Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 26/04/2021 tarih ve E-89780865-153- 04/2021 sayılı ": Tam Kapanma Tedbirleri” konulu (İçişleri Bakanı imzalı) genelgesinin 5. maddesinde “Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması tedbirinin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek amacıyla site yönetimlerine sorumluluk verilecek, site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin (özellikle çocukların ve gençlerin) ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.” ifadesi bulunmaktadır.
Böylece T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından Site Yöneticilerine 29 Nisan 2021 Perşembe günü saat 19.00’dan itibaren 17 Mayıs 2021 Pazartesi günü saat 05.00’e kadar sürecek olan tam kapanma döneminde (vaka sayısına bağlı olarak da 19 Mayıs Atatürk’ü Anma Gençlik ve Spor Bayramı resmi tatili sebebi ile 20 Mayıs 2021 sabah 05:00’e kadar uzatılması muhtemel olan sürede) kısmi de olsa bir sorumluluk verildiği anlaşılmaktadır.
Apartman ve Site Yönetimlerinin yetki ve sorumlulukları 634 Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi ve diğer bazı maddeleri yine Kat Mülkiyeti Kanunu ile ve diğer kanunlara aykırı olmamak kaydı ile tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planlarında verilmiş durumdadır.
Ancak mevzuatı taradığımızda, iç hukuk düzenlemelerine baktığımızda site yönetimlerinin “pandemi dönemlerinde site içerisinde izinsiz şekilde ikametlerinden ayrılarak ortak alanlara , bahçeye, veya site dışına çıkan kişilerin (özellikle çocukların ve gençlerin) ikametlerine dönmelerini sağlayacak” biçiminde veya bu tip bir uygulamayı gerektirecek bir görev veya yetkisi bulunmamaktadır.
İçişleri Bakanlığının kaynağını kanundan alan bir düzenleme olmadığını ifade etmek gerekmekle beraber bir genelge ile bu yetkinin verilip verilemeyeceğini bir sonraki başlıkta inceleyeceğiz.
İçişleri Bakanlığının genelgesi ile site yönetimlerine böyle bir sorumluluk verildi ise de düzenlemenin sonuçları itibariyle yaptırımının olmadığının, site yönetimleri veya profesyonel yöneticilerin nasıl denetleneceğinin belirtilmediğinin, Site Yöneticileri tarafından bilinmesi gereklidir.
Site yönetimleri T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 26/04/2021 tarih ve E-89780865-153-04/2021 sayılı genelgesinde kendilerine “site sakinlerini uyarma” sorumluluğu verilmesine rağmen yetkisinin verilmediğini de dikkate almalıdır. Yönetici kendisine verilen sorumluluğu uyarı dışında, herhangi kastı aşan bir ifade veya fiziki güç kullanarak yerine getiremez.
Yöneticinin bu sorumluğunu yerine getirip getirmediği konusundaki denetimi ise yapacak mercii genelgede belirlenmemiş durumdadır. Yine site sakinlerinin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sorumluluğunu genelge ile alan yöneticinin örneğin fitness salonunu kullanan kişi sayısı ya da bahçede gezen, spor yapan, banklarda oturan, barbekü alanında mangal yapan, kapalı yüzme havuzuna zorla girip yüzen site sakini sayısı kadar yöneticiye uygulanacak cezai yaptırım ise belirlenmemiş durumdadır.
“Tam Kapanma” Döneminde Apartman ve Site Personeli Çalışabilecek mi? ,
“Nereden İzin Alırız”
“Muhasebeci Çalışır mı?
“Site Müdürü Kısıtlamaya Tabi mi?”
“İkametim Başka Şehirde Acil Durumda Görevli Olduğum İldeki siteye gidebilir miyim?”
“Yönetici seçildiğim binada oturuyorum, site işleri için bina dışına çıkabilir miyim”
“İzin kağıdı ( Görevli Olduklarına Diar Belge Nasıl Hazırlanacak?”
Vs. vs. gibi hususlarda detaylı bir incelemeyi aşağıdaki linklerdeki blog yazımızdan ve youtube videomuzdan ulaşabilirsiniz.
Apartman ve Site Çalışanları Sokağa Çıkma Yasağından Muaf
Pandemide Apartman ve Site Çalışanları Sokağa Çıkma Yasağından Muaf
Genelgeye göre site yönetimlerinin sorumluluğu “site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin (özellikle çocukların ve gençlerin) ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları” ile sınırlıdır.
Site yönetimlerinin bu sorumluluk sınırını aşmaya çalışmaları, uyarma yerine emir kipi kullanmaları, özellikle çocuklara ve gençlere sözlü olarak kötü davranışta bulumaları, azarlamaya ve hatta fiziki müdahaleye sebebiyet vermeleri yada site çalışanları vasıtası ile bu durumların yaşanmasına sebep olmaları, yetkileri dahilinde olmayan para cezaları kesmeleri halinde kat malikleri, kiracıları veya site sakinleri ile hakaret, tehdit, darp hadiseleri gibi istenmeyen olayların meydana gelmesine, hukuk ve ceza davalarının oluşmasına sebep olabilir.
Hakaret , tehdit ya da darp suçlarının yönetici veya site çalışanları tarafından işlenmesi, ya da kameraların bulunmadığı, şahitlerin olmadığı bir ortamda haksız yere site sakinlerinin iftirasına uğramaları halinde cezai sorumluluklarının genelgedeki ifade ile ortadan kalkması da mümkün olmayacaktır.
Site sakinleri sokağa çıkma kısıtlamasına uymazlarsa 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu ve 5326 Sayılı Kabahatler Kanunu ilgili maddelerine göre idari para cezaları kolluk kuvvetlerince uygulanabilmektedir. Yine site sakinleri buna rağmen kısıtlamaları ihlal etmeye devam ederlerse polis ve jandarma tarafından 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu’na göre haklarında ADLİ ve İDARİ İŞLEMLER uygulanmak üzere idari ve adli makamlara bildirilmesine karar verebilir. Dolayısı ile sakinlerin kısıtlamalarda ortak mahalleri kullanmakta direnmeleri halinde bu duruma sadece yetkilendirilmiş idari makamlarca cezai bir yaptırım uygulanabilir.
Uygulanan cezai yaptırımlar ile ilgili detaylı inceleme için okuyucularımızın aşağıdaki blog yazımıza göz atmalarını tavsiye ederiz.
Ancak site yönetimlerinin kanundan kaynağını alan, kendilerine verilmiş bir yetki söz konusu değilken, kararlarının bir bağlayıcılığı veya bu idari cezaların ve adli işlemlerin uygulanması hususunda yaptırım güçleri de bulunmamaktadır. Site yönetimleri her ne kadar özel güvenlik birimlerine sahip olsalar dahi görev ve yetkileri kolluk kuvveti hüviyetinde değildir. Dolayısı ile site yönetimlerinin ceza kesme, zor kullanma yetkileri bulunmamaktadır.
Site yönetimlerinin ve profesyonel yöneticilerin “site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin (özellikle çocukların ve gençlerin) ikametlerine dönmeleri konusunda” uyarıyı nasıl yapacağı genelgede belirlenmemiştir.
Tavsiyemiz site yöneticilerinin ve profesyonel yönetimlerin hemen bugün itibari ile genel bir yazı yayınlamaları ve sadece genelgenin 5. Maddesini ilan ederek, kendilerinin site çalışanları tarafından uyarılacağını, kısıtlamanın ihlali halinde kendilerini kolluk kuvvetine komşuları tarafından şikayet edilme ihtimalinin olduğunun bildirilmesi doğru olacaktır.
Örnek uyarı metni bu içeriğimizin altında bulunmaktadır.
Kısıtlamalar sırasında ihlal yapan site sakinlerine ise ihlal sırasında sözlü uyarmak yerine “sms bildirimi, telefon ile arama” yöntemleri daha etkili sonuç verebilir, aynı zamanda sakinlerin davranışlarından kaynaklanacak münakaşaların ve siz bana karışamazsınız gibi gereksiz ve duyarsız çıkışların da önüne geçebilir.
Site sakinlerinin kısıtlama ihlallerinde ısrar etmeleri halinde ise yöneticiler ve yönetim çalışanları genelgedeki uyarı sorumluluklarının devamı ile ilgili olarak 155 Polis İmdat’a veya mahalli karakola ihbar edebilirler.
“Sokağa Çıkma Kısıtlaması” veya öncesinde Mart – Haziran 2020 aylarında kullanıldığı üzere “Sokağa Çıkma Yasağı” ifadesi site sakinleri tarafından hatalı algılanmaktadır.
Ülkemizde yüzlerce , binlerce bağımsız bölümü bulunan toplu yapılar (apartman , site, toplu konut ve rezidanslar ) bulunmaktadır. Bu sayılan anagayrimenkuller 7 gün 24 saat esası ile yaşayanların ikamet ettiği alanlardır. Bu yapıların ortak alanları olarak kayıtlı bahçeler, spor alanları, açık hava dinlenme alanları, barbekü alanları bulunduğu gibi açık veya kapalı site sosyal tesisleri, açık veya kapalı havuzları, fitness alanlar ve SPA (hamam, sauna, buhar odası vb) alanları bulunmaktadır.
Bu yapılarda yaşayan sakinler ve yönetimler bu “ortak mahallerin” kamusal alan olmamakla beraber kat maliklerinin herbirinin ayrı ayrı özel alanları olmadığını, ortak mülkiyetteki alanları olduğunu göz ardı ederek “sokağa çıkma kısıtlaması” sırasında bu açık mahallerde toplu olarak bulunmaya, spor yapmaya, mangal yapmaya,yüzmeye, gezmeye vesaire işler yapmaya devam etmektedir. Bu durum ciddi bir halk sağlığı sorunudur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu alanlar “tüm bağımsız bölüm maliklerine aynı anda ait olup”, “mülkiyet anlamında bireylerin her birine ayrı ayrı ait olan alanlar değildir”. 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’na göre de bu mahaller “umumi mahallerdir”.
Maalesef, ülkede şu ana kadar Covid19 salgını sebebi ile Trabzon Valiliği gibi bu hususta gayet özenli davranan İl ve İlçe Hıfzıssıhha Kurulları olduğu gibi, site yönetimlerinin kısıtlamalara uymayan site sakinlerini ihbar etmeleri halinde kolluk müdahalesi açısından yetersiz uygulamaları olan çok sayıda İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları da bulunmaktadır.
İçişleri Bakanlığının genelgelerinde sıkça sözü edilen, İl ve İlçe Valiliklerine “1593 Sayılı UMUMİ HIFZISSIHHA KANUNU”’nun 27., 72. ,73., 77., 86. maddeleri gereğince halkın ve sözkonusu yönetimlerinin uyarılması , “sokağa çıkma kısıtlaması” ifadesi ile birlikte sözkonusu kanunda yer alan “umumi mahallerin tehlike zail oluncaya kadar set ve tahliyesi, evlerde tecrit olunması” ifadelerinin de kullanılması çok önemlidir. Halkın “sokak” tanımlaması maalesef hatalı olup , esasen “ikamet terkedilmemesi” sözkonusu Covid19 pandemisi sırasında önem taşımaktadır.
Okuma Önerisi: Korona Virüs'e Karşı Yönetimlerin Alması Gereken Önlemler ve Dezenfekte Yöntemleri
Youtube İzleme Önerisi: Korona Virüs'e Karşı Yönetimlerin Alması Gereken Önlemler ve Dezenfekte Yöntemleri
Bu bölüme “Sokağa çıkma yasağı” alt başlığını attık ama artık biliyoruz ki aslında bunun anlamı “sokağa çıkma kısıtlaması”’dır. Site sakinlerinin bu durumu “umumi mahallerin tehlike zail oluncaya kadar set ve tahliyesi, evlerde tecrit olunması” olarak kabul etmesi gereklidir. “Sokak” sadece sitenin dışı değildir ve “kısıtlama” ifadesi de esasen “kendi ikametlerin terkedilmemesi”, “komşulara gidilmemesi”, “ortak alanların kullanılmaması” anlamına gelmektedir.
Adına “Sokağa çıkma yasağı” da desek “sokağa çıkma kısıtlaması da desek” bu dönemde bahçede gezmek, spor yapmak, ortak mahallerde oturmak, spor alanlarını kullanmak, açık hava dinlenme alanlarında vakit geçirmek, barbekü alanlarında bu uzun kısıtlamalarda barbekü yapmak, açık veya kapalı site sosyal tesisleri, açık veya kapalı havuzları, fitness alanlarını ve SPA (hamam, sauna, buhar odası vb) alanlarını kullanmak, bu sayılan yerlerde, toplu olarak bulunmak üzülerek belirtiriz ki kısıtlamalar kapsamındadır.
Toplu ve Ortak Yaşam Alanlarında Rezervasyon Sistemi
Sokağa çıkma kısıtlamalarında “site hayatı” havalandırmaya çıkma izni bulunmayan bir cezaevi yaşamından farksız bir hale gelmektedir.
Ama tabi ki balkonunuza, terasınıza, bağımsız bölümünüz ile ilişkili ve kullanım hakkı yasal olarak size verilmiş ise bahçe alanınıza çıkabilirsiniz. Ama misafir de kabul etmemeniz gerekir.
Toplum olarak yeni tip koronavirüs ile savaşımıza kısıtlamalara ve diğer kurallara uyarak günlük yaşamımızda maske- mesafe- hijyene hep birlikte eksiksiz riayet ettiğimiz taktirde cezamızın biteceği gün çok yakındır.
“1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu”’nun İkinci Fasıl; “Memleket dahilinde sari ve salgın hastalıklarla mücadele” bölümünde 61. Maddede “apartman kapıcılarının sanatlarını icra sebebiyle muttali oldukları 57 nci maddede zikredilen vakaları derakap alakadar makamlara tebliğ ve ihbara mecburdurlar.” demektedir. 57. madde ise ilgili dönemdeki bulaşıcı ve salgın hastalıklar sayılmış olup, bu hastalıklardan ölüm veya vaka şüphesi var ise devamındaki maddelerde sayılan kişilerin apartman kapıcıları da dahil olmak üzere vak'ayı haber vermeğe mecbur oldukları ifade edilmiştir. 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu”’nun 61 maddesindeki kapıcının ( günümüzde site ve apartman çalışanlarının) sorumluluğun; işveren vekili olan yöneticinin de görevi dahilinde olması haline emsal alınabileceğini düşünmekteyiz.
Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nun 1930 yılında hazırlanıp, yürürlüğe girdiği düşünüldüğünde döneminin gereksinimlerini karşılamakla beraber 90 yıldan fazla bir zaman sonra Covid19 ( coronavirus) pandemisinde hala yürürlükte olduğunu ve son bir yıldır hayatımıza yön veren tüm İçişleri Bakanlığı genelgelerinin bu kanun ile beraber 16/4/2020 tarihli 7244 Sayılı “Yeni Koronavirüs (Covid-19) Salgınının Ekonomik Ve Sosyal Hayata Etkilerinin Azaltılması Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” çerçevesinde yayınlandığını da ifade etmek gerekmektedir.
Hal böyle iken 1965 yılında yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anagayrimenkullerin yönetimlerini üstlenen yönetici veya yönetim kurullarının ve profesyonel yöneticiler ile yetkili müdürlerinin halen “1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu”’na dahil edilmemesinin ve yetki ve sorumluluklarının belirlenmemesinin Yeni Tip Koronavirüs salgınında bir eksiklik olarak yaşamımızda ve salgının yayılmasında etkilerini gördüğümüz de muhakkakdır.
Yine Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nun 72. maddesinin 7. fıkrasına göre salgın hastalığın varlığı halinde ve dahi şüphesi de ortaya çıksa umumi mahallerin (ortak alanların ve ortak tesislerin) tehlike ortadan kalkıncaya kadar kapatılması, ortak geçit ve asansörlerde aynı anda faydalanan kişi sayısının sınırlanması, maske takılması, sosyal mesafe ve hijyen kurallarının uygulanmasının günümüzde yöneticinin sorumlulukları arasında olduğunu düşünmekteyiz.
Site bahçesinin, site sosyal tesislerinin, fitness alanlarının ve SPA ( hamam, sauna, buhar odası vb) gibi alanların kamusal alan olmamakla beraber kat maliklerinin herbirinin ayrı ayrı özel alanları olmadığı, ortak mülkiyetteki alanları olduğu düşünülürse İçişleri Bakanlığının genelgesinin “Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması tedbirinin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek amacıyla site yönetimlerine sorumluluk verilecek, site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin (özellikle çocukların ve gençlerin) ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.” maddesinin yerinde ancak uygulamanın sağlığı ve sonuçları açısından eksik olduğunu düşünmekteyiz.
Bu konuda daha detaylı inceleme için okuyucularımızın aşağıdaki blog yazımıza göz atmalarını tavsiye ederiz.
ÖRNEK UYARI METİNLERİ : Sizler için hazırlamış olduğumuz "Örnek Uyarı Metinlerini" aşağıda bulabilirsiniz.
Örnek Ön Yazı :
Konu: Tam Kapanma ile İlgili Sitemizde Yönetim Tarafından Alınması Zorunlu Olan Tedbirler Hakkında
Değerli Site Sakinlerimiz;
T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 26/04/2021 tarih ve E-89780865-153- 04/2021 sayılı ": Tam Kapanma Tedbirleri” konulu (İçişleri Bakanı imzalı) genelgesinin 5. maddesinde “Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması tedbirinin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek amacıyla site yönetimlerine sorumluluk verilecek, site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin (özellikle çocukların ve gençlerin) ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.” ifadesi bulunmaktadır.
Bu madde site yönetimlerine ağır bir sorumluluk vermektedir.
Tam kapanma tedbirlerinin uygulanması sırasında;
Zorunluluk gereğince
Genelgenin 5. Maddesine aykırı hareket edenlere yönetimimiz tarafından sms, mail, telefon ile ve/ veya site çalışanları tarafından hatırlatma yapılacak, ihlalin ısrarla devam etmesi halinde komşuların veya genelge ile zorunlu sorumluluk verilen yönetim mensupları ve çalışanlarının 155 Polis İmdat hattına ve/veya mahalli karakola bildirim yapılması söz konusu olabilecektir.
Tüm site sakinlerimiz ile yeni tip koronavirüs ile savaşımıza kısıtlamalara ve diğer kurallara uyarak günlük yaşamımızda maske- mesafe- hijyene hep birlikte eksiksiz riayet ettiğimiz taktirde bu olumsuzlukların biteceği gün çok yakındır.
Bu yazıyı kaleme aldığımız için yönetim olarak üzgün olduğumuzu bir kez daha ifade eder, Tüm sakinlerimize sağlıklı günler dileriz.
............. Sitesi Yönetim Kurulu Adına
..............................................
Örnek SMS - Örnek Telefon Araması:
Sayın sakinimiz, T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 26/04/2021 tarih ve E-89780865-153- 04/2021 sayılı ": Tam Kapanma Tedbirleri” konulu (İçişleri Bakanı imzalı) genelgesinin 5. Maddesini ihlal etmektesiniz. İkametinize dönmeniz konusunda bu uyarımızı üzülerek yapmaktayız. ..... Site Yönetimi
Ozan ÖZEN
Kat Mülkiyeti Mevzuatı, İş Güvenliği Uzmanı (A) , Bilirkişi
06 Eylül 2023