İskanlı/kat mülkiyetli tapulu olarak konut ya da iş yeri alanlar bile belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarına muhatap olarak hayatlarının şokunu yaşayabiliyorlar. Haklarında suç duyurusunda bulunulabiliyor. Bu hafta iş yeri veya konut alırken hiç aklınıza gelmeyen ama dikkat edilmesi gereken teknik ayrıntılar konusunda bir rehber hazırladım. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da iş yeri kabusunuz olmasın.
Siteden konut ya da iş yeri alıp, yönetiminden, yüksek aidatından ve yapısal sorunlarından şikayetçi olan ve hukuken ne yapabileceklerini soran çok sayıda okurum var. Okurlarımı aydınlatmak ve sorularınızı yanıtlamak adına İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’la birlikte bir rehber hazırladık. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da iş yeri kabusunuz olmasın. Adliye koridorlarında uğraşmayın.
İnşaatın Ruhsatına, Projesine Uygun Yapılıp Yapılmadığını İnceleyin
Belediye kayıtlarını inceleyerek, ruhsatına-projesine uygun yapılıp yapılmadığına bakın. İskan belgesi alınmış mı? Kat mülkiyeti tapusu var mı? Çoğu yüklenici iskan belgesini aldıktan sonra proje ve ruhsatına aykırı işler yapıp öyle satıyor. Koridoru kapatıp, odaya katan var. Çatıyı açıp, açık teraslı dubleks daire diye satan. Dükkana ait 30 metrekarelik depoya 100 metrekare de sığınak ekleyip 130 metrekarelik depoymuş gibi satan var. Giriş kattaki iş yeri veya evin önündeki açık alan (bahçe) o bağımsız bölüme özgülenmediği halde, özgülenmiş gibi satan var.
Fiili Durumunun Ruhsata ve Proje Uygun Olup Olmadığını İnceletin
Belediye kayıtlarında her şey usulüne uygun gözükse bile, buna da güvenilemeyeceğini uygulamadan örneklerle gördük. İskanlı/kat mülkiyetli tapulu olarak dairesini alan vatandaşlarımız, belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarıyla muhatap olabiliyorlar. Yüklenici iskanı aldıktan sonra, bu imara aykırılıkları yapabiliyor. Bu aykırılıklara rağmen iskan almış olabiliyor. Ama malik olarak para cezası ve yıkım kararı size geliyor. Savcılığa suç duyurusunda bulunuluyor. Belediye kayıtlarına da güvenmeyip, fiili durumun ruhsata ve projeye uygun olup olmadığının teknik/hukukçu uzmanlara da inceletilmesi gerekebiliyor.
Aldığınız Dairenin Arsa Payına Bakın
Arsa payınızın dairenizin konumuna, büyüklüğüne uygun olup olmadığına bakın. Konum ve büyüklük olarak aynı özelliklere sahip dairelerin arsa paylarının da aynı olması gerekir. Site yönetimini seçerken, ortak giderleri (aidatı) maliklere paylaştırırken, çoğu kararlarda oy verirken bu önem kazanmaktadır. Bina yıkılıp, arsaya dönüştüğünde ve malikler burayı arsa olarak satalım dediğinde, satış bedeli arsa payına göre dağıtılır. Arsa payınız düşükse, satış bedelinden hakkınız olan miktardan çok azını alırsınız. Dairesinin değeri sizinkinden çok düşük olan biri arsa payı yüksekse sizden çok fazla para alır. Mağdur olursunuz. O nedenle, alacağınız yerin arsa payının doğru olup olmadığını inceleyin. Sonradan fark ettiyseniz bina yıkılmadan arsa payı düzeltme davası açın.
Sosyal Tesislerin Mülkiyet Durumuna Bakın
Spor alanları, havuz gibi sosyal tesislerin mülkiyet durumuna bakın. Bunların mülkiyeti inşaat yapan kooperatifin, yüklenicinin olabilir. Üçüncü bir şahsa satılmış olabilir. Eğer bu tesisler malikler adına değilse, buralardan parayla yararlanmak zorunda kalabilirsiniz. Bu tesislere dışarıdan müşteri alınırsa, sitenizin güvenliği tehlikeye girebilir, mahremiyeti ortadan kalkabilir, huzur bozulabilir. Dışarıdan gelenlerin yaratacağı yoğunluk ve asayiş sorunları sitenizdeki yaşam kalitesini, alım-satım-kira değerini düşürebilir.
Havuza Giremezsiniz
Bazen, sosyal tesisler izin almadan veya kamuya terk edilen alanlara yapılmaktadır. Bu durumda da yıkım tehdidi ve belediyeye işgal bedeli ödenmesi söz konusudur. Bu tesislerin kamuya terk edilmiş alanlara yapılmamış olması, ruhsat ve projesine uygun olması ve mülkiyetimin maliklere ait olması gerekir. Ayrıca, farklı parselde olmaması gerekir. Eğer farklı parselde ise, sizin parseldeki kişilerin de yararlanacağı hukuki güvenceye bağlanmamışsa sizi yararlandırmayabilirler. Örneğin; “havuz bizim parsele ait, siz giremezsiniz” diyebilirler.
Hukuken de Site mi İnceleyin
Dört tarafı duvarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri hukuken site olmayabilir. Sitenizin içinden geçen yol kamusal yol olabilir. Birbirinden bağımsız yapılmış ve ayrı ayrı yönetim planları (YP) yapılmış birçok site olabilir. Görünümün tek bir siteymiş gibi görünmesi yetmez. Birden çok parselde kurulu bir site ise, parsellerin arasındaki yollar siteye ait mi, kamusal yollar mı? Eğer kamusal yol ise, komşularınızın şikayeti sonucu sitenizin duvarları yıkılıp, kamusal yollar halka açılabilir.
Sitenizin İçinden Otoyol, İnekler Geçebilir
Sitenizin içinden vızır vızır araçlar geçebilir. Sitenizin yakınındaki köylülerin/çiftçilerin inekleri geçebilir. Eviniz yolun bir tarafında, sosyal tesisler yolun öbür tarafında kalabilir. Evinizin değeri düşeceği gibi, içinden otoyol geçen bir sitede yaşamakta zor olabilir. O siteden ev alırken amaçladığınız yaşam biçiminin çok uzağında bir ortamda kendinizi bulabilirsiniz.
Yönetim Planı'na Bakın
Siteler, Yönetim Planı’na göre yönetilir. YP’nin o siteye özgü hazırlanması gerekir. Ama maalesef inşaat şirketleri çoğu zaman kırtasiyeden aldıkları, internetten indirdikleri YP’larını tapuya vermektedir. O sitenin daha iyi yönetilmesini sağlayacak olan YP’ları, sorunların kaynağı olmaktadır. Sonradan YP’nı değiştirip, siteye özgü hale getirmek mümkün. Ama bunun için kat maliklerinin 4/5’inin oyu gerekir. Örneğin 200 bağımsız bölümlü bir sitede 160 malikin, 400 bağımsız bölümlü sitede 320 malikin oyuna ihtiyaç vardır. Kat maliklerini ikna etmek ve 4/5 oyun sağlanması her zaman mümkün değildir.
Dikkat: Siteyi Siz Değil Yapan Şirket Yönetebilir
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesi yükleniciye siteyi uzun süre yönetme hakkı veriyor. İnşaatı yapan firma, kendisi yönetmekte veya görevlendirdiği yönetim şirketi ya da şahıslar aracılığıyla siteyi yönetmektedir. Genel Kurul yok, seçme, seçilme, denetleme hakkınız yok. İmzaladığınız alım-satım sözleşmesini incelemediyseniz, yapımcı şirket size danışmadan hazırladığı YP’nda kendisine bu “geçici yönetim yetkisi”ni verdiyse, yıllarca yönetimde söz hakkınız olmaz. Mutlu mesut yaşamak için aldığınız ev, fahiş aidatlar kabusunuz olabilir.
Kooperatif mi Yönetiyor İnceleyin
Ülkemizde sanayi siteleri ve yazlık sitelerin çoğunu hala kooperatifler yönetmektedir. Kooperatif tapu verdikten sonra, siteyi yönetemez. Ama çoğu kişi bunu bilmiyor. Kooperatifin siteyi yönetmesini olağan görüyor. Böyle olması gerektiğini zannediyor. Siz kooperatif ortaklığını devralmadan tapudan işyeri ya da dairenin tapusunu aldıysanız, kooperatif ortağı olmadığınız için seçme-seçilme-denetleme hakkınızı kullanmazsınız.
Yönetimsel Krizleri Göz Önünde Bulundurun
Sitenizde konuk blokları, müstakil evler, ofis blokları, çarşı, AVM, otel bulunabilir. Eğer YP siteye özgü yapılmadıysa sitenizde yönetimsel krizler çıkabilir. Fahiş aidat ödemek zorunda kalabilirsiniz. Örneğin apartman blokunun alt/giriş katındaki dükkanlar, apartmanın içine hiç giremedikleri halde apartman içi ortak alanların, asansörün, aydınlatma-bakım-onarım giderlerini ödemek zorunda kalabilirler.
Bu içerik
hürriyet.com'dan Oya Armutçu'nun ve Av. M. Şeref Kısacık'ın izniyle alınmıştır.
12 Eylül 2023
