol Listesi

Bir yönetici olarak göreve başladığınızda veya yeni dönemde binanızı yangın güvenliği açısından şu başlıklarla denetlemelisiniz. Detaylı bilgi ve kazan dairesi, asansör, sığınak gibi teknik alanların kontrol listesini oluştururken kullanacağımız bir kaynak olan Yöneteceğimiz Apartmanı Tanıyalım konulu Apsiyon Blog yazımızdan ve Apsiyon YouTube videomuzdan da faydalanabilirsiniz:

• Portatif Yangın Söndürücüler (Taşınabilir Yangın Söndürme Cihazları) (TSE ISO/TS 11602-2 standartında belirtilen kriterlere uygun olarak)
• Kaçış Yolları ve Yangın Merdivenleri: Apartman veya sitenin bloklarının belediyede bulunan yapı ruhsatı eki onaylı projelerinde bulunuyor ise yangın merdivenleri ve güvenlik holleri asla depo alanı olarak kullanılamaz, geçişleri engelleyecek malzemeler bulundurulamaz. Kaçış yollarındaki kapıların kilitli olmaması, kaçış yönüne doğru açılması ve duman sızdırmaz özellikte (en az 60-90 dakika dayanıklı) olması gerekir.

Mevcut yapılarda dış kaçış merdivenlerine; herhangi bir bölümüne yanlardan yatay uzaklık olarak 1,8 m içerisinde korunumsuz duvar boşluğu bulunmamak ve kaçış merdiveni özelliklerine sahip olmak şartı ile, konutlarda 51,50 m ve diğer yapılarda 30,50 m bina yüksekliğine kadar izin verilir.

Dairesel merdivenler, konutlarda 51,50 m’den ve diğer yapılarda 30,50 m’den yüksek olamaz.

• Asansörler: 51,50 m’den yüksek konutlarda kullanılan asansörlerin yangın uyarısı aldıklarında kat ve koridor çağrılarını kabul etmemesi, kapılarını açmadan doğrultuları ne olursa olsun otomatik olarak acil çıkış katına dönmesi, kapıları açık beklemesi ve gerektiğinde yetkililer tarafından kullanılabilecek elektriksel sisteme sahip olması gerekir. Asansör kuyularında duman tahliye bacası bulunmalıdır. Birinci ve ikinci derece deprem bölgelerinde bulunan yapı yüksekliği 51,50 m’den fazla olan binalarda deprem sensörü kullanılması ve asansörlerin deprem sırasında en uygun kata gidip, kapılarını açıp, hareket etmeyecek tertibat ve programa sahip olması zorunludur.

 Unutmayın, asansörler kaçış yolu olarak asla kullanılamaz!

• Kazan Daireleri: Binanın diğer kısımlarından en az 120 dakika yangına dayanıklı bölmelerle ayrılmalı ve içeride yanıcı madde depolanmamalıdır.

• Elektrik Panoları: Panoların önünde yalıtkan kauçuk paspas bulunmalı, pano kilitleri kontrol edilmeli ve içlerinden ve ortak şaftlarından su/gaz tesisatı geçmemelidir.

• Sığınaklar: Projesinde mevcut ise 100 m²'den büyük sığınaklarda duman tahliye sistemi ve en az 2 çıkış bulunması zorunludur. Sığınaklar amacı dışında (depo vb.) kullanılamaz.

• Su Depoları ve Hidroforlar: Yangın rezervi olarak ayrılan suyun başka amaçla kullanılmadığından emin olunmalıdır.

Apartman Yöneticisi Oldum! Şimdi Ne Yapacağım? 2. Bölüm: "Yöneteceğimiz Apartmanı Tanıyalım!”

3. Olmazsa Olmaz Ekipman Standartları

Apartman ve siteler gibi konut binalarınızın "Orta Tehlike-1" sınıfında olduğunu varsayarsak, 2026 itibarıyla her katta ve otoparklarda şu standartları sağlamış olmalısınız:

• Yangın Tüpü Sayısı: Her 250 m² yapı inşaat alanı için 1 adet 6 kg’lık kuru kimyevi tozlu (ya da mekânlarda var olan durum ve risklere göre eşdeğeri olan sulu, karbondioksitli, köpüklü veya kuru metal tozlu) taşınabilir yangın söndürme cihazı bulundurmak zorunludur.

• Ek Alanlar: Otopark, depo ve tesisat dairelerinde ayrıca tekerlekli tip söndürme cihazları bulundurulmalıdır.

• Yerleşim: Tüpler, dışarıya doğru, geçiş boşluklarının yakınına ve dengeli dağıtılarak, görülebilecek şekilde işaretlenir ve her durumda kolayca girilebilir yerlere, yangın dolaplarının içine veya yakınına yerden 90 cm yüksekliği aşmayacak şekilde asılmalı ve ulaşma mesafesi en fazla 25 metre olmalıdır. Söndürme cihazlarının, kapı arkasında, yangın dolapları hariç kapalı dolaplarda ve derin duvar girintilerinde bulundurulmaması ve ısıtma cihazlarının üstüne veya yakınına konulmaması gerekir. Ancak, herhangi  bir sebeple söndürme cihazlarının doğrudan görünmesini engelleyen yerlere konulması halinde, yerlerinin uygun fosforlu işaretler ile gösterilmesi şarttır.

• Yangın Tüplerinin Periyodik Kontrolü ve Bakımları: Tüplerin yılda bir kez genel kontrolleri, 4. yılın sonunda ise içlerindeki söndürme maddeleri yenilenerek hidrostatik testleri dolum ve servis yeterlilik belgesine sahip yetkili firmalar tarafından TS ISO 11602-2 standardına göre yapılmalıdır.

• Apartman ve Sitenizin Belediyedeki Onaylı Projesinde bulunuyor ise standartlara uygun yangın dolapları, hortum ve lanslar, kaçış ekipmanları sağlam ve yangın afetine hazır durumda bulundurulmalı.

• Periyodik Kontroller: Projesinde bulunmakta ise yılda en az 1 kez tüm yangın sistemlerin (algılama, söndürme) yıllık periyodik kontrollerinin sağlanması.

Daha detaylı bilgi ve yangın tüpü sayısı, yerleşimi, bakım periyotları gibi teknik veriler için Binaların Yangın Tüpü Kontrolleri ve Bakımları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Apsiyon Akademi’ye çokça gelen bir soru örneğinden bahsedelim. 

“Binamız 4 katlı 12 dairelidir. Her katta 3 daire var. 3 dairenin toplamı 175 m2’dir. Yangın talimatıyla ilgili bizim binamıza "yangın söndürme tüpü" zorunluluğu var. Bizim alacağımız yangın tüpü 6 kg’lık 1 adet mi olacak?  Yoksa her kata birer tane 6 kg’lık toplam da 4 tane mi alacağız? Ya da taşınması kolay olması açısından her kata 2 kg’lık yangın tüpü alsak olur mu?”

Bu soruya yanıtımız şu şekilde olacaktır. 

Yönetmeliğe göre “Orta Tehlike -1” sınıfı, “hastaneler, oteller, konutlar, lokantalar, kütüphaneler (kitap depoları hariç), okullar, bürolar”) diğer sınıflar aşağıdadır)  her  250 m² yapı inşaat alanı için 1 adet olmak üzere, uygun tipte 6 kg’lık kuru kimyevî tozlu veya eşdeğeri gazlı taşınabilir yangın söndürme cihazları bulundurulması gerekir.

O halde bağımsız bölümler de dahil olmak üzere; toplam bir katının alanı 250 metrekareyi geçmeyen her katta birer 6 kg'lık yangın söndürücü bulundurmalısınız. 

Toplam bir kat alanı 250 metrekare altında ise her kata birer 6 kg'lık yangın söndürücü mü? Yoksa iki veya üç katta bir yangın söndürücü mü? konulmasına karar verilmesi için ise katlardaki bağımsız bölümler dahil olmak üzere en uzak noktanın en yakın yangın söndürücüye mesafesinin maksimum 25 metre olması gerekir. 

Bir kat alanı 250 metrekareyi aşıyor ise her 250 metrekare için birer adet olmak üzere 6 kg'lık yangın söndürücülerden yeteri kadar adeti aralarında o kattaki bağımsız bölümler dahil olmak üzere en uzak noktanın en yakın yangın söndürücüye mesafesinin maksimum 25 metre olması gerekir. Yangın söndürücünün taşınması kolay olması önemlidir.

 Ancak daha önemlisi oluşabilecek tehlikeyi bertaraf edebilmesidir. konut ve ortak yerdeki yangını söndürebilir nitelikte olması gerekir. 2 kg'lık yangın söndürücü 10 saniye altında, 6 kg’lık yangın söndürücü 14-15 saniye civarında boşalır. 6 kg'lık yangın söndürücü 75-150m2’lik bir alandaki yangını söndürebilirken, 2 kg yangın söndürücünün söndürebileceği yanıcı madde miktarı daha düşük dolayısı ile kullanılacağı metrekare daha az olacaktır.

Binaların Yangın Tüpü Kontrolleri ve Bakımları

4. Acil Durum Ekipleri Kuruldu Mu?

Özellikle yapı yüksekliği 30,50 metreyi geçen veya 200’den fazla kişinin yaşadığı konut binaları ile sitelerde aşağıdaki acil durum ekiplerinin kurulması yasal zorunluluktur. Personel sayınız yetersizse, bu ekipleri kat malikleri arasından gönüllülük esasıyla oluşturmalısınız:

• Söndürme Ekibi: En az 3 kişi
• Kurtarma Ekibi: En az 3 kişi
• Koruma Ekibi: En az 2 kişi
• İlk Yardım Ekibi: En az 2 kişi

Ekiplerin isim listeleri ve iletişim bilgileri panolara asılarak tüm sakinlere duyurulmalıdır.

Apartman ve Sitelerdeki Sığınaklar Nasıl Kullanılmalıdır?

5. Yılda En Az 1 Tatbikat Şart

"Yangın merdivenimiz var, güvendeyiz" demek yetmez. O merdivenin acil durumda nasıl kullanılacağını bilmek gerekir. 
Yönetmelik, her binada yılda en az 1 kez yangın tahliye tatbikatı yapılmasını zorunlu kılar. Bu tatbikatlar, hem sistemlerin çalışırlığını test eder hem de sakinlerin panik anında ne yapacağını öğrenmesini sağlar. Tatbikat raporlarını karar defterine işlemeyi unutmayınız.

Unutmayın; bize çokça sorulan yangın merdiveni yönetmeliği aslında Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik içinde bulunmakta olup, yangın merdivenleri ve güvenlik holleri asla depo alanı olarak kullanılamaz! Kaçış yollarının güvenliği, "depo olarak kullanılamaz" vurgusu ve hukuki boyutu için Sitelerdeki Ortak Yerlere Eşya Konulamaz başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Sitelerdeki Ortak Yerlere, Özellikle Yangın Güvenlik Hollerine ve Yangın Merdivenlerine Eşya Konulamaz

6. Yangın Önlemleri Periyodik Kontrol Kriterleri ve Periyodik Kontrol Dönemleri

Periyodik kontrol döneminin azami süresi ilgili standardın öngördüğü süreler saklı kalmak koşulu ile standartlarda süre belirtilmemişse yılda bir (bir yıl) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğe uygun şekilde gerçekleştirilir.

1. Portatif yangın söndürücüler (taşınabilir yangın söndürme cihazları) (TSE ISO/TS 11602-2 standartında belirtilen kriterlere uygun olarak)
Portatif yangın söndürücülerin her binada bulunması zorunluluğu ve periyodik bakım ve kontrollerini yukarıda belirtmiş idik.

Aşağıda sayılan mimari projesinde otomatik yangın algılama ve uyarı (ısı veya duman dedektörleri), kaçış yolları ve kaçış merdiveni (yangın merdiveni, basınçlandırma sistemi), söndürme sistemi (sabit boru tesisatı, yağmurlama / sprinkler sistemi, yangın dolabı, davlumbaz içi söndürme)  bulunmayan binalar hakkında; mevcut yapılardan, 12/6/2002 tarihli ve 2002/4390 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğe uygun yangın tedbirleri alınmış olan yapılarda, bu Yönetmelik hükümlerine göre ilave tedbir alınmaması asıldır. Ancak, yapı sahibi isterse bu Yönetmelik hükümlerine göre ilave tedbirler alabilir. 

Dolayısı ile müstakil, apartman ve site gibi konut binalarında yapı ruhsatı eki olan onaylı projelerinde bulunmuyorsa aşağıdakiler zorunlu değildir.

2. Yangın söndürme sistemleri, otomatik yağmurlama sistemleri, otomatik gazlı söndürme sistemleri, mutfak davlumbaz söndürme sistemleri (yangın su deposu, yangın pompa dairesi ve yangın pompaları performans testleri, sabit boru tesisatı, sprinkler sistemi, yangın dolapları, hidrant sistemi ve benzeri sistemler) (projede belirtilen kriterlere göre), 

3. Kaçış yolu basınçlandırma sistemleri ve duman tahliye sistemleri 

4. Yangın algılama ve uyarı sistemleri (projede belirtilen kriterlere ve TSE CEN/TS 54-14 standartında belirtilen kriterlere uygun olarak)

Yöneticiler Dikkat! 2026 Yangın Yönetmeliği Denetimleri ve Cezai Sorumluluklar

Yangın güvenliği, bir yapıda yaşayanlar, çalışanlar ve misafirler için "olsa iyi olur" denilecek bir detay değil, hayati bir zorunluluktur. Bu yazımızda çok özet olarak yangın yönetmeliği 2026 bilgilerine yer verdi.

Yine binanın sahibi ya da yönetici sorumlulukları açısından Binaların Yangından Korunması Yönetmeliği çerçevesinde, yangın güvenliği, yangın tüpü dolumu, acil durum ekipleri kurulumu, apartman yangın eğitimi zorunluluğu, site yangın tatbikatı sadece yasal bir zorunluluk değil, vicdani bir sorumluluktur. 

Apartman ve site yöneticileri; genel yönetmelik çerçevesi, sorumlukları, teknik detaylar ve “Apartman ve Site Yöneticilerinin Binaların Yangından Korunması İçin Sorumlulukları Nelerdir?” gibi soruların yanıtları için Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’in Uygulanmasında Bilinmesi Gerekenler konulu Apsiyon Blog yazımızdan faydalanabilirler.

Apsiyon Akademi olarak önerimiz; yöneticilerin yangın tedbirleri konusunu bekletmeden 2026 yılı işletme projelerinin en başına almaları ve profesyonel destekten kaçınmamalarıdır.

Apartman ve Site Yöneticilerinin Binaların Yangından Korunması İçin Sorumlulukları Nelerdir?

Bir Bina Neden Yanar? İhmal ve Vurdumduymazlık…

Bolu Kartalkaya Kartal Otel yangını gibi acı tecrübeler, "bize bir şey olmaz" anlayışının bedelinin ne kadar ağır olduğunu, tedbirsizliğin bedelini göstermiştir. 

1. Kaçış Yollarının "Ölüm Kapanına" Dönüştürülmesi

• Kilitli Yangın Kapıları: En çok can kaybına neden olan ihmaldir. "Hırsız girmesin" veya "müşteri kaçmasın" mantığıyla acil çıkış kapılarının kilitlenmesi veya zincirlenmesi.
• Depo Olarak Kullanılan Merdivenler: Yangın merdivenlerinin ve güvenlik hollerinin; eski eşya, kayak takımları veya gıda malzemeleriyle doldurularak geçişin engellenmesi.
• Yönlendirme Eksikliği: Duman altında görünürlüğünü yitiren, pilli veya akülü aydınlatması çalışmayan, yanlış yönü gösteren kaçış levhaları.

2. Algılama ve Söndürme Sistemlerinin Devre Dışı Bırakılması

• Sistemi Susturmak: "Sürekli yanlış alarm veriyor" veya "müşteri rahatsız oluyor" bahanesiyle yangın algılama panellerinin kapatılması veya dedektörlerin sökülmesi, devre dışı bırakılması.
• Kapalı Vanalar: Sprinkler (yağmurlama) sistemi olsa bile, su kaçırıyor veya bakım maliyeti çıkmasın diye vanalarının kapalı tutulması; yangın anında sistemin susuz kalması.
• Basınçlandırma İhmali: Kaçış merdivenlerine duman dolmasını engelleyecek fanların çalışmaması veya hiç kurulmamış olması.

3. Yapısal ve Dekoratif İhmaller

• Yanıcı Malzeme Kullanımı: Otel lobisi, koridorlar veya dış cephede görsellik uğruna yönetmeliğe aykırı, kolay tutuşan ve zehirli gaz çıkaran (plastik, ahşap, strafor vb.) malzemelerin kullanılması.
• Yangın Zonlarının Delinmesi: Elektrik veya tesisat şaftlarının kat geçişlerinde "yangın durdurucu harç" ile kapatılmaması, böylece dumanın binayı bir baca gibi sarması.

4. Yönetimsel Umursamazlık ve Eğitimsizlik

• Kâğıt Üzerinde Tatbikat: Zorunlu olan yangın tatbikatlarının sadece kağıt üzerinde yapılmış gibi gösterilmesi; personelin tahliye anında ne yapacağını bilmemesi.
• Tasarruf Tedbiri Olarak Güvenlik: Yangın pompalarının bakım masraflarından veya elektrik giderinden kaçınmak için gerekli periyodik kontrollerin yapılmaması.
• Kapasite Aşımı: Otelin kapasitesinin üzerinde misafir kabul edilmesi ve kaçış yollarının bu yoğunluğu kaldıramaması.

Bu ihmaller zinciri, ne yazık ki 2026 yılına girdiğimiz şu günlerde dahi denetimlerin ve yönetici sorumluluğunun ne kadar hayati olduğunu bize bir kez daha hatırlatmaktadır.

Sonuç Olarak
Konuyla ilgili daha fazla teknik bilgi ve yönetici sorumlulukları için Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’in Uygulanması yazımızı okumanızı ve Apsiyon YouTube videomuzu izlemenizi tavsiye ederim.
Güvenli, huzurlu ve "tedbirli" günler dileriz.