Apsiyon Blog / Duyuru
Devre Mülklerin Yasal Olarak Kiralanması: 7464 Sayılı Konutların Turizm Amacıyla Kiralanması Kanunu ve 2026 Güncel Danıştay Kararları
Kat mülkiyeti hukuku ve tesis yönetimi alanında uzun yıllardır süregelen deneyimlerimiz bize gösteriyor ki gayrimenkul mevzuatında yapılan her yeni düzenleme, sahada yepyeni ve bazen öngörülemeyen sorunları beraberinde getiriyor.
Özellikle son iki yılda “Airbnb Yasası” olarak da bilinen 7464 sayılı Konutların Turizm Amacıyla Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un yürürlüğe girmesiyle devre mülk sektöründe de adeta bir deprem yaşandı.
Dolayısıyla gayrimenkul sektöründe son iki yılın en hararetli tartışma konularından biri, 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun oldu.
7464 sayılı Kanun, başlangıçta konut mülkiyetine sahip bireysel yatırımcıları ve kısa süreli turizm amaçlı konut kiralama faaliyetlerini düzenlemeyi, günlük ve kısa süreli (100 günün altındaki) kiralamaları kayıt ve denetim altına almayı, yani klasik konutları hedeflemeyi amaçlarken Kültür ve Turizm Bakanlığının uygulamaları ve yayımladığı genelgeler neticesinde devre mülk sahiplerini de doğrudan etkileyen büyük bir sorun hâline geldi. Bu durum, kullanmadığı haftayı ya da dönemin tamamını kiraya vererek masraflarını çıkaran on binlerce devre mülk sahibini ciddi bir krizle baş başa bıraktı.
Söz konusu 7464 sayılı Kanun’un kabul edilmesiyle ilgili detayları Kasım 2023’te sizlerle aşağıdaki bağlantıda paylaşmıştık.
Konutlar Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralanabilir Mi?
Hatta 2025 yılında yaşanan gelişmelerle ilgili olarak bu konuda aşağıdaki videoyu çektik. Yayın sırasına bağlı olarak sizlerle Ağustos 2026’da buluştu.
Devre Mülk Hakkı Başkasına Kiralanabilir Mi?
“Devre mülkümüz var, ancak artık rahatlıkla kiralamıyoruz.” cümlesini son iki yılda o kadar çok duyduk ki bu konuyu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), genelgeler, doktrin tartışmaları ve Danıştay’ın verdiği son emsal iptal kararları ışığında tüm detaylarıyla masaya yatırmak elzem oldu.
Devre Mülk Tesis Yönetimleri İçin Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Alma Rehberi (Devre Mülk Yönetimi ve İşletme Şirketi İçin Gerekenler)
Devre mülk yatırımlarınızın değerini korumak, yasalara uyumlu ve profesyonel bir yönetimle mümkündür. Unutmayın; doğru bilgi, yasal güvencenizdir!
Güncel durumda devre mülk yöneticilerine ve hak sahiplerine düşen en büyük görev; tesisin Kat Malikleri Kurulunu toplayarak, devre mülk sözleşmeleri ve yönetim planları doğrultusunda devre mülk yönetimini, vergi ve Katma Değer Vergisine tabi işlemler için ise bir dernek iktisadi işletmesini veya Profesyonel Tesis Yönetim Şirketlerini yetkilendirmektir.
Yönetim şirketleri, tesis adına “Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi”ni alarak devre mülk sahiplerinin dönemlerini yasal sınırlar ve vergi mevzuatı (konaklama vergisi vb.) çerçevesinde kiralamalarına olanak sağlayacak bir operasyonel sistem kurmalıdır.
Tesisin yasal olarak kiralamalara açık hâle gelmesi için devre mülk yönetiminin atması gereken adımlar ise çok daha kapsamlıdır:
- Kat Malikleri Kurulu Kararı (Yetkilendirme): Tesisin turizm amaçlı kiraya verilebilmesi için öncelikle Kat Malikleri Kurulunun (veya müstakil yapılarda ortak maliklerin) toplanması şarttır. Bu toplantıda, konutun kısa süreli kiralamaya uygun olduğuna dair karar alınmalı ve bu süreci yönetmek üzere profesyonel bir yönetim şirketi yetkilendirilmelidir. Bu karar, toplantıya katılan malik veya vekillerinin oy çokluğu ile alınır; standart konutlardaki gibi tüm apartmanın oy birliği şartı aranmaz.
- Muafiyetlerin Kullanımı: Devre mülkler, yüksek nitelikli konutlar (rezidanslar) ile aynı statüde değerlendirilir. Bu nedenle, standart apartmanlarda aranan “%25 sınırı” (bir binadaki bağımsız bölümlerin en fazla dörtte birinin aynı kişi tarafından kiralanabilmesi kuralı) devre mülk tesislerinde uygulanmaz.
- Toplu İzin Belgesi Başvurusu: Yetkilendirilen yönetim şirketi, devre mülk tesisi adına tek bir izin belgesi almak zorundadır. Başvuru esnasında Kültür ve Turizm Bakanlığına şu belgelerin sunulması zorunludur:
- Devre mülk veya yönetim sözleşmesi.
- İmar durum belgesi örneği (Parselin turizm kullanımına ayrıldığının tespiti hâlinde, müktesep haklar için ilgili belediyeden alınacak özel yazı).
- Yönetim şirketinin kiralama işlemleri için yetkilendirildiğini gösteren Kat Malikleri Kurulu kararının noter onaylı örneği.
Yeni Sistemin Pratik İşleyişi
Bu yasal düzenleme ve Danıştay kararı sonrasında bireysel devre mülk sahiplerinin muvafakat toplama çilesi tamamen sona ermiştir. Artık süreç şu şekilde işlemektedir:
- Bireysel olarak Ahmet Bey veya Ayşe Hanım, tek başına e-Devlet üzerinden kendi devresi için izin belgesi başvurusu yapamaz.
- Tesisin Kat Malikleri Kurulu (veya ortak malikler) toplanarak tesisin turizm amaçlı kiraya verilebileceğine karar verir ve bu konuda profesyonel site yönetimini veya bir yönetim şirketini yetkilendirir. Bu karar, toplantıya katılan malik veya vekillerinin (ya da bağımsız bölüm temsilcilerinin) oy çokluğu ile alınır. Yönetici seçimindeki gibi nitelikli çoğunluk aranmaz.
- Yetkilendirilen yönetim şirketi, gerekli belgelerle (imar durumu, yönetim planı, Kat Malikleri Kurulu kararı) Bakanlığa başvurarak tesis/blok adına tek bir toplu izin belgesi alır.
- Devre mülk sahipleri, bu toplu izin belgesi şemsiyesi altında kendi dönemlerini yasal olarak, ceza riski olmadan kiralayabilirler.
Buraya da bir eleştiri getirmek gerekecektir.
Kiralama izin belgesi, devre mülk yönetimi ya da devre mülkü işleten profesyonel yönetim şirketi tarafından başvuru yapılarak temin edildikten sonra, devre mülk yönetimi ya da şirket olağan yönetim ve işletme işleri dışında herhangi bir ilave hizmet vermese dahi;
- mülk sahiplerinden kiralama bedelinin %10-%30’u gibi fahiş bir komisyon hizmet bedeli talep ettiği ve bunu zorunlu tuttuğu,
- bu komisyon bedellerine ilave KDV yansıttığı,
- bu bedelleri toplam kiralama bedelinden düştüğü,
- devre mülk hakkı sahibinin 1. derece yakınları (eşi, çocuğu, annesi, babası, kardeşi) hariç tüm bedelsiz faydalandırmalarına kendi belirlediği bir kira emsali yansıttığı,
- bu kesintileri kiralamaya aracı olmasa dahi, yani hak sahibi kendi kiracısını kendi bulsa dahi yaptığı,
- kira ödemelerini devre mülk hakkı sahibinin hesabına değil, devre mülk yönetimi ya da işletme şirketi hesabına kabul ettiği tarafımıza iletilebilmektedir.
Tabii ki vergilendirme ve hesap verebilme önemlidir. Ancak keyfî, hizmet olmaksızın fahiş komisyon ve hizmet bedelleri alınması da devre mülk sektöründeki hak sahiplerinin mağdur edilmeye devam edilmesi anlamına gelmektedir.
Önemli olan, bu hizmet ve komisyon bedellerinin yine tüm hak sahiplerinin geliri olması gerektiğidir. Devre mülk yönetimleri, yıl sonlarında hesap verirken bu gelirleri de tüm hak sahiplerinin geliri olarak belirtmelidir.
7464 Sayılı Airbnb Kanunu ve Kısa Dönem Kiralama Şoku
02/11/2023 tarih ve 32357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ve 01/01/2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları baştan aşağı yeniden belirledi.
Kanun’un 1. maddesi, tek seferde 100 günden fazla süreli yapılan kiralamaları kapsam dışı bırakarak doğrudan kısa süreli konaklamaları hedef aldı. Kanun’un 3. maddesi, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınmasını zorunlu kıldı ve Bakanlıkça belirlenen plaketin konut girişine asılmasını emretti.
7464 Sayılı Kanunun (“Devre Mülk Airbnb Yasası”) Temel Amacı ve Kapsamı
Kanun kapsamında:
- 100 Gün Sınırı: Tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli yapılan tüm kiralamalar “turizm amaçlı kısa süreli kiralama” olarak tanımlanmış ve Kanun kapsamına alınmıştır. 100 günü aşan kiralamalar ise bu Kanun’un kapsamı dışındadır.
- İzin Belgesi Zorunluluğu: Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunlu kılınmıştır (7464 s. K. m. 3/1).
- Plaket Asılması: İzin belgesi alınan konutların girişine, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen bir plaket asılması mecburi hâle getirilmiştir (7464 s. K. m. 3/1).
Devre Mülkler “Konut” Sayılır mı? Kanun Devre Mülkleri Kapsıyor Muydu?
Yasanın çıkış sürecinde en büyük hukuki tartışma, devre mülklerin bu yasa kapsamındaki “konut” tanımına girip girmediği noktasında kilitlendi.
7464 sayılı Kanun’un 2. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde konut şöyle tanımlanmıştır:
“Konut: Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü ifade eder.”
Kanun metninde “devre mülk” ibaresi açıkça geçmese de devre mülklerin de mesken (konut) nitelikli yapılarda kurulması zorunluluğu (KMK m. 58) nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığı, devre mülkleri de bu Kanun kapsamında değerlendirme eğilimine girmiş oldu.
Kültür ve Turizm Bakanlığı, devre mülk hakkının ancak mesken (konut) nitelikli taşınmazlar üzerinde kurulabileceği yasal zorunluluğundan yola çıkarak devre mülk sahiplerinin kiralama faaliyetlerini de doğrudan 7464 sayılı Kanun kapsamında değerlendirdi.
Devre Mülkümüz Var. Artık Rahatlıkla Kiralamıyoruz: Hukuki Süreç, Yönetmelikler ve Danıştay Kararları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 57. maddesi ve devamında düzenlenen devre mülk hakkı, paya bağlı bir irtifak hakkıdır ve Kanun (KMK m. 59), sözleşmede aksi yoksa malikine bu hakkı başkasına devretme/kiralama yetkisi verir. Ancak Kültür ve Turizm Bakanlığının yayımladığı 2024/2 sayılı Genelge’nin 7. maddesi, devre mülkünü kiralamak isteyen bir vatandaşın “devre mülk hakkı olan bağımsız bölümün diğer dönemlerinin tapu sahiplerinden ve hatta aynı bloktaki tüm daire maliklerinden, dolayısıyla tüm bağımsız bölümlerin tüm dönem sahiplerinden muvafakat almasını” şart koştu. Yüzlerce, hatta binlerce kişinin ortak olduğu tesislerde bu onayı almak fiilen imkânsız hâle geldi.
Geleneksel konut sahiplerinin yaşadığı sorun zaten Kanun’da açık hâldedir. Ancak bu soruna, yıllardır devre mülk hakkına ilişkin tatil hakkını kullanamadığı dönemlerde devresini kiraya vererek yüksek ve fahiş olarak belirlenmiş olan aidatını (*) çıkaran veya ek gelir elde eden devre mülk sahipleri de aynı Kanun ile kendilerini büyük bir hukuki çıkmazın içinde buldular.
On binlerce devre mülk hakkı sahibi vatandaş, 2024 ve 2025 yıllarında kendilerini bir anda, özellikle devre mülk işletmecilerinin ve buraları yöneten yönetim ve otel işletmelerinin ilçe kaymakamlıklarına yaptıkları ihbarlar ile ağır idari para cezalarıyla ve yerine getirilmesi fiilen imkânsız bürokratik engellerle karşı karşıya buldular.
Şu son iki paragrafı yazarken dahi yüz binlerce devre mülk hakkı sahibi olan halka yapılan iki önemli hak ihlalini belirtmiş oldum. Devre mülklerde, kanuna uygun olsa da hakkaniyete aykırı iki önemli husus vardır. Bunlardan birisi devre mülklerin yönetimine, diğeri de devre mülkün işletmesine ilişkin olan, çözümü kanun ve dava yolu ile çok zor olan sorunlar yumağıdır. Bunlar bir başka incelemenin konusudur.
Neyse ki 2024 ve 2025 yıllarında kesilen cezaların çok büyük bir bölümü itirazlar ile iptal edildi.
2024 ve 2025 yıllarında sahadan yükselen çığlık tek bir cümlede özetleniyordu:
“Devre mülkümüz var, ancak artık rahatlıkla kiralamıyoruz!”
Kültür ve Turizm Bakanlığının yayımladığı 2024/2 sayılı Genelge’deki ölçüsüz şart, hak sahipleri tarafından Danıştay’a taşındı. İdare mahkemelerinde başlangıçta “dava açma süresinin geçtiği” gerekçesiyle ret kararları verilse de Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK), vatandaşın bu ağır şartları uygulandığında (yani ıttıla tarihinde) öğrendiğini kabul ederek davaların önünü açtı.
Nihayetinde Danıştay 4. Dairesi, 4 Şubat 2026 tarihli (E. 2025/3041, K. 2026/336) kararıyla beklenen emsal içtihadı yarattı (Danıştay iptal kararı devre mülk). Mahkeme; devre mülklerin konut (mesken) nitelikli bağımsız bölümlerde kurulması sebebiyle 7464 sayılı Kanun (Turizm Amaçlı Kiralama Yasası) kapsamında olduğuna, yani izin belgesi alınmasının zorunlu olduğuna karar verdi. Ancak devre mülk sahibinin kiraya verebilmesi için bloktaki tüm maliklerden muvafakat alma zorunluluğunu, “mülkiyet hakkına aşırı yük getirdiği ve ölçülülük ilkesine aykırı olduğu” gerekçesiyle açıkça İPTAL ETTİ.
Kriz Noktası: Kültür ve Turizm Bakanlığının 2024/2 Sayılı Genelgesi: “Devre Mülk Sahiplerine Getirilen Ağır Şartlar”
Kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere 28/12/2023 tarihinde “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik” (Yönetmelik) yayımlandı.
Ancak asıl krizi başlatan, Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünün 81 il valiliğine gönderdiği 22/02/2024 tarih ve 2024/2 sayılı Genelge oldu. Genelge, uygulamadaki tereddütleri gidermeyi amaçlıyordu ancak bu Genelge’nin 7. fıkrasının 7. bendi, devre mülk kiralama pazarını tamamen kilitleyen ve hukuki uyuşmazlıkların fitilini ateşleyen şu düzenlemeyi içeriyordu:
Bu Genelge’nin 7. fıkrasının 7. bendinde şu ifadelere yer verildi: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, tapu kütüğünün beyanlar hanesine eklenen devre mülk sözleşmesi doğrultusunda devre mülk pay sahibi olan devre tatilciler, kendilerine ait dairelerini taahhüt edilen süreler içerisinde turizm amaçlı kısa süreli kiralayabilir. Ancak, devre mülklerde, devre mülk/devre tatilciler tarafından turizm amaçlı kısa süreli kiralama yapılabilmesi için izin belgesi alınması zorunlu olup bu konuda herhangi bir istisna bulunmamaktadır. Tapulu dönemini kiraya vermek isteyen kişi, diğer dönemlerin tapu sahiplerinden ve aynı blokta birden fazla daire varsa onların tamamından muvafakat alarak başvuru yapmalıdır.”
Sahadaki Gerçeklikten Kopuk “Muvafakat” Çıkmazı
Bu düzenleme, sahadaki gerçeklikten tamamen kopuk, devre mülk projelerinin ve devre tatil sistemlerinin operasyonel ve fiilî yapısıyla taban tabana zıt ve uygulanması imkânsızdı.
Bir devre mülk tesisindeki tipik bir daireyi (bağımsız bölümü) göz önüne getirelim:
Düşünün ki bir devre mülk tesisinde aynı bağımsız bölümün 24 farklı mülk sahibi var ya da 52 farklı kişinin haftalık 40-49 yıllık devre tatil sözleşmesi var.
- Örnek 1: Bir bağımsız bölümün 15’er günlük dönemler hâlinde toplam 24 farklı tapu sahibi (maliki) bulunmaktadır. Genelgeye göre, bu dairede sadece kendi iki haftalık (14 günlük) devre mülk döneminde kiralama yapmak isteyen devre mülk sahibi; dönemini iki haftalık, haftalık ya da günlük seçimlerle, fark etmeksizin kiralamak için aynı dairenin ortağı olan diğer 23 devre mülk sahibinden tek tek muvafakat almak zorundaydı. Hatta bu 23 ortaktan alınan muvafakatname yetmeyecek, üstüne üstlük aynı blokta başka daireler (bağımsız bölümler) varsa o dairelerdeki yüzlerce, hatta belki de binlerce devre mülk sahibinden de aynı şekilde onay (muvafakatname) alacaktı. Bu muvafakatnamenin noter onaylı olup olmaması ise aslında muallaktı.
- Örnek 2: Yılın 52 haftası üzerinden kiralaması yapılan bir devre tatil projesinde, tek bir daireye bağlı geçici ve süreli 52 farklı hak sahibi bulunmaktadır. Bir haftalık devre mülk kiracısı, kendi haftasını kiralamak için aynı daireyi paylaşan diğer 51 devre tatil kiracısından tek tek noter onaylı muvafakatname alacak (bu da aslında muallaktı), üstüne üstlük aynı blokta başka daireler varsa o dairelerdeki yüzlerce ve belki de binlerce devre mülk kiracısından ya da bu bağımsız bölümlerin mülk sahiplerinden onay alacaktı.
- Örnek 3: Blok Genelindeki İmkânsızlık: Konu yukarıdaki örnekler arasında boğulmasın. Kiralama yapılmak istenen dairenin bulunduğu blokta birden fazla daire varsa ki genellikle öyledir, yazlık devre mülklerde yatay mimarideki genellikle 2 katlı bloklarda 15-30 daire vardır. Kışlık veya termal tesislerde ise devasa şekilde 5-10 katlı tesislerde bazen 100-300 oda olabilmektedir. Kısa bir matematik hesabıyla tüm dairelerin/odaların tüm dönem sahiplerinden (yani yüzlerce, bazen binlerce kişiden) tek tek muvafakat alınması söz konusu idi.
Hayatlarında birbirini hiç görmemiş, Türkiye’nin ve hatta dünyanın dört bir yanına dağılmış yüzlerce ve binlerce devre mülk hakkı olan tapu sahibine ulaşıp onlardan noter onaylı muvafakatname toplamak fiilen ve hukuken imkânsızdı.
Bu düzenleme, pratikte devre mülk sahiplerine “Kiralama yapmanız yasaktır," demenin bürokratik ve dolambaçlı bir yoluydu.
Hatta aslında söz konusu Kanun, Yönetmelik ve Genelge Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yürütülünce, sürecin otel ve turizm işletmesi sahiplerinin yararına olacak şekilde bir lobi tarafından yürütüldüğü, ülkedeki halkın da nispeten daha ucuz tatil imkânının ortadan kaldırıldığı, özellikle termal ve sağlık tesislerinin sayıca fazla devre mülk olarak kurulduğu da dikkate alınarak bu tür konaklamaların bedellerinin artırılmasıyla birden fazla işletmeciye daha fazla gelir sağlanmasının amaçlandığı yönünde dedikodular da yayılıyordu.
Doktrindeki Görüşler ve Mülkiyet Hakkı İhlali Tartışmaları
Genelgenin yayımlanmasıyla birlikte hukuk dünyasında çok sert tartışmalar başladı. Akademisyenler, saygın medeni hukukçular, doktrin temsilcileri ve uygulayıcılar, idarenin genelge ile mülkiyet hakkını sınırlandıramayacağını yüksek sesle dile getirdiler.
Prof. Dr. E. Saba Özmen gibi otoriteler, devre mülk hakkının 7464 sayılı Kanun kapsamına alınmasının Anayasa’ya ve mülkiyet hakkına aykırı olduğunu savundular.
Kaldı ki devre mülk, klasik anlamda bir konut mülkiyeti değil, yani “konut” olmaktan ziyade paya bağlı bir irtifak hakkı idi ve irtifak hakkının temelinde yatan kullanım hakkı ise doğrudan bir “konut” olarak nitelendirilemezdi. Mülkiyet hakkının sahibine sunduğu kullanım yetkisinin bu derece daraltılması, mülkiyetin özüne ve Anayasa’nın 35. maddesine açıkça aykırılık teşkil etmekte idi.
Yine bu hakkın devri (kiralanması), KMK’nin 59. maddesi gereği hak sahibine tanınmış mutlak bir yetkiydi. Bu yetkinin, devre mülklerin devasa yapısı içinde oy birliği veya muvafakat gibi imkânsız şartlara bağlanması, Medeni Kanun’un 683. maddesindeki tasarruf yetkisini ve Anayasa’nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkını temelinden sarsmaktaydı.
Ayrıca bir devre mülk sahibinin kendi döneminde dairesine akrabasını mı gönderdiği, yoksa kısa süreli kiracı mı aldığı (ariyet vs. kira) fiilen ayırt edilemeyecek bir durumdu.
Mülkiyet Hakkının İhlali (Anayasa m. 35 ve TMK m. 683)
Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alır ve bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini hükme bağlar. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi de malike, hukuk düzeninin sınırları içinde mülkü üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi tanır.
Doktrinde savunulan temel tezler şunlardı:
- Normlar Hiyerarşisi İhlali: İdare, Kanun’da (7464 sayılı Kanun) yer almayan ağır muvafakat şartlarını alt derece bir düzenleyici işlem olan genelge ile ihdas edemez. Bu durum, normlar hiyerarşisine açıkça aykırıdır.
- Ölçüsüz Sınırlama: Getirilen muvafakat şartı, hakkın özüne dokunmakta ve devre mülk sahiplerinin kullanım haklarını kiraya vererek değerlendirmelerini tamamen imkânsız kılmaktadır. Bu yönüyle ölçülülük ilkesine aykırıdır.
- Kiralama ile Ariyet (Kullanma Ödüncü) Ayrımı Yapılamaması: Yazlık bölgelerdeki devre mülklerine akrabalarını, dostlarını gönderen maliklerin bu eylemleri ile ticari kiralamalar arasındaki sınırın idari olarak denetlenmesi imkânsızdır. İdarenin her konuk gönderimini şüpheli kiralama gibi görerek cezalandırma eğilimi, hukuki güvenlik ilkesini zedeler.
Yargı Süreci: İptal Davaları ve Süre Aşımı (Ittıla) Kararları
İmkânsız şartlar içeren Genelge’ye karşı mağdur olan devre mülk sahipleri ve dernekler, yürütmenin durdurulması ve iptal istemiyle Danıştay nezdinde seri iptal davaları açtılar. Ancak yargılamanın ilk safhasında çok ciddi bir usul engeliyle karşılaşıldı. Danıştay 4. Dairesi ilk etapta, Genelge’nin 22/02/2024’te yayımlandığını, davaların ise Temmuz 2024 gibi tarihlerde açıldığını belirterek “uygulama işlemi de yok” gerekçesiyle davaları 60 günlük dava açma süresi (süre aşımı) yönünden reddetti.
Danıştay 4. Dairesi, önüne gelen ilk iptal davalarında işin esasına hiç girmeden süre yönünden ret kararları verdi. Dairenin gerekçesi şu şekildeydi:
- İptali istenen 2024/2 sayılı Genelge, 22/02/2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
- İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) Madde 7 uyarınca düzenleyici işlemlere karşı dava açma süresi, ilan tarihinden itibaren 60 gündür.
- Davacılar hakkında tesis edilmiş bireysel bir uygulama işlemi (örneğin kesilmiş bir para cezası veya reddedilmiş bir ruhsat başvurusu) bulunmamaktadır.
- Bu nedenle yürürlük tarihinden çok sonra (örneğin Temmuz 2024’te) açılan davalar, 60 günlük yasal dava açma süresi geçirildikten sonra açıldığı için süre aşımı nedeniyle reddedilmelidir.
Oysa hiçbir devre mülk sahibi durumun böyle olduğunu bilemiyordu.
Danıştay 4. Dairesinin bu katı tutumu, hak arama özgürlüğünü ve mahkemeye erişim hakkını ciddi şekilde kısıtlıyordu. Davacıların temyiz başvuruları üzerine dosya Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna (İDDK) taşındı.
Kapat