Bağımsız Denetçiler Site Yönetimlerini Denetleyebilir mi?

Yöneticinin El Kitabı 29 Kasım 2018

Site Yönetimleri Bağımsız Denetçiler Tarafından Denetlenebilir mi?

Günümüzde site yönetimleri, büyüyen inşaat sektörüyle beraber artan bağımsız bölüm sayıları, tahsisli alanların fazlalığı, ortak alanların çeşitliliği ve işe bir de ticari alanların dahil olmasıyla birlikte bir kasaba yerleşim alanı gibi hiç de küçümsenmeyecek sayıda bireyin oluşturduğu topluluk alanları haline gelmiştir. Dolayısıyla yönetimin yürürlükteki mevzuata ve hukuka uygunluğunun sağlanması, bağımsız bölümler arasında gider dağılımının hukuka uygun yapılması, satın alınan hizmetlerin şeffaf olması ve çıkar sağlama amacına yönelik olmaması, komşuluk ilişkilerinin sağlam bir temele oluşturulmasında hem maddi hem de manevi olarak gerekli düzenin oluşturulması gereklilik teşkil etmektedir. Yöneticiler veya yönetim kurulları birçok sorumluluğu yüklenmiş olsa da, denetim kurullarının da bir o kadar hatta yönetim kurullarından daha fazla sorumluluğu olduğu uygulamada göz ardı edilmektedir.

Her bir kat maliki veya sakininin birikimlerinden, harcamalarından ayırarak sadece güzel ve kaliteli bir yaşam yaşaması için ayırıp ödediği ortak giderlerin ne amaçla, hangi hizmet bünyesinde, hangi gereklilikle harcandığını öğrenme ve hesap sorma hakkı hukuken mevcuttur. Bu nedenle yönetimlerdeki işleyişin sadece kağıt üzerinde yer alan hesaplamalarla anlaşılması, olağan ya da olağanüstü toplantılarda kat sakinlerinin önüne konan uzun harcama ve alım listeleri ne yazık ki işin şeffaflığını ortaya koymamaktadır.

Bu nedenle yönetimin bir kolu olan denetim mekanizmasının düzgün çalışması, işleyişteki olumlu ve olumsuz yanları objektif bir incelemeyle ortaya koyması gerekmektedir.

Denetim kurulu üyelerinin (denetçinin) Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliki olması gerektiği amir hükümle düzenlenmiştir. Uygulamada çoğunlukla, tapu kaydında kat maliki olarak gözüken bireyin eşi oğlu vs gibi yakınlarının da denetçi yapıldığı, tabiri caizse bu önemli mekanizmanın onlar üzerine yıkılmaya çalıştığı gözlemlenmektedir. Bu denli önemli bir mekanizmanın, alelade yapılmaya çalışması ve ciddiyetten uzak denetimler sonucu raporlar oluşturulması, tüm kat maliklerinin haklarını hukuken zedelemektedir.

Site Yönetimlerinde Bağımsız Denetim Nasıl Olmalıdır?

Denetim kurulunun hazırlayacağı denetim raporlarında; yönetim işleyişinin başta, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili mevzuatlar çerçevesinde uygunluğunun denetlenmesi, diğer yandan uygulama yönünden ele alınarak, alınan teklif ve hizmetlerin piyasa içerisinde harcanan para ve fayda denklemine uygun olduğunun tespiti, gerekli ve gereksiz olan hizmet ve harcamaların tespiti, muhasebesel olarak toplanan gelir ve giderlerin hukuka ve matematiğe uygun dağılımının yapılması, gibi konularda özel bir bağımsız denetim ekibinden bu denetleme hizmetini alması mümkündür.

Bu denetim sırayla;

1- Hukuka uygunluğun denetimi,

2- Uygulama denetimi (alınan teklif ve hizmetlerin gerekliliği – Sitenin olanaklarının kullanılarak nasıl gelir elde edileceği vs),

3- Muhasebe denetimi (Gelir giderlerin dağılımı, toplanması, toplanması için alınması gereken kararlar v.s) şeklinde olmalıdır.

Sırayla sayılan bu 3 denetimden birinin eksik olması, tüm mekanizmanın işleyişini etkileyecek ve kat malikleri – denetim – yönetim üçgeninin dengesini bozacaktır.

Ayrıca, denetim kurulunun veya şeffaf olmak isteyen yönetim kurullarının, bağımsız bir denetleme hizmeti alması ile birlikte hem üzerinde oluşan yük ve baskıyı hafifletecek, hem de önemli bir hukuki işlem olan yönetimin ibrası mekanizmasını daha sağlıklı bir hukuki sebebe dayandıracaktır.

Av. Armağan DERGİN