Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Değerli okurlar, apartman ve site yaşamının en hararetli tartışma konularından biriyle, yeni bir yazı dizisine başlıyoruz: Aidat Paylaşımı.

Aslında aidat dediğimiz şey “ortak gider ve avans payıdır.”

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK)  20. maddesinde “anagayrimenkulün genel giderlerine katılma olarak  tanımlanır. Aidat düzenlemesine göre apartman / sitede gerçekleşen bazı giderlerden herkes eşit oranda sorumluyken bazı giderlerden ise bağımsız bölüm sahipleri arsa payları oranında sorumludur.

Arsa payları tapu senedinde gösterilmekte olup, daire (mesken), ofis, dükkân gibi tüm bağımsız bölümler için bu durum geçerlidir.

Apartman ve site aidatları nasıl belirlenir? 

Gider paylaşımı eşit mi yoksa arsa payına göre mi yapılmalı? 

KMK 20. madde, yönetim planı ve genel kurul kararları arasındaki hiyerarşiyi, yargıtay kararları ışığında Apsiyon Akademi Eğitmenlerinden Akademi Direktörü  Ozan ÖZEN anlatıyor. Hatalı aidat kararlarının hukuki sonuçlarını öğrenmek için bu yazı dizimizi okuyabilirsiniz.

Aidat Paylaşımı Eşit mi Yoksa Arsa Payına Göre mi Yapılmalı? Yargıtay Ne Diyor?

Birden fazla bağımsız bölümden oluşan kat mülkiyetine tabi apartman ve siteler ile ofis binaları, iş merkezleri, iş hanları ve alışveriş merkezleri (AVM) gibi ana gayrimenkullerde aidat ile ilgili yeni bir yazı dizisine başlıyoruz. 

İlk bölümde  “Aidat Nedir? Apartman ve Sitelerde Ortak Gider ve Avans Payı Nasıl Paylaştırılır?” konusunu inceledikten sonra;

İkinci bölümde “Aidatların Paylaşımı: İşçilere Ödenen Giderler Nasıl Paylaştırılır?” 

Üçüncü bölümde  “Aidatların Paylaşımı: Arsa Payına Göre Bölünecek Giderler Nelerdir?”

Dördüncü “Aidatlarda Ecrimisil Giderlerinin Paylaştırılması”

Beşinci ve son bölümde “Aidat Ödeme Sorumluluğu ve Sonuçları”
konularına değineceğiz.

Bu Yazının Özeti! Karar Akış Diyagramı

    A [Gider Türü Nedir?] --> B {Yönetim Planında Hüküm Var mı?}
    B -- Evet Var (Yönetim planında hüküm var) --> C [Yönetim Planındaki Yöntemi Uygula]
    C --> D (Örneğin: Eşit, brüt m2, net metrekare veya Arsa Payı)
    B -- Hayır Yok  (Yönetim planında hüküm yok) --> E {Genel Kurulda Paylaşım Yöntemi Kararı Var mı?}
    E -- Evet Var (Genel Kurulda Paylaşım Yöntemi Kararı Var) --> F [Genel Kurul Kararını Uygula]
    F --> D (Örneğin: Eşit, brüt m2, net metrekare veya Arsa Payı)
    E -- Hayır Yok (Genel Kurulda Paylaşım Yöntemi Kararı Yok) --> G {Giderin Cinsi Ne?}
    G -- Personel Gideri (Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gideri) --> H  [KMK Md. 20/a: EŞİT Paylaş]
    G – Personel Harici Gider (Bakım, Onarım, Sigorta, İşletme ve Diğer) --> I [KMK Md. 20/b: ARSA PAYI Oranında Paylaş]
------
    C - -> K [DİKKAT: Genel Kurul Paylaşım Kararı ile Yönetim Planı Değiştirilemez!]
    K --> L [Değişiklik İçin Tüm Maliklerinin 4/5 Oyu Gerekir]

Aidat Nedir?

“Aidat” aslında ; dernek, kuruluş ve kulüp üyelerinin düzenli aralıklarla yaptıkları ödemeye verilen isimdir.  Diğer bir tanımı ise; “bir hizmet karşılığı sürekli ve düzenli ödenen paradır.”

Toplumda genel olarak “aidat” olarak bilinse de Kat Mülkiyeti mevzuatında “aidat” kelimesi geçmez, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) bu kavramın tam karşılığı "ortak gider ve avans payıdır".

KMK’daki karşılığı “ortak gider ve avans payıdır”.  Kanunun 20 maddesine göre anagayrimenkul yani apartman, site ve tesislerin genel giderlerinden her bir malike düşen paydır. Eğer gider gerçekleşmeden önce avans olarak toplanıyor ise o taktirde “ortak gider ve avans payı” olarak tanımlanır. 

Aidat; apartman veya sitede oturan kat maliklerinin, ortak yaşam alanlarının giderlerine katılmak üzere her ay düzenli olarak ödedikleri paydır.

Bu giderler; temizlik, güvenlik, asansör bakımı, peyzaj, elektrik, su, bakım-onarım gibi ortak alanlara ait tüm harcamaları kapsar.

Aidat, sadece bir “para toplama aracı” değil; düzenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yaşam alanı oluşturmanın temelidir. Peki, bu giderler kimden, neye göre ve nasıl toplanacak? Gelin, hukuki dayanaklarıyla inceleyelim.

Her ne kadar “aidat” kelimesinin KMK’daki karşılığı ortak gider ve avans payı olsa dahi biz de Apsiyon Blog'da yayınlanan yazılarımızda ve Apsiyon YouTube kanalımızdaki videolarımızda daha anlaşılır olması için “aidat” kelimesini kullanmaktayız.

Site ve apartman avans payı ve apartmanda aidat paylaşımı bu yazımızın konusunu oluşturuyor. 
“Aidat Paylaşımı Eşit mi Yoksa Arsa Payına Göre mi Yapılmalı? Yargıtay Ne Diyor?”
“Site Yönetiminde Aidat Krizi: Yönetim Planı mı Üstün, Genel Kurul Kararı mı?”
“KMK 20. Maddeye Göre Aidat ve Gider Paylaşımı Rehberi: Doğru Bildiğimiz Yanlışlar.”
“Aidat Paylaşımında Altın Kural: Yönetim Planı ve Yasal Sorumluluklar.”

Aidat Nedir? 

  

Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Giderlerin Paylaşımı Nasıl Yapılmalıdır?

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK)  20. maddesine göre ; kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: 

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Maddenin başında çok kritik bir "AMA" vardır. Kanun, cümleye şöyle başlar: "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça..."

KMK 20. Maddedeki Aralarında Başka Türlü Anlaşma Nedir?

Buradaki "anlaşma" sözlü bir mutabakat veya WhatsApp grubundaki yazışmalar değildir. Kat maliklerinin aralarındaki en önemli anlaşma tapu sicilinde kayıtlı yönetim planıdır. Yönetim planı ve aidat arasındaki ilişki nettir ve öncelikle yönetim planındaki aidatın nasıl dağıtıldığına ilişkin madde uygulanır.

Kat maliklerinin arasındaki diğer bir anlaşma ise genel kurul kararlarıdır. Eğer yönetim planında aidatların nasıl dağıtılacağına ilişkin bir madde yoksa ya da söz konusu madde belirsiz ise KMK 20. maddeye göre kat malikleri aidatların dağıtım biçimine karar verebilirler. 

Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Ne Diyor?

20. maddenin a ve b bentlerinde kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi işçilik giderleri ile anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderleri, ortak tesislerin işletme giderleri gibi anagayrimenkulün ortak yerleri ile ilgili giderler sayılmaktadır.

Yine 20. maddede “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” bu giderlere maliklerin (dolayısı ile bağımsız bölümden faydalanan kiracıların) katılım şekli belirtilmiştir. Kat maliki evinde oturmasa bile bu giderlere katılmak zorundadır. Kiracının ödememesi, malikin yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Her apartman ve sitenin (ya da toplu yapının)  giderleri kendi durumuna has olup, başkalarına benzemez.

Aidat ödeme yükümlülüğünü bir başka blog yazımızda detaylı olarak inceleyeceğiz.

Bu Paylaşım Usulü Şart mı? Başka Türlü Belirleyemez miyiz?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin ilk fıkrası “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi ile başlar. 

KMK 20. maddede sözü edilen “anlaşma”;

a) anagayrimenkulün / toplu yapının bağlı olduğu tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planıdır. Ortak gider ve avans paylarının paylaşımında eğer yönetim planında bir paylaşım usulü belirlenmiş ise yönetim planındaki paylaşım usulü esas alınır.  
b) Eğer yönetim planında herhangi bir paylaşım usulü belirlenmemişse yine KMK 20. maddeye göre  kat malikleri kurulu / temsilciler kurulu kararı ile paylaşım usulü belirlenebilir.

Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Nasıl İcra Takibi Başlatılır? 

Çok Özet Olarak Giderler Nasıl Paylaştırılır?

Ortak giderlerin dağıtımı; yönetim planında başka bir hüküm yoksa ya da yönetim planında aidat paylaşımına ilişkin bir hüküm yok iken genel kurulda bu konuda bir karar alınmamışsa  Kat Mülkiyeti Kanunun 20. maddesi esas alınarak yapılır. 

1. Eşit Ödenmesi Gerekenler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri (ve bunlar için toplanacak avanslar) kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır. Bunlar işçilik (işçilere ödenen ücret, tazminat, vergi ve ilgili giderler) giderleridir.

2. Arsa Payına Göre Ödenmesi Gerekenler: Yukarıdaki işçilik giderleri hariç diğer giderler ise arsa payı oranında dağıtılır. Diğer giderler, ana gayrimenkulün sigortası, ortak yerlerin bakımı, onarımı, güçlendirilmesi, yönetici aylığı ve işletme giderleri gibi mülkiyete ilişkin giderler olup arsa payı oranında paylaşılır.

Site aidat hesaplama yöntemi için mutlaka tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı ve yine “kat malikleri listesi” (irtifak listesi) tapudan edinilmelidir. Bazı yönetim planlarında arsa payı yerine brüt veya net metrekare ifadesi kullanılmış olabilir. Ya da tüm giderler eşit pay edilebilir veya arsa payına bölünebilir. 

Daha fazla bilgi için "Aidatların Belirlenmesi" konulu yazı ve videomuzdan faydalanabilirsiniz.

Apartman Yöneticisi Oldum! Şimdi Ne Yapacağım? 3. Bölüm: “Aidatların Belirlenmesi”

Kat Maliklerince Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Maddede Yazılı Olan Dışında Bir Paylaşım Belirlenebilir mi?

Kanunun 20. Maddesinde sayılan;

• işçilik ya da işçi  
• anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderleri ve ortak tesislerin işletme giderleri ile 
• 20. maddede sayılmayan anagayrimenkule ait olmayan yerler için (örneğin ecrimisil ödemeleri) 
yapılacak ödemelerin,
• kat maliklerinin kendi aralarında bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planında yazılı ise o şekilde paylaşılabileceği (örneğin arsa payı ,eşit, brüt metrekare esası vs.) veya 
• yönetim planında ilgili giderin paylaşımı hususunda yazılı bir ifade olmadığı taktirde genel kurul kararı ile paylaşım şeklini (örneğin arsa payı ,eşit, brüt metrekare esası vs.) belirleyebilecekleri de açıktır. 

Apartman Aidatını Kat Maliki Mi Öder, Kiracı Mı?  

Yönetim Planı Değişmeden Genel Kurul Masrafların Başka Şekilde Paylaşımına Karar Verebilir mi? 

Eğer tapuya kayıtlı yönetim planında aidatların nasıl dağıtılacağı (örneğin; "tüm giderler eşit bölünür" veya "tüm giderler m2'ye göre bölünür" gibi) açıkça yazılmışsa, KMK 20. maddedeki genel kurallar değil, Yönetim Planı uygulanır.

Bu konuda Apsiyon Akademi’ye gelen bir soru örneğinden yola çıkalım.

“3 blok 120 daireden sitemizde aidat ile ilgili sorun yaşamaktayız. Aidatlar daha önce ARSA PAYI ORANINDA toplanıyordu. Ancak son genel kurula 67 malik ya da vekili katıldı ve katılanların oy çokluğuyla tüm dairelerin EŞİT PAYLI aidat ödenmesine karar verildi. Bu karar geçerli midir?" 

Bu sorunun yanıtının doğru verilmesi için öncelikle söz konusu sitenin tapu sicilindeki yönetim planının incelenmesi gerekir. 
Yönetim planında gider paylaşımının nasıl yapılacağı yazılıysa (örneğin arsa payı denmişse), genel Kurul toplanıp "biz artık eşit toplayacağız" diyemez. Genel Kurul'da alınan bu karar yok hükmündedir.

Arsa payına göre ortak gider paylaşımı yapılan ve masrafların dağıtıldığı bir anagayrimenkulde bu dağılım şekli eğer yönetim planında yazıyor ise kat malikleri genel kurulunda tüm malikler (120 bağımsız bölümdeki 120 malik dahil) aidatların dağıtımının eşit yapılmasına karar verse dahi bu karar hukuka aykırı olup uygulanamaz. Kaldı ki örneğimizde genel kurula 67 malik ya da vekili katılmış ve bunların sadece çoğunluğu aidatlar arsa payına göre bölünüyorken, eşit olarak bölünmesine karar vermiş. Bu kararın geçerli olabilmesi için ancak yönetim planında aidatların dağılım şekli herhangi bir şekilde belirtilmemiş olması ya da “aidatlar Kat Mülkiyeti Kanununa göre dağıtılır” gibi bir ifade bulunmalıdır. Böyle bir durum yok ise site yönetimi bu karara rağmen yeniden genel kurul düzenlenmesine gerek olmadan gerekçe ifade ederek aidatların yönetim planındaki gibi dağıtılarak borçlandırma yapmalıdır. 

Genel Kurul, Yönetim Planını Ezip Geçebilir mi? 

En sık yapılan hata tam olarak buradadır. Bu gibi hataların ortaya çıkmaması için profesyonel yöneticiler kadar kat malikleri arasından seçilen apartman ve site yöneticilerini Apsiyon Akademi e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programına davet ediyoruz.

Yönetim planında bir gider türünün eşit, arsa payı veya brüt m2 ya da net metrekare esasına ya da başka bir esasa göre paylaşılacağına dair bir hüküm var ise yönetim planı değişmeden genel kurulun farklı bir paylaşım kararı alması mümkün değildir. 

Yargıtay kararları da bu yöndedir. “Yönetim planında ortak giderlerin arsa payına göre paylaştırılacağı belirtilmişse, kat malikleri kurulu farklı bir yöntem belirleyemez.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2013/1384, K: 2013/3070, T: 05.03.2013
Bu kararda Yargıtay, yönetim planına aykırı olarak m² esasına göre gider paylaşımı yapılmasına yönelik kurul kararını geçersiz saymıştır. 

Eğer kat malikleri tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planının belirlediği paylaşım usulü haricinde bir paylaşım usulü belirlemek, aidat paylaşım yöntemini değiştirmek istiyorlarsa, çoğunluk ne olursa olsun aldıkları genel kurul kararı yetmez; çünkü ortak giderlerin paylaştırma yöntemi, yönetim planı değiştirilmeden kurul kararıyla değiştirilemez. Tapu sicilinde yönetim planı değişikliği yapılması gerekir. 

Yönetim planı değişikliği içinde bu konuda toplanacak bir olağanüstü genel kurulda tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekir, kararın da noterde suret tasdiki yapılması sureti ile yönetim planının ilgili aidat paylaşım maddesinin tapu sicilinde değiştirilmesi ,eski maddenin terkin edilmesi gerekir. 
Yönetim planının değişikliği için alınan kararda bütün kat maliklerinin (hesap yapılırken sadece toplantıya katılanlar değil tüm bağımsız bölüm maliklerinin sayısı esas alınır)  beşte dördünün oyu şarttır.

Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin

Genel Kurulda Hatalı Aidat Dağılımı Kararı Alınırsa Ne Olur? 

Genel kurul / temsilciler kurulunda yönetim planına aykırı alınan dağılım kararına kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklı olup, yönetim planına aykırı olan karar iptal edilir. 

Eğer böyle bir karar alınmış ise genel kurula katılanlar itiraz şerhlerini karara düştükten sonra bir ay içinde, katılmayanlar kararı ögrenmesinden itibaren bir ay içinde, her halde 6 ay içinde kararın iptali davasını açabilirler. Her halükarda alınan karar yok hükmünde olduğundan dava için süre aşımı da yoktur. Dava öncesi arabulucu süreci olacaktır.  

Hatalı paylaşım usulüne göre yapılacak icra takiplerine yapılan itirazlarda sulh hukuk mahkemeleri yönetim planında belirlenmiş olan ortak gider ve avans payı usulüne göre karar verecektir. Dava açan malik açısından geriye dönük ve en fazla 5 yıl süre ile hatalı borçlandırılan tüm ay /aylar yeniden tahakkuk edilir, hatalı tahakkuk sebebi oluşmuş ise gecikme tazminatları iptal edilir. Diğer malikler açısından durumun genel kurulda değerlendirilmesi gerekir. Bu tür bir dava sonucu tüm malik ve kiracıların geriye dönük 5 yıl boyunca borçlandırılmalarını değiştirebilir. Bu durum da söz konusu süreçte bağımsız bölümünü satanlar, değişen kiracılar açısından tahsil kabiliyetinin ortadan kalkmasına sebep olur. Diğer taraftan doğal olarak bazı malik ve kiracılar fazla ödeme yapmış olacaklardır, bunlara fazla yapılan tahakkukların iadesi, diğer bir kısım malik ve kiracılar da daha az ödeme yapmış olacaklarından bunlardan da düzeltilen borç tahakkuklarından doğan farkın tahsili gerekecektir. 

Daha fazla bilgi için “Aidatların Belirlenmesi” konulu blog yazı ve videomuzdaki bölümü inceleyebilirsiniz.

Yanlış Aidat Paylaşımı Kararının Bedeli Ağır Olur! 

Eğer Yönetim Planı'na aykırı bir aidat dağılımı kararı alır ve uygularsanız:

• Kat malikleri bu kararın iptali için aidat itiraz davası açabilir, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir. 
• Alınan karar "yok hükmünde" olduğu için dava açma süresi kısıtlaması yoktur.
• Mahkeme kararı iptal ederse, geriye dönük 5 yıla kadar tüm hesaplamalar yeniden yapılır.
• Eksik ödeyenlerden fark istenirken, fazla ödeyenlere iade yapılması gerekir. Bu durum site bütçesini altüst eder ve kaosa neden olur.

Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Nasıl İcra Takibi Başlatılır? 

Yönetim Planı Yıllar Önce Yapılmış. Yeni Satın Alanlar Neden Yönetim Planına Uymak Zorundalar? 

Kat malikleri kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler. Bu oybirliği yönetim planının ilk yazımı ve tapu siciline beyan edilmesine ilişkin oybirliğidir. İlk yönetim planı o tarihteki kat irtifakı sahiplerinin yani kat mülkiyetine geçiş aşamasında tapuya kayıt edilmiş ise de anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının istemi (oybirliği) ile yapılır.  Kat Mülkiyeti Kanunun 10. maddesi kapsamında; hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi yüklenici (müteahhit) tarafından da yapılabilir.

Bağımsız bölümler sonradan başkalarına satılır, bağışlanır, miras kalır ya da başka yollarla iktisap ederse tapu sicil memurluğunda bağımsız bölümü devir alan yeni malikler resmi senet ile yönetim planını kabul etmiş olacaklardır. Türkiye'de satış, bağış, intikal, ipotek gibi tapu işlemleri yalnızca tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılmakta olup taşınmaz mülkiyetinin devri tapu müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür. Dolayısı ile yönetim planı yeni malikleri de bağlayacaktır.

Yeni Ev Alanlar Dikkat! 

"Ben evi yeni aldım, o yönetim planı 20 yıl önce yapılmış, beni bağlamaz" diyemezsiniz. Tapuda devir işlemi yapılırken, yeni malik mevcut yönetim planını da kabul etmiş sayılır. Yönetim planı, güncel malikleri de bağlar.

Site Yönetimi Bana İcra Takibi Açmış, Ne Yapmalıyım? 

Yöneticiler! Özetle Ne Yapmalısınız? 
1. Önce mutlaka Tapu'dan Yönetim Planınızı edinin.
2. Yönetim Planı'nda gider paylaşımı maddesini bulun.
3. Plan ne diyorsa (eşit, arsa payı, brüt ya da net m2 vb.) onu uygulayın.
4. Planda hüküm yoksa, KMK 20. maddedeki ayrıma (personel giderleri eşit, diğerleri arsa payı) gidin.

Konuyla ilgili daha detaylı bilgi için biz de Apsiyon Blog'daki ilgili yazılarımızı ve Apsiyon YouTube kanalımızdaki videolarımızı inceleyebilirsiniz.

Gelecek Bölümde: 
Gelecek bölümde “Aidatların Paylaşımı: İşçilere Ödenen Giderler Nasıl Paylaştırılır?” konusunu inceleyeceğiz.

“Site aidatı nasıl hesaplanır?” 
“Ortak gider nedir?
“Kat mülkiyeti aidat hesaplaması nasıl yapılır?” 
“Arsa payına göre aidat nedir?” 
“Site aidatını kim öder?”
“Kiracı aidat öder mi?”
“site aidatı nasıl toplanır?”
“Site aidatını kim öder?” gibi soruların yanıtlarına gelecek bölümlerde yer vereceğiz.