Nitelikli Oy Çokluğu Nedir, Nitelikli Oy Çokluğu Gerektiren Yönetim İşleri Nelerdir?

Bu yazımızda toplu yapı yöneticilerini (site yöneticilerini), yönetim kurulu üyelerini ve kat malikleri kurullarını ikilemde bırakan, bir karar alınırken hangi oy çoğunluğunun kullanılması adına yol gösterici olmasını dilediğimiz, nitelikli oy çokluğunu gerektiren yönetim işlerinden ve gerekli çoğunluklardan bahsedeceğiz.

Nitelikli Oy Çokluğu Nedir? 

Nitelikli oy çokluğu kavramından anlaşılması gereken; salt çoğunluktan (yarıdan bir fazla) dışında, başka bir oranın sağlanması ya da yanında başka şartların da meydana gelmesini gerektiren çoğunluktur. Bir site yöneticisi veya kat malikleri kurulu, aşağıda sayılı yönetim işlerine dair bir karar almasını gerektirecek sırada, kararın hukuka uygunluğu için olağan ya da olağanüstü toplantı olması, birinci ya da ikinci toplantı olması fark etmeksizin her şartta kanunda gösterilen bu nitelikli oy çokluğu oranında kat malikinin olumlu oyunu almak, uygun karar yeter sayısını/çoğunluğunu sağlamak durumundadır. Dolayısı ile aşağıda bulunan çoğunluklarda sadece toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin nitelikli çoğunluğu gerekecektir.

Nitelikli Oy Çokluğu Gerektiren Yönetim İşleri Nelerdir? 

1. Kat maliki sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektiren işler (Çifte çoğunluk şartı)

a. Genel Kurulun ilk toplantısının (ilk oturumunun) yapılması (KMK. 30/1) 
b. Yönetici/yönetim kurulunun atanması (KMK. 34/4) (KMK. 71/2)
c. Denetçi/denetim kurulunun atanması (KMK. 41/3) (KMK. 71/2)
d. Faydalı yenilik ve ilavelerin yapılması (KMK. 42/1)
e. Engellilerin yaşamı için zorunlu yenilik ve ilaveler (KMK. 42/2)
f. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi (toplam inşaat alanı iki bin metrekare altında olan binalarda (KMK. 42/3)
g. Kat mülkiyetinin devri (KMK. 25/2)
Aşağıdaki hususlar için ise tüm maliklerin sayı çoğunluğu yeterli olup, arsa payı çoğunluğuna (yani çifte çoğunluğa) ihtiyaç yoktur. 
h. 23/6/2009 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için (KMK. Geçici Madde 2)
i. Hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi (KMK. Ek Madde 5/1)
j. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atanması (toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile) (KMK. 71/2)

2. Beşte dört (4/5) oy çokluğu gerektiren işler 

a. Bir malikin ortak yerlerde inşaat onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırabilmesi (KMK. 19/2)
b. Yönetim planının değiştirilmesi (KMK. 28/3)
c. Arsa Üzerinde Kat İrtifakına Geçiş (KMK. Geçici Madde 4/1)

3. Oy birliği gerektiren yönetim işleri 

a. Bağımsız bölümün özgülendiği amacın değiştirilmesi (Yasak İşlerin Yapılması) (KMK. 24/2)
b. Bağımsız bölüm ilavesi, onaylı ruhsat projesinin değişmesini gerektiren tüm inşaatlar (KMK. 44/a)
c. Merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi (toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda) (KMK. 42/3)
d. Masraflı veya lüks yenilik ve ilavelerin yapılması (KMK. 43/1)
e. Temliki tasarruflarda bulunulması, ortak yerlerin kiraya verilmesi gibi çok önemli yönetim işleri (KMK. 45)