Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

“Bizim site toplu yapı mı? Değil mi? Tapudan nasıl anlaşılır?” sorusudur. Elimizdeki basılı tapu belgesinden bir sitenin toplu yapı olup olmadığını anlayamayız. Bakmamız gereken yer bağlı olunan tapu sicilinin kayıtlarıdır.  
Diğer taraftan yalnızca yönetim planında toplu yapı değişikliği yapılmasının ya da yönetim planının isminin “toplu yapı” olmasının toplu yapıya geçildiğine kanıt olmayacağı açıktır. 
Bu yazımızda “toplu yapı tescili nasıl yapılır?” sorusunun yanıtı da verilmiş olacaktır.
Bununla beraber bir yerleşkenin toplu yapı olarak sayılması için bağlı bulunan tapu sicilinde aşağıdaki kontrollerin yapılması gerekir. 

1. Site yönetim planının “Toplu Yapı” başlığı ve ifadesi ile tapuya işlenmiş olup olmadığı, toplu yapı yönetim planının bulunup bulunmadığının titizlikle araştırılması gerekir.
2. 7/7/2009 tarihinden önce kurulan toplu yapılarda tapu sicilinde toplu yapı yönetim planının bulunduğunun anlaşılması halinde; 5912 Sayılı Kanun ile eklenen 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) Geçici 2. maddesi gereğince toplu yapı yönetim planının, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uyarlanması amacıyla kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu ile bir değişiklik yapılıp yapılmadığının kontrolü gerekecektir.
3. Sitenin bir ya da birden fazla parsel üzerinde olup olmadığının kontrolü gerekecektir.
4. Site birden fazla parselde/adada kurulu ise; üzerinde kurulduğu parsel/ada ya da parsellerde/adalarda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığının kontrolü gerekecektir. 
5. Site birden fazla parsel üzerinde bulunuyor ise 5711 Sayılı Kanun ile değişik Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve 67. maddeleri gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin, tesislerin veya sosyal tesislerin tapuda birbirleriyle bağlantılarını sağlamak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığının (irtibatlandırma şerhinin var olup olmadığı) kontrolü gerekecektir.
6. Yukarıdaki beş maddeye dair tapu kayıtlarının ve toplu yapı yönetim planı örneğinin , toplu yapı kurulmamış ise parsele/parsellere adaya/adalara ait tapu kaydı ve tapuya kayıtlı var ise birden fazla bütün yönetim planı örneklerinin tapu müdürlüğünde kontrol edilmesi gerekecektir. 
“Toplu yapı yönetim planı nasıl öğrenilir?” Sorusunun yanıtını da aşağıda bulabilirsiniz.

Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?

Tek Parseldeki Tek Bir Yapı Toplu Yapı Değildir 

Bir parseldeki tek bir yapı “toplu yapı” yani “site” değildir. “Apartman mı toplu yapı mı?” sorusunu yanıtı kolaydır.
Tek parseldeki tek bir yapı bir binadır. Bu bina apartman, rezidans, iş merkezi, alışveriş merkezi gibi tanımlamalara sahip olabilir.
Tek parseldeki tek bir yapıda yani apartman, rezidans, iş merkezi, alışveriş merkezinde “geçici yönetim” olmaz.

Sitelerde Geçici Yönetim Nedir? 

Tek Parseldeki Birden Çok Yapının Toplu Yapı Olarak Tescil Edilmesinde Bir Sorun Yoktur 

Tek bir parselde birden çok yapı var ise bu yapılar belediyeler, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri), Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (bakanlık) ya da Toplu Konut İdaresi tarafından onaylanmış bir yapı ruhsatı ile imal edilmiş iseler o parselde en azından bahçe alanı ortak olduğundan bu yapılar toplu yapı  olup, beraberce yönetilirler. 
Bununla beraber 2814 sayılı Kanun ile 14/4/1983 tarihinden sonra ve 5711 sayılı Kanun ile 28/11/2007 tarihinden veya yine 5912 Sayılı Kanun ile 7/7/2009 tarihinden önce yapılan tek parseldeki birden fazla blok yapının tek bir yönetim planı mevcut olmakla beraber bu yönetim planlarında  “toplu yapı” ibaresi olmayacaktır. 

Yaygın Site Yönetimi:  14/4/1983 tarihi ile 28/11/2007 tarihi veya yine 7/7/2009 tarihi arasında yapı ruhsatı izni almış tek parseldeki yapılarda “yaygın site yönetimi” dediğimiz ortak yönetim anlayışı mevcut olup eğer bu anlayış yönetim planlarına işlenmiş ise bu tip yerleşkelerdeki site yönetimi birliğinin hukuksuzluğundan söz edilemez. Tek eksikleri 5177 ve 5921 sayılı kanunlar ile “toplu yapı” olarak tescil edilmemiş olmalarıdır. Tek parseldeki birden çok yapı için “toplu yapı” olarak tescil edilmenin faydası da tartışmalıdır. 

Tek bir parseldeki birden çok yapının tek bir yönetim planının bulunması halinde; 14/4/1983 tarihi ile 7/7/2009 tarihi arasında yapı ruhsatı almış ve 7/7/2009 tarihinden önce kurulmuş iseler Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK’nın) Geçici Madde 2’sine göre KMK hükümlerine uyarlanması amacıyla yönetim planının toplu yapı yönetim planı haline getirilmesi ile ilgili yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli olacaktır. Buradaki işlem birden fazla yapının mevcutta tek bir yönetim planı var ise bu yönetim planının isminin ve içeriğinin “toplu yapı yönetim planı” haline getirilmesidir. Eğer mevcut yönetim planında KMK’nın toplu yönetime ilişkin maddelerine aykırılıklar yok ise ve yönetimsel olarak herhangi bir eksiklik söz konusu değil ise tapu sicilinde kayıtlı tek yönetim planının toplu yapı yönetim planı haline dönüştürülmesine de gerek yoktur.

Tek bir parseldeki birden çok yapının her birinin ayrı ayrı yönetim planının bulunması halinde; (yani birden fazla yönetim planı bulunması), bu tip yapılar genellikle 14/4/1983 tarihinden önce yapı ruhsatı almış yapılar olmakla beraber tapu sicilindeki idari işlemlerdeki olabilecek hatalar sebebi ile 14/4/1983 tarihi ile 7/7/2009 tarihi arasında ve 28/11/2007 tarihinden önce kurulmuş olabilirler. Bir parseldeki birden fazla yapının her birisinin yönetim planları ayrı ise burada mevcut durumda toplu yapı ilişkisinden söz edilemeyeceği açıktır. Ancak bunlar da Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK’nın) Geçici Madde 2’sine göre KMK hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılara ait birden fazla yönetim planının (yönetim planlarının) tek bir toplu yapı yönetim planı haline getirilmesi ile ilgili yapılacak ilk değişiklik için her bir yönetim planının mevcut olduğu her bir blok yapının kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun ayrı ayrı sağlanmış olması gerekmekle beraber dolayısı ile tüm toplu yapıdaki kat maliklerinin salt çoğunluğu sağlanmış olacaktır. 

Birden Fazla Parselde Birden Fazla Yapı Olması Halinde Toplu Yapı İlişkisinin Var Olup Olmadığının İncelenmesi Gereği 

Birden fazla parsel ya da ada üzerine kurulu olan “Site” olarak adlandırılan bir yerleşkenin toplu yapı hükümlerine tabi olup olmadığının araştırılmasında birkaç yeterliliğin sağlanması gerekir. Bu yeterliliklere kat mülkiyeti toplu yapı şartları diyebiliriz.

1. Bitişik veya komşu olan birden fazla parsel /adada birden çok yapı var olmalı. 
2. Belli bir onaylı bir yerleşim planı bulunmalı.
3. Toplu yapının alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olmalı.
4. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenmiş olmalı
5. Toplu Yapının tümü için ortak altyapı tesisi ya da ortak kullanım yerleri veya ortak sosyal tesis ve hizmetleri ve tapu sicilinin "beyanlar hanesinde" "toplu yapı irtibatlandırma şerhi" bulunmalı.

Yukarıdaki 5 maddeyi biraz daha açıklamak gerekirse;

1. İmar Parselleri Bitişik Ya da Komşu Olmalı: Toplu yapıda; imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmamaktadır. Kanun gereğince imar parseli olmayan yerlerde toplu yapı kurulamaz. 
2. Belli Bir Onaylı Yerleşim Planı Olmalı: (toplu yapıya ilişkin ilgili idaresinden onaylanması gereken vaziyet plânı ve proje) belediyeler, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri), Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (bakanlık) ya da Toplu Konut İdaresi tarafından onaylanabilir. 
3. Toplu Yapıda Bağlantılı Bir Yönetim Olmalı: Toplu yapının alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olmalı. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir. Eğer yapılar, tapu sicilinde toplu yapı olarak kayıtlı ve toplu yapı şerhi gerçekleşmiş ise toplu yapıya ait yapıların tek olarak yönetilmesi ve ayrılması ise söz konusu olamamaktadır. 
4. Tek Bir Toplu Yapı Yönetim Planı Olmalı: Birden fazla imar parselindeki birden fazla yapının her birisinin yönetim planları ayrı ise burada toplu yapı ilişkisinden söz edilemeyeceği açıktır. Ancak bu tip yapılar yukarıdaki  ve “Toplu Yapı Olarak Kabul Edilmesi İçin Neler Şarttır?” linkindeki yazımız bölümündeki  toplu yapı özelliklerini taşıyorlarsa ve 7/7/2009 tarihinden önce kurulmuş iseler Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK’nın) Geçici Madde 2’sine göre KMK hükümlerine uyarlanması amacıyla yönetim planında veya yönetim planlarının toplu yapı yönetim planı haline getirilmesi ile ilgili yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. 
5. Altyapı Tesisleri, Ortak Kullanım Yerleri ve Sosyal Tesisler Tüm Toplu Yapı İçin İrtibatlandırılmalı: Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. ve devamı maddeleri uyarınca; toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantılarını sağlanmak suretiyle, tapu kaydında "beyanlar" hanesinde toplu yapı kapsamında gösterilen parsellerin; imar planlarına işlenmiş, toplu yapı yönetimine geçmiş ve birbirleri ile irtibatlandırılmış olmaları gerekmektedir. Aksi halde toplu yapı ilişkisinden söz edilemez. Türkiye’deki inşa edilmiş olan birden fazla parselde kurulu yapılar açısından en sorunlu zorunluluğun bu madde olduğunu da ifade etmek gerekir. Her ne kadar ilk 4 madde sağlansa dahi birden fazla parsel / adada kurulu olan yapıların tek bir ortak tesisi dahi bulunmayabilmektedir. Dahası bu tesis, ortak yerler tüm parsel ve adalara irtibatlandırılamayacak durumda olabilir. Örneğin sahil kesimlerinde farklı adalarda farklı tarihlerde tamamlanmış siteler bulunmakla beraber bu adaların sosyal tesisleri söz konusu ada/parsellerin birinde kalmış ya da bunlar kaçak yapılmış veya toplu yapı dışında kalmış hatta kamuya ait olup ecrimisil yolu ile faydalanılan yerler olabilmektedir. Bu gibi durumların tamamında ise tapu sicilinde söz konusu ortak yer ve tesislerin irtibatlandırılmasının yapılması söz konusu değildir. Dilerseniz irtibatlandırma şerhi sıkıntılı bir konu olduğundan yazının sonunda özellikle değinelim. 

Yukarıdaki beş maddenin tümü geçerli olmadan site olarak ifade edilen yerleşimin bir toplu yapı olduğu iddiası söz konusu olmayacaktır.

Daha fazla bilgi için “Site (Toplu Yapı) Ne Demektir?” konulu yazımızı incelenmesini tavsiye ederiz.

Belediyedeki Yapı Ruhsat Tarihine Göre Toplu Yapı Olup Olmadığını Değerlendirebiliriz. 

Yapı ruhsatları bağlı bulunan belediyelerin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinde bulunur. 
Aşağıdaki durumlara verdiğiniz cevap sonrasında yine de bir önceki maddedeki tapu sicilindeki kontrollerin yapılması gerekir. 
Yine her bir parseldeki bina/lar için tapu sicilinde yönetim planları bulunuyorsa bu yönetim planlarında yönetime ilişkin maddeleri de dikkate almanız gerekir. Bunu yazma sebebimi daha sonraki haftalardaki bölümlerde açıklayacağım. Yüksek yargı kararlarında özel bir duruma dikkat çekmem gerekecek. 
 

Belediyedeki yapı ruhsatlarında birkaç kontrol yapmalısınız. 
İlk parametremiz “Bloklar aynı parsel de midir? Yani tek parsel mi mevcuttur?” ise ilk parametremiz “evet”, 
Değilse yani bloklar ayrı parsellerde iseler, parametremiz “hayır” dır.
Diğer bir parametremiz yapı ruhsat tarihleridir.
Son parametremiz eğer birden fazla parsel var ise tapu sicilinde irtibatlandırma şerhi bulunup bulunmayacağıdır.

O halde ilk parametremize göre soruyoruz.
“Bloklar aynı parsel de midir? Yani tek parsel mi mevcuttur?”

1) Parametremiz hayır ise (yani bloklar ayrı parsellerde ise) ve yapı ruhsat tarihleri 28/11/2007 tarihi öncesine ait ise kat irtifakları ayrı kurulmuştur. Yönetim planları ayrıdır. Bu durumda yönetim birliği fiilen oluşmamıştır. Her bir parselde ayrı yönetim kurulmalıdır. Yukarıda belirtilen toplu yapı şartları sağlanır ise toplu yapıya geçiş yapılabilir.
2) Parametremiz hayır ise (yani bloklar ayrı parsellerde ise) ve yapı ruhsat tarihleri 28/11/2007 tarihi ve sonrasına ait ise kat irtifakları ayrı kurulmuş olmakla beraber toplu yapı olarak tapu siciline işlenmiş olabilir. Bu durumda yönetim planları aynı olup toplu yapı yönetim planıdır. Yönetim birliği toplu yapı olarak kurulmuş ise ayrı parsellerde ayrı (münferit) yönetim kurulamaz. İdari işlemler ile ilgili eksiklik olabilmekle beraber, tapu sicilinde toplu yapı şerhi bulunmuyorsa yukarıda belirtilen toplu yapı şartları sağlanır ise toplu yapıya geçiş yapılabilir.
3) Parametremiz evet ise (yani tek bir parsel var ise) ve yapı ruhsat tarihleri 14/4/1983 tarihi öncesine ait ise blokların kat irtifakları ayrı kurulmuştur. Yönetim planları ayrıdır. Bu durumda yönetim birliği fiilen oluşmamış ise de Kat Mülkiyeti Kanununun Geçici 2. Maddesi uygulanabilir ve toplu yapıya geçiş sağlanabilir.
4) Parametremiz evet ise (yani tek bir parsel var ise)  ve yapı ruhsat tarihleri 14/4/1983 tarihi ve sonrasına ait ise blokların kat irtifakları beraber kurulmuş ve yönetim planları aynı düzenlenmiştir. Bu durumda yönetim birliği fiilen oluşmuştur. Yönetim planındaki hükümler uygulandığında sorun yok ise toplu yapıya geçiş şart değildir. 
Yukarıdaki tüm durumlarda yine de tüm blokların yönetim planlarına tapudan erişmeye çalışmak gerekir.

Sitemiz Toplu Yapı mı Değil mi? Kısa Karar Akış Diyagramı

“Bizim site toplu yapı mı?” sorusunun yanıtını alabileceğimiz bir akış diyagramını paylaşmak isteriz.
İşte “Siteniz Gerçekten Toplu Yapı mı? Adım Adım Kontrol Rehberi”
Başla
  ↓
Sitenizde birden fazla blok yapı var mı?
  ↓            ↓
 Evet         **Hayır **→ Toplu yapı olamaz.
  ↓             
Sitenizde birden fazla parselden ya da adadan mı oluşur? 
 Evet         **Hayır ****→ Tek parselde kurulu toplu yapıya uygun olabilir **
  ↓    
İdaresinden onaylı vaziyet planı var mı?
  ↓            ↓
 Evet         **Hayır **→ Toplu yapı olamaz.
↓
Tapuda tescilli yönetim planınızda toplu yapı geçiyor mu?
  ↓            ↓
 Evet         Hayır →  Genel kurulda yönetim planı değişikliği gerekir.    
↓
Tüm ada / parsellerin ortak altyapı tesisi, ortak yer veya sosyal tesisi var mı? Tüm ada / parselleri ortak tesis ve yerlerden faydalanabiliyor mu?
  ↓            ↓
 Evet        **Hayır **→ Toplu yapı olamaz.
  ↓             
Tapuda toplu yapı şerhi var mı?
  ↓            ↓
 Evet         **Hayır ****→ **Yasal olarak toplu yapı sayılmaz.
  ↓             
→ ** Yasal olarak toplu yapısınız.**
 “e-Devlet ve Tapu Üzerinden Toplu Yapı Sorgulama Yöntemleri” ise yazımızın devamındadır.

Siteniz Gerçekten Toplu Yapı mı? Adım Adım Kontrol Rehberi

Aşağıdaki kontrol listemize bakarak; Toplu yapı şartları nedir? Siteniz uygun mu? Öğrenin!

Toplu Yapı mı Apartman mı? Karar Vermeden Önce Bilmeniz Gerekenler aşağıdaki check listemizde. 

Kontrol Sorusu	Evet	Hayır	Açıklama
Sitenizde birden fazla blok bulunuyor mu?			Tek blok varsa toplu yapı sayılmaz.
Birden fazla parselde veya adada mı kurulu?			Tek parselde olsa bile diğer koşullar sağlanıyorsa toplu yapı olabilir.
Tek bir parsel veya birden fazla parselde birden fazla yapı var mı?			Toplu yapı için tek parsel olsun ya da olmasın birden fazla yapı gerekir.
Tüm yapılar ilgili idareden tek bir onaylı imar projesine dayalı mı?			İmar bütünlüğü varsa toplu yapı kabulü için ön koşuldur.
İdareden onaylı vaziyet planı var mı?			Onaysız vaziyet planı toplu yapı için yeterli değildir.
Birden fazla parsel ya da adada kurulu sitelerde; ortak altyapı tesisi, ortak yer ve sosyal tesisler, ortak kullanım alanları (arıtma tesisi, havuz, otopark, güvenlik vb.) tüm ada ve  parsellerdeki tüm blok ve blok niteliğindeki yapılara hizmet ediyor mu?			Ortak alanlar ve tesisler onaylı projede tüm yapıları kapsıyorsa bu önemli bir göstergedir.
Sitenizde birden fazla blok bulunuyor mu?			Tek blok varsa toplu yapı sayılmaz.
Birden fazla parselde veya adada mı kurulu?			Tek parselde olsa bile diğer koşullar sağlanıyorsa toplu yapı olabilir.
Site yönetimi tek bir yönetim planı ile yönetiliyor mu?			Farklı bloklar, parseller veya adalar aynı yönetim planına bağlıysa toplu yapı ihtimali artar.
Yönetim planında “toplu yapı” ibaresi geçiyor mu?			Tapuda tescilli yönetim planı metni kontrol edilmelidir. Yoksa, toplu yapı sayılmak için plan değişikliği gerekir.
Yönetim planında ve uygulamada her blokta bağımsız yöneticiler yerine merkezi yönetim mi var?			Merkezi yönetim varsa bu, toplu yapının var olabileceğine işaret eder.
Site yönetimi temsilciler kurulu sistemi ile mi çalışıyor?			Temsilciler kurulu, sadece toplu yapılarda geçerli bir yönetim şekli olup yine de olması zorunlu değildir.
Toplu yapı yönetimi ilgili idare veya inşaat firması tarafından mı kuruldu?			Proje bazlı yönetimler genellikle toplu yapı için başlangıç sağlar.
“Tapuda Toplu Yapı Şerhi” var mı?			Tapuda bu şerh yoksa site yasal olarak toplu yapı değildir.

Web Üzerinden Kolayca Toplu Yapı Olup Olmadığının Kontrolü Nasıl Yapılır? 

Sitenin her bir ada / parsel ya da bloğundaki herhangi bir kat maliki aşağıdaki şekilde yönetim planı bilgisini sorgulayabilir. Farklı ada /parsel / bloklarda yönetim planlarının tescil tarihleri ve yevmiye no'ları aynı ise tek yönetim planı mevcuttur. 
Yönetim planlarının metnine ise sadece tapu sahiplerinin kendileri ya da noterden vekil verdikleri kişi kimlik ile müracaat ederek yönetim planı kopyasını tapu sicilinden alabilirler. 
Bununla beraber sorgulamalarda toplu yapı şerhi bulunuyorsa site bir toplu yapıdır.

e-Devlet Üzerinde Sorgulama Yaparak; e-Devlet toplu yapı sorgulama işlemi, bağımsız bölümün tapusu kime ait ise o kişinin T.C. bilgisi ve şifresi ile, 
• e-Devlette Tapu Bilgileri Sorgulama bölümüne gidilir. 
• Bu sayfada kişiye ait tüm gayrimenkuller sıralanmış olacaktır. İlgili gayrimenkul seçilir.
• "Detaylar" butonuna tıklanır. 
• Açılan sayfada ilgili "taşınmazınızın üzerinde bulunan (şerh, beyan, rehin, irtifak hakkı vb.) için" yazan bölüme tıklanır. 
• Yönetim planının var olup olmadığı ve tescil tarihi ile toplu yapı kaydına ilişkin bilgiler burada yazılıdır. 

Web Tapu’dan Toplu Yapı Sorgulama Yaparak;  En çok gelen sorulardan birisi “Web tapu toplu yapı nasıl anlaşılır?” sorusuna da cevap vermek isteriz. Tapu Kayıtlarına ulaşmak için Bireysel veya Kurumsal Giriş için  “bağımsız bölümün tapusu kime / tüzel kişiye ait ise o kişinin TC bilgisi ve şifresi ile, 
• https://webtapu.tkgm.gov.tr/giris  sistemine e-Devlet şifresi ile giriş yapılır.
• Taşınmaz Listesi bölümünde (https://webtapu.tkgm.gov.tr/vatandas/tasinmazlar-liste) herhangi bir taşınmazının "i" “tapu bilgileri” ikonuna tıkladığında tapu sicili dökebilir, çıktısı alınabilir. 
• Bu bölüme gelindiğinde açılan sayfada “Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ (*) var)” kutucuğu işaretlenmeli ve “İNDİR” butonuna basılmalıdır.
• Bu bölümde de yönetim planı dolayısı ile toplu yapı bilgisi ve toplu yapı şerhi bulunacaktır.
(*) “ŞBİ”: Şerh, beyan, irtifak bilgileri

Site (Toplu Yapı) Ne Demektir?

Birden Fazla Parselden Oluşan Sitenin Toplu Yapı Olabilmesi İçin Toplu Yapı İrtibatlandırma Şerhi Gerekliliği 

Bir önceki yazımızda; “Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 Sayılı Kanun'un 22. maddesiyle Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. ve 67.  maddeleri uyarınca; toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılmaları gerekmekte olduğunu, tapu kaydında "beyanlar" hanesinde toplu yapı kapsamında gösterilen parsellerin; imar planlarına işlenmiş, toplu yapı yönetimine geçmiş ve birbirleri ile irtibatlandırılmış olmaları gerekmekte olduğunu” ifade etmiş idik. Birden fazla parselde tapu sicilinin beyanlar hanesinde tek başına toplu yapı yönetim planı bulunmasının ya da tümünü kapsayacak bir yönetim planı değişikliğinin yeterli olmadığını da bir önceki yazımızda belirtmiş idik.

O halde tapu sicilinde;
• yalnızca “toplu yapı yönetim planı” isminde bir yönetim planı bulunmasının, 
• ya da yönetim planı değişikliği yapılarak kabul edilen “toplu yapı yönetim planının” tapuya beyan edilmesinin,
• bir toplu yapı şerhi anlamına gelmeyeceği ve toplu yapıya geçildiğine kanıt olmayacağı, 
• sadece “toplu yapı yönetim planı” şerhinin konulmasının irtibatlandırma için yeterli olmayacağı,
• dolayısı ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün “toplu yapı yönetim planı” şerhinin “toplu yapı irtibatlandırma şerhi” anlamına gelmeyeceği,
• ayrıca ortak yerlerin birbirleri ile irtibatlandırılıp vaziyet planlarına da tüm bu ayrıntıların işlenmesi gerekliliğinin olduğunu yeniden ifade etmemiz gerekir.

Aksi halde 634 Sayılı Kanun'un 66. ve diğer maddeleri anlamında davaya konu parselde toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılacak, uyuşmazlıklarda, KMK’nın öngördüğü şartların yerine getirilip getirilmediğinin araştırılıp, incelenmiş ve tartışılmış olması gerekecek, sulh hukuk mahkemeleri görevsizlik kararı verecektir.  (20. HD., E. 2017/1125 K. 2018/3906 T. 17.5.2018)

Birden fazla ada / parseldeki sitelerde ortak yerlerin toplu yapıya konu olan parsel/ler ve ada/larla birbirleri ile irtibatlandırılıp vaziyet planlarına da tüm bu ayrıntıların işlenmesi gerekliliğinden hareketle; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 66. ve devamı olan diğer maddeleri anlamında konu olan parsel/ada veya parseller/ adalarda toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediğinin ve ortak yerlerin ait olduğu blok, parsel ve adaların kontrolü gerekecektir.
Bu amaçla, Birden fazla parsel üzerinde kurulu olan toplu yapıların; Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 Sayılı Kanun'un 22. maddesiyle Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. ve 67.  maddeleri uyarınca; aşağıdaki maddelerin ilgili tapu müdürlüğünden araştırılmasına ihtiyaç vardır.

Siteyi oluşturan tüm parsellerinin ada ve parsel numarası tespit edilmesi sonrası, 
toplu yapı olduğu düşünülen sitenin üzerinde kurulduğu parsel ya da parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığının incelenmesi,
5711 Sayılı Yasa ile değişik 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, geçilmiş ise tarihi, 
toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığı, 
toplu yapı kurulmuş ise buna ilişkin tapu kayıtlarının ve toplu yapı yönetim planı örneğinin alınması, 
toplu yapı kurulmamış ise ilgili ada ve parsellere ait yönetim planı örneklerinin alınması,
gerekecektir. 
Bu hususlar; toplu yapı yönetimine ilişkin açılan tüm davalarda mahkemenin de dosya içerisinde bulunmasını isteyeceği ve yok ise de tapu sicil müdürlüğünden talep edilip  ya da taraflarca getirtilip dosya içerisine konulması gereken bilgilerdir. (18. HD., E. 2012/15211 K. 2013/1079 T. 28.1.2013)
KMK'nın 66. maddesinin 2. fıkrasına göre, toplu yapı kapsamındaki tüm parseller arasında bağlantı kurulmadığı takdirde, toplu yapı hükümlerine tabi olacak biçimde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. 
Kat Mülkiyeti Kanununda toplu yapı kapsamında bulunan parseller üzerinde toplu yapı kapsamına tabi olacak biçimde kat mülkiyeti ilişkisinin nasıl kurulacağına ilişkin düzenlemeye yer verilmemiş olmasına rağmen uygulamada toplu yapı kapsamındaki her bir parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine diğer parsellerin kütük sayfa numaraları da gösterilerek işlenmesi suretiyle kurulması öngörülmektedir. (HGK., E. 2017/1995 K. 2021/383 T. 30.3.2021)

Gelecek Bölümde;
• Toplu Yapı Olmayan Yeri Toplu Yapı Gibi Yönetmeye Çalışırsak Başımıza Neler Gelir?
• Toplu Yapıya Geçiş Nasıl Yapılır?
• Toplu Yapıya Geçiş İçin Hangi Kat Malikleri Kurulu Kararı Gerekir?
• 5912 sayılı Yasanın Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulan Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği