Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
Devre Mülklerin Yasal Olarak Kiralanması: 7464 Sayılı Konutların Turizm Amacıyla Kiralanması Kanunu ve 2026 Güncel Danıştay Kararları
Kat mülkiyeti hukuku ve tesis yönetimi alanında uzun yıllardır süregelen deneyimlerimiz bize gösteriyor ki gayrimenkul mevzuatında yapılan her yeni düzenleme, sahada yepyeni ve bazen öngörülemeyen sorunları beraberinde getiriyor.
Özellikle son iki yılda “Airbnb Yasası” olarak da bilinen 7464 sayılı Konutların Turizm Amacıyla Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un yürürlüğe girmesiyle devre mülk sektöründe de adeta bir deprem yaşandı.
Dolayısıyla gayrimenkul sektöründe son iki yılın en hararetli tartışma konularından biri, 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun oldu.
7464 sayılı Kanun, başlangıçta konut mülkiyetine sahip bireysel yatırımcıları ve kısa süreli turizm amaçlı konut kiralama faaliyetlerini düzenlemeyi, günlük ve kısa süreli (100 günün altındaki) kiralamaları kayıt ve denetim altına almayı, yani klasik konutları hedeflemeyi amaçlarken Kültür ve Turizm Bakanlığının uygulamaları ve yayımladığı genelgeler neticesinde devre mülk sahiplerini de doğrudan etkileyen büyük bir sorun hâline geldi. Bu durum, kullanmadığı haftayı ya da dönemin tamamını kiraya vererek masraflarını çıkaran on binlerce devre mülk sahibini ciddi bir krizle baş başa bıraktı.
Söz konusu 7464 sayılı Kanun’un kabul edilmesiyle ilgili detayları Kasım 2023’te sizlerle aşağıdaki bağlantıda paylaşmıştık.
Konutlar Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralanabilir Mi?
Hatta 2025 yılında yaşanan gelişmelerle ilgili olarak bu konuda aşağıdaki videoyu çektik. Yayın sırasına bağlı olarak sizlerle Ağustos 2026’da buluştu.
Devre Mülk Hakkı Başkasına Kiralanabilir Mi?
“Devre mülkümüz var, ancak artık rahatlıkla kiralamıyoruz.” cümlesini son iki yılda o kadar çok duyduk ki bu konuyu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), genelgeler, doktrin tartışmaları ve Danıştay’ın verdiği son emsal iptal kararları ışığında tüm detaylarıyla masaya yatırmak elzem oldu.
Devre mülk yatırımlarınızın değerini korumak, yasalara uyumlu ve profesyonel bir yönetimle mümkündür. Unutmayın; doğru bilgi, yasal güvencenizdir!
Güncel durumda devre mülk yöneticilerine ve hak sahiplerine düşen en büyük görev; tesisin Kat Malikleri Kurulunu toplayarak, devre mülk sözleşmeleri ve yönetim planları doğrultusunda devre mülk yönetimini, vergi ve Katma Değer Vergisine tabi işlemler için ise bir dernek iktisadi işletmesini veya Profesyonel Tesis Yönetim Şirketlerini yetkilendirmektir.
Yönetim şirketleri, tesis adına “Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi”ni alarak devre mülk sahiplerinin dönemlerini yasal sınırlar ve vergi mevzuatı (konaklama vergisi vb.) çerçevesinde kiralamalarına olanak sağlayacak bir operasyonel sistem kurmalıdır.
Tesisin yasal olarak kiralamalara açık hâle gelmesi için devre mülk yönetiminin atması gereken adımlar ise çok daha kapsamlıdır:
Bu yasal düzenleme ve Danıştay kararı sonrasında bireysel devre mülk sahiplerinin muvafakat toplama çilesi tamamen sona ermiştir. Artık süreç şu şekilde işlemektedir:
Buraya da bir eleştiri getirmek gerekecektir.
Kiralama izin belgesi, devre mülk yönetimi ya da devre mülkü işleten profesyonel yönetim şirketi tarafından başvuru yapılarak temin edildikten sonra, devre mülk yönetimi ya da şirket olağan yönetim ve işletme işleri dışında herhangi bir ilave hizmet vermese dahi;
Tabii ki vergilendirme ve hesap verebilme önemlidir. Ancak keyfî, hizmet olmaksızın fahiş komisyon ve hizmet bedelleri alınması da devre mülk sektöründeki hak sahiplerinin mağdur edilmeye devam edilmesi anlamına gelmektedir.
Önemli olan, bu hizmet ve komisyon bedellerinin yine tüm hak sahiplerinin geliri olması gerektiğidir. Devre mülk yönetimleri, yıl sonlarında hesap verirken bu gelirleri de tüm hak sahiplerinin geliri olarak belirtmelidir.
02/11/2023 tarih ve 32357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ve 01/01/2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları baştan aşağı yeniden belirledi.
Kanun’un 1. maddesi, tek seferde 100 günden fazla süreli yapılan kiralamaları kapsam dışı bırakarak doğrudan kısa süreli konaklamaları hedef aldı. Kanun’un 3. maddesi, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınmasını zorunlu kıldı ve Bakanlıkça belirlenen plaketin konut girişine asılmasını emretti.
7464 Sayılı Kanunun (“Devre Mülk Airbnb Yasası”) Temel Amacı ve Kapsamı
Kanun kapsamında:
Yasanın çıkış sürecinde en büyük hukuki tartışma, devre mülklerin bu yasa kapsamındaki “konut” tanımına girip girmediği noktasında kilitlendi.
7464 sayılı Kanun’un 2. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde konut şöyle tanımlanmıştır:
“Konut: Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü ifade eder.”
Kanun metninde “devre mülk” ibaresi açıkça geçmese de devre mülklerin de mesken (konut) nitelikli yapılarda kurulması zorunluluğu (KMK m. 58) nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığı, devre mülkleri de bu Kanun kapsamında değerlendirme eğilimine girmiş oldu.
Kültür ve Turizm Bakanlığı, devre mülk hakkının ancak mesken (konut) nitelikli taşınmazlar üzerinde kurulabileceği yasal zorunluluğundan yola çıkarak devre mülk sahiplerinin kiralama faaliyetlerini de doğrudan 7464 sayılı Kanun kapsamında değerlendirdi.
İndirme linkini gönderebilmemiz için bilgilerinizi girin.
Kapat