Sitelerde, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve Komşuluktan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk

Apsiyon Akademi derslerinden ve yazdığımız blog yazılarında daha önce defalarca belirttiğimiz gibi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) uygulanabilme alanını gösteren 17. maddesine göre “kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi uyuşmazlıklar yine aynı kanunun 33. maddesine göre ise görev yönünden Sulh Hukuk Mahkemesi’nde yapılacak yargılamalar ile çözülmektedir.

Eğitim Önerisi: e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programı

İnceleme Önerisi: Apsiyon Akademi’yi Tanıyalım

Yeni Dönem! 
Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Şartı Getirildi.

Bina ve Toplu Yapılarda Zorunlu Arabuluculuk Şartının Getirilmesi

5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile beraber artık Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi apartmanlarda, sitelerde, iş merkezlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak getirildi. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları hatırlayalım: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, oluşabilecek uyuşmazlıklar ve nasıl çözülecekleri belirtilmiştir bunlardan bazıları şu şekildedir:

1. Yönetim planına ve yöneticiye ilişkin uyuşmazlıklar
2. Ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar
3. Kat maliklerinin hak ve sorumluluklarına ilişkin uyuşmazlıklar
4. Aidat ve ortak giderlerden kaynaklanabilecek uyuşmazlıklar
5. Anagayrimenkulde ve bağımsız bölümlerde yapılacak tadilat ve yeniliklerden kaynaklanabilecek uyuşmazlıklar gibi hususlar sayılabilir.

Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu Mu? 

KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olarak düzenlenmiştir. Getirilen yeni düzenlemeden önce oluşan uyuşmazlıklar ile ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru mümkünken artık uyuşmazlıkların çözümü için öncelikle arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Bu başvuru dava şartı olarak getirilmiş olup zorunludur. Eğer arabuluculuk sürecine başvuru yapılmadan açılacak davalar usulden reddedilecektir. Aynı Resmi Gazete sayısında; İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37. maddesi şu şekilde düzenlenmiştir.

Bazı Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18. madde hükmü uygulanır.”

Apartman, Sitelerdeki Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Ne Zaman Yürürlüğe Girecek? 

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan KMK nezdindeki uyuşmazlıklarda dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk şartının 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir. Özetle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava açma şartı olarak arabuluculuğa başvurma şartı getirilmiştir.

Arabuluculuk Nedir? 

Arabuluculuk, taraflar arasındaki bir anlaşmazlığı çözmek için tarafsız bir üçüncü kişinin yardımını kullanarak yapılacak bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Bu yöntemde arabulucu, taraflar arasındaki farklılıkları belirlemeye yardımcı olur ve tarafların anlaşmazlığı kendi aralarında çözmelerine yardımcı olur. Arabuluculuk, uzlaşma sağlanması yoluyla dava açılmasının önüne geçebilir ve böylece tarafların zaman ve maddi kaynaklarını korur. Ayrıca, arabuluculuk süreci bir mahkeme ve yargılama görüntüsünden uzak olduğu için, tarafların özel ve hassas bilgileriyle ilgili endişelerini giderir. Arabuluculuk, tarafların karşılıklı çıkarlarına dayalı uzun vadeli ilişkilerin korunmasına yardımcı olabilir.

Arabulucu Kimdir? 

Arabulucu, taraflar arasında bir anlaşmazlık olduğunda, tarafların anlaşmazlığını çözmek için yardımcı olan tarafsız bir üçüncü kişidir. Arabulucu, taraflar arasındaki iletişimi kolaylaştırır, tarafların pozisyonlarını ve çıkarlarını belirler, tarafların birbirleriyle anlaşmasını sağlamak için önerilerde bulunur ve tarafların uzlaşma sağlamalarına yardımcı olur. Arabulucular; hukuk fakültelerinden mezun, en az 5 yıl kıdeme sahip, Adalet Bakanlığı’nın açtığı Arabuluculuk Sınavı'nda başarılı olmuş kişilerdir. 

Arabulucu, ihtilaflı taraflar arasında sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getirerek onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini ve aralarında iletişim sürecinin kurulmasını sağlamaya çalışan, bağımsız, tarafsız kişidir.

• Arabulucu, tarafların haklı veya haksız olduğuna dair bir tespit yapmaz
• Arabulucu yargılama yapmaz
• Arabulucu karar veren kişi, hakem veya hakim değildir
• Taraflar uyuşmazlığı kendi iradeleri ile müzakere ederek, uzlaşarak çözerler
• Arabulucu, tarafların aralarındaki asıl uyuşmazlığı ve menfaatlerini tespit ederek bu konularda tartışmalarını ve çözüm bulmalarını sağlamaya çalışır
• Taraflar kendi çözümlerini kendileri üretirler ve bunu yaparken birbirlerini anlamaya çalışırlar. 
• Tarafların çözüm üretmediklerinin ortaya çıkması halinde arabulucu taraflara son bir çözüm önerisinde bulunabilir.

Taraflar Arabuluculukta Anlaşamazsa Ne Olur? 

Arabuluculuk, anlaşma beklentisini esas alır. Ancak arabuluculuk sürecine taraflar kendi iradeleri ile dahil olup, sonuçlandırırlar. Dolayısıyla arabuluculukta 3 farklı sonuç oluşabilir. 

• Taraflar anlaşabilir
• Taraflar anlaşamayabilir
• Taraflar kısmi olarak anlaşabilir

Arabuluculuk iradi ve esnek yürütülen bir süreçtir. Ülkemizdeki hukukta bazı davalarda dava şartı olsa dahi, taraflar süreci devam ettirme ya da anlaşıp anlaşmama konusunda serbesttir. Anlaşamama durumunda tarafların yargı yolu her zaman açıktır.

Taraflar Arabuluculukta Anlaşırsa 

Arabuluculuk sürecinin neticesinde taraflar arasında anlaşma olursa, bir anlaşma tutanağı düzenlenir. Arabuluculuk anlaşması tutanağı resmi bir işlemde kullanılmadığı sürece damga vergisine tabi değildir. Resmi işlemde kullanıldığında ise damga vergisi maktu olarak hesaplanır.

Taraflar Arabuluculukta Kısmi Olarak Anlaşırsa 

Arabuluculuk sürecinin neticesinde taraflar arasında tüm hususlarda anlaşma olamayabilir. Örneğin ikiden fazla taraf bulunuyorsa, yine uyuşmazlık birden fazla konuda ihtilafı içeriyorsa arabuluculuk sürecinde kısmi anlaşma da ortaya çıkabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda arabulucu uyuşmazlık konularını tek tek ele alıp müzakere eder. Taraflar uyuşmazlığın tamamında çözüme ulaşamasalar da uyuşmazlık konularını azaltarak kısmi olarak anlaşabilirler. 

Taraflar Arabuluculukta Anlaşamazlarsa 

Arabuluculuk sürecinin neticesinde taraflar arasında anlaşamama hali söz konusu olabilir. Taraflar veya taraflardan biri eğer daha çok kendi menfaatlerine odaklanmış veya gerçeklikten uzaklaşmışlarsa arabuluculukta uzlaşamazlar ve dolayısı ile uyuşmazlığın çözümü için yargı kararı gerekir. Yasadan kaynaklanan arabuluculuk süresi 3 haftadır. Zorunlu hallerde ise en fazla 1 hafta uzatılabilecektir. 4. haftanın sonunda taraflar anlaşmaya çok yakın olsalar da anlaşma henüz sağlanamamışsa, arabulucu taraflara “Anlaşamama Tutanağı” imzalatmak gerekir. Taraflar bundan sonra görüşmelere ihtiyari olarak bir arabulucu veya aynı arabulucu ile devam edebilirler. Ya da kat mülkiyetine tabi olan apartman (bina), site (toplu yapı), iş merkezi, alışveriş merkezi gibi yerlerde yukarıda ifade ettiğimiz Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilirler. Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre;  arabuluculukta anlaşma / kısmi anlaşma / anlaşama halleri için geçerli olmak üzere zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.