Kat Mülkiyetinde Doğru Bildirim

Bir önceki blog yazımızda WhatsApp, Telegram, BiP gibi uygulamalar, e-posta, SMS veya faks ile yapılan bildirimlerin tek başlarına geçerli olmadığını, bu bildirimlerin kat maliklerine hatırlatma, ilgi uyandırma, hızlı bir şekilde içeriği anlamaları amacı ile kullanılabileceğinden bahsetmiştik. Bu yazımızda ise doğru bildirimin özelliklerinden bahsedeceğiz.

Kat Maliki veya Kiracılarına Doğru Bildirim Nasıl Yapılmalıdır? Tebliğ, Tebligat, Tebellüğ Nedir? 

Apartman ve site yönetimleri kat maliklerine ve kiracılara elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebligat yapmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi (toplantı çağrısı), 37. maddesi (işletme projesinin tebliği) ve 41. maddesi (denetçi raporunun gönderilmesi) "bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektuptan" söz eder. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) “bildirim” olarak adlandırsa da “bilgi veya haberin ilgilisine bildiriminin veya ulaştırılmasının yazılı olması" halinin zorunluluğu “tebliğ” kavramını ortaya çıkarmaktadır. Tebliğ sözcüğünün çoğulu ise “tebligat” anlamını taşır. O halde KMK’da yazılı olması gereken bildirimlerin nasıl yapılması gereğine dair detayları 7201 Sayılı Tebligat Kanunu'nda aramamız gerekecektir.

Bir hukuki işlemin tebligat olarak nitelendirilmesi için ise yazılı bildirim ve belgelendirmeye ihtiyaç vardır. Tebligat, sadece muhatabın bir hukuki işlemden haberdar edilmesi değil, aynı zamanda bu işlemin kanunda belirtilen koşullara uygun olarak yerine getirildiğinin belgelendirilmesi işlemidir. Tebligat, bilgilendirme yanında belgelendirme özelliği de bulunan bir usul işlemidir. Posta idaresinin "ödeme-alma haberi kağıdı” “belgelendirme" ispatını taşıyan evraklar olarak kullanılmaktadır. Kayba uğramadan yerine ulaştırılması posta idaresi tarafından kayda alınarak üstlenilmiş olan mektuba taahhütlü mektup denilmektedir. 

Yargı kararları ve yargı incelemesi açısından bakıldığında bir tebligatın varlığını ispat etmek tebliği yapanın görevidir. Tebliğin yapılmasının delili ise “tebellüğ” belgesidir. Dolayısı ile iadeli taahhütlü olarak adlandırılan alıcıya imza karşılığı teslim edilen, teslim edilemediği durumlarda göndericiye geri gönderilen (mektup, paket), iadeli mektubun yargı açısından delil açısından niteliği önemlidir. 

Sulh Mahkemesi’ne her ne kadar sadece WhatsApp, Telegram, BiP gibi mesajlaşma uygulamaları, SMS, faks veya e-posta ile yapılan bildirimlerin alındıları yönetimlerin vekilleri tarafından sunulsa da; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bir amir hükmü olan, 7201 Sayılı Tebligat Kanunu'na uygun usul ile imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektup alındısı bulunmadan bu gerekliliğin yerine gelmesi mümkün olmamaktadır. Yönetimler elden imzalı veya taahhütlü posta uygulamasının uygulandığını “tebellüğ belgesi” ile (posta idaresi, elden imza listeleri vs.) ispat edebilmeli, ilgili bağımsız bölüm malikinin özel durumu bulunuyorsa aşağıdaki uygulamaların yapıldığını da tutanak vs. ile belgelemelidir.
Adres Bildirmeyen Kat Maliklerine Site Yönetimi Tarafından Nasıl Tebligat Yapılmalıdır? 

Yeterli Çalışanın veya Bütçenin Olmadığı Durumlarda Sadece İlan Panosuna Tebligat Asılsa Olur Mu?

Aslında bildirimin ilan panosuna asılması tüm bağımsız bölümler boş değilse ve kullanıyorsa veya bağımsız bölümü boş olan tüm kat maliklerinin adresleri biliniyorsa gerekli dahi değildir. İlan panoları 7201 Sayılı Tebligat Kanunu’nun Ek: 1 maddesi dahilinde bağımsız bölümünü bizzat kullanmayan, bağımsız bölümünden fiilen kiracısının veya bir başkasının yararlandığı ya da bağımsı bölümü boş olan sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde kullanılmalıdır. 

Kat maliklerine yapılacak çağrıların, toplantı kararlarının, işletme projesinin ve denetim raporunun ilan panosuna ihtiyari olarak en az iki imza taşıyan tutanak düzenlenerek asılması ve indirilmesi işlemi sadece "adreslerini bildirmemiş veya bildirdiği adreste ulaşılamayan, bununla beraber bağımsız bölümü boş durumda olan ya da kiracısı veya izin verdiği bir başkası tarafından kullanılan kat maliklerine" tebligat niteliği taşıyacaktır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılmalı, tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılmalıdır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. O halde yeterli çalışanımız veya yeterli bütçemiz yoksa dahi bildirimlerin sadece ilan panosuna asılması tebligatın tüm kat maliklerine yapıldığı anlamına gelmeyecektir. Yıl içinde yapacağımız tebligatlar için gerekli harcamaları işletme projesine dahil etmemiz doğru olacaktır.

Aynı şekilde bina girişine, ilan panosuna, asansörlere asılan bildirimler ile WhatsApp, Telegram, BiP gibi uygulamalar, SMS, faks veya e-posta ile yapılan bildirimler beraber yapılsa dahi bunlar tebligat sayılmayacak; kat malikleri için hatırlatma, ilgi uyandırma, hızlı bir şekilde içeriği anlamaları amacı ile yapılan duyurular olarak adlandırılacaklardır.

Doğru Bildirim Yapılmazsa Ne Olur?  

Kat malikleri kurulu, yasaların buyurucu hükümlerine uygun biçimde, gereken sürelere ve tebligatlara uyularak toplanmamışsa, toplantının geçersiz olması nedeniyle, alınan kararlar da biçim yönünden geçersizdir. Bu kararların iptali için dava açılabilir. Yine elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edilmeyen bir genel kurul kararında veya işletme projesinde bulunan ortak gider ve avans payına (aidat) gecikme tazminatı işletilemeyecektir.

Elden İmzalı Teslimlerde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Elden imzalı tebligat yönteminin tercih edilmesi halinde yapılacak tebligatların 7201 Sayılı Tebligat Kanunu'na uygun olarak bağımsız bölümün maliki, 18 yaşından büyük aile üyesi, kiracısı veya bağımsız bölümden sürekli faydalananlara yapılması önem taşımaktadır. Bu sayılanların bağımsız bölümde bulunamaması halinde tebligatın taahhütlü posta ile eğer malik tarafından daha önce bildirilmişse adresine, adres bildirmemiş veya bildirdiği adrese gönderilen taahhütlü postalar ulaşmıyorsa müteakip bildirimlerin bağımsız bölüme taahhütlü posta yolu ile yapılması önem taşımaktadır. Aynı usul elden imzalı bildirimi almak istemeyen maliklere de uygulanmalıdır. 

“Bağımsız bölümden sürekli faydalanan” o bağımsız bölümde malik veya kiracı olmasa dahi, bağımsız bölüm malik veya kiracısı tarafından sürekli olarak barınması, çalışması için izin verilen 18 yaşından büyük olan gerçek kişilerdir.  Örneğin bir iş yeri bağımsız bölümüne yapılacak tebligatta SGK’lı olarak çalışan 18 yaşından büyük danışma görevlisi ya da herhangi bir personel sürekli faydalanandır. Yine bir konut bağımsız bölümde sürekli yatılı kalan malik veya kiracının annesi, babası, kardeşi, çocuğu veya akrabası olmasa da bir tanıdığı, evin yatılı ya da haftanın 6 günü gelen yardımcısı 18 yaşından büyük iseler sürekli faydalanandır. Bu kişilere yapılan tebligatlar geçerlidir. Fakat yılda birkaç defa gelip birkaç gün kalan kişiler ya da haftada bir gün gündelik temizliğe gelen kişiler sürekli faydalanan değildir. Bu kişilere yapılan tebligatlar geçersizdir.

Malik; Adres Bildirmemiş, Kiracı Var veya Bağımsız Bölüm Boşsa Nasıl Bildirim Yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilan tahtasına yukarıda belirttiğimiz şekilde tutanak ile asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Bağımsız Bölüm Dolu, Malik veya Kiracı Tebligatı Teslim Almak İstemiyorsa ya da İmzalamıyorsa Nasıl Bildirim Yapılır?  

Bağımsız boş değil ise ve tebligat imzalı şekilde alınmak istemiyorsa bir kötü niyet aranmalıdır. O taktirde aynı tebligat vakit geçirmeden taahhütlü posta ile aynı adrese gönderilmeli ve tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına yukarıda belirttiğimiz şekilde tutanak ile asılmalıdır.