Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Apartman ve Sitelerde Denetçi Seçimi Nasıl Yapılır? KMK 41. Maddeye Göre Rehber

24 Eylül 2025

aA

Konu Başlıkları

Apsiyon Akademi’ye çokça gelen soruların bir kısmı apartman ve sitelerde denetim, denetçi ve denetim kuruluna ilişkin sorulardır.

Apartman ve sitelerde denetçi veya denetim kurulu seçimi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesine göre yapılır. Peki kimler denetçi olabilir, seçim nasıl yapılır, yargıtay kararları ne diyor?

Tüm detaylar bu yazıda.

Yazımızın ilk bölümünde tek genel kurul ile yönetilen apartman ve sitelerde denetçi seçiminin nasıl yapılması gerektiğine ilişkin detaylardan bahsedeceğiz.

Denetim yazı dizimizin ikinci bölümünde denetçilerin ve denetim kurulu üyelerinin sorumluluğu, görevleri, hesap vermesi, ücret alması, denetçiler ile kat maliklerinin ve yine denetçiler ile yöneticilerin yaşadığı sorunlara ve çözümlerine ilişkin detaylara yer verilecektir.

Toplu yapılarda denetçi ve denetim kurulu seçimine biraz daha zaman ayırmak gerekeceğinden “Toplu Yapılarda Denetici Seçimi ve Denetim” ile ilgili bir başka bölümümüz olacaktır. Üçüncü bölümde toplu yapıların denetimine yer vereceğiz.

Bununla beraber, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun (KMK) toplu yapılara ilişkin 71. maddesindeki denetçi seçimine ilişkin usul ve esaslar açısından gerek 71. maddesinde ve gerekse tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında söz edilmeyen hususlar kanunun 28, 29, 32 ve 41. maddeleri çerçevesinde kıyasen çözümlenecektir.

Kısaca bu yazımız okunduğunda aynı zamanda toplu yapılarda blok denetçisinin ve toplu yapı temsilcisinin seçimi konusunda bize fikir verecektir.

Dördüncü bölümde ise denetim raporuna, denetimin nasıl yapılması gerektiğine ilişkin detaylara ve yazı dizisini okuyan yönetici ve maliklerin cevaplayamadığı sorulara yer verilecektir.

Denetim Kurulu ve Denetçi Seçimi: Kat Mülkiyetine Göre Usuller ve Yargıtay Kararları

Bu detaylara girmeden önce “site ve apartmanlarda denetim ile ilgili kanun maddeleri hangileridir?” sorusunun yanıtlanması gerekir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun (KMK) 41. Maddesi “yönetimin denetlenmesine” ilişkin esasları düzenler. 71. maddesinde de toplu yapılarda yönetici ve denetçi atanmasına ilişkin hususlar düzenlenir. Ayrıca 28. (yönetim planı), 29. (toplantı zamanı), 32. (kararlar) maddelerinde de denetçilere ilişkin bazı kural ve yetkiler tanımlanır. Bununla beraber 27. (genel kurul), 37. (işletme projesi), 39. (yöneticinin hesap vermesi) maddelerinde denetim ifadesi olmamasına rağmen bu maddeler de denetim ile ilişkilendirilmesi gerekecek olan kanun maddeleridir.

Kat Mülkiyetine Tabi Apartman ve Sitelerde Denetim Yetkisi Kat Malikleri Kurulunundur

Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) “yönetimin denetlenmesi” başlıklı 41. maddesine göre denetim kat malikleri kurulu eli ile yapılır.

KMK, asıl olarak denetim yetkisini bağımsız bölüm maliklerine vermiştir. 41. maddenin ilk fıkrasına göre, “kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.”

O halde, asıl denetim yetkisi ve görevi anagayrimenkulün en üst yönetim organı olan kat malikleri kurulunundur.

Yönetim Hizmeti Veren Şirketlere Yetkilendirme ve Denetim, Site Yönetimlerine Kontrol Geliyor

Apartmanlarda Denetim: Denetçi mi Denetim Kurulu mu? Hukuki Dayanaklarla Açıklama

KMK 41. madde denetim ile ilgili olup, üçüncü fıkrasına göre kat malikleri kurulu tarafından denetçi ya da denetim kurulu seçilmesi hali yönetim planında bu hususta bir hüküm bulunmuyorsa ihtiyaridir. Kat malikleri kurulu dilerse denetçi veya denetim kurulu seçebilir.

Maddenin bu fıkrasında “kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir” demektedir.

KMK Madde 41'in üçüncü fıkrasındaki cümlede ilk bölümde "............ verebilir" ifadesi Türk dil yapısına göre yeterlik fiilini taşır, bu fiil + “-e” + “bil” şeklinde yapılır. “Ver-e-bil-ir” ifadesinin anlamı ise; “gücü yeter” yani “yeterliliğe sahiptir”, “etmesi olasıdır”, “buna izni vardır” anlamlarını meydana getirir. Yani isterse kat malikleri kurulu denetim işini bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir, bu yeterliğe sahiptir, buna izni vardır, o halde olasıdır.

İsterse de bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna denetim işini vermez.

Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim

Yönetim Planında Denetçi Seçimi Var İse Kurul Seçilemez

KMK’nın 41. maddesinin üçüncü fıkrasında bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulundan söz edilmekle beraber yönetim planında hangisinin seçiminden bahsediyorsa o seçilmelidir.

Örneğin yönetim planında “site denetim kurulu” ifadesi var ise “site denetçisi” seçilemez. Bazı yönetim planları aynı kanun gibi bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçiminden bahseder. O durumda ya da yönetim planında herhangi bir hüküm bulunmaması halinde; kat malikleri kurulu 41. maddeye göre “denetçi” ya da “denetim kurulundan” birisini seçebilir. Hatta bir sene “denetçi”, diğer bir sene “denetim kurulu” seçebilir. Yine daima “denetim kurulu” seçimi yapılan bir apartman / sitede bu seneki genel kurul “denetçi” seçimine karar verebilir.

Site Denetim Kurulu Nasıl Seçilir? Kaç Kişiden Oluşur? Apartman ve Site Yönetiminde Yasal Zorunluluklar

KMK’nun 41. maddesinin üçüncü fıkrasında “kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir” demekle beraber denetim kurulu üyelerinin üçten fazla da olabilmesine bir engel bulunmamaktadır. Ancak tapu siciline kayıtlı olan yönetim planında denetim kurulunun belli kişiden oluşacağına dair hüküm var ise o hükme uyulmalıdır.

Zaman zaman yönetim kurulu ya da denetim kurullarının gerek yönetim planına göre gerekse kat malikleri kurulundaki tercih sebebi ile 2, 4, 6, 8 gibi çift sayılardan oluştuğu görülmektedir. Çift sayıdan oluşan kurullardaki sorun ise; gerek kararı verirken gerekse raporu yazarken yarı yarıya farklı fikirlere sahip olunması halinde neticeye ulaşmaktaki zorluktur. Bu sebeple eğer yönetim planında çift sayıdan oluşan kurul üye sayısı belirtilmedi ise tek sayı olarak belirlenmesi doğru olacaktır.

Denetim Raporu Neler İçermelidir?

Kat Malikleri İçin Denetim Rehberi: Denetçi Seçimi, Yetkiler ve Sorumluluklar

Yönetim planında denetici ya da denetim kurulu seçilmesi ile ilgili hüküm var ise bu taktirde bu yazılanın seçilmesi zorunludur.
Yönetim planında denetçi seçimi yok ise genel kurul denetçi veya denetim kurulu seçimine dilerse karar verebilir.
Yönetim planında denetçi veya denetim kurulu seçimi bulunuyorsa kat malikleri kurulu yönetim planının bu maddesi tapu sicilinde değiştirilmeden denetçi seçmemeye karar veremez.

Denetçi Seçmek Zorunlu mu?

KMK’nın 34. maddesine göre “sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur.

Ancak yönetici seçiminden farklı olarak anagayrimenkulün bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun apartman veya siteye denetçi ya da denetim kurulu atanması zorunluluğu bulunmamakta, yönetim planı ile hükme bağlanmaktadır.
KMK’nın 41. maddesine göre asıl olan; yöneticinin, kat malikleri kurulunca denetlenmesidir. Yönetim planında seçimi belirtilmedikçe, kat maliklerinin denetçi veya denetim kurulu seçme mecburiyetleri yoktur.

Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında denetçi/ denetim kurulu seçileceği açıkça yazmıyorsa;

Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri denetçi / denetim kurulu seçmek zorunda değillerdir. Bu durumda denetimi kat malikleri yapacaktır.
Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında denetçi / denetim kurulu seçileceği açıkça yazıyorsa; kat malikleri kendi aralarından tapu sahibi olanlardan denetçi / denetim kurulu seçmek zorunda olacaklardır.

Nitelikli Oy Çokluğu Nedir, Nitelikli Oy Çokluğu Gerektiren Yönetim İşleri Nelerdir?

Denetçi Kat Malikleri Arasından Seçilmelidir

KMK’nın 41. maddesinin üçüncü fıkrası “kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir” demektedir.
Bu durum kanunun saklı hususlarından olup denetçinin veya denetim kurulunun mutlaka kat malikleri arasından (tapu sahibi) seçilmesi gerekir.

Bir bağımsız bölümün birden fazla ortağı var ise bunların her biri denetçi olabilir.

Denetçi olmak isteyen kişinin faydalandığı bağımsız bölümün mülkiyetinin eşine, annesi ya da babasına, çocuklarına ait olması durumunda bu kişi denetçi olamayacaktır. Denetçi tapu sahibi olacağından kat malikinin eşi, çocuğu, kiracısı, bağımsız bölümden her ne sebeple olursa olsun faydalanan bir kişi de denetçi olamayacaktır.

Yargıtayın yerleşik kararları da “denetçi veya denetim kurulunun dışarıdan seçilemeyeceğine” ilişkindir.
Yargıtay 5. Hukuk dairesinin 1982 tarihli kararında “diğer yönden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 41. maddesinin 3. fıkrası gereğince (kat malikleri kurulu denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir) hükmü bulunduğuna göre, dışarıdan denetçi seçilmesine ilişkin kurul kararlarının iptaline karar verilmesi doğrudur” denilmektedir. (Y.5.HD. 26.01.1982 T. 1982/46 E. 1982/328 K.)
Denetçi, yöneticide olduğu gibi dışarıdan seçilemez.

Denetçi doğrudan kat malikleri arasından seçilir. Kanun yapıcı, denetçinin /denetim kurulunun sadece kat malikleri arasından seçilmesine, malik olan bir denetçinin diğer maliklerin de haklarını gözeteceğini düşünerek karar vermiştir. Oysa günümüzde bu durumun ne kadar doğru olduğu tartışmalıdır.

Diğer taraftan tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planı kanuna aykırı olamayacağından yönetim planına; denetçinin/ denetim kurulunun dışarıdan da seçilebileceğine ilişkin bir kural da konulamayacaktır. Yönetim planında böyle bir hüküm var ise de uygulanmaması gerekir. Her halükarda kanuna aykırı olarak yönetim planına konmuş olan denetçinin dışarıdan seçilebileceğine ilişkin hüküm dava edilirse mahkemece iptal edilecektir.

Denetçi ya da denetim kurulu üyelerinin kat maliki olması gerektiğine ilişkin örnek yargıtay kararları şu şekildedir.

“Yönetici kat malikleri dışından seçilebilir. Denetçi ya da denetim kurulu dışardan seçilemez. ……….. hükmü bulunduğuna göre, dışardan denetici seçilmesine ilişkin kurul kararlarının iptaline karar verilmesi doğrudur.” (Y.5.H.D., 26.1.1982 gün, 46 E., 328 K)

“Yasanın bu açık hükmünden de anlaşılacağı gibi bir ana taşınmazda denetici olabilmek için mutlaka kat maliki olmak gerekir.” (Y.18.HD.23.9.2008 T.,2008/6229 E.,2008/9720 K.)

“Ana taşınmazın kat malikleri kurulunca alınan kararda kat maliki olmadığı anlaşılan M.B. denetçi olarak seçilmiştir. …….. kat maliki olmayan kimselerin denetçi olarak seçilmeleri mümkün değildir.” (Y.18.HD. 14.04.2008 T.,2008/2723 E.,2008/4447 K.)

“Denetçilerin kat malikleri arasından seçileceğine ilişkin bu yasa hükmü de nazara alınarak kat malikleri kurulu kararında, kat maliki olmayan kimsenin (F.B.) denetici seçilmesini öngören kararın iptaline hükmedilmesi gerekirken bu yöndeki istemin de reddi doğrultusunda karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” (Y.18.HD.17.07.2008 T.,2008/5754 E.,2008/8694 K.)

“Denetçilerin kat malikleri arasından seçilmesi yasanın 41. maddesinin amir hükmü gereği olduğundan kat maliki olmayan kimsenin denetici seçilmesini öngören kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmelidir.” (Y.18.HD. 14.11.2005 T.,2005/7323 E.,2005/9903 K.)

Yönetimin Yıl Sonu İşlemleri: Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde

Denetçi Tüm Maliklerin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu ile Seçilmelidir

Yönetim planında zorunluluk bulunmuyorsa genel kurulda denetçi ya da denetim kurulu seçiminin zorunlu olmadığını ifade etmiş idik. Ancak eğer denetçi veya denetim kurulu seçimi yapılacaksa, bu seçimin, yönetici seçiminde olduğu üzere, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile (pay veya paydaş çoğunluğu) karar alınarak yapılması gereklidir.

Kat Mülkiyeti Kanunun 41. maddesinin üçüncü fıkrasında, denetçinin de tıpkı yöneticinin seçiminde olduğu gibi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu tarafından seçilmesi gerektiği düzenlemiştir. Denetçinin seçimindeki saklı olan yeter sayı sadece toplantıya katılanların değil, ana gayrimenkuldeki tüm malik sayısının sayı ve arsa payı çoğunluğudur.

Denetçi ya da denetim kurulu üyelerinin kat malikleri tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilmeleri gereğine ilişkin örnek yargıtay kararları şu şekildedir.

“Kat Mülkiyeti Yasasının 34.maddesinin dördüncü fıkrasına göre yönetici seçimi ile 41.maddenin üçüncü fıkrası uyarınca denetçi seçimi anagayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır.” (Y.18.H.D. 16.11.2009 T., 2009/3272 E., 2009/10220 K.)

“Toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan ikinci toplantılarda katılanların çoğunluğunun oyları ile genel idari konularda karar alınabilir ise de yasal koşul olan ikili çoğunluk sağlanmadıkça yönetici ve denetçi atamasıyla ilgili karar alınamaz. (Y.18.H.D. 14.09.2009 T., 2009/978 E., 2009/6862 K.)”

“Tapu kaydına göre kat mülkiyetli ana taşınmazda 56 bağımsız bölüm, toplam 5000 arsa payı ve 54 malik bulunmaktadır. Bu durumda iptali istenen kat malikleri kurulu kararının geçerliliği ve özellikle yönetim ve denetim kurullarının seçimi için Kat Mülkiyeti Yasasının 34. maddesinin dördüncü ve 41. maddesinin üçüncü fıkralarında öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanabilmesi bakımından 2600/5000 arsa payına sahip 28 malikin toplantıya katılıp olumlu oy kullanmış olması yeterlidir.” (Y.18.HD.,24.4.2002 T.,2002/3046 E.,2002/4601 K.)

Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi

Kat Malikleri Denetçi Seçemez ise Sulh Hukuk Mahkemesi Yönetici Atayabilir mi?

Yöneticide olduğu gibi denetçinin seçilemediği durumlarda sulh hukuk mahkemesinin denetçi tayin etmesine ilişkin bir husus yoktur. KMK’nın 41. maddesine göre, yönetici, kat malikleri kurulu tarafından denetlenir. Aksi yönetim planında belirtilmedikçe kat malikleri, denetçi veya denetim kurulu seçmek zorunda değillerdir.

Denetçinin atanması için kanunda bir zorunluluk olmadığından, gerek sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanamaması, gerekse kat malikleri kurulu tarafından atanmak istenmemesi gibi sebeplerle denetçinin atanmaması bahsiyle mahkemeye başvurularak denetçi veya denetim kurulu atanması istenebilir mi?

Bazı akademisyen ve hukukçular Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinin 6. fıkrasındaki mahkemece yönetici atanması işleminin kıyas yoluyla apartmanlarda denetçi seçiminde de uygulanabileceğini belirtmekle beraber, kanunda bu hususta bir açıklık olmadığından maliklerden herhangisi birisinin mahkemeye başvurarak denetçi atanmasını istemesi mümkün değildir. KMK’nın 41. maddesine göre atanması zorunlu olmadığından denetçi atanmasına ilişkin açılacak bir davanın reddi gerekecektir.

Denetçinin seçilemediği durumda denetimi kat malikleri yapacaktır. Denetim fonksiyonu yönetim işi gibi çok zaman harcanması gereken bir iş değildir. Dolayısı ile genel kurul olağanüstü surette toplanarak birkaç saatlik toplantı sonucu denetim işini yerine getirebilir.

Anagayrimenkule denetçi atanması talebine ilişkin örnek bir yargıtay kararı şu şekildedir:

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 34. maddesi hâkim tarafından yönetici atanabilmesini mümkün kılmakta ise de yasada hâkim tarafından denetici atanmasına olanak tanıyan bir hüküm yoktur. (Y.18.HD.23.1.2003 T.,2002/11521 E.,2003/184 K.)

Site Yönetiminde Yeni Dönem: Denetleme Mi Geliyor?

Profesyonel Denetçi, Mali Müşavir Ataması Yapılabilir mi?

KMK’nın 41. maddesinin üçüncü fıkrasına göre denetçinin ya da denetim kurulunun kat malikleri arasından seçilmesi gerektiğini ifade etmiş idik.

Kat malikleri kurulu tarafından seçilen denetçiler mali ve idari olarak yönetimi denetlemeye yeterli olmayabilirler. Bu durumda yönetim planında yazıldığı taktirde, yönetim planında yazılmasa dahi genel kurul kararı ile dışarıdan profesyonel denetçi, bağımsız denetim tutulabilir.

Ancak böyle olsa dahi denetim raporunun genel kurulca seçilmiş olan denetçi / denetim kurulu tarafından yazılması esastır. Tabi ki denetçiler dışarıdan yapılan bağımsız denetim raporunu dikkate alabilir, bu raporu aynen kabul edip imzalayabilirler.

O halde;
a) Yönetim planında yazılı ise,
b) Yönetim planında yazılı değilse de genel kurul kararı ile dışarıdan bir gerçek kişi, bir mali müşavir, bağımsız denetçi veya bir şirkete denetim yaptırılmasına engel bir durum yoktur.

Hesapların büyük meblağlarda ve karışık olması durumunda kat malikleri kurulu, seçecekleri denetçiye veya denetim kuruluna kendilerine yardımcı olması açısından dışarıdan bir uzman görevlendirmeleri için yetki de verebilir.
Her halükarda dışarıdan uzmanlar tarafından hazırlanan denetim raporu KMK açısından bir anlam ifade etmeyecek, kat malikleri arasından seçilen denetici / denetim kurulu için bir başvuru kaynağı olacak, seçilmiş denetçi bu raporu dilerse göz önüne alabilecek, kendi raporuna alıntı yapabilecektir.

Yönetim planında zorunlu olmadığı ve kat malikleri arasından da genel kurulun tercihi sebebi ile denetçi seçilmediği durumda da denetim kat malikleri eli ile yapılacak olduğundan, dışarıdan hazırlatılan raporun toplantı öncesinde tüm kat maliklerine dağıtılması gerekecek, kat maliklerinin her biri rapordaki tespitleri göz önüne alıp almamakta özgür olacak, nihayetinde yöneticinin hesabını vereceği genel kurulda yöneticinin başarılı olup olmadığına genel kurula katılan kat maliklerinin çoğunluğu ile karar verilecektir.

Son olarak; Apsiyon Akademi’ye gelen sorulardan bir tanesi "olağanüstü genel kurul toplantısında site denetiminin kurumsal bir mali müşavirlik firmasına yaptırma yetkisi alındığı taktirde bir kat malikinin bu durumun yasal olmadığına ilişkin savcılığa şikayetinin" durumunun ne olacağına ilişkindir. Cevabı basit. Yukarıdaki gerekçe ile bu şikayet bir anlam taşımaz.

Bu yazımızda apartman denetçi zorunlu mu, denetim kurulu kaç kişiden oluşur, yargıtay kararları denetçi seçimi gibi en çok gelen sorulara yanıt vermeye çalıştık. Denetim yazı dizimizin ikinci bölümünde ise apartman yönetimi denetim nasıl yapılır, site denetçi görevleri gibi konularla sizlerle olacağız.

Bağımsız Denetçiler Site Yönetimlerini Denetleyebilir Mi?

Uyarı: Bu yazı, Apsiyon Blog için hazırlanmıştır. İlgili yazının izinsiz kullanılması, aleni ortamlara asılması, sosyal medya ya da çevrim içi web tabanlı iletişim araçları ve diğer sözlü yazılı yayınlarla kullanılması, izinsiz her türlü formata çoğaltılması hukuka aykırıdır. İzinsiz kullanım halinde her türlü hukuki ve cezai yola başvurulur. Hukuki bilgilendirme kapsamında verilen bilgiler ilgili mevzuat çerçevesinde belirtilmiş olup, okuyucuya herhangi bir sonuç vaat etmez. 