Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Balkon ve Teras Korkuluklarının Güvenliği

Birçok apartman dairesi kazası balkon korkuluklarından düşme nedeniyle meydana gelir. Balkon korkuluk güvenliği çocuk hayatı ve sağlığı açısından önemlidir.

Risk yaratan durumlar;

• Geniş korkuluk aralıkları
• Tırmanılabilir yatay korkuluklar
• Düşük korkuluk yüksekliği

Şüphesiz mimari olarak tercih edilen ancak güvenlik açısından son derece riskli olan yatay balkon korkulukları genellikle bağımsız bölümlere ait olduğundan buralarda site ve apartman yöneticilerinin herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

Ancak mimari olarak hatalı tasarlanan bu tür korkuluklar örneğin zemin kottan girilen bir lobi alanının arka cephesi +1 kotuna denk geldiğinde, yine bahçe alanı ile spor ya da havuz alanı seviyesinde bir farklılık bulunuyorsa buralarda da bulunabilmektedir. Site ve apartman yönetimlerinin bu alanlarda her ne kadar kendileri tarafından imal edilmese de gerekli önlemleri alması gereklidir.

Bu önlemler arasında;

• Yatay korkulukların dikey korkuluklar ile değiştirilerek tırmanma imkânının ortadan kaldırılması,
• Dikey korkuluk aralıklarının daraltılarak, çocuk geçebilecek boşlukların kapatılması (maksimum 12 cm aralık)
• Tırmanmayı veya korkuluğun arka tarafına geçmeyi önleyecek pleksi veya cam koruma paneli yapılması
• Korkuluk yüksekliklerinin kontrol edilerek (asgari 90-110 cm), düşük korkuluk yüksekliklerine ilave yapılması

Bu tür önlemler özellikle çocukların düşme tehlikelerini ortadan kaldıracaktır.

Ayrıca site yönetimleri, kat malikleri ve kiracılar tarafından kendi kullandıkları bağımsız bölümlerde tehlikenin bilinmemesi söz konusu olabileceğinden her ne kadar herhangi bir sorumlulukları bulunmasa da bağımsız bölümlerin balkonlarında alınması gereken çocuk güvenliği önlemleri hakkında kat maliklerini bilgilendirerek, mimari olarak ortak uygulanabilecek malzeme ve ürünler hakkında tapu sicilindeki yönetim planı maddelerine de uygun olarak gerek site yönetim kurulu gerekse kat malikleri kurulunda alınabilecek kararları tavsiye olarak hazırlamalıdır.

Site Havuzlarında Cankurtaran Zorunlu mu? 2026 Yılında Yöneticileri Bekleyen Gizli Tehlikeler

Açık ve Kapalı Yüzme Havuzlarında Hayati Güvenlik Standartları

Yüzme havuzları ve çevresi çocuklar için en riskli alanlardan biridir. Havuzlu sitelerde ebeveynlerin ve yönetimin en büyük korkusu suda boğulma vakalarıdır. Havuz güvenliğinin, mesai saatleri dışında veya sezon kapalıyken bile sağlanmak zorunda olduğunu unutmamalıyız. Havuz etrafının küçük yaştaki çocukların kendi başlarına aşamayacağı standartlarda bariyerler ve kilitli kapılarla çevrilmesi hayati önem taşır.

Alınması gereken önlemler:

• Açık havuz (ya da ulaşılabilir kapalı havuzlar) çevresinin çocukların tırmanamayacağı yükseklikte (en az 1,20 metre) ve aralıkları dar olan çitlerle (fiziksel güvenlik bariyeri) çevrilmesi
• Giriş kapısının kendi kendine kapanan ve çocukların yetişemeyeceği yükseklikte kilit mekanizmasına sahip olması, tercihen izne bağlı giriş sistemi ile çalıştırılması
• Havuz çevresindeki zemin sürekli ıslak olacağından kaymaz özellikte olması veya kaymaz zemin uygulamaları yapılması (zeminler seramik, ahşap veya başkaca hangi inşaat malzemesi olursa olsun)
• Havuz kimyasallarının kilitli odalarda tutulması
• Çocuk havuzu ile yetişkin havuzunun komşuluğunun, düşme anında zarar vermeyecek ve çocukların tırmanmasını önleyecek tasarımda cam, pleksi veya paslanmaz korkuluk ile ayrılması
• Havuz tabanındaki emiş (vakum) noktalarının, çocukların saçlarının veya uzuvlarının sıkışmasını engelleyecek standartlarda ızgaralarla kapatılması
• Can simidi, kurtarma ekipmanları (ip, yüzer duba), ilk yardım malzemelerinin görünür ve hemen ulaşılabilir yerlerde asılı tutulması
• Derinlik uyarı levhalarının görünür şekilde asılması
• Havuz çevresindeki alanı ve havuzu net olarak gören, Apsiyon CCTV Sistemine (Kapalı Devre Televizyon Sistemi) bağlı, 24 saat kayıt altında olan kameralar
• Yüzülebilir saatlerde cankurtaran çalıştırılması

Birçok ülkede site ve apartman havuz güvenliği kuralları, havuz ve çevresinin güvenliği zorunlu düzenlemeler ile sağlanmakta ancak Türkiye’de bu zorunlu düzenlemeler dağınık olarak farklı mevzuatlarda bulunmaktadır. Çoğu site ve rezidans yöneticisi maalesef can kayıplı bir kaza yaşandığında gerçeklerle yüz yüze gelmektedir.

Site Havuzlarında Yaş Sınırı Var mı? Türkiye’de Yasal Düzenlemeler ve Uygulamalar

Site İçi Trafik, Otopark ve Araç Rampalarında Çocuk Güvenliği

Özel site içindeki yollar her ne kadar umumi trafik yolları gibi düşünülmese de araç hareketliliği, kapalı otopark girişleri ve araç rampaları çocuklar açısından ciddi risk taşır. Apartman otopark güvenliği de yöneticinin gözetmesi gereken hususlardan biridir.

Riskler:

• Araç çarpması
• Rampadan düşme
• Sürücü görüş açısının kısıtlı olması

Çocukların aniden araçların geçtiği yola fırlama ihtimaline karşı alınacak önlemler olarak şunları sayabiliriz:

• Site içerisinde hız sınırının (genellikle 10-20 km/s) belirlenmesi,
• Bu limite uyulmasını sağlamak için kauçuk hız kesici kasisler yerleştirilmesi,
• Keskin dönüşlere, otopark çıkışlarına ve kör noktalara dışbükey güvenlik aynalarının konulması
• Uyarı levhaları
• Yaya geçiş ve yürüyüş alanlarının belirlenmesi, yaya yolları ve çocuk oyun alanları ile araç yollarının kesin çizgilerle ayrılması, belirgin ve aşılması güç fiziksel engeller (çit, yoğun bitki örtüsü) yerleştirilmesi

Apsiyon Asansör Kat Yetkilendirme Sistemi ile Tanışın!

Asansör Güvenliği

Asansörler de çocukların sık kullandığı ortak alanlardan biri olup, maalesef aynı zamanda oyun alanlarından birisi olabilmektedir.

Yönetimler;

• Periyodik asansör bakımını yaptırmalı (tavsiye aylık olarak)
• Yıllık fenni muayenelerini zamanında yaptırmalı; yeşil ya da asgari olarak mavi etiketli asansörlerin çalışmasına izin verilmeli
• Kapı sensörlerini kontrol etmeli, sensörlerin çocukların boy seviyesini algılayacak hassasiyette olması sağlanmalı
• Mevcut binalarda sayıları haylice azalmış olmasına rağmen kabin içi kapıları olmayan (eski tip) asansörler kullanıma derhal kapatılmalı veya acil olarak modernize edilmeli
• Acil durum sistemlerini aktif tutmalı
• Asansörlerin kullanımı için uygun geçiş kontrol sistemi (kartlı, QR’lı vs.) kurgulamalı

İnceleme Önerisi: Apsiyon QR ile Geçiş Sistemi

Oyun Alanları ve Parklarda Alınması Gereken Önlemler

Çocukların en çok vakit geçirdiği oyun parkları, kazaların da en sık yaşandığı yerlerdir. Bu sebeple oyun alanlarının, oyun parklarının ve rekreasyon alanlarının güvenliği önem taşır.

Site içerisindeki çocuk oyun alanları da güvenli tasarlanmalı, doğru malzeme seçilmeli, arızalar sıklıkla kontrol edilmeli, oyun gruplarının periyodik bakımları yapılmalı, paslanmış, kırılmış veya keskinleşmiş metal/plastik aksamlar acil olarak onarılmalı, bozuk ve kopan parçalar değiştirilmelidir.

Oyun alanlarının zeminleri düşme riskine karşı kauçuk veya uygun darbe emici malzemelerle kaplanmalı, uluslararası güvenlik standartlarına (EN 1176 ve EN 1177) uygunluk göstermelidir.

Özellikle;

• Yumuşak zemin kaplaması (beton veya sert toprak zeminler kesinlikle kabul edilmemeli, EN 1177 standartlarına uygun, düşme yüksekliğine göre kalınlığı hesaplanmış kauçuk (EPDM, SBR) zemin kaplamaları kullanılmalı)
• Güvenli oyun ekipmanlarının seçimi (boğulma ve sıkışma risklerinin tespit edilmesi, oyun gruplarındaki boşlukların, bir çocuğun kafasının veya boynunun sıkışamayacağı ölçülerde dizayn edilmiş olan TS EN 1176 belgeli ürünlerden seçilmeli)
• Doğru konumlandırma ve çarpma önlemleri (kaydırak, salıncak gibi oyun gruplarının duvar alanlarından uzak konumlandırılması, mümkün değilse duvar alanlarının koruyucu ve yumuşak malzemelerle kaplanması)
• Düzenli ekipman bakımı (salıncak zincirleri, kaydırakların plastik veya metal bağlantı noktaları düzenli olarak kontrol edilmeli, paslı veya kesici uçlar törpülenmeli ya da değiştirilmelidir)

oldukça önemlidir.

Kaygan Zeminlerin Önlenmesi

Merdivenler, koridorlar, geçiş ve giriş alanları çocuk kazalarının sık yaşandığı alanlardır.

Bu nedenle;

• Kaymaz zemin kaplamaları
• İyi aydınlatma
• Su birikintilerinin önlenmesi
• Cam ve mermer yüzeylerde yağmur ve kar yağışları ile don yapabilecek hava koşullarında uygun zemin örtülerinin, kaydırmaz malzemelerin veya paspasların kullanılması
• Rutin temizlik işlemleri sırasında kuru mop uygulamasının bekletilmeden yapılması ve zemine kazara yağ, su, yiyecek, içecek, kimyasal malzeme dökülmesi hâlinde temizlik işleminin süre alacağı durumlarda ıslak zemin levhasının geçiş yolunun her iki yönüne, düşme tehlikesi sona erinceye kadar geçici süre ile konulması

gibi önlemler alınmalıdır.

Cam Yüzey ve Cam Kapıların Güvenliği

Ortak alanlarda bulunan geniş cam yüzeyler ve cam kapılar çocuklar için risk oluşturabilir.

Öneriler:

• Temperli ve kırıldığında dağılmayan çift cam kullanımı
• Cam yüzeylerin görülmesi için işaretlenmesi
• Cam kapıların yavaş kapanması için gerekli mekanik sistem veya ekipmanların kullanılması

Elektrik Panoları ve Teknik Alanlar

Açıkta bırakılan kablolar, kapağı kırık elektrik panoları, merdivenler, holler, otoparklar ve bahçelerdeki elektrik prizleri çocuklar için ölümcül olabilir. Elektrik ve yangın tesisatlarında gözden kaçan tehlikeler söz konusu olabilir.

• Elektrik panoları ve teknik odalar mutlaka kilitli olmalıdır. Çocukların bu alanlara erişmesi ciddi tehlikeler yaratabilir.
• Aydınlatma direklerinin alt kısımlarındaki klemens kapaklarının eksik olmamasına dikkat edilmelidir.
• Ortak alanlardaki tüm elektrik prizleri tercihen kapaklı, çocuk emniyet kilitli olmalı, 30 mA kaçak akım rölesi ile devreler korunmalıdır.
• Tüm tesis ve ortak yerler için etkin bir topraklama hattı kullanılmalıdır.
• Site bahçe aydınlatmalarında elektrik çarpma riskini en aza indirmek için 12 V / 24 V (düşük voltaj) tercih edilmeli veya 220 V kullanılacaksa çok iyi bir topraklama ile kaçak akım rölesi kullanılmalıdır.
• Toz ve su koruması için ise armatürün konumuna göre en az IP65 seviyesi seçilmelidir.
• Aydınlatma armatürleri seçerken aşağıdaki tablonun dikkate alınması tavsiye edilir.

Yangın Güvenliği ve Çocuklar

Yangın güvenliği açısından, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği, her 250 metrekarede bir yangın söndürme cihazı bulundurulmalı; ancak bu cihazlar çocukların üzerine düşmeyecek şekilde, acil durumda kolay erişilebilecek standartlarda duvara sabitlenmeli veya yangın dolaplarına konulmalıdır.

Yangın dolaplarında bulunan yangın söndürücü, makara ve hortumların çocuklar tarafından oyun malzemesi hâline getirilmesine engel olmak için bu dolapların kapakları bir olay anında açılmaya engel olmayacak şekilde mühürlenmeli, kapaklara uyarı işaretleri konulmalıdır.

2026’da Yeni Yangın Yönetmeliği ve Yöneticinin Kontrol Listesi

Risk Değerlendirmesi ve Bilgilendirme

Apartman çocuk güvenliği konusu, apartman yöneticisinin veya site yönetim kurulunun kontrol etmesi gereken risk değerlendirmesine ihtiyaç duyar.

Site yönetimleri yalnızca fiziksel önlem almakla kalmamalı, aynı zamanda;

• Risk değerlendirmesi yaptırmalı veya yapmalı
• Site ve apartman sakinlerini bilgilendirmeli
• İş ve toplum sağlığı ve güvenliği ile diğer güvenlik kurallarını duyurmalıdır.

Bu yaklaşım kazaların önlenmesinde kritik rol oynar.

Apartman ve Sitelerde 1 Ocak 2025’te İş Güvenliği Uzmanı Zorunluluğu Başladı

Çocuk Güvenliği Açısından Yöneticinin Sorumlulukları

Site ve apartmanlarda çocuk güvenliği; ebeveynlerin dikkati kadar, site yönetiminin vizyonu ve yasal mevzuatlara hâkimiyeti ile sağlanır.

Yukarıda ifade ettiğimiz önlemlerin alınmaması sebebiyle üzücü kazaların yaşanması durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Ceza Kanunu (TCK) kapsamında birinci derece sorumlu doğrudan kat maliklerinin vekili olan apartman ve site yöneticileridir.

Meydana gelen kazalarda yöneticilerin öne süreceği “bütçe yoktu” veya “haberim yoktu” gibi mazeretler hukuken hiçbir geçerlilik taşımaz ve yöneticiler “taksirle yaralama” ya da “taksirle ölüme sebebiyet verme” gibi ağır suçlamalarla yargılanırlar.

Emsal kararlar ve adli vakalar göstermektedir ki; alınmayan basit önlemlerin bedeli, yöneticilerin tek başlarına göğüslemek zorunda kaldıkları zorlu, yıpratıcı ve yıllar süren ceza davalarıyla ödenmektedir.

Apartman ve Site Yöneticilerinin Binaların Yangından Korunması İçin Sorumlulukları Nelerdir?

Sonuç: Güvenlik Bir Lüks Değil, Yasal Bir Zorunluluktur

Apartman ve site yaşamında ortak mahallerde çocuk güvenliğinin sağlanması ve çocukların uğrayabileceği kazaların önlenmesi çalışmaları yalnızca ailelerin değil, aynı zamanda site yönetimlerinin de sorumluluğundadır.

• Düzenli olarak ve yasal sürelerde risk değerlendirmelerinin tercihen tesis yapılarında deneyimli iş güvenliği uzmanına yaptırılması (risk değerlendirmesi, hatalı olarak sektörde risk analizi olarak bilinmektedir) 
• Alınacak tedbirlerin ve yapılan risk değerlendirmelerinin karar defterine yazılması
• Yapılması gerekenlerin, eksiklerin, tespit edilen risklerin acilen bütçelendirilerek ya da işletme projesi ilgili kalemlerinde genel kurula onaylatılarak risk-olasılık-şiddet değerlendirmesi ile hızla hayata geçirilmesi
• Site personelinin iş güvenliği ve riskler konularında eğitilmesi

tesis yönetiminin en profesyonel göstergeleridir.

Güvenlik donanımlarına yapılan harcamalar bir masraf kalemi değil, hukuki ve vicdani bir sigortadır.

Unutulmamalıdır ki hiçbir bütçe kısıtlaması, bir çocuğun hayatından veya sağlığından daha değerli olamaz.

Yukarıda dile getirdiğimiz uygulamalar sayesinde ciddi kazalar büyük ölçüde önlenebilir.

Bu nedenle site yönetimleri güvenli yaşam alanları oluşturmayı öncelikli görevlerinden biri olarak görmelidir.

Bir tesis yöneticisinin ise en önemli vizyonu, yönettiği alanı sadece estetik ve finansal olarak değil, aynı zamanda “güvenli bir yaşam alanı” olarak sürdürülebilir kılmaktır. Bu vizyonun merkezinde ise çocuklar yer almalıdır.

Konut siteleri ve apartmanların ortak alanlarında çocuk güvenliğini sağlamak, yöneticilerin en temel hukuki sorumluluğu olup bu konudaki detayları bir sonraki yazımızda inceleyeceğiz.