Apartman Kuralları Nasıl Belirlenir?

Apartman sakinlerinin bir arada huzur içinde yaşayabilmesi için uyması gereken kurallar bulunur. Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı, yönetim planında belirlenmiş olanlar haricinde, genel kurul veya yönetici tarafından yasalara da uymak şartı ile belirlenen apartman kuralları aynı zamanda kiracılarla imzalanan kira kontratlarıyla da ilişkilidir. Tüm kat maliklerini, onların kiracılarını ve bir şekilde bağımsız bölümden faydalananlar ile yönetici ve deneticileri de ilgilendiren yönetim planında binanın bağımsız bölümlerinin kullanım şekli, uyulması gereken kurallar, yönetime düşen görevler gibi kurallar yer alır. Anagayrimenkul içinde yaşam alanlarını daha huzurlu hale getiren, yönetim planında bulunan veya kat malikleri kurulu ya da yöneticiler tarafından alınan ve herkesi bağlayan örnek bir “Apartman Kuralları Listesi’ni yazının devamında bulabilirsiniz.

Apartman Kurallarının Apartman Yönetmeliğinde Yeri Var Mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu ya da toplumda yaygın olarak yanlış bilinen diğer adıyla “Apartman Yönetmeliği”, bina içinde ve ortak alanlarda sakinlerin uymakla yükümlü olduğu kuralları belirtir. Apartman içinde veya apartmanın bulunduğu anagayrimenkul parseli sınırları içinde gürültü, temizlik, ortak alan kullanımı, ortak gider ve avans paylarının (aidatların) ödenmesi gibi konularda yaşanacak anlaşmazlıklar yasal olarak korunan bu kurallar çerçevesinde çözülebilir. 

Bir binada 8 ya da daha fazla bağımsız bölüm bulunması durumunda yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile apartman yöneticisi seçilir. Aynı şekilde, eğer yönetim planında yönetici veya yönetim kurulu seçileceğine dair bir hüküm varsa o hüküm uygulanır. Yönetim planında böyle bir hüküm bulunmuyorsa aynı çoğunluk ile 3 kişilik bir yönetim kurulu da seçilebilir. Bu anlamda 1 kişi yönetici olabileceği gibi yönetim planına bağlı kalınmak sureti ile mülk sahiplerinin onayına göre üç kişilik bir yönetim kurulu da kurulabilir. Kat malikleri kurulunda seçilen yönetici veya yönetim kurulu ise “apartman yönetimi” olarak görev alır. Kat malikleri tarafından seçilen yönetim kurulunun kendi aralarında veya kat maliklerinin yönetim planında belirlenen aralıklarla yapacakları toplantılarda ise apartmanla ilgili sorunlar görüşülür, kararlar alınır. 

Ana taşınmaz olan apartman, kat malikleri kurulu tarafından kendi aralarında bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gerekse diğer kanunlarla korunan kurallarla birlikte binaya özel kuralların belirlenmesinde ve korunmasında “Apartman Yöneticisine” veya “Yönetim Kuruluna” yetki verilir. Kat malikleri, denetçi ve yönetici gibi bağımsız bölümlerde bulunan kiracılarla bir şekilde sükna hakkına sahip olanlar bu belirlenen kurallara uymakla yükümlüdür. Karar alma aşamasında çeşitli nedenlerle hem kat malikleri hem de apartman yönetimi ya da denetçi arasında anlaşmazlık çıkabilir. Bu durumda kat malikleri kurulu tarafından mutabakata varılarak karar alınır. Kat malikleri kurulunda ortaya çıkan anlaşmazlıklar ise sulh mahkemesi yolu ile çözümlenir. Kat malikleri kurulu tarafından verilen kararlar yine kat malikleri tarafından imzalanan sıra numarası ile devam eden sayfalardan oluşan noter tasdikli “Karar Defteri” ile kayıt altına alınır ve bu defterde tutulur.

Apartman Kuralları Listesi

1. Dinlenme saatleri sırasında diğer kişilerin rahatsız olacağı şekilde gürültü yapmaktan kaçınmanız gerekmektedir. Yasal olarak dinlenme saatleri gece 22.00-06.00 arası, çalışma günleri sabah 06.00-07.00 ve akşam 20.00-22.00 arasıdır. 13.00-15.00 arası ise genel olarak pazar günleri için dinlenme saati olarak belirlenmiştir. Ayrıca resmî tatil günleri de dinlenme saatlerinde hassasiyet gösterilmesi önemlidir.

2. Belirtilen dinlenme saatleri içinde yüksek sesle müzik dinlemek, televizyon izlemek, elektrogitar ya da davul gibi enstrümanları çalmak apartman sakinlerini rahatsız edebileceği için yasaktır fakat özel durumlarda apartman sakinlerinden izin alınarak müzik dinlenebilir. 

3. Gürültü nedeniyle rahatsızlık yaratacak tadilat işleri sabah ve gece geç saatler, resmî tatiller ve hafta sonu tatilleri dışında kalan gün ve saatlerde yapılmalıdır.

4. Yemek artıkları hayvan beslemek için camdan atılmamalıdır. Apartmanın ortak alanlarının kirlenmesine neden olan yemek artıkları gibi maddeler sıçan, yılan gibi haşerelerin bu alanlarda toplanmasına da sebebiyet verebilir. 

5. Şişe, kül, yemek artıkları, kırıntı, teneke kutu mutfak çöpü vb. sadece belirlenen çöp kutularına atılmalıdır. Bu çöplerin gidere, tuvalet ya da klozete atılması yasaktır.

6. Artıklar balkondan ya da pencereden aşağı atılmamalı ve çöp bidonlarına dökülmelidir. Asansörlere, bahçeye, ortak alanlara ve bina çevresine çöp atılmamalıdır.

7. Apartmanın genel temizliğinin temizlik şirketi gibi üçüncü şahıslara verilmediği durumlarda genel temizlikten apartman sakinleri sorumludur. Asansör, bina girişi, koridor ve merdiven gibi ortak alanlar, bodrum ve depolar düzenli aralıklarla temizlenmeli ve havalandırılmalıdır.

8. Bodrum, depo veya tavan arası gibi apartman sakinlerinin kullanım hakkı bulunan alanlar kapalı ve nemli olduğu için buralarda eşya stokunun kısa süreli olması gerekmektedir. Kokuya neden olacak ve apartman sakinlerini rahatsız edecek eşyaların uzun süre saklanmaması gerekir.

9. Daire kapılarının önüne, genel temizliğe ve yürüyüşe engel olacak ayakkabı, ayakkabılık, bisiklet, oyuncak, bebek arabası ve diğer eşyalar bırakılmamalıdır. 

10. Yabancı kişilerin binaya izinsiz girmesini önlemek amacıyla apartman sakinlerinin bina dış kapısını kapalı tutmaya özen göstermesi gerekmektedir.

11. Ortak yer olarak tanımlanan alanlarda kişisel eşyalar bırakılmamalıdır.

12. Taşıyıcı duvarlar, bina yapısına zarar verecek şekilde delinmemelidir. 

13. Binanın orijinal renk bütünlüğünü bozacak şekilde balkon duvarlarının rengi değiştirilmemelidir. 

14. Ortak kullanılan bina dışı alanlara çamaşır ipi ve diğer aparatların asılması yasaktır.

15. Fatura, aidat gibi ödemeler ve diğer bilgilendirmeler için genel duyurular panodan takip edilmelidir.

16. Belirlenen apartman kurallarına uyulmaması nedeniyle doğan tüm zararlardan apartman sakinleri sorumlu olacaktır.