Apartman, Site Yöneticiliğini Bırakmak (İstifa Etmek)

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Seçilen kişiye yönetici denir. Eğer bir kurul seçilmişse bu sefer ismi yönetim kurulu olur. Diğer yandan sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartman ve sitelerde yönetici atanması zorunludur. Uygulamada yöneticinin istifa etmesi durumunda nasıl bir prosedür izlenmesi gerektiği pek çok kez tarafımıza sorulmaktadır. Özellikle de ani istifalarda yönetim kaos ortamına girebilmektedir. Bu yazımızda bu konuyu sizler için kaleme aldık.

Apartman ve Site Yöneticileri İstifa Edebilir mi? İstifa Etmesinin Nedenleri Nelerdir?

İstifa, apartman veya site yöneticisinin doğal hakkı olduğundan her an istifa etmesi mümkündür. Uygulamada yöneticilerin istifa etmelerinin pek çok nedeni olmakla birlikte temel nedenlerine bakıldığında kat maliklerinin kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemesi yer alır. Yönetici tarafından noterden ihtar yapılmasına rağmen vaktinde ve tamamen kat maliklerince yerine getirilmeyen borç ve yükümlülükler varsa,  yönetici hiçbir tazminat ödemeksizin yöneticiliği bırakarak istifa edebilir. Üstelik bu nedenden dolayı uğradığı bir zarar söz konusu ise tazminat talebinde dahi bulunabilir.

Diğer bir temel neden ise yöneticiliğe dair sorumlulukların ve görevlerin ağır gelmesinden kaynaklanır. Görevi yapamayacağını düşünen yöneticiler bazen görevi aldıktan kısa bir süre sonra, bazen de belirli bir süre sonunda yıprandıklarını hissettiklerinde yöneticilik görevlerinden ayrılabilmektedir.

Profesyonel apartman, site yönetim hizmeti veren kişi ya da şirketlerin durumu ise yukarıdaki nedenlerden farklılıklar gösterir. Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleri gibi nedenler yanında, esas itibariyle profesyonel site yönetim hizmeti veren kişi ya da şirketlerin kat maliklerinin bir kısmı ile ilişkilerinin bozulması istifaların temel nedeni olarak kendini göstermektedir.

Yöneticinin İstifa Etmesi Durumunda Yedek Yönetici Görevlendirilir

Apartman ve sitelerde yöneticilerin istifa etmesi durumunda ilk olarak bakılması gereken durum yedek yöneticinin olup olmadığı konusudur. Eğer yedek yönetici seçilmişse bu yönetici acilen idari işleri üzerine alıp yürütür. Yönetim planlarındaki düzenlemelere bu konularda önemlidir.  Yönetim planında özel düzenlemeler varsa o kurallar dikkate alınır.

Kat Mülkiyeti Kanunu yedek yönetici seçimini zorunlu tutmamaktadır. Ancak yedek yönetici seçimi istifa vb. nedenler söz konusu olduğunda çok faydalı ve gerekli olduğundan yedek yönetici seçilmesi kat maliklerinin yararınadır.

Apartman ve Site Yöneticiliğinden Nasıl İstifa Edilir?

Yöneticinin istifası “önemli bir sebep” niteliğinde olduğundan yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu olağanüstü toplanmalı ve acilen yönetici seçimini gerçekleştirmelidir.

Yönetici İstifa Dilekçesi Nasıl Olmalıdır?

Apartman, site yöneticisi görevinden istifa ederken istifa dilekçesi hazırlaması gerekmektedir. Yönetici, istifa dilekçesini görevini yaptığı apartman, site, bloğu Kat Malikleri Kurulu’na hitaben hazırlamalıdır. İstifa dilekçesinde hangi neden veya nedenlerden dolayı görevinden istifa ettiğini belirtmelidir. Görev yaptığı dönem içindeki yöneticiliğe dair tüm evrakları kurula sunacağını da ayrıca belirtebilir.

Apartman, Site Yöneticisi İstifa Ederken Olağanüstü Toplantı Yapılmalı Mı?

İstifa etmek isteyen yönetici için aslında en sağlıklı yol, istifasını sunması ve görev yaptığı döneme ilişkin hesap vermesi için olağanüstü toplantı yapmasıdır. Böylece acilen olağanüstü toplantı yaparak istifasını sunar ve aynı toplantıda yeni bir yönetici seçimi yapılmasını sağlar.

İstifa eden eğer yönetim kurulu üyesi ise, diğer üyeler göreve devam edebilir. Bu tip durumlarda diğer üyeler acil toplantı talebi isteyerek eksik üye seçimini sağlarlar. Yönetim planlarında bu konudaki özel düzenlemelere dikkat edilmelidir.

Olağanüstü Toplantıda Yönetici Seçilmezse Ne Yapılır?

Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine kat maliklerinden birinin müracaatı yoluyla dava açılır ve mahkeme aracılığı ile gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu sayılır.