Kapıcı Konutunu Kiraya Verip Apartmana Ek Gelir Elde Edilir Mi?

Özellikle küçük ve ortak ölçekli apartmanlarda ve bazı sitelerde kapıcı konutunun bulunduğuna bir çoğumuz şahit olmuşuzdur. Apartman ve site nezdinde çalışan bir kapıcı olmaması veya olsa dahi bu kapıcının, kapıcı konutunda ikamet etmemesi sebebiyle boş duran kapıcı konutlarının kiraya verilip verilemeyeceği önümüze sık çıkan sorulardan bir tanesidir.

Kapıcı Konutunun Sahibi Kimdir?

Kapıcı konutu bilindiği üzere apartman ve sitelerdeki ortak alanlardan sayılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 2 / b fıkrasında ortak yerlerin tanımı “Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerlerdir/alanlardır” şeklinde yapılmıştır. 

Ayrıca KMK madde 4’te ortak yerler başlığı altında, ana gayrimenkuldeki ortak yerler sınırlı olmamak kaydıyla sayılmıştır. “Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş̧, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar” olarak sayılanlar ortak yerler arasında kapıcı daireleri ve odaları da bulunmaktadır.

KMK’ya göre ise her kat maliki kendi arsa payı oranında ortak alanların malikidir.  

Kapıcı dairesi ya da odasının ortak alan ve ortak mülkiyet olmasından yola çıkarak, KMK madde 45’te yer alan “Temliki tasarruflar ve önemli işler” başlıklı madde incelendiğinde ise “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” denmiştir. Bu maddede sayılan ortak alanların kiralanmasına kıyasen uygulanmakta olup dış duvarın çatının reklam maksadıyla kiralanmasında dahi oybirliği şartı gerekirken kapıcı konutunun kiralanması daha önemli işlerden sayılmakta ve kat maliklerinin oybirliği şartı aranmaktadır.

Apartman ve Site Yönetimleri Tarafından Elde Edilen Gelirlerin, Gelir Vergisi Açısından Kat Maliklerine Etkileri

Yönetim Planında Ortak Yerlerin Kiralanması Konusunda Yönetime Yetki Verildiyse Ne Olur?

Yönetim planı tüm kat malikleri tarafından oybirliği şeklinde imzalanmış bir sözleşme niteliğindedir. Tüm kat malikleri ve onların satış, bağış. Ve devir gibi yollarla bıraktığı kişiler ile mirasçıları dahil külli ve cüzi haleflerini bağlamaktadır. Eğer yönetim planında açık olarak mevcut yönetimin ortak alanların kiralanmasına ilişkin bir yetkisi var ise, yönetim planı da oybirliği ile imzalanmış bir sözleşme olduğundan dolayı tüm kat maliklerinin bu yetkiye icazet verdiği düşünülmeli ayrıca kat maliklerinden her seferinde bu muvafakat aranmamalıdır diye düşünmekteyiz. 

Kapıcı Konutu Kapıcıya Kiralanabilir Mi? 

Kapıcı konutunun kiralanmasındaki istisna ise görevi nedeniyle konutu kullanan kapıcıya kiralanmasıdır. Konut kapıcıları yönetmeliği 13.maddesine göre kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Şeklinde emredici olarak hüküm tesis edilmiş ve görevi süresince kapıcı konutunun görevli kapıcıya kiralanamayacağı açıkça belirtilmiştir.