Yaşam Alanlarının Yönetiminde Aklınıza Takılan 5 Soru 5 Cevap

Yaşam alanlarını yönetirken aklınıza takılan ve Apsiyon Blog’a en çok sorduğunuz soruları sizler için yanıtladık.

1. Aidatları Artırmak İçin Yönetim Olarak Karar Alabilir Miyiz? 

Özellikle son aylarda yüksek enflasyon nedeniyle artan fiyatlar apartman ve sitelerin bütçelerinin denkleştirilesinde oldukça büyük zorluk çıkarmakta ve yeni bir bütçe ihtiyacı hasıl olmaktadır. Bu tip durumlarda yönetim planında ortak gider ve avans paylarının yönetim tarafından kendiliğinden belirlenebileceğine yönelik bir düzenleme bulunmuyorsa yeni bir işletme projesi yapılması gerekir. Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 37. maddesine göre işletme projesi genel kurullarda kabul edilir.  Aynı maddeye göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. 

Yapılan işletme projesinin tüm kat maliklerine taahhütlü posta veya elden imzalı olarak tebliğ edilmesi, tebligat sonrasında 7 içinde itiraz geldiği taktirde, tek genel kurullu bir toplu yapı ise seçimsiz işletme projesinin görüşmeye açılacağı tek maddeli bir olağanüstü genel kurul yapılması uygun olacaktır. Yönetim planındaki toplanma usullerine göre temsilciler kurulu mevcut ise temsilciler kurulunun itirazları değerlendirmesi gerekir. Bu noktada akıllara gelebilecek “Yöneticinin Genel Kurul Yapmadan Aidat Artış Yetkisi Var Mıdır? Kimseye Sormadan Ek Avans Toplayabilir mi?” sorusunun yanıtı için aşağıdaki yazı ve videomuzu incelemenizi tavsiye ederiz.  Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı? Site ve Apartmanlarda Aidat Artışları (Asgari Ücrete ve Enerjiye Gelen Zamlar) 

2. Ortak Yerlerin Kiralanması İçin Yönetim Olarak Kendiliğimizden Karar Alabilir Miyiz? 

Ortak yerlerin kiralanabilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesine istinaden ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Bu yetki tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı ile verilmiş olabilir. Tapu siciline yönetim planı ilk kez kayıtlanıyorsa tüm irtifak hakkı sahiplerinin onayı vardır. O sebeple yönetim planı ile yöneticiye veya yönetim kuruluna verilen ortak yerlerin kiralama yetkisi başkaca bir genel kurul veya toplu yapılarda temsilciler kurulu kararı alınmadan dahi geçerlidir.

KMK’nın 45. maddesine göre yönetimin kendiliğinden bir ortak yeri ya da alanı kiraya vermesi mümkün değildir. Bu madde temliki tasarruf ve önemli işleri düzenler. Yönetim planında bulunuyorsa veya kat malikleri oy birliği ile karar aldıktan sonra yönetim, kat maliklerinin belirlediği şartlar çerçevesinde onlar adına kiralama sırasındaki işlemleri yürütmekle görevlidir. 

Kapıcı Konutunu Kiraya Verip Apartmana Ek Gelir Elde Edilir Mi? 
Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi 

3. Yönetim Kurulu Üyelerinden Biri İstifa Ettiğinde Ne Yapmalıyız? 

Zaman zaman yönetim kurullarında sağlık sorunları, bağımsız bölümün el değiştirmesi, taşınma ya da farklı nedenlerden dolayı yönetim kurulu başkan ya da üyeleri görevlerinden ayrılabilmektedir. İstifa tek taraflı bir beyandır ve kabul edilmesi gerekir. Bu tip durumlarda varsa yedek üyeler devreye sokulur. Eğer yönetim kurulu seçilirken yedekleri seçilmemiş ise istifa eden başkan ya da üye olağanüstü genel kurul yaparak istifasını sunmalıdır. Görevi aldığı kurul kat malikleri kurulu (ya da toplu yapılarda temsilciler kurulu) ise o taktirde görevi de kendi döneminin ibrasını vererek o genel kurulda sonlanmalıdır. Burada belirtmek gerekir ki; her ne kadar Kat Mülkiyeti mevzuatında ibra kurumu bulunmasa da KMK’nın 38. Maddesine göre “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu” olup, 39. Maddeye göre de “kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür”. Yine KMK md 41’de  “Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.” Yöneticinin istifası da haklı bir sebebin ortaya çıkmasıdır. O halde her ne kadar bir ibra değilse de yöneticinin faaliyetlerinin kat maliklerince değerlendirilmesi KMK’da mevcuttur. Dolayısı ile yönetici istifa ettiği tarihe kadar olan faaliyetlerinin hesabını kat malikleri kuruluna toplu yapılarda ise mevcut ise temsilciler kuruluna sunmalı, bunun için de olağanüstü surette yapılacak bir kurul toplantısı tertip etmelidir.  

Bu tip durumlarda başkanlığın yönetim kurulu üyelerinden farklı dışarıdan birine devredilmesi mümkün değildir. Başkan görevi bıraktığında diğer yönetim üyeleri genel kurul yapılmadan aralarında seçim yapabilir. Yedek üye kurula dahil edilebilir. Yönetim planında örneğin yönetimin en az 3 kişiden oluşacağına yönelik düzenleme varsa ancak 5 kişilik yönetim kurulu oluşturulmuşsa, yönetim kurulu başkanı ya da üyesi istifa etse dahi 4 üye ile devam edilebilir.  İstifa hakkında daha fazla bilgiye ulaşmak için aşağıdaki linklerdeki blog yazımızı ve videomuzu izleyebilirsiniz. 
Apartman, Site Yöneticiliğini Bırakmak (İstifa Etmek) 
Apartman ve Site Yönetimlerinde Yedek Yönetici 
Yöneticilikten İstifa Etmek (Apartman ve Site Yöneticiliğini Bırakmak) 

4. Yüklenici Firma, Ortak Alanlardaki Taahhütlerini Yerine Getirmediğinde ya da Bu Taahhütleri Eksik Yerine Getirdiğinde Ne Yapmalıyız? 

Ortak alanlar belediyeden onaylı ruhsat projesinde bulunuyorsa, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında sosyal tesislerin kullanımına ilişkin açıklamalar, tahsisler ve kısıtlamalar da göz ününe alınmak şartı ile ortak alanlardan faydalanan tüm malikler tarafından masraflarının karşılanması gerekir. Bazı durumlarda tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına göre ortak alanların kullanımı dükkan, ofis, ticari bağımsız bölüm kat maliklerine kısıtlanmış olabilir. Örneğin sadece konut bağımsız bölümleri tarafından kullanılacağı belirtilmiş olabilir. Bu durumda doğal olarak söz konusu dükkan, ofis, ticari bağımsız bölüm kat malikleri sosyal tesis giderlerine katılmaz iken konut bağımsız bölümlerinin giderlere katılması zorunludur. 

Yüklenici firma yapının bir bölümünü yada tümünü yapmayı belli koşullarla üstüne alan kimse, müteahhit kimi koşullarda yatırımcı yani  projeyi yürüten ve tamamlayan firmadır. Yüklenici firma ortak alanlarla ilgili taahhütlerini eksik yerine getirdi ise yönetim kurulunun veya yönetimin bu konuda eksik ifa edilen işe ilişkin yükleniciye dava açma sorumluluğu ve yetkisi bulunmamaktadır. Konunun tarafı kat malikleridir. Bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde “yöneticinin görevleri” sayılmış olup, “genel yönetim işlerinin görülmesi” başlığı altında “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması”, yine “anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması”, yöneticinin sorumlulukları arasındadır.  

Hal böyle iken bir zaman aşımına tabi olan müteahhit tarafından ayıplı veya eksik olarak ifa edilen ortak alanların durumunun kat maliklerine duyurulması, maliklerin hukuki haklarının kendilerine izah edilmesi, kat maliklerinin bir araya gelmesi ve ortak hareket edebilmesi için yapılması gerekenlerin yerine getirilmesi, hatta eksik veya ayıplı işin tespitinin sağlanması amacı ile mahkemeden  bilirkişi raporu talep edilmesi apartman veya site yönetiminin vazifesidir. ​Kat maliklerinin her biri ayrı ayrı veya daha sonra davaya dahil edilmeleri kaydı ile birlikte yüklenici ile varsa sözleşmelerindeki düzenlemelere göre tüketici mahkemesinde dava açabilirler. Mahkemeler bilirkişi raporu ile eksik bırakılan işler için bir toplam bedel belirler, davayı açan kat malikine kendi payına düşen eksikliğin yüklenici tarafından ödenmesine karar verir. Sadece davaya dahil olan ve yükleniciden sözleşme ile satın alan kat malikleri kendilerine düşen payları tahsil edebilirler. Yükleniciden sözleşme ile satın almayan, ikinci elden satın alan veya bir şekilde gayrimenkulü devir / miras vs. yolu ile devir alan üçüncü şahısların dava yolu ile kendilerine düşen payları tahsil etme imkanı bulunmamaktadır. Davaların açılması için zaman aşımı yükleniciden bağımsız bölümü teslim alma tarihi (tapu devir tarihi değildir) itibari ile 5 (beş) yıldır. Yönetim bu davalar açısından kat maliklerinin bilgilendirilmesini sağlayabilir, yükleniciye konuyu noter ihtarnamesi ile bildirebilir, ancak davanın tarafı olamaz.  Siteden İş Yeri veya Konut Alacaklar Nelere Dikkat Etmeli? Apsiyon Akademi Sohbetleri: Kat İrtifaklı Daire Alınır Mı?  

5. Denetçimiz İstifa Ettiğinde Ne Yapmalıyız? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre aslında denetçi veya denetim kurulu seçimi zorunlu değildir. Kanunun “yönetimin denetlenmesi” başlığı altında asıl denetim görevinin “Kat malikleri kurulu” olduğu ve yöneticinin bu görevdeki tutumunun kat malikleri kurulu tarafından devamlı olarak denetleneceği ve haklı bir sebebin çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebileceği ifade edilmiştir. 

KMK’nın 41. maddesinin ikinci fıkrasında “hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.” Üçüncü fıkrasında ise “Kat malikleri kurulunun denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebileceği”, “bu taktirde  “denetçi veya denetim kurulunun yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildireceği; bu raporun çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderileceği” açıkça ifade edilmiştir. Seçilmiş iseler denetçi veya denetim kurulunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetimin denetlenmesine ilişkin 41. maddesinin son fıkrasında “bir önceki fıkradaki ifade edilen denetim raporunu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, 1'den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza etmesi gereği de ifade edilmiştir. 

 
Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bir denetçi veya denetim kurulu seçiminden söz edilmiş ise deneticinin / denetim kurulunun seçilmesi zorunludur.  Diğer taraftan yukarıda ifade ettiğimiz şekilde genel kurul denetici veya 3 kişilik denetim kurulu seçimine karar vermiş ise; denetçinin veya denetim kurulu üyelerinin, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri arasından seçilmesi zorunluluğu vardır. Denetçi seçilirken yedek denetçi seçimi yapıldı ise, yedek denetçi bir sonraki genel kurula kadar göreve devam eder. Eğer denetçinin ya da denetim kurulunun yedek üyeleri seçilmemişse ve tapu siciline kayıtlı yönetim planında denetim kurulu seçimine ilişkin zorunlu madde var ise yönetim Kurulu "denetçi /denetim kurulu" gündemli olağanüstü genel kurul çağrısı yapmalıdır. 

Denetici veya denetim kurulu da kat maliklerine göre aynı yönetici gibi bir vekil olarak (denetim faaliyeti açısından) sorumludur. Eğer denetici veya denetim kurulu genel kurul / temsilciler kurulu tarafından seçildi ise dolayısı ile istifasını da olağanüstü genel kurula vermek durumundadır. İstifa aslında tek taraflı sonuç doğurur, kurulun istifayı kabul edip etmemesi söz konusu değildir. Ancak görev alınan kurula istifa sunulmadıkça denetçinin sorumluluğunun devam edip etmeyeceği hukuken tartışmalıdır. Bize göre denetçi istifasını genel kurula sunmadıkça sorumluluğu devam eder düşüncesindeyiz. Olağanüstü ya da olağan ilk toplantıda da genel kurul toplanarak yeni denetçi / denetim kurulu seçmek durumundadır. Seçilmemesi durumunda istifa eden denetçinin o andan itibaren sorumlu tutulması mümkün değildir. 

Yönetim kurulu ve eski denetçi olağanüstü genel kurul çağrısını yapmadığı taktirde veya yapsa da yeni denetçi seçilmediği taktirde bu durum yönetim kurulunun faaliyetlerini engellemez. Doğal olarak yönetim kurulu görevlerine devam eder. Kat Mülkiyeti Kanunu açısından denetçinin seçimi zorunlu değildir. Denetçi yok ise denetim işini kanuna göre Kat Malikleri Kurulu / Temsilciler Kurulu yapar. Bir kez de bu ifadelerimizin tapu sicilinde kayıtlı yönetim planından kontrol edilmesi gerekir. İfadelerimiz ile çelişen yönetim planı maddesi var ise yönetim planı geçerlidir.  Denetim Raporu Neler İçermelidir? Denetim Raporu Nedir? Neler İçermelidir?