Apartman Yönetmeliği Nedir?

Apsiyon Blog’da, apartman yönetmeliğine dair en temel sorulara birlikte yanıt arayalım. Apartman yönetmeliği hakkında merak edilenleri, aidat, ısınma ve ortak alanların kullanımı gibi bina yönetimine dair daha birçok faydalı bilgiyi bu yazımızda bulabilirsiniz.

Kat malikleri ve kiracıları arasında “Apartman Yönetmeliği” olarak bilinen ve internette sıkça karşılaştığımız ifade “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu” ile bu kanunun 28. maddesinde ve diğer 24 farklı maddesinde toplam 53 kez yazılmış olan “yönetim planı”nın hatalı tanımlanmasıdır. Mevzuata ilişkin kavramlar dilimize yanlış yerleştiğinden apartman yönetmeliği de çok kullanılan ve hatalı dile getirilen bir ifadedir. 

Peki Apartman Yönetmeliği Olmaz Mı? 

Yönetmelik, bir kuruluşun çalışma düzenini, yöntemini belirleyen, bu kuruluşta çalışanların uyacakları kuralların tümü ile bu kuralların yazılı bulunduğu belgenin adıdır. Bir apartman veya sitede tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bir apartman yönetmeliğinin hazırlanıp yayınlanabileceği yazılı olabilir. Bu durumda yönetim planı site yönetmeliğinin kat malikleri genel kurulunda, varsa temsilciler kurulunda veya yönetim kurulunda hazırlanması için yetki vermiş olabilir. Hatta bir apartmanda yönetim planı seçilmiş olan yöneticiye veya geçici yönetime apartman yönetmeliği hazırlama yetkisini de vermiş olabilir. Bu durumda yetkilendirilmiş kurul veya yöneticiler Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına aykırı olmayacak şekilde apartman yönetmeliği, site yönetmeliği hazırlayabilirler. 

Apartman Yönetmeliği Hangi Kuralları Kapsar?  

Apartman yönetmeliği, aynı apartmanda yaşayan kişilerin apartman içinde uyması gereken kuralları kapsar. Yaşam alanlarında kurallara uymayanlara uygulanması gerekenler de yine var ise bu yönetmelikte açıklanmıştır.

Apartman, kat malikleri kurulu tarafından kendi aralarında bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, gerek yönetim planı, gerekse diğer kanunlarla korunan kurallarla birlikte binaya özel kuralların belirlenmesinde ve korunmasında “Apartman Yöneticisine” veya “Yönetim Kuruluna” yetki verilir. İşte bu yetki ile kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmemeleri, gürültülü faaliyetler, binanın ve çevresinin temiz tutulması, depoların, bodrumların, çatı katlarının kullanımı, yangın önleme faaliyetleri, acil durum eylem planı, bağımsız bölüm tadilatları gibi bir çok konuda ayrı ayrı veya beraberce apartman yönetmeliği hazırlanabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, binadaki malikler, kiracılar ,bina çalışanları ile ilgili diğer ilgili kanunlar, yine tapu sicilindeki yönetim planı genel kuralları düzenlerken apartman yönetmeliği, site yönetmeliği ise o apartman veya siteye ait olan daha özel kuralları düzenlemektedir.

Apartman yönetmeliği, apartman yönetimleri ve kat maliklerinin oluşturduğu kurul tarafından uygulanır. Bu yönetim, apartmandaki kat malikleri , eğer kat malikleri vekalet ile yetki vermiş ise bağımsız bölüm kiracıları, bir şekilde bağımsız bölümden faydalananlar yani yaşayanlar tarafından belirlenir. Yönetimlerin belirlenmesinde, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararının sağlanması aranır. Apartmanla ilgili alınacak her kararda eğer var ise apartman yönetim kurulunun yönetim planında belirtilmiş ise oyçokluğu ya da oy birliği ile onayı bulunur. 

Apartman Yönetmeliği Nedir, Ne Değildir?

Apartman Yönetmeliği Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Bu başlık altında, apartman yönetmeliği hakkında akıllara takılan sorulara yanıt vermeye çalışacağız. Apartman yönetmeliğinde aşağıdaki konulara yer verilebilir.

1. Her apartmanda yönetimin olması zorunlu mu?

Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre 8 ya da daha fazla bağımsız bölümün olduğu apartmanlarda yönetimin olması daha doğrusu yönetici seçilmesi zorunludur. 7 ve daha az bağımsız bölüme sahip binalarda  yönetici seçilmesi ve yönetim olması zorunlu olmamakla birlikte binanın idaresi bakımından yöneticinin olması tavsiye edilir.

2. Kat malikleri yönetici seçimine katılmıyorsa ne yapılmalıdır?

Apartman yönetiminin gerçekleştirmeyi planladığı genel kurul toplantılarının yapılacağı gün, yer ve gündem bilgisinin olağanüstü genel kurullarda en az 15 gün önceden kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile bildirildiğinden emin olunması gerekir. Aksi takdirde, bu zorunluluğu yerine getirmeyen toplantılarda alınan tüm kararlar geçersiz sayılır. Yine yönetici seçimi, denetici seçimi, faydalı yenilik ve ilaveler gibi bir çok kararda kanunun saklı tuttuğu yeterli katılım olmaz ise bu tip kararlar da geçersiz sayılacaktır.

3. Ortak alanlarda değişiklik yapılabilir mi?

Apartman ve sitelerin ortak alanlarında değişiklik yapılması, yapılacak değişikliğin türüne göre bazı koşulların sağlanmasına bağlıdır. Ortak alanlardaki değişiklikler bakım, onarım ve iyileştirme olarak değerlendiriliyorsa kat maliklerinin sayısının sayı ve arsa payı açısından oy çokluğu gerekir. Genel kurul toplantısı ve karar yeter sayısına ulaşmadan herhangi bir değişikliğin zorunlu olduğu güçlendirme gibi durumlarda kat maliklerinin rızası gerekmemekle birlikte bu özel durumların ayrıntılarına Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde yer verilmiştir. Ancak kat maliklerinden biri, kendi istediği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya da yaptıramaz. 

4. Apartman / site yöneticileri maaş alır mı?

Maaş aylık demektir. Ücret ise bir emeğe, bir hizmete karşılık olarak verilen ya da alınan paradır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 18. maddesine göre “ Hiç kimse zorla çalıştırılamaz. Angarya yasaktır.” Her apartman ve site yöneticisinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ücret alma hakkı bulunur. Bu ücret, maaş olarak da ödenebilir. Yapılan hizmetin karşılığı olarak yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planında bir ücret belirlenmiş olabilir. Yine eğer yönetim planında belirlenmemiş ise kanunun 40. maddesine göre kat malikleri tarafından, kat maliklerinin ortak bir kararla belirlediği ücret üzerinden ödenir. Apartman ya da site sakinlerinden değil de dışarıdan bir destek sağlanmışsa, yöneticiye sağlanacak şartlar ve ödenecek ücret yine kat malikleri tarafından belirlenir. Bununla beraber yönetici, yönetim planında, genel kurulda veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, yine de kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. 

(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

5. Apartman / site yöneticileri aidat öder mi?

Apartman / site yöneticileri malik veya kiracılardan yada bağımsız bölümde yaşayanlardan yani site içinden seçildiyse oturdukları dairenin aidat ücreti site sakinlerinin kararı doğrultusunda apartman / site yöneticisinden talep edilebilir.  Yönetim planına bu konuyu karara bağlayan herhangi bir madde eklenmemesi veya genel kurulda bu yönde bir karar alınmaması durumunda ise daire sahipleri, kiracıları ya da binada yaşayanlar arasından seçilen yönetici, oturduğu dairenin aidatının en az yarısını ödemek zorundadır.

Başka bir deyişle eğer yöneticinin alacağı herhangi bir ücret yönetim planı ya da kat malikleri genel kurulu vasıtası ile belirlenmemiş, bununla beraber kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yani rutin olarak ödenen aidatın yarısına katılmaz.

6. Bahçe, otopark vb. gibi ortak alanlarda yapılacak değişikler için nasıl karar alınmalıdır?

Apartman / sitelerin dış cephesi, pencereler, daire kapıları, bahçe, otopark, sığınak ve havuz gibi alanlar, ortak alanlar kapsamında değerlendirilir. Bu vb. alanların, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince bütünlüğü koruma altındadır. Binanın mevcut renk, tasarım ve düzeninin dışında farklı kullanım tercihleri ve talepler söz konusu olduğunda sitelerin yönetim kuruluna başvuruda bulunmak gerekir. Bu başvurunun kabul edilmesi ve hayata geçirilmesi için daire sahiplerinin 4/5’inin onayı alınmalıdır. Yapının inşaat ruhsat izninin eki olan onaylı mimari ve tesisat projelerinde bir değişiklik yapmak için ise tüm maliklerin oybirliği, genel kurula katılmayanların ise yazılı muvafakatı gerekecektir. Bununla beraber otopark, sığınak gibi projede bulunan alanların farklı amaçlarla kullanılması, buralarda inşaat yapılması, fonksiyonlarının değiştirilmesi, ya da yapının taşıyıcı sistemini etkileyen iş ve işlemler ile inşaat işlerinin yapılması tüm maliklerin oybirliği ve muvafakatı da olsa yapılamaz.

İnceleme Önerisi: Kat Mülkiyeti Kanunu

Yeniden hatırlamanız için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun konuyu açıklayan 5. maddesi aşağıdadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu

Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.