Site Yönetiminin, Dava ve Takiplerinde Avukat ile Çalışmadan İşlem Yapabilir Miyim?

Günümüzde apartmanların büyüyerek rezidans ve sitelere dönüşmesi, mimari ve fonksiyon olarak ortak girişi ve alanları olan tesislerin artmasına neden oldu. Bu da kat maliklerinin, yönetimlerden beklediği faaliyetlerin artmasına, ortak makine ve tesisat sistemlerinin çoğalması gibi sebeplerle birçok site yönetiminin yıl içerisinde yönettiği işletme projelerinin büyümesini beraberinde getirdi. Kat malikleri, kiracılar ve bağımsız bölümlerin sayıları arttı. Toplanan ortak giderlerin ve aidatların miktarları yükseldi. Diğer yandan ödenen aidatlar karşılığında kat maliklerinin, kiracıların ya da bağımsız bölümü fiilen kullanan kişilerin de ister istemez yönetimden beklentileri ve şikayetleri de arttı.

Apartman, bina, rezidans yöneticileri ile site yönetim kurullarının, “kat malikleri ve kiracılar tarafından toplanan aidat, yatırım bedeli, revizyon masrafı, avans vs. adı altında toplanan bedellerin düzgün bir biçimde yönetilmesi, gerektiği yere harcanması, tasarrufların sağlanması gibi görevleri” mevcut olup; yönetici ve yönetim kurulları bir yandan artan harcamalar diğer yandan tasarruf baskısı arasında sıkışıp kalabilmektedirler. Bu durumda Apsiyon Akademi’ye bazı yönetim firmalarından, kat maliklerinden oluşan apartman yöneticileri veya site yönetim kurullarından “site yönetimlerinde hukuk müşavirliği zorunlu olmadığından dolayı, tasarruf amacıyla hukuk müşaviri ile olan sözleşmemizi sonlandırıp işlemleri kendimiz takip edebilir miyiz?” sorusu gelmektedir. Sitelerde, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve Komşuluktan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Zorunlu ArabuluculukApartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?Bu konuda hem hukukçudan danışmanlık ve destek almanın faydasını hem de destekten vazgeçmenin kat malikleri ve yönetici üzerinden oluşturacağı olumsuz etkilerinden bahsetmeye çalışacağız. Ne yazık ki site yönetimlerinin bazılarında ilk olarak tasarruf sağlanmaya çalışılan alanlardan bir tanesi de tüm danışmanlık ihtiyaçlarında olduğu gibi hukuki yardım almaktan vazgeçilmesi olmaktadır.

Eğitim Önerisi: e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim ProgramıApsiyon Akademi’yi Tanıyalım

Yöneticilerin Avukat Vekilleri Olmadan İcra ve Dava Takip İmkanları Var Mı?

Yöneticilerin ya da yönetim kurulu üyelerinin Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35’te sayılan görev ve yetkileri arasında gerekli olan kişilere icra takibi başlatmak, dava açmak gibi yetkileri mevcuttur. Kat Mülkiyeti Kanunu, İş Kanunu gibi mevzuatlarından ve tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planından doğan uyuşmazlıkların takibi “kat malikleri adına”, “seçilmiş olan kat maliki yönetici” tarafından yapılabildiği gibi icra takibi ya da davalar da başlatılabilir. 

Uygulamada çoğunlukla hukuki sürecin takibinin sadece dilekçe yazılması olarak algılayan kimseler, internetten, sosyal medyadan veya elektronik konuşma uygulamalarından almış oldukları, çoğu zaman doğru olmayan yönelim ve bilgilerle hukuki süreci bu şekilde kendileri tarafından ve herhangi bir hukukçudan destek almadan takip edebileceklerine inanabilmektedirler. Oysa yöneticinin ve adına işlem yaptıkları kat maliklerinin aldıkları risk üst düzeydedir. Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Nasıl İcra Takibi Başlatılır?Ahlak Kurallarına Aykırı Kullanıldığı Tespit Edilen Bağımsız Bölüm İçin Ne Yapılır?

Profesyonel Yöneticiler ve Yönetim Firmaları, Yönetimler Adına Avukat Vekil Edebilir Mi? 

Kat malikleri dışından atanan 3. kişilerde olduğu gibi profesyonel yöneticiler veya yönetim firmaları ise gerek noter iş ve işlemleri gerekse icra ve dava takipleri için eğer yönetici seçilmişseler seçildikleri genel kurulundan, seçilmiş bir yönetici veya yönetim kurulu ile bir sözleşme karşılığı “yönetim danışmanlığı” işi yapıyorlarsa da kendilerini sözleşme ile görevlendiren bu kişiler tarafından noter tarafından yetkilendirilmeleri gerekir. Yine profesyonel yöneticiler veya yönetim firmaları, yönettikleri veya danışmanı oldukları tüm apartman ve sitelerde icra takip iş ve işlemleri ile dava dosyalarında aynı avukat veya hukuk bürosu ile çalışabilseler de bu vekilleri her bir apartman ve site yönetimi tarafından ayrı ayrı olarak noterden vekalet ile yetkilendirmelidir. Profesyonel yöneticilerin ve yönetim firmalarının kendileri namına avukatlara verdikleri noter temsil vekaletleri tek başına yeterli değildir.

Hukuki İşlemleri, Danışmanı Olmadan Yürüten Yöneticileri ve Kat Maliklerini Bekleyen Riskler Nelerdir?

KMK kapsamında toplantıların usulüne uygun yapılmaması, ikinci toplantıda yönetici ve denetçi seçerken kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun olumlu oyu olmadan yönetici/denetçinin seçimi, güvenlik, danışma ya da gözetim görevinde kullanılan kişilerin kapıcı veya temizlikçi statüsünde gösterilmesi, bedeli milyon Türk Lirasını bulan sözleşmelere imzaların atılması, bir personelin iş akdinin hukuka aykırı feshi ya da açılan iş davalarının hukuka aykırı bir şekilde takip edilmemesi, diğer yönetimlerden alınan duyumlarla idari kurumlarda, adliyelerde işlemler yapılması, işletme bütçesi ve kararların tebliğinin masraflı diye yapılmaması, gündemlerin oluşturulurken KMK’ya aykırı olarak oluşturulması, tebligatların usulüne uygun yapılmaması, personellerin giriş çıkışlarının Sosyal Güvenlik Kurumu'na bildirilmemesi, kıdem tazminatı ödememek adına muhasebeciden alınan kulaktan dolma bilgi ile personelleri girdi-çıktı gösterme gibi konular uygulamada birçok yöneticinin “herkes yapıyor biz de yaptık” mantığı ile hareket ettiği konuların başında gelmektedir. 

Bir avukattan veya sürekli olarak bir hukuk danışmanından destek alınmaması sebebiyle hukuki konularda usule ve esasa ilişkin normlara dikkat edilmeden davalar reddedilmekte, başlatılan icra takipleri yanlış başlatılmakta ve karşılığında hem hak kayıpları meydana gelmekte hem de kat malikleri ve yöneticiler maddi olarak ciddi zarar görmekte hatta yönetici ve yönetim kurulu üyelerinin hukuki ya da cezai sorumluluğu doğmaktadır. Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir?Apartman Gürültü Yönetmeliği, Şikayet Nereye Yapılır?

Düzenli Alınan Hukuki Danışmanlık Hizmetinin Yönetimlere Faydaları Nelerdir?

Bir hukuk danışmanı ile çalışmanın yönetimlere sağlayacağı en büyük faydası atılan her adımın KMK ve diğer ilgili tüm kanun, mevzuat ve içtihada uygun olup olmadığının sorgulanması olacaktır. Bu hususu bir nevi hukuki güvence olarak düşünmek kat maliklerine, yönetici ve yönetim kurulu üyelerine fayda sağlayacaktır. Sonucunda, olağan genel kurul toplantısında faaliyetlerinin kat malikleri ya da toplu yapılarda temsilciler kurulu tarafından ekseriyetle onaylanmasını isteyen (ibra edilmek istenen) yönetici veya yönetim kurulu, yaptığı işlemlerin hukuki danışmandan aldığı mütalaaya göre yaptığını belirtecek, ibra edilmesi kolaylaşacak, kat malikleri büyük risklerle karşı karşıya kalmayacak, site yönetimine ve kat maliklerine olan katma değeri yüksek olacaktır. Nasıl aracımızı az kullansak dahi sigorta ve kasko yaptırıyorsak, yönetimlerde bir hukukçu ile çalışma hem yaptığımız işlemlerin doğruluğunu sağlayacak hem de hukuki açıdan güvenli duruşumuzu ortaya çıkaracaktır. 

Site ve apartman yönetimi işini bir futbol maçına benzetebiliriz. Eğer yönetim ve mevzuatları layıkıyla bilmiyorsak bu durumda istenmeyen olay gerçekleştiğinde yani golü kendi kalemizin filesinde gördüğümüzde bir avukattan yardım veya bilgi almaya çalışmak eğer karşı karşıya kaldığımız kat maliki, kiracısı, bağımsız bölümden faydalanan kişi, iş ve sözleşme yaptığımız 3 kişi ya da kurum, iş akdi ile çalışan personel golü atmada nizami bir hata yapmadı ise golün iptal olmasını önleyemeyecektir. Bu sebeplerle mali - teknik - idari mevzuatlarda olduğu gibi işin uzmanı olan danışmanlarla çalışmak kadar hukuki tarafta konunun uzmanı olan bir avukat ile düzenli sözleşme marifeti ile çalışmak maliklerin ve yöneticilerin görebilecekleri tüm zararların önüne geçebilecektir.

Sitelerde Yasak İşler ve Örnek Yargı KararlarıKat Mülkiyeti'nde Doğru Bildirim