Site (Toplu Yapı) Ne Demektir?

Apsiyon Blog, Apsiyon YouTube  ve diğer Apsiyon sosyal medya hesaplarına en çok gelen sorulardan birisi “toplu yapı” ile ilgili olanlardır.

“Toplu yapı” ifadesi kullanılarak sorulan sorular genellikle kat mülkiyeti ve bina yönetimi ile profesyonel olarak ilgilenenlerden gelmekte olup, bazı soruların içinde “site” ifadesi bulunduğunda bu soruların yanıtlanabilmesi için anagayrimenkulün tapudaki kaydının bilinmesi gerektiği için sorulara cevaplarımız genellikle öncelikle “toplu yapı” olup olmadığının çözümlenmesini gerektirmektedir. Bu sebeple bir yazı dizisine daha başlamaya karar vermiş bulunuyoruz. İlk bölümde sadece “toplu yapı” kavramına yer vereceğiz. 

Sitenin ne olduğunu anlayabilmek için ise önce “toplu yapıyı” yani aslında halk arasında “site” olarak tabir ettiğimiz yerleşkeyi tanımlamamız gerekir. Bunun sebebi aslında mevzuatımızda “site” kavramının olmayışıdır. Yazılarımızda “site” karşılığı olarak Kat Mülkiyeti Kanununa göre “toplu yapı” kavramı kullanılacak, ancak her yazıda da hatırlatma yapılacaktır. 

İkinci bölümde ise “toplu yapı” mı? Yoksa değil mi? sorusunun yanıtını vereceğiz. 

Yazı dizimizin devamında ise;
• Bizim site toplu yapı mı? Değil mi? Nasıl Anlarız? 
• Toplu yapı olmayan yeri toplu yapı gibi yönetmeye çalışırsak başımıza neler gelir?
• 5912 sayılı yasanın yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılarda yönetim planı değişikliği ve toplu yapıya geçişin nasıl olabileceği
• Toplu yapının kurulması, toplu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis ve tescili
• Toplu yapılarda ortak yerler ve tescili, ortak gider ve masrafların nasıl paylaşılması gerektiği
• Toplu yapılarda yönetimin nasıl yapılması gerektiği, tutulması gereken defterlerin neler olduğu
• Toplu yapı olarak tescil edilmiş yapı topluluğun bölünmesi sureti ile yönetilip yönetilemeyeceği
• Toplu yapının ayrılmasının mümkün olup olmadığı, siteden ayrılıp apartman olarak kendimiz yönetebilir miyiz?
• Toplu yapılarda geçici yönetimin nasıl oluşacağı ve sonlanacağı
• Toplu yapılarda yönetim planı ve değiştirilmesi konularını açıklayacağız.

Toplu Yapı Nedir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) Dokuzuncu Bölümü (Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler) 66. maddesine göre;
Bitişik veya komşu olan birden fazla parselde birden çok yapı var ise onaylı bir yerleşim planı, ortak altyapı tesisi ya da ortak kullanım yeri ya da ortak sosyal tesis bulunması halinde beraber bir üst yönetim tarafından yönetilirler. Bu yapılara “toplu yapı” denir.

Toplu Yapı Mevzuatı Nedir?

28/11/2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 66 ila 74. maddelerinde toplu yapılara ilişkin özel hükümler düzenlenmiş ve KMK’nın 68. maddesine dayanılarak toplu yapılarda kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri ve tapuda yapılacak işlemlerin usul ve esaslarını belirlemek için "Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik" 16.08.2008 tarihli 26969 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Daha sonra 7/7/2009 tarihinde yürürlüğe giren 5912 sayılı Kanun ile de toplu yapıya ilişkin hükümlerde değişiklikler yapılmıştır.

Toplu Yapılar Hangi Tarihten Bu Yana Mevzuatımızda Var?

Bir toplu yapının varlığından söz edebilmemiz için toplu yapı olarak tanımlamak istediğimiz yapıların 28/11/2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanun ile daha sonra 7/7/2009 tarihinde yürürlüğe giren 5912 sayılı Kanun sonrasında 634 Sayılı Kanun'a göre projelendirilmiş, yapı ruhsatı almış ve imal edilmiş olması gerekir.

Bu tarihlerden önce projelendirilmiş, yapı ruhsatı almış ve imal edilmiş yapıların toplu yapı olarak tescilinin mümkün olması için ise öncelikle aşağıdaki yazımızdaki toplu yapı olarak kabul edilmesi için gerekli şartları taşıması ve 634 Sayılı Kanunun Geçici Madde 2’sinde sözü edilen yönetim planı değişikliğinin yapılması gerekir.

Aksi halde toplu yapı ilişkisinden söz edilemez.

Toplu Yapı Olarak Kabul Edilmesi İçin Neler Şarttır?

Bir yerleşkenin “toplu yapı” sayılabilmesi için aşağıdaki özelliklerinin tamamının aynı anda mevcut olması gerekir.  Bunlardan herhangi birisinin eksik olması halinde toplu yapıdan yani siteden söz edilemeyecektir. 

Toplu yapı;
• Belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, 
• bir veya birden çok imar parseli üzerinde bulunan, 
• belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, 
• alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile 
• bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı 
• birden çok yapıdır. 

Toplu yapıda;
• imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şart olup, 
• bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmamaktadır. 
• Kanun gereğince imar parseli olmayan yerlerde toplu yapı kurulamaz.

O halde eğer yukarıda sayılan şartlardan herhangi biri sağlanmıyorsa toplu yapı ilişkisinden söz edilemeyecektir.

Örneğin;
• İki farklı imar parseli üzerinde bulunan, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış olsa dahi, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler yönünden bir ortaklığı bulunmayan birden çok yapı toplu yapı sayılamayacaktır.

Yukarıdaki tanıma uyan her "site" toplu yapı olmayabilir. “Toplu Yapı İrtibatlandırma Şerhi” gerekliliği de söz konusudur. 

Toplu Yapının Kapsamı, Bitişik ve Komşu Parseller ile Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti İlişkisi

Toplu yapı bir veya birden fazla imar parseli üzerinde kurulabilir. KMK gereğince imar parseli olmayan yerlerde toplu yapı kurulamaz. Belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı toplu yapı kapsamında bulunabilir. Toplu yapı kapsamındaki parsellerin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kat irtifakı şeklinde kurulmuşsa her bir yapı tamamlandıkça kısmi olarak kat mülkiyetine çevrilmesi mümkündür.

Toplu yapı birden fazla parsel üzerinde ise her bir parsel, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Buna göre, her bir parsel üzerinde kurulan kat irtifakı/kat mülkiyeti işleminde bağımsız bölümlerin arsa payı parsel bazında hesaplanır. Her kat maliki kendi parselinde arsa payı sahibidir. Bununla birlikte toplu yapı kat mülkiyeti/kat irtifakının kuruluşu sırasında KMK’nın 12 ve 14. maddelerinde aranan belgeler yönetim planı ve vaziyet planı haricinde her bir parsel bazında alınır. Ancak, aynı tip blok yapılar için vaziyet planında blok konumlarının ve numaralarının gösterilmesi şartıyla tek proje alınabilir.

Toplu yapı, şayet birden fazla parsel üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde yeni bir kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Bu sebeple toplu yapıya dahil parsellerden bir veya birkaçı için sonradan sunulan yönetim planı kabul edilmez ve münferit toplu yapı oluşturulamaz. “Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesis ve Tescili” hususu esasen kurulmuş olan toplu yapılarla ilgili olmadığından bu yazımızın içine dahil edilmemiştir. Yazı dizimizin devamında bu kısma da değinilecektir. 

Toplu Yapı İrtibatlandırma Şerhi Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 Sayılı Kanun'un 22. maddesiyle Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. vd. maddeleri uyarınca; toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılmaları gerekmekte olup, tapu kaydında "beyanlar" hanesinde toplu yapı kapsamında gösterilen parsellerin; imar planlarına işlenmiş, toplu yapı yönetimine geçmiş ve birbirleri ile irtibatlandırılmış olmaları gerekmektedir. 

Yalnızca Toplu Yapı Yönetim Planı Bulunması Yeterli Değildir

Tapu sicilinde yalnızca “toplu yapı yönetim planı” başlıklı bir yönetim planı bulunmasının ya da yönetim planı değişikliği yapılarak kabul edilen toplu yapı yönetim planının” tapuya beyan edilmesinin; toplu yapıya geçildiğine kanıt olmayacağı, ortak yerlerin toplu yapıya konu olan parsel/ler ve ada/larla birbirleri ile irtibatlandırılıp vaziyet planlarına da tüm bu ayrıntıların işlenmesi gerekliliğinden hareketle; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 66. ve devamı olan diğer maddeleri anlamında konu olan parsel/ada veya parseller/ adalarda toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediğinin ve ortak yerlerin ait olduğu blok, parsel ve adaların kontrolü gerekir.

• Birden çok imar parseli üzerinde bulunsa da, 
• belediyesi ve ilgili idaresi tarafından belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmamış ise, 
• ve/veya alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ortak değil ise, 
• ve/veya sosyal tesis ve hizmetler yönünden bir ilişkisi yok ise,
• ve/veya bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olsa da bu yapılar toplu yapı sayılamayacaktır. 

Sitelerde Geçici Yönetim Nedir? 

Toplu Yapıya İlişkin İlgili İdaresinden Onaylanması Gereken Vaziyet Plânı ve Proje

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 68. maddesine göre "Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca (*) onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir. Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir. Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir."

(*) İlgili makamlarca (Belediye, İl Özel İdaresi, Toplu Konut İdaresi, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış bir vaziyet plânı ve proje söz konusu değil ise toplu yapı kurulması mümkün olamayacaktır.

Apartman Yöneticisi Yüzde Kaç Oyla Seçilir? 

Gelecek Bölümde…

“Bizim site toplu yapı mı? Değil mi? Nasıl Anlarız?” konulu yazımızda sırası ile 
• Toplu yapı sayılması için tapu sicilinde yapılacak kontrol nedir?
• Tek parseldeki tek bir yapı toplu yapı değildir
- Tek parseldeki birden çok yapının toplu yapı olarak tescil edilmesinde bir sorun yoktur
- Tek bir parseldeki birden çok yapının tek bir yönetim planının bulunması
- Tek bir parseldeki birden çok yapının her birinin ayrı ayrı yönetim planının bulunması
• Birden fazla parselde birden fazla yapı olursa ne olur?
• Yapı ruhsat tarihine göre toplu yapı olup olmadığını değerlendirebiliriz.
• Toplu yapı olup olmadığının kontrolü nasıl yapılır? başlıklarına yer vereceğiz.