Sitelerde Yasak İşler ve Örnek Yargı Kararları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesine göre anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Yasaklanan yer için kat malikleri kurulu izin veremez. Bu kural emredici niteliktedir. Diğer deyişle yukarıda sayılan konularda faaliyet gösteren kişi ya da kurumlara kat malikleri istese de, oy birliği ile karar alsa da izin veremeyecektir. Kaldı ki bu tip hizmet veren kişi ya da kurumların site hayatı içinde karmaşa ve düzensizlik yaratacağını söylemek de zor olmayacaktır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir.

Bağımsız bölüm maliklerinden biri kat malikleri kurulunun onayını almadan veya olumsuz karara rağmen mesken olarak kayıtlı yeri iş yeri haline getirirse bu kat maliki hakkında dava açılabilir. Kat maliki söz konusu yeri kiraya vermişse, husumet hem kat malikine hem de kiracıya yöneltilir. Davayı kat maliklerinden biri veya tümü, yönetici ya da kat malikleri kurulunun yetki verdiği biri açabilir. Dava, gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

1136 sayılı Kanun’un 6460 sayılı Kanun ile değişik 43. maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz. 3568 sayılı Kanun’un 6460 sayılı Kanun ile değişik 45. maddesi uyarınca da Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.

Örnek Yargı Kararları

“Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24.maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümün iş yeri olarak kullanılabilmesi için bu konuda anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar vermeleri gerekir”. (YARGITAY 18. HD, E.2015/12897, K. 2016/11011, T.5.10.2016).

“Tapuda mesken nitelikli olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölüm Aile ve Sosyal Politikalar İlçe Yurt Müdürlüğü'nce kiralanmış ve çocuk yuvası (çocuk evi) olarak kullanılmaktadır. Mesken nitelikli bağımsız bölümün çocuk yurdu (çocuk evi) olarak kullanılması hukuka uygundur”. (YARGITAY 18. HD, E.2014/10785, K.2015/2366, T.19.2.2015).

“Somut olayda, dava konusu binanın, 2. kat 3 no'lu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir. Dava konusu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak “iş yeri- ofis” olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce iş yeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu söylenemez. Dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi yasaya aykırıdır”. (YARGITAY, HGK, E.2012/18-834, K.2013/308, T. 6.3.2013).

“Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Tapuda iş yeri veya dükkan olarak değil de mesken olarak gösterilen herhangi bir bağımsız bölümde kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri bir kararla yasada belirtilen iş yerlerinin açılması mümkün bulunmaktadır. Kanunun 24. maddesindeki bu kural mülkiyet hakkının özüyle ilgili olan ve kamu düzenine dair bulunan bir kuraldır. Anayasamızla teminat altına alınmış mülkiyet ve ticaret hakkının somut olayda olduğu gibi tamamen ortadan kaldırmak kamu düzenine aykırılık teşkil etmektedir. Anataşınmazın kat malikleri kurulunca alınmış olan bu nitelikteki karar yok hükmündedir ve her zaman davaya konu edilebilir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün oylarıyla anataşınmazın yönetim planında değişiklik yapılabilmekte ise de bu değişikliklerin Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesine ve bu arada kanunda düzenlenmiş ve oy birliğini gerektiren diğer maddelerine aykırılık teşkil etmemesi, kamu düzenine dair bulunmaması, anayasayla teminat altına alınmış hakların özünü zedelememesi gerekir. Mahkemece somut olayın bu özelliği dikkate alınarak davanın kabulüyle yönetim planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekir”. (YARGITAY 18. HD, E.2012/5399, K.2012/8320, T.2.7.2012).