Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Zaman zaman Apsiyon Akademi’ye mail adresinden, Apsiyon YouTube kanalından, Apsiyon Blog'dan ve diğer sosyal medya hesaplarından 
• Apartman yöneticisini görevden alabilir miyiz? 
• Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir?
• Site yönetim kurulunu istifa ettirebilir miyiz? 
• Site yöneticisi görevden nasıl alınır?
• Yönetici azli kat mülkiyeti açısından nasıldır?
• Site yönetimi kanunları açısından site yönetim kurulunu göndermemiz mümkün mü gibi?
sorular gelmektedir. 

Bu soruları soran kat malikleri;

• yöneticilerinin yeterli çoğunlukla seçilmediğini, 
• seçildikten sonra görevini yapmadığını, 
• hesap vermeye yanaşmadığını, 
• şeffaf olmadığını, 
• ortak gider ve avans paylarını (aidatları) onay almadan arttırdığını, 
• olağan toplantıları düzenlemeye yanaşmadığını, 
• yönetim süresi dolduğu halde genel kurulu toplayıp yeni yöneticinin seçimine imkân vermediğini, 
• yine toplu yapılarda yönetim kurulunun yönetim süresi tamamlanmasına rağmen toplu yapı temsilciler kurulunu toplamadığını hatta temsilciler kurulundan süre uzatımına ilişkin yetki aldıklarını ifade ettiklerini, 
gibi durumları öne sürmektedirler. 

Apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, seçilen yöneticinin görevini yeterince yerine getirmemesi veya güven zedeleyici davranışlarda bulunmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu gibi durumlar için yöneticinin görevden alınmasına dair net hükümler sunar. 

• Peki bir site yöneticisi nasıl görevden alınır? 
• Hangi adımlar izlenmelidir? 
• Kat malikleri neler yapabilir?

Yöneticinin görevleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda (KMK) sayılmıştır. KMK dışında yöneticinin görevleri yönetim planında da belirtilir. Yine yöneticinin gerek KMK gerekse yönetim planından gerekse kat malikleri kurulu / toplu yapılarda temsilciler kurulu kararlarından doğan görevlerini yerine getirirken diğer kanun ve mevzuata da uyması gerekmektedir. 
Yöneticinin görevleri ya da görevini yapmayan yönetici hakkındaki şikayetlerin iletilmesi, site yöneticisi şikâyeti, kötü yönetici ne yapılmalı gibi hususlar bir başka yazımızın konusu olacaktır. Biz bu yazımızda “apartman veya site yöneticisini nasıl görevden alacağımızı” inceleyeceğiz.

Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları 

 

Yöneticinin veya Yönetim Kurulunun Görevden Alınması İçin Öncelikle Yönetim Planı Edinilmeli 

Site veya apartman yöneticisini görevden almak istiyorsanız Kat Mülkiyeti Kanunu size yol gösteriyor. 

Bu yazıda yöneticinin azli için gereken çoğunluk, genel kurul süreci ve yasal adımları bulabilirsiniz.
Yöneticiyi görevde alma düşüncesi söz konusu ise öncelikle tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planını okumamız gerekir. 
Anagayrimenkulün yönetim biçimi, seçim şekli, yönetim ve denetim süreleri, hesap verme durumları, olağan genel kurul / blok kat malikleri kurulu / toplu yapı temsilciler kuruluna ilişkin yararlanacağımız bilgiler yönetim planındadır.   
Aşağıdaki hususlar genel hükümler dahilinde yazılmıştır. Özel hükümler anagayrimenkulün tapu kütüğünde işlenmiş olan yönetim planındadır.

Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?

Seçilen Apartman Yöneticisi ya da Site Yönetim Kurulu Üyeleri Görevden Alınabilir Mi? 

Tabi ki alınabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34 ve 41. maddeleri, yöneticinin nasıl atanacağını ve ne şekilde görevden alınacağını düzenler.
Dolayısı ile “kat malikleri kurulu, ya da toplu yapılarda söz konusu ise temsilciler kurulu yönetici veya yönetim kurulunu her zaman değiştirebilir.” Bu durum için herhangi bir haklı neden sunulmasına da gerek yoktur. Bu bir "azil yetkisi" olup, kat maliklerinin oy çokluğu ile alınabilecek alelade bir karardır. 
Kat malikleri yönetici değiştirme kararını alabilir, yönetici görevden alma süreci bu yazımızdaki gibi olacaktır.

Apartman Yöneticisi Görevden Alınabilir mi? Adım Adım Süreç.

Yöneticiyi ya da Yönetim Kurulunu Kim Seçti ise O Kurul Görevden Alabilir! 

Apartman yöneticisini, site yönetim kurulu başkanını ya da toplu yapı yönetim kurulunu hangi kurul atadı ise görevden alma yetkisi de o kuruldadır. 
Kat Mülkiyetine tabi anagayrimenkul ve toplu yapılarda yönetici ve yönetim kurulu tapu sicilindeki yönetim planında belirlenen şekilde, eğer belirlenmedi ise 634 Sayılı kanundaki önerilen esaslar dahilinde seçilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK'nın) 41. Maddesine göre "Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir."

Bu yetki apartman yöneticisini seçen kat malikleri kurulunun kendisinde ya da site yöneticisini seçen site kat malikleri kurulundadır. 

Eğer “site” tapu sicilinde “toplu yapı” olarak kayıtlı ve yönetim planında da “toplu yapı kat malikleri kurulu” yerine “toplu yapı temsilciler kurulu” bulunuyorsa bu durumda yönetim kurulu başkanı ya da yönetim kurulunu görevden alma yetkisi toplu yapı temsilciler kurulunda olacaktır.  

O halde kat malikleri kurulu ve toplu yapılarda yönetim planlarında belirlenmiş ise temsilciler kurulu tarafından seçilen yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin faaliyetleri yine bu kurullar tarafından değerlendirilir, görevdeki tutumunu bu kurullar aracılığı ile devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
 

Site Yönetim veya Denetim Kurulu Üyesini Diğer Yönetim / Denetim Kurulu Üyeleri Görevden Alabilir mi? 

Apsiyon Blog’a gelen bir soru şu şekildedir.
“Yönetim Kurulumuzda, toplantılara katılmayan ve sürece katkıda bulunmayan ama buna rağmen yönetimde kalmak isteyen üyemizin üyeliğinizi nasıl sona erdirebiliriz?”

Yönetim Kurulu üyelerinin diğer yönetim kurulu üyesini ya da denetim kurulu üyelerinin diğer bir üyeyi haklı veya geçerli sebepler ile kuruldan çıkarması ancak tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında yazılı ise o kurallar dahilinde mümkün olabilir. Aksi halde Yönetim Kurulu üyeleri kendilerini seçen kurulu (bu apartman yönetimi genel kurulu/ tüm sitenin genel kurulu olabilir veya toplu yapılarda bloklarda seçilen temsilcilerden oluşan temsilciler kurulu olabilir.) olağanüstü toplantıya davet etmeli ve karar genel kurul /veya temsilciler kurulu tarafından alınmalıdır.
Bazı site yönetim planlarına göre yönetim kurulu üyelerinin yıl içinde periyodik olarak birkaç kez toplantı yapması zorunludur. Bu yönetim planlarında bir yönetim kurulu üyesinin örneğin artarda iki kez ya da yılda üç toplantıya katılmaması halinde yönetim kurulu üyeliğinin düşmesi ve yerine yedek yönetim kurulu üyesinin göreve başlaması gibi maddeler bulunabilmektedir. Bu durumda yönetim planı maddelerinin uygulanması gereklidir. 
 
 

Seçilen Yönetim Kurulu Üyelerini Denetici veya Denetim Kurulu Görevden Alabilir Mi? 

Denetçinin veya denetim kurulunun kendi kararı ile, yöneticiyi veya yönetim kurulunu ya da yönetim kurulunun herhangi bir üyesini görevden alma yetkisi yoktur. Bunun tek istinası yönetim planında her ne kadar KMK'ya aykırı da olsa denetçi veya denetim kurulu üyelerine böyle bir görev verilmesidir. Bu sebeple “yöneticinin görevden alınması için” öncelikle yönetim planının okunması önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK'nın) 41. maddesinin üçüncü fıkrasına göre “kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir."
Asıl olarak denetçinin veya denetim kurulunun salt görevi KMK 41. maddenin 3. fıkrasına göre şu biçimde ifade edilmiştir. "Denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler." 

Yine eğer yönetim planında denetici veya denetim kurulu üyelerine ayrıca yetki verilmişse o hususlar hakkındaki diğer görevleri de olacaktır. Bu sebeple öncelikle yönetim planının okunması önemlidir.

Site Yönetim Kurulu Başkanı İstifa Ettiğinde Diğer Üyeler, Göreve Devam Eder Mi? 

Yönetici veya Yönetim Kurulu Seçimli Toplantı Yapmak Mümkün mü? Apartman ve Site Yöneticisi Nasıl Değiştirilir?

Tek bina veya tek parseldeki birden fazla blok yapısındaki kat malikleri kurulu ve toplu yapılarda yönetim planlarında belirlenmiş ise temsilciler kurulu tarafından seçilen yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin faaliyetleri yine bu kurullar tarafından değerlendirilir, görevdeki tutum ve davranışları bu kurullar aracılığı ile devamlı olarak denetlenir ve haklı bir sebebin çıkması halinde her zaman değiştirebilir. 

Genel kurul / toplu yapılarda ise temsilciler kurulu, “ibra oylaması” olarak bilinen yöneticinin yönetim döneminde idari ve mali olarak başarılı olup olmadığına ilişkin nihai kararı da kurula katılanların oyçokluğunun görüşü ile nihayetlendirir.  

Öyleyse yöneticinin veya yönetim kurulunun görevden alınması kat malikleri kurulu / temsilciler kurulunda görüşülecektir. Peki hangi kurul yetkili kurul ise o kurulu kim olağanüstü toplantıya çağıracaktır? 

Olağan Site Genel Kurulu ile Olağanüstü Apartman Toplantısı Arasındaki Farklar Nelerdir?  

Olağanüstü Toplantı Çağrısını Kim Yapmalıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 maddesine göre "önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir." 

Aynı şekilde toplu yapılarda da temsilciler kurulu söz konusu ise; önemli bir sebebin çıkması halinde, toplu yapı yöneticisinin / toplu yapı yönetim kurulunun ya da toplu yapı denetçisi / toplu yapı denetim kurulunun veya temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı toplamı açısından bu sayının üçte birini sağlayan temsilciler kurulu üyelerinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün temsilciler kurulu üyelerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, toplu yapı temsilciler kurulu her zaman toplanabilir. 

O halde kat mülkiyeti ilişkilerinde genel kurul yapılmaz ise kat maliklerinden biri veya bir kısmının genel kurul yapılmasını talep etme, kat malikleri sayısının 1/3'ü ile olağanüstü genel kurul yapılması için imza toplama, bunu yöneticiye iletme ve genel kurulun yapılmasını isteme hakları vardır. Yine aynı haklar denetçi açısından da mevcuttur. 
Toplu yapılarda da temsilciler kurulu söz konusu ve temsilciler kurulu toplantısı yapılmaz ise temsilciler kurulu üyelerinden biri veya bir kısmının genel kurul yapılmasını talep etme, temsilciler kurulunun temsil ettiği toplam bağımsız bölüm sayısının 1/3'ü ile olağanüstü temsilciler kurulu yapılması ile imza toplama, bunu toplu yapı yöneticisi ya da yönetim kuruluna iletme ve temsilciler kurulunu yapılmasını isteme hakları vardır. Yine aynı haklar toplu yapı denetçisi ve toplu yapı denetim kurulu açısından da mevcuttur.

Şunu kabul etmeliyiz ki buna rağmen genel kurulu olağan veya olağanüstü surette çağırma hakkı yönetici / yönetim kuruluna aittir. 

Olağanüstü genel kurulu çağırma görevi her hâlükârda yönetim kurulu başkanındır. Yönetim kurulu başkanı istifa etmiş ya da “Site Yöneticisinin Görevi Ne Zaman Sona Erer?” yazımızdaki “Yöneticilik ya da Yönetim Kurulu Üyeliği Ne Zaman Sona Erer? ” başlığındaki durumlar gerçekleşmiş ise yönetim kurulu başkanı genel kurulu / toplu yapılarda temsilciler kurulunu olağan üstü toplantıya davet etmelidir. Yönetim kurulu başkanı bu görevi yerine getirmediği taktirde yönetim kurulunun istifa etmemiş olan üyeleri toplantı çağrısını kat maliklerine göndermelidir.

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılından kalma ve bazı ilave/eksiltme / değişme daha doğrusu yamalarla günümüze kadar gelmiştir. Yönetici bu taleplere rağmen genel kurulu toplamaz ise denetçi ve kat maliklerinin 1/3 'ünün (üçte biri) olağanüstü genel kurulu toplantıya çağırmasına ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Apartman, Site Yöneticiliğini Bırakmak (İstifa Etmek) 

Yöneticinin Görev Süresi Doldu Ancak Olağanüstü Toplantı Çağrısı Yapmıyor!  Kat Maliklerinin Yöneticiyi Azletme Hakkı: Yasal Yollar ve Örnekler

Apsiyon Youtube kanalından gelen bir soru “yöneticimizin görev süresi dolduğu halde toplantı yapmadı ve haliyle yönetici seçimi olmadı. Kat malikleri olarak yeterli sayı ile olağanüstü toplantı çağrısı yapacağız lakin toplantı bildirimi için gayrimenkuldeki diğer kat maliklerinin kim olduğuna nasıl ulaşabiliriz? (Son yönetici bu konuda iletişime kapalı)” şeklindedir.

Öncelikle tapu sicilinizdeki yönetim planından olağan toplantı tarihinin hangi ay veya günde olduğunu kontrol ediniz. Yönetim süresinden ziyade olağan toplantı tarihi bekleniyor olabilir. Olağan toplantı tarihi geçmiş ise olağanüstü olarak genel kurulunuzun toplanması gerekecektir. Yöneticiye görev süresinin dolduğunu bildiren bir yazı ile başvurunuz. Denetçiniz var ise konuyu ona da intikal ettiriniz. Yasal olarak izlemeniz gereken yol "kat maliklerinden üçte birinin imzası ile" yöneticiden olağanüstü genel kurul yapmasını -bir süre mehili de vererek örneğin 30 gün gibi- istemek olmalıdır. Yönetici de vakit geçirmeksizin toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle genel kurulu gerçekleştirmelidir. 

Durumunuzda maliklerden birisi bağlı bulunan Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak ilgilisi olduğundan malik listesini talep edebilir. Son yıllarda tapu müdürlükleri Kişisel Verileri Koruma Kanunu (KVKK) gerekçesi ile bu listeyi vermekten imtina etmektedir. Tapu Müdürlüğüne bir dilekçe ile başvurulup ayrıca dilekçenin Cimer’e yüklenmesi ile olumlu yanıt dönülecektir. Diğer taraftan kat maliklerine yapılacak çağrıyı bağımsız bölümden faydalananlara da yapabilirsiniz. Nihayetinde yapılacak olağanüstü genel kurulda yeni bir yöneticinin seçimi için bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu teşkil etmeniz gerekecektir.  

Farklı bilgiler için “Apartman ve Sitelerde İbra Olmayan Yöneticiler” konulu içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Site Yönetim Kurulu Olağanüstü Toplantı Çağrısı Yapmaz İse Hakimin Müdahalesini Talep Etme Hakkı Doğar

Yöneticiyi mahkemeye vermek mümkündür.

Denetçi ve kat maliklerinin 1/3 'ünün (üçte biri) olağanüstü genel kurulu toplantıya çağırmasına dair girişimler yapıldı ancak yönetici kat malikleri kurulunu olağanüstü surette toplamadı ise kat maliklerinden herhangi biri hakim müdahalesi için mahkemeye başvurabilir. Öncesinde arabulucuya gidilmesi gerekir. 

İşte bu başvuruda toplantı istemenin yazılı olarak belgelendirilmesi, yani imzaların ıslak imza olarak bulunması önem kazanacaktır. 
Yine bazı akademisyen ve hukukçulara göre kanunda açıkça yer almasa da "kat malikleri birliği" ifadesinin fiilen bulunduğu iddia edilir. Bu görüşte olan hukukçular " sayı ve arsa payı çoğunluğu" ile karar alıp, elden imza dolaştırarak ve sulh hukuk hâkimine ibraz edince, sulh hakiminin de karara bağlaması halinde yöneticinin görevinin sona ereceğini ifade ederler.
"İmzaların ıslak imza olarak bulunması" önemli olmakla beraber, "istem dilekçesinin" dolaştırılarak imza alınması mümkündür. 

Eğer bu durum mümkün olamayacaksa veya şehirlerarası evrakın gidip gelmesi zaman alacaksa, kat maliklerinin bir yazılı evrak ile "istem dilekçesinin" imzalanması için bir başka malike "rıza vermesi" de mümkündür. 
Bu durumda "diğer kat maliki adına imza atan" malik imza üzerine "rıza veren malikin adını soyadını, bağımsız bölüm numarasını ve adına imza attığını kendi adı ve daire nosu ile beraber beyan etmelidir. Şehir dışından gelen malikin yazdığı "rıza dilekçesi" de ekine eklenmelidir. Bu işlemin genel kurul vekaleti olarak değerlendirilmemesi gerekir. 
Genel kurul yapılacaksa vekaletlerin KMK'nın 31. maddesinin "bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir" hükmüne göre düzenlenmesi doğru olacaktır. 

Yani malikin BİLGİSİ VE RIZASI DAHİLİNDE onların yerine dilekçelere imza atmak mümkündür. 
Ancak bir uyuşmazlık durumunda mahkeme safahatı için yukarıda verilen bilgiler faydalı olacaktır.
Sulh mahkemesi haricinde yöneticinin görevden alınmasını sağlaması için başvurulacak bir hakem, arabulucu, oda vs. gibi kurum ve kuruluş bulunmamaktadır.

Apartman ve Site Yönetimlerinde Yedek Yönetici

Yönetim Kurulu Üyeleri Hangi Yeter Sayı ile Görevden Alınır?

Apsiyon YouTube kanalına gelen sorulardan bir tanesi şu şekildedir. 
“Sitede yönetim kurulu seçildiği oy sayısıyla görevden alınır deniliyor. 135 daireli sitede toplantıya gelen 24 kişi ile seçilmişse aynı rakamla görevden alınır mı?”

Bu ifadeniz ancak tapuda kayıtlı yönetim planında yazıyorsa geçerlidir. Ancak asıl uygulama aşağıdaki gibi olacaktır. 
Kat Mülkiyeti Kanunu, 41. maddesinin ilk fıkrasında kat malikleri kurulunun, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlemesini ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilmesine imkân vermiştir. Ancak hangi sayı ile onu değiştirebileceğini açıklamamıştır. O halde yöneticinin görevlendirilmesi nitelikli yeter sayı gerektirmesine rağmen yöneticinin görevden alınması genel kararlar hükmündedir. 

Yine kanunun 39. maddesinin ikinci fıkrasına göre “kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”  

Kat Mülkiyeti Kanunu 30. maddesinde "kat malikleri kurulunun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanmasını ve oy çokluğuyla karar vermesini hükmetmiştir. Aynı madde "yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır." diye devam eder. 

Dolayısı ile yöneticinin faaliyetlerinin başarılı bulunması veya bulunmaması (ibra olarak bilinen hadise), görevden alınması ilk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanılması ve toplantıdakilerin oy çokluğu ile, ikinci toplantıda ise katılanların oy çokluğu ile mümkündür.

Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi  

Eğer tapuda kayıtlı "yönetim planında ", "yönetim kurulu seçildiği oy sayısıyla görevden alınır" hükmü bulunmuyorsa, 135 daireli sitede (kat maliki sayısını bilmiyoruz, tüm bağımsız bölümlerin ayrı kişilere ait olduğunu varsayalım, o halde sitede 135 kat maliki vardır) , ilk toplantı yapılmış ancak kat maliki çoğunluğu sağlanamamış ise  ( varsayımımızda 135 malik için 68 kat maliki toplantıya gelmediğinden toplantı açılamamış) ikinci toplantıya  gelen 24  kat maliki ile  yönetici veya yönetim kurulu görevden alınabilir. 

Toplu yapı ise ve temsilciler kurulu söz konusu ise bu ifade edilen sayılar temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayıları üzerinden hesaplanacaktır.

İbra Nedir? Kat Mülkiyetine Tabi Sitelerde Yöneticinin İbrası

Nitelikli Çoğunluk Olmadan Yönetici Görevden Alınabilse de Aynı Toplantıda Yönetici Atanamaz!

Ancak aynı genel kurulda eski yönetici/ yönetim kurulu görevden alınmış ve yeniden yönetici / yönetim kurulu seçilecek ise toplantıya katılmayanların sayısı dahil tüm bağımsız bölümlerin kat maliki sayısı esas alınacaktır, dolayısı ile örneğinizdeki sayı ile görevden alma yapılabilir ancak yeni yönetici / yönetim kurulu ataması yapılamaz.

Önce yönetici yönetim kurulu nasıl seçilir ona bakalım!

a) Bir binada (apartman/ rezidans/ iş merkezi binası vs.) yönetici seçimi:  
Sadece bir yapı (bina, apartman) söz konusu ise; yönetici veya yönetim kurulu genel kurulda o ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm kat maliklerinin sayısının nitelikli çoğunluğu (sayı ve arsa payı çoğunluğu) ile seçilir. Bu çoğunluğu hesaplarken sadece toplantıya katılanların değil, katılmayanların sayısı dahil tüm bağımsız bölümlerin kat maliki sayısı esas alınır. 

b) Genel kurul yapılan bir sitede yönetici seçimi:  
Toplu yapı (site, birden fazla blok veya blok niteliğinde olmayan yapı) olup da tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında temsilciler kurulu yerine tüm blok ve bağımsız bölümlerin kat maliklerinin katıldığı bir genel kurul (site genel kurulu) söz konusu ise bu durumda da yukarıdaki gibi seçim yapılır. Sitedeki (toplu yapıdaki) tüm bağımsız bölüm kat maliklerinin sayısının nitelikli çoğunluğu (sayı ve arsa payı çoğunluğu) ile seçilir. Bu çoğunluğu hesaplarken sadece toplantıya katılanların değil, katılmayanların sayısı dahil tüm bağımsız bölümlerin kat maliki sayısı esas alınır.

c) Temsilciler kurulu olan bir sitede yönetici seçimi:  
Yine toplu yapı (site) ise ve tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında temsilciler kurulu söz konusu ise, bu durumda; yönetici veya yönetim kurulu temsilciler kurulunda tüm temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının (Dolayısıyla toplu yapıdaki tüm bağımsız bölüm sayısının) sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu çoğunluğu hesaplarken sadece toplantıya katılan temsilcilerin değil, katılmayanların sayısı dahil tüm temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı esas alınır. 

 Apartman Yöneticisi Yüzde Kaç Oyla Seçilir?

Yönetici Azli İçin Hangi Şartlar Gerekir? Site Yöneticisi Nasıl Görevden Alınır? Uygulama Adımları Nelerdir?

Buraya kadar yazılanları bir özetleyelim.

1. Genel kurul toplantısı düzenlenmelidir. 
a) Gündemli Genel Kurul Çağrısı Yapılmalı.
Kat malikleri tarafından yazılı olarak toplantı talebi yapılmalı, çağrı taahhütlü posta ya da imza karşılığı ile veya noter kanalıyla yapılmalıdır.
b) Toplantı gündeminde “Yöneticinin Görevden Alınması (Yönetici Azli) ve Yeni Yönetici Seçimi” maddesi açıkça yer almalıdır.
c) Bu toplantı genellikle olağanüstü genel kurul olduğundan Olağan Site Genel Kurulu ile Olağanüstü Apartman Toplantısı Arasındaki Farklar Nelerdir? konulu yazımızdaki usullerin dikkate alınması gerekir. 

2. Genel kurul usullerine dikkat edilmelidir.
a) Gerekli Çoğunluk Sağlanmalıdır. 
Toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasının oyuyla mevcut yönetici görevden alınabilir. Toplantıya katılan maliklerin salt çoğunluğunun oyu ile karar alınır (örnek: yöneticinin görevden alınması için binada 20 malik varsa, toplantıya 9 kişi katıldıysa, 5’inin oyu yeterlidir.)
b) Gerekirse yeni yönetici veya yönetim kurulu da aynı toplantıda seçilebilir. 
Ancak yeni yöneticinin seçimi için kanundaki yeter sayı olan sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekecektir.
(Örnek: yeni yönetici atanması için binada 20 malik varsa, toplantıya 9 kişi katıldıysa, 5’inin oyu yeterli olmayacak, toplantıya en az 11 malikin katılması gerekecektir.)
c) Karar Yazıya Geçirilmeli ve İmzalanmalıdır.
Azil (görevden alma) ve yeni seçim kararları genel kurul karar defterine işlenir. Tüm katılımcılar imzalar. Karar, mahkeme tarafından iptal edilene kadar geçerlidir.
d) Karar alınmadan yöneticinin görevden çekilmesi, istifa etmesi gibi durumlarda da resmi prosedür tamamlanmalıdır.

3. Genel kurul sonrası yeni yöneticinin dikkat etmesi gerekenler
a) Yeni yönetici seçiminden sonra eski yöneticiden resmi devir teslim tutanağı ile belgeler alınmalıdır.
b) Yönetici değişikliği sonrası noterden imza beyannamesi çıkarılarak bankaya bildirilmelidir.
Yeni yönetici, kararın bir örneğiyle birlikte ilgili kurumlara bildirim yapar. Banka hesapları, imza yetkileri gibi işlemler güncellenir.

4. Kat Maliklerinin Yargı Yolu Açıktır
Eğer yönetici görevden alınmıyor, genel kurul yapılmıyor veya çağrılara yanıt verilmiyorsa; kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yeni yönetici atanmasını talep edebilir.

Yönetici Görevini Kötüye Kullanırsa Ne Yapmalı? Hukuki Süreç

Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde yöneticiyi görevden almak mümkündür ve yasal hak kapsamında oldukça açık şekilde düzenlenmiştir. Kat malikleri yeterli çoğunlukla bir araya gelerek hem mevcut yöneticiyi görevden alabilir hem de yeni yönetici atayabilir. Bu süreçte belgeli ve şeffaf hareket edilmesi, ileride çıkabilecek hukuki ihtilafları önler.
Bu yazımızda “Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yönetici Nasıl Azledilir?” sorusunun yanıtını vermeye çalıştık. Ancak azledilen yani görevden alınan yönetici görevini kötüye kullanmış olabilir. Bu durumda ayrıca sulh hukuk mahkemesine ve Cumhuriyet Savcılığına başvurmak gerekebilecektir. Detayları da başka bir yazımızın konusu olacaktır.