Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
Apartmanların, toplu yapıların (siteler), iş ve alışveriş merkezlerinin, otellerin, hastanelerin, kamu kurumlarının, öğrenci yurtlarının kat sayıları arttıkça asansörler de daha yaygın kullanılmaya başlandı. Binalar yükseldikçe dolayısı ile asansörlere duyulan ihtiyaç da artmaktadır. Bununla beraber Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 34. maddesinin ilk bendine göre “Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur (Değişik: RG-28/7/2018-30492). İskân edilen (Değişik ibare: RG-11/7/2021-31538) veya bağımsız bölüm bulunan bodrum katlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir.” Özellikle asansör kazaları ve sonuçlarının mülk sahipleri ile onların seçtiği yöneticiler nezdindeki sorumlulukları ile ilgili olarak Apsiyon Blog okurları, Apsiyon Youtube kanalı izleyicileri sorular sormaktadırlar. Bu yazımızda sizlere aşağıdaki konularından bahsedeceğiz.
• Asansör Kazalarında Bina Yöneticilerinin ve Kat Maliklerinin Sorumluluğu Nedir?
• Bindiğimiz Asansörün Güvenli Olduğunu Nasıl Anlarız?
• Çoğu Asansörün Sorunları Nelerdir?
• Asansörlerin Yılda En Az 1 Kez Periyodik Kontrolü Yapılmış Mı?
• Asansörlerin Bakım ve Denetiminden Kimler Sorumlu?
• Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Asansörler Kimindir?
• Asansör Kazalarında Bina Sahibinin ve Bağımsız Bölüm Maliklerinin Kusursuz Sorumluluğu Bulunmaktadır
• Yapı Malikinin Hukuki Sorumluluğu Nedir?
• Apartman ve Sitelerde Asansörler Nasıl İşletilmelidir?
• Asansör Bakım Firması Seçimi Nasıl Yapılmalıdır?
• Düzenli Bakım ve Düzenli Bakım İşleri Nasıl Yapılır?
• Düzenli Bakım Sözleşmesi ve Yetkilendirilmiş Asansör Bakım ve Onarımcısı (Teknisyenleri)
• Asansör Güvenliği
• Düzenli Bakımların Raporlanması (Bakım Föyleri)
• Yıllık Periyodik Kontrol ve Denetim
Mekanik ve hidrolik olmak üzere iki tip olan asansörler, binalardaki yaşam konforumuzu arttırmaktadır. Bakım ve kontrol açısından yeterli mevzuata sahip ülkemizde ne yazık ki sıklıkla asansör kazaları yaşanmaktadır. Bu durumun en önemli sebebi 2023 yılında dahi çoğu asansörün bakımının ve denetimin düzenli yapılmamasıdır. Ay geçmiyor ki, güne yeni bir asansör kazası haberi ile başlamayalım.
İşte bazı manşetler!
“KYK Yurdunda Asansör Faciası: Bir Öğrenci Hayatını Kaybetti!”
“Davutoğlu'nun Geçirdiği Asansör Kazasının Öncesi Ve Ardından Yaşananlar Kamerada”
“430 Bin Asansörün Yarısı Kırmızı Etiketli”
“Asansör Kazası Genç Adamın Sonu Oldu!”
“Her Asansöre Binmeyin - 20 Aralık 2017”
“Asansör Boşluğuna Düşerek Öldü, Sorumlular Birbirlerini Suçladı”
“Bakımı Yapılmayan Asansörlerde Meydana Gelebilecek Kazalarla İlgili Bina Yöneticilerine 6 Aydan Başlayan Hapis Cezası Verileceği Bildirildi”
“Bir Apartmanın Dördüncü Katına Su Götüren Genç Adam Dönüşte Asansör Olmadığını Fark Edemedi Ve Boşluğa Düşüverdi. Korkunç Olayda Gencin Yakınları Sinir Krizi Geçirdi.”
“Can Ve Mal Güvenliği Açısından Tehlikeli Ve Kullanılmaması Gereken Kırmızı Etiketli Asansörlerin Oranı Yüzde 80”
Maalesef, bakım ve kontrolü düzenli yapılmayan, hatta kaçak ve dolayısı ile güvenliği belirsiz çok sayıda tehlikeli asansör bulunmaktadır. Bu asansörler bir sonraki kaza haberi için sırada beklemektedirler.
Can ve mal güvenliği için risk teşkil etmeyen, mevzuata tamamen uygun, hiçbir eksik ve hatası bulunmayan yeşil etiketli asansörlerin oranı az sayıdadır. Binalarında ya da iş yerlerinde asansörlerinin yıllık kontrollerini yaptırmayan site, apartman ya da iş yeri yöneticilerinin zorunlu yıllık periyodik kontrollerini (denetimlerini) mutlaka yaptırmaları gerekir. Asansör denetimleri belediye ve idari kuruluşların anlaşacağı A tipi muayene kuruluşu tarafından yılda 1 kez denetlenir. Kuruluş tarafından hazırlanan rapor belediyeye ve yöneticiye verilir. Çoğu asansörün sorunlarına baktığımızda;
• asansör kapılarının tam kapanmamasına rağmen kabinin hareket etmesi
• kapı sensörlerinin çalışmaması
• emniyet elemanlarının devre dışı olması
• sürekli arıza oluşması
• kabin ve hareket sisteminde düzenli bakım yapıldığına dair emarelerin olmaması
• asansörün yıllık periyodik kontrolünün yapıldığına dair etiketin kabin içinde bulunmaması veya etikette bulunan sonraki periyodik tarihinin geçmiş olması sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Asansörlerin yılda en az 1 kez periyodik kontrolü yapıldıktan sonra;
• güvensiz olarak tanımlanan asansörlere kırmızı renkli, (kullanımına bina sorumlusu tarafından izin verilmemeli ve 60 gün içinde düzeltilmelidir.)
• kusurlu asansörlere sarı renkli (sorunları vardır, 120 gün içinde düzeltilmelidir),
• hafif kusurlu asansörlere mavi renkli (ilk periyodik kontrole kadar giderilmesi gerekir),
• kusuru bulunmayan uygun asansörlere de yeşil renkli (kusursuz) etiket yapıştırılmaktadır.
Bu etiketler asansörün içinde bulunmalı ve etiket marifeti ile asansörü kullanan kişiler de asansörün bakım durumu, güvenliği ve mevzuata uygunluğu konularında fikir sahibi olabilmeli, ihtiyaç ve gerekli görülen hallerde bina sorumlusuna, asansör bakım şirketine veya belediyeye müracaat edebilmeliler.
Yönetici Periyodik Kontrol Yaptırmamışsa: Yıllık periyodik kontrolü yapılmayan asansörlerde meydana gelecek kazalardan site yöneticisi kesinlikle sorumlu tutulacaktır. Bu sorumluluk kaza sonucu doğacak her türlü tazminat ve riski de kapsamakla beraber, her türlü sorumluluğu, hukuki ve idari ceza uygulamasını da içermektedir.
Yönetici Yetkisiz ve Ehliyetsiz Firma ve Kişilere Bakım Yaptırmışsa: Tüm sorumluluk bina sorumlularında olmaktadır.
Yetkili Asansör Bakım Firması Varsa: Eğer yetkili bir firma ile düzenli bakım sözleşmesi varsa bakımı yapan firma ile ortaklaşa sorumlu kabul edilebilmektedir. Her kaza olayı ayrı ayrı değerlendirmek sureti ile bu kusur dağıtılmaktadır.
Bir asansör kazası meydana geldiğinde, bina sorumlusu ile birlikte asansör bakım şirketi de sorumlu tutulmaktadır. Kaza sebebi ile mağdur olan kişiler veya asansör kazası ölümle sonuçlandıysa, ölen kişinin yakınları, başta bina sorumlusu (*) olmak üzere ihmal ve kusuru olan asansör bakım şirketinden maddi ve manevi tazminat talebinde bulunabilir; bina sorumlusu ve asansör bakım şirketi hakkında savcılığa şikâyet dilekçesi verebilirler.
Bununla beraber, bakım esnasında, bakım ve onarım işlerinden kaynaklı nedenlerle gerek teknik bakım ve onarım personelinin gerekse bakımla ilgisi bulunmayan kişi/kişilerin yaralanmasına veya ölümüne neden olabilecek ihmallere dair sorumluluk, bina sorumlusunun bakım sözleşmesi imzaladığı asansör monte eden veya onun yetkili servisindedir. (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği Madde 10/10)
Sadece Asansör Bakım Firmasının Kusuru Varsa: Asansör kazasında asansör bakım şirketinin ihmal ve kusuru varsa, buna karşılık bina sorumlusunun kusuru oluşmamış ise o taktirde asansör bakım şirketi sorumlu tutulacaktır. Oluşabilecek herhangi bir kazada kazanın şiddetine, ölüm/yaralanma ve zarar görenlerin sayısına da bağlı olarak bina yöneticileri hakkında 6 aydan 15 yıla kadar hapis ve para cezaları söz konusu olmaktadır.
Asansörler, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 4. maddesine göre temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, merdiven, çatı gibi ortak yerlerden olup binanın bütünleyici parçası sayılmaktadırlar. Yine KMK’nın 2. maddesinde “anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı)” denilmekte,
6. maddesine göre “bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentilerin ve ortak yerlerin de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olduğu” kabul edilmekte,
16. maddesinde “kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğu ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahip oldukları” ifade edilmekte
19. maddesine göre “kat maliklerinin, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur oldukları”
20. maddesine göre de “bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında “katılmakla yükümlü oldukları”, “ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacakları” ifade edilmektedir.
Site Yöneticilerinin Mutlaka Bilmesi Gereken 4 Konu
Asansör kazalarından kaynaklı yaralanmalı veya ölümlü kazalarda, bina sahibinin “kusursuz sorumluluğu” bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 69. maddesinde, bir binanın sahibinin, binanın yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Bina sahipleri için öngörülen bu kusursuz sorumluluk hali, ağır ve geniş bir sorumluluk türüdür. Bina sahiplerinin bu hukuki sorumluluklarının yanı sıra, cezai sorumlulukları da söz konusudur. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 35. Maddesinin son fıkrasında Bu Kanunun 34. maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. (Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.)
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 69. maddesinde düzenlenen “yapı malikinin hukuki sorumluluğu” kusursuz sorumluluktur. Kusura dayanmayan bina veya diğer bir yapıya sahip olunması dolayısıyla öngörülen bu sorumluluk halinde; intifa ve oturma hakkı sahipleri de sınırlı bir alanla müteselsilen sorumlu tutulmuştur. “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” “İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.” “Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır." Bu sorumluluk kat maliklerinin ortak yer ve tesisatlar açısından vekili olan yönetici ve yönetim kurullarına da yöneltilebilir.
• Yapı Malikinin Hukuki Sorumluluğu Nedir?
• Yapı Malikinin Sorumluluk Şartları Nelerdir?
• Hasardan Sorumlu Tutulmamak İçin İspat Gerekecektir
başlıklarını içeren daha detaylı bilgiyi “Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu” konulu blog yazımızdan okuyabilirsiniz.
Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu
Apartman ve Site Yöneticilerinin Asansörler ile İlgili Bilmesi Gerekenler
Apsiyon Sigorta ile Değerini Bilin, Önlem Alın, Koruyun
Türkiye'de asansör bakım ve işletim süreçleri, mevzuata göre titizlikle denetlenmektedir. Asansör düzenli bakım ve periyodik kontrolü için temel kurallar çeşitli yönetmelikler ve standartlar bulunmaktadır. Ancak asansör kazaları da sıklıkla yaşanmaktadır. Türkiye'de asansör bakımıyla ilgili detaylar, Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği ve ilgili diğer yönetmeliklerde belirtilmiştir. Bu yönetmeliklere ve standartlara uygun bir şekilde asansör bakımı yapılmalı ve yıllık periyodik olarak denetlenmelidir. Asansör sahipleri ve sorumlu işletmecileri (bina yöneticileri), bu kurallara uygun hareket etmeli ve asansörlerin güvenli ve düzgün çalışmasını sağlamalıdır. Türkiye'de asansör işletme, bakım ve kontrollerinin yapımı ile ilgili süreçlerden bahsedelim.
1. Asansör Bakım Firması Seçimi
Asansör bakımını yapacak firmanın, yetki belgesine sahip ve İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu'na uygun olarak faaliyet gösteren bir firma olması gerekir.
2. Düzenli Bakım
Asansörler düzenli olarak ayda en az bir defa asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından bakım ve kontrollerden geçmelidir. Bakım sıklığı ve periyodları, asansörün kullanım yoğunluğuna, tipine ve diğer faktörlere bağlı olarak da belirlenir.
3. Düzenli Bakım İşleri
Bakım işlemi, asansörün tüm bileşenlerinin düzenli olarak kontrol edilmesini içermelidir. Bu, kablo, fren sistemleri, kapılar, motorlar, elektrik panosu, sensörler, sarf malzemeleri ve diğer parçaların gözden geçirilmesini içerir.
4. Düzenli Bakım Sözleşmesi
Asansörün bakım hizmeti için sözleşme yapılmalıdır. Sözleşme, bakım işinin nasıl yapılacağı, sıklığı, ücreti ve diğer detayları içerir. Bu sözleşme, asansör sahibi ile bakım firması arasındaki ilişkiyi tespit eder. Asansör monte eden veya onun yetkili servisi; bakım, onarım, arıza giderme ve periyodik kontrol faaliyetleri yürütülürken görevlendireceği teknik bakım ve onarım personeline ilişkin tanımlayıcı tüm bilgilerin bakım sözleşmesinde yer almasını sağlar. Teknik bakım ve onarım personeline ilişkin değişiklik olması halinde, bu değişikliğe dair bilginin de söz konusu bakım sözleşmesinde yer alması ilgili asansör monte eden veya onun yetkili servisince sağlanır.
5. Yetkilendirilmiş Asansör Bakım ve Onarımcısı (Teknisyenleri)
Asansörlerde bakım, onarım ve servis işleri, bu işleri yürütmek üzere görevlendirilen ve ilgili mevzuat kapsamında belgeli olan yetkili servis bünyesinde çalışan asansör bakım ve onarımcısı tarafından yapılmalıdır.
6. Asansör Güvenliği
Asansör bakımı sırasında güvenlik standartlarına uygun olduğu kontrol edilmelidir. Asansörlerin düzgün çalışmasını sağlamak ve kullanıcıların güvenliğini korumak büyük önem taşır.
7. Düzenli Bakımların Raporlanması (Bakım Föyleri)
Her bakım işlemi sonrası, asansör monte eden veya onun yetkili servisince bakım teknisyeni tarafından yapılan işlemler güncel “TS EN 13015: Asansör ve Yürüyen Merdivenlerin Bakımı, Bakım Talimatları İçin Kurallar standardındaki” gereklilikleri de içerecek şekilde hazırlanmış olan bakım föyü ile kayıt altına alınır ve bir nüshası bina sorumlusuna teslim edilir, bir nüshası da kendisi tarafından muhafaza edilir ve talep edilmesi durumunda Bakanlığa ve diğer ilgililere sunulur. Bina sorumlusu bakım föylerini asansörün makine veya makara dairesinde veya binaya/yapıya ait yönetim bürosunda kalıcı olarak muhafaza eder.
8. Yıllık Periyodik Kontrol ve Denetim
Türkiye'de asansörlerin güvenli kullanımı ve işletme yönünden uygun çalışıp çalışmadığına dair düzenli olarak yıllık periyodik muayene yapılarak denetlenmesi gerekmektedir. Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş muayene kuruluşları (TS EN ISO/IEC 17020 standardında tanımlanan diğer şartlar ile birlikte aynı standartta tanımlı muayene kuruluşu tiplerinden A tipi muayene kuruluşu olma şartlarını karşılayan ve asansörlerin periyodik kontrol/muayeneleri kapsamında akredite, Türkiye’de yerleşik özel kuruluş veya kamu kuruluşu niteliğindeki muayene kuruluşu) asansörlerin yıllık periyodik kontrollerini gerçekleştirir.
Diğer taraftan yönetmelikte yer alan usul ve esaslara aykırı hareket ettiği belirlenen bina sorumlusuna, asansör monte edene veya onun yetkili servisine Bakanlık tarafından 1705 sayılı Kanunun 6. maddesine göre idari para cezası uygulanır.
Mülk sahipleri ve kiracılar ile bir binadaki asansörden faydalanan 3. şahıs kullanıcılar
• Apartman ve Site Yöneticilerinin Asansör Bakımı ile İlgili Yükümlülüklerinin Ne Olduğunu
• Bina Yöneticisinin Asansörlerin İşletilmesi ile İlgili Yükümlülüklerine Uymaması Halinde İdari ve Cezai Sorumluluklarının Neler Olduğunu
• Site ve Apartman Yöneticisinin Asansörün Güvenle Çalıştırılmasındaki Görev ve Sorumluluklarının
a) 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre
b) Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’ne göre
c) Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği’ne göre neler olduğu
• Apartman ve Site Yöneticilerinin Asansör Güvenliği ve Kazaları İle İlgili Yükümlülüklerinin ne olduğu gibi soruların yanıtlarını bu hususta hazırlanmış aşağıdaki blog yazımızda bulabilirler.
Apartman ve Site Yöneticilerinin Asansör Güvenliği ve Kazaları İle İlgili Yükümlülükleri
Eğitim Önerisi: e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programı
16 Ekim 2023
