Siteden İş Yeri veya Konut Alacaklar Nelere Dikkat Etmeli?

Değişen yaşam alışkanlıklarının yanı sıra sosyal imkanlarıyla birlikte sitelere olan talep her geçen gün artıyor. Konutlar ve site içinde yer alan iş yerleri de doğru bir yatırım aracı olarak konuta olan talepten etkileniyor. İskanlı ya da kat mülkiyet tapulu konut ya da iş yeri alanların bile belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarıyla karşılaşabildiği durumlardan korunmak için sitelerden ev ya da iş yeri alacaklar bu yazımızı dikkatle okumalılar.

Türkiye’de her yıl ortalama bir buçuk milyon konut satılırken TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları Mayıs 2021’de bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16,2 artarak 59 bin 166 oldu. Türk halkının güvenli liman olarak gördüğü emlak yatırımı talebin her zaman üst seviyelerde olmasını sağlıyor. Ancak oturum ya da yatırım için alınacak gayrimenkulün gelecekte de değerini koruması ve sorun yaratmaması için bazı konulara dikkat etmek gerekiyor.

İnşaatın Ruhsatına, Projesine Uygun Yapılıp Yapılmadığını İnceleyin 

İskanlı ya da kat mülkiyet tapulu konut ya da iş yeri alanlar da belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarıyla karşılaşabilmektedirler. Belediye kayıtlarını inceleyerek, gerek anagayrimenkulün, gerek blok yapının, gerekse bağımsız bölümün onaylı ruhsat projesine uygun yapılıp yapılmadığına bakılması gerekir. İskan belgesinin (Yapı kullanım izin belgesi) alınıp alınmadığı, kat mülkiyeti tapusunun olup olmadığı gibi detaylar oldukça önemlidir. Çoğu yüklenici ve/veya özellikle çatı kullanımları ile ilgili üst kat malikleri iskan belgesini aldıktan sonra proje ve ruhsatına aykırı işler, ilaveler yapabilmektedir. Fiili durumunun belediyede ruhsat ve eki olan mimari projeye uygun olup olmadığını bir uzmana inceletmek gerekir. Belediye kayıtlarında her şey usulüne uygun gözükse bile, mevcut durumun fiili olarak kayıtları yansıtmayabileceğinin dikkate alınması doğru olacaktır. Yüklenici veya bağımsız bölüm maliki iskan belgesini aldıktan sonra, bu imara aykırılıkları yapabilmektedir. Bununla beraber para cezası ve yıkım kararı bağımsız bölümün en son malikine, ortak yerlerle ilgili olarak da anagayrimenkulün yönetimine dolayısı ile güncel bağımsız bölüm maliklerinin tamamına gelmektedir. Fiili durumun belediyesindeki yapı ruhsatına ve projeye uygun olup olmadığının teknik/hukukçu uzmanlara da inceletilmesi gerekebilmektedir. Kredili konut alanlar için bankalar değerleme raporu alınmasını şart koşmakta, ancak bu değerleme raporlarında eklenti ve ilaveler bulunmayabilmekte, kredi alan yeni ev sahipleri de çoğu zaman bu değerleme raporlarına ulaşamamaktadırlar.

Şu durum her zaman mümkündür; Kat mülkiyetli, iskanlı bir bağımsız bölüm alınsa da, belediye kayıtlarına aykırı bir kullanımınız var ise yıllar sonra komşunuz size ortak alana müdahalenin menni davası açabilir, mesela oturma odanız aslında ortak çatı alanında yer alabilir ya da giriş kat ters dublekste salonunuz aslında ortak teknik mahal olabilir.
Sonradan üzülmemek için gayrimenkul almaya giderken eşlerimizle beraber danışmanımızı da yanımıza almak doğru bir tercih olacaktır. 

Aldığınız Dairenin, Dükkanın Arsa Payına Bakın 

Arsa paylarının daire konumuna, projenin ilk satış anındaki (İrtifak kurulduğu tarihteki) bağımsız bölümün değerine ve büyüklüğüne uygun olup olmadığına bakılmasının önemli olup, konum, satış bedeli ve büyüklük olarak aynı özelliklere sahip dairelerin arsa paylarının da aynı olması gerekmektedir.

Site yönetimini seçerken, ortak giderleri maliklere paylaştırırken ve faydalı yenilik ve ilaveler gibi çoğu kararlarda oy verirken bu durum önemlidir. Unutmayalım ki bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Bina yıkılıp, arsaya dönüştüğünde ve irtifak hakkı sahipleri burayı arsa olarak satmak istediğinde, satış bedeli arsa payına göre dağıtılır. Arsa payınız düşükse, satış bedelinden hakkınız olan miktardan çok azını alırsınız. Yine kentsel dönüşümde arsa payınızın oranı kadar iyi konum ve büyüklükte bağımsız bölüme hak kazanırsınız. Dairesinin değeri sizinkinden çok düşük olan biri arsa payı büyükse çok fazla para alır, dönüşümde daha büyük bir daireye kavuşur ve mağduriyet doğar. Yine dükkan (Ticari) nitelikli bağımsız bölümlerin çoğu zaman binadaki diğer bağımsız bölümlere göre satış bedelinin yüksek olduğunu, arsa paylarının da bu değere ve dükkanın büyüklüğüne göre belirlenmesi gerektiğinin dikkate alınması gerekir. O nedenle, alacağınız konut ya da iş yerinin arsa payının doğru olup olmadığını inceleyin. Sonradan fark ettiyseniz bina yıkılmadan arsa payı düzeltme davası açın. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Sosyal Tesislerin Mülkiyet Durumuna Bakın 

Spor alanları, havuz gibi sosyal tesislerin mülkiyet durumuna bakılması da önemlidir. Bu alanlar aslında bağımsız bölüm olarak kayıtlanmış olabilir, mülkiyeti ise inşaat yapan kooperatife ya da yükleniciye ait olabileceği gibi üçüncü bir şahsa satılmış da olabilir. Tesislerin malikler adına ortak alan olarak kayıtlı olmaması durumunda buralardan parayla yararlanmak zorunda kalabilirler. Bazen sosyal tesisler izin alınmadan veya kamuya terk edilen alanlara dahi yapılabilir. Bu durumda da yıkım tehdidi ve belediyeye işgal bedeli ödenmesi söz konusudur. Çoğu site, örneğin açık otopark alanları veya çocuk oyun alanları için yıllarca belediyeye veya Milli Emlak’ın tahsis ettiği kurumlara ecrimisil yani haksız işgal tazminatı ödemek zorunda kalmakta ve bir gün bu alanlara karakol, trafo, halka açık oyun bahçesi, okul, cami yapılması ile bu kulanımları sona ermek zorunda kalmaktadır.

Hukuken Site Mi İnceleyin 

Dört tarafı duvarla çevrilmiş, kapısına güvenlik veya müracaat görevlisi konulmuş her yerleşim yeri hukuken site olmayabilir. Sitenizin içinden geçen yol kamusal yol olabilir. Site içerisindeki yollar kamusal yol ise çevre binalardaki komşularınızın şikayeti sonucu sitenizin girişindeki bariyerler kaldırılıp, kamusal yollar halka açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değiştiği 2007 yılı Kasım ayı bir milattır. Öncesinde yapılmış ve birden çok parselde birden çok yapıdan (Bloktan) meydana gelen kendisine site ismini vermiş olan tüm anagayrimenkuller gerek yönetimlerinin gerekse toplu yapıya geçiş şartlarını sağlayıp sağlamadığını sorgulamalıdır.

Yönetim Planına Bakın 

Apartman ve siteler, tapu sicillerinde kayıtlı yönetim planlarına göre yönetilirler. Maalesef inşaat şirketlerinin bir çoğu zaman zaman kırtasiyeden aldıkları veya internetten indirdikleri yönetim planlarını tapuya tescil etmektedirler. Bu şekilde tescil olan yönetim planları asıl sorunların kaynağı olabilmektedir. Sonradan yönetim planını değiştirip, siteye özgü hale getirmek mümkün olabilmekte, ancak 2009 yılı öncesi yapılmış sitelerde sadece toplu yapıya geçiş düzenlemeleri için bütün kat maliklerininin salt çoğunluğunu, diğer yönetim planı maddelerinin değişimi veya tapu sicilindeki yönetim planının komple değişimi yani eskisinin terkin edilmesi, yenisinin tescil edilmesi için ise bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olup, bu çoğunlukların sağlanmasının ise maliklerin menfaat çatışmalarından dolayı fiilen zor olabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. Maddesine göre yükleniciler yönetim planlarına yazılan ifadelerle siteyi uzun süre yönetme hakkı alabilmektedir. Maalesef bu durumda çoğu zaman “geçici yönetim” olarak ifade edilen sürede genel kurul, seçme, seçilme ve denetleme hakları yönetim planlarında ortadan kaldırılabilmektedir. Oysa kanun emredici olarak “Geçici yönetimin en geç toplu yapının (Sitenin) bitimini yani özetle iskan müsaadesinin alınıp, resen iki ay içinde tapu sicilinde kat mülkiyetine geçişini izleyen bir yıl sonrasına, eğer iskan müsaadesi (Yapı kullanım izni) alınmamış ve dolayısı ile kat mülkiyetine geçilememiş ise toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl düzenlenebileceğini” belirlemiştir. Yine kanun sadece “Geçici Yönetimin” süresini belirlemiştir. Kat maliklerinin seçme ve seçilme hakları dışında genel kurul yapma, işletme projesi yapma, halk arasında “aidat” olarak bilinen “ortak gider ve avans paylarının” belirlenmesine yönelik, yine geçici yönetimin halk arasında ibra olarak bilinen faaliyetlerini onaylama veya onay vermeme, denetleme haklarını elinden almamıştır. Eğer mülk sahiplerinin bu hakları olmadığı ifade ediliyorsa o halde yönetim planında kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler yazılmıştır. Ve bu hakların yeniden elde edilmesi için kat maliklerinden herhangi birinin sulh mahkemesinde dava açması, bu davanın sonuçlanması için ise 1-3 yıl beklenmesi gerekebilmektedir. Yapımcı veya müteahhid ile imzaladığınız alım-satım sözleşmesini ve sözleşmenin eki olan, yüklenicinin sözleşme öncesinde tapu siciline tescil ettirmek zorunda olduğu yönetim planını incelemeyi ihmal etmeyin.