Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Kağıtların havada uçuştuğu, seslerin yükseldiği ve "Aynı apartmanda yaşamıyor muyuz?" sorularının sorulduğu o meşhur toplantı anına hoş geldiniz!

"Apartman Yöneticisi Oldum" serimizin sezon finalinde, yöneticimiz Doğukan'ın en zorlu sınavını izliyoruz. WhatsApp gruplarındaki sessizliğin yerini yüz yüze itirazlara bıraktığı, tansiyonun tavan yaptığı seçildiği genel kurulda bir işletme projesi görüşmeye alınmadığı için KMK 37. maddeye göre yöneticimiz Doğukan’ın hazırladığı işletme projesine yapılan itirazlar sebebi ile tüm kat maliklerini davet etmek zorunda olduğu Olağanüstü Genel Kurul toplantısındayız.

İşletme Projesi İçin Genel Kurulda Büyük Yüzleşme ve Mutlu Son

Peki, itirazlar neden bu kadar yükseldi? Doğukan bu kaosu nasıl yönetti? Ve en önemlisi, o gergin kalabalık toplantının sonunda nasıl birbirine sarılarak ayrıldı?
Gelin, videodaki o kritik anları hukuki ve teknik penceremizden analiz edelim.

KMK Madde 37 Değişiyor: Yöneticinin İşletme Projesi Yapma Yetkisine Sınır Mı Geliyor?

Bugün 24 Şubat 2026.  Apartman ve site yönetimi ile Ekim 2025 ayından bu yana kamuoyunda "aidatlara devlet sınırı geldi" şeklinde eksik ve hatalı yorumlanan "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifinin" bugün saat 15.00'te TBMM Genel Kurulunda görüşülmek üzere gündeme alındığını biliyoruz. 

Kanunun özellikle 3, 4 ve 5. maddeleri Kat Mülkiyeti Kanununun 35. (yöneticinin görevleri/ genel yönetim işlerinin görülmesi), 37. (işletme projesinin yapılması) ve 70. (Yönetim plânı ve değiştirilmesi- toplu yapılarda) maddelerinin değişimine yıl açacak.  Kanun henüz genel kurulda görüşülerek yasalaşmadı ve Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmedi. Ancak eli kulağında diyebiliriz. 

Biz senaryoyu ve blog yazılarını bu değişiklikten önce yazdık, videoya çektik. Ancak ne senaryomuz ne de videolarımız kanun değişikliğinden sonra eskimiş olmuyor. 

Neticede bir işletme projesinin kesinleşmesi ancak genel kurulda kabul edilmesine ya da yöneticinin hazırladığı işletme projesine 7 gün içinde itiraz edilmemesine bağlı idi. Her halükarda işletme projelerinin genel kurulda yapılması ve toplantıya katılanların oyçokluğu ile yapılması doğru olandı. Ancak kimi site ve apartman yönetimleri yöneticinin işletme projesi yapması yetkisini kötüye kullanıp, kat malikleri de umursayınca kötüye kullanılıyordu. Kanun yapıcı şimdi bu eksikliği ortadan kaldırmaya çalışıyor.

Dikkat! Yöneticinin Bütçe Yetkisi Değişiyor: İşletme Projesi ve Genel Kurul Süreci

Yöneticimiz Doğukan’ın hikayesinde seçildiği genel kurulda bir işletme projesi kabul edilmediği ve dolayısı ile bağımsız bölümlere düşen aidatlar belirlenmediği için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35/d  ve 37. maddelerine dayanarak Doğukan vakit geçirmeksizin bir işletme projesi yapmış ve maliklere ilan etmişti. Bu işletme projesine itirazlar geldiği için de işletme projesi kesinleşmemiş ve  olağanüstü genel kurulda görüşülmesi gerekmişti. 
KMK’nun ifade ettiğimiz bu iki maddesi sitelerin ve apartmanların can suyu olan bütçe yani işletme projesi yapımını düzenler.

İşte eski ve yeni oluşacak durumun net bir karşılaştırması:

Konu	Eski Durum (Mevcut Uygulama)	Yeni Durum (Kanun Teklifi Kabul Edilirse)
Bütçeyi Kim Onaylar?	İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Genel kurulda kabul edilmiş işletme projesi kesindir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.	İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Genel kurulda kabul edilmiş işletme projesi kesindir.
Geçici Bütçe Yapılabilir mi?	Genel kurulda kabul edilmemiş / görüşülmemiş  ise yöneticinin yaptığı projeye  7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.	Genel kurulca onaylanmış bütçe yoksa, yönetici vakit geçirmeksizin en fazla 3 ay için geçerli olacak şekilde ve en geç 3 ay içinde genel kurulda onaylanıncaya kadar "geçici bir işletme projesi" yapar.
Aidat Artış Sınırı (Yönetici İçin)	Yöneticinin belirleyeceği tahmini işletme projesi tutarında herhangi bir yasal sınır (kısıtlama) bulunmaz.	Yönetici geçici bütçe yaparken artışı, bir önceki yılın "yeniden değerleme oranından" fazla yapamaz.
İtiraz ve Kesinleşme Süreci	Kat maliklerine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. İtiraz edilirse genel kurul olağan üstü surette toplanır.	Yönetici projeyi tebliğ eder ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

"Bu Rakamlar Ne? %60 Aidat Artışı Mı Olur?"

Toplantı, masaya fırlatılan kağıtlar ve haklı bir isyanla başladı. Bir komşumuzun dediği gibi: "Aidatları hesapladım, tam %60 artmış! Ben bunu kabul etmiyorum."

Bu tepki, günümüz apartman ve site yönetimlerinin en büyük gerçeği. Ancak burada yönetici Doğukan'ın sakinliği ve genel kurul için yaptığı hazırlık devreye giriyor. Yöneticimiz  Doğukan'ın da açıkladığı gibi, "Hizmet Enflasyonu" ile "Tüketici Enflasyonu (TÜFE)" aynı değildir. Dün komşularımız daha az aidat ödesin diye yapılmayan işler, tamir, bakım ve onarımlar, mevzuata aykırı olarak çalıştırılan apartman görevlisi, kapıcı gibi işçiler apartman ve sitemizin giderlerinin olması gerektiğinden fazla artışına sebep olur.  

Apartman yönetiminin ortak gider sepetinde domates, biber yok; emek (asgari ücret) ve enerji var. 

Apsiyon Akademi’nin yaptığı 2026 yılı işletme projesi artış projeksiyonlarında;
• geçtiğimiz yıla göre asgari ücret artışı, 
• sosyal güvenlik prim borçlanma maliyetlerinde artışlar, işveren prim teşviklerinde değişiklik sonucu prim oranlarının artması, uzun vadeli sigorta kolları prim oranlarında işveren hissesinin %11’den %12 ye çıkarılması, imalat dışı hizmet gibi alanlardaki işyerlerinde  prim teşvikinin 4 puandan 2 puana düşürülmesi,
• enerji sübvansiyonlarının kalkması, genellikle mesken tarifesinde olan apartman ve site ortak alanlarında  yıllık elektrik enerjisi tüketim desteğinin 1 Şubat 2025’te 5.000 kwh’a (kilovatsaate), 1 Ocak 2026 da 4.000 kwh’a  (aylık ortalama 333 kilovatsaate) düşürülmesi ile 2025 de aylık bin elli lira gelen faturaların iki katına, 2026 yılında ise aylık 984 lira gelen faturaların 1869 liraya yükselerek 885 liralık devlet desteğinin ortadan kalması ile aylık elektrik faturaların yaklaşık %90 artmasına sebep olması,   
• Bu etkilerin işletme projelerinin büyüklüğü de göz önüne alındığında binanın çalıştırdığı çalışan sayısı, mimarisi, giriş çıkış sayısı, ortak yerlerinin ve ortak tesislerinin, ortak hizmetlerinin çeşitliliği gibi sebeplerle 2025’ten 2026’ya geçerken Türkiye ortalamasında aidatları %34,04 arttıracağı beklentisi bulunmaktadır.
Türkiye’de 2026’da aidatların ortalama %34,04 artış beklentisinin nasıl oluştuğunu, artan maliyetlere karşı 2026 işletme projesinin en verimli şekilde nasıl oluşturulacağına ilişkin 18 Aralık 2025 tarihinde yaptığımız webinar / canlı yayın kaydımıza aşağıdan ulaşabilirsiniz. 

2026 Aidat Savaşları: İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? (Canlı Yayın Kaydı) 

Olması Gerekenden Düşük Aidat Tuzaktır: Apartman Bütçesine İtirazlar ve Çözüm Yolları

Ancak  maalesef bu artışa bir de aşağıdaki etkilerin olumsuz yansımaları eklenebilmektedir. 

• 2025 yılında (eski dönemde) yapılan hatalı bütçeler , 
• aidatın düşük tutulması için zorunlu bakım ve onarımların ihmal edilmesi ve bu sebeple arızaların, değişimlerin artması bunların da kat maliklerine daha yüksek maliyetler yaratması,
• çalışanların 4857 Sayılı İş Kanunu, 5510 Sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanununa aykırı çalıştırılması ve 6331 Sayılı İş Güvenliği Kanunun ihmal edilmesi sebebi ile gerek Sosyal Güvenlik Kurumu, gerekse iş mahkemelerine şikayetlerin artması ile ödenmek durumunda kalan geçmişe yönelik maliyetler ile mevzuata uyum sebebi ile artan maliyetler.

Tüm bu olumsuzluklar yöneticimiz Doğukan’ın apartmanında 2026 yılı için  %60'lara varan zorunlu işletme projesi ve dolayısı ile aidat artışlarını  beraberinde getiriyor.

Doğukan'ın olağanüstü genel kurulda bunu şeffafça açıklaması, "keyfi zam" algısını kırdı.

Efsane İtiraz: "Zemin Kattayım, Asansör Parası Ödemem!"

Videoda Zemin Katta oturan hanımefendinin o meşhur çıkışını gördünüz: "Asansör bakım ücreti diye bir şey çıkarmışsınız. Ben zemin kattayım, asansöre binmiyorum ki!"

Bu, yöneticilerin en sık duyduğu cümlelerden biridir. Ancak cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20'de gizlidir.

• Hukuki Gerçek: Asansör, apartmanın ortak tesisidir. Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında muaf tutulmadı ise zemin katta oturan bir malik, "kullanmıyorum" gerekçesiyle bu giderden muaf tutulamaz. Asansörün varlığı, binanın genel değerini artırır ve ortak mülkiyetin bir parçasıdır.
• Doğukan’ın Cevabı: Eski yönetimin bu parayı toplamaması bir "iyilik" değil, binayı bakımsızlığa sürükleyen bir "ihmal" idi.
• “Zemin kattayım, asansör parası ödemem” diyen komşularınız için yanıtlarınız aşağıdaki linklerde bulunuyor.

Giriş Katta Oturanlar, Asansör Bakım Ücretinden Muaf Mı? 

Kullanmadığım Asansörün Masrafına Niye Ortak Oluyorum?

Eski Yönetimle Yüzleşme: "Asansör Mühürlendi Özcan Bey!"

Toplantının dönüm noktası, Doğukan'ın eski yönetici Özcan Bey'e döndüğü andı.

"Özcan Bey, aidatlar yükseldi çünkü zamanında yapmanız gereken hiçbir bakımı yapmamışsınız!"

İşte "Düşük Aidat Tuzaktır" gerçeği burada yüzümüze çarpıyor.

• Asansör bakımı yapılmadığı için mühürlenmiş (Kırmızı Etiket).
• Hidrofor sorunları halı altına süpürülmüş.
• Depo ve jeneratör bakımları,  
• Apartman hizmetlisi sigortasız çalıştırılmış.

Yöneticimiz Doğukan, "Bu bütçeyi onaylamazsak bu sorunların hiçbirini çözemem" diyerek malikleri bir tercihe zorladı: Ya düşük aidatla çürüyen bir bina ya da gerçekçi bir bütçeyle değer kazanan bir yaşam alanı.

KMK Madde 37: Neden Toplandık?

Toplantıda "Ne gerek vardı bu toplantıya?" diyenlere Doğukan toplantının yapıldığı tarihte geçerli olan Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinin üçüncü fıkrasına göre en net hukuki cevabı verdi:
Yani bu toplantı bir tercih değil, Şubat 2026’da itirazlar sonucunda doğan yasal bir zorunluluktu. Ve iyi ki de yapıldı!
Çünkü iletişim olmadan, sadece kağıt üzerinde kalan rakamlar her zaman tepki çeker.

Bir yandan da yöneticimiz Doğukan’ın hazırladığı işletme projesinin iptali için eski yönetici Özcan Bey sulh hukuk mahkemesinde dava açmaya hazırlanıyordu. Bu durum da daha büyük kaosa sebebiyet oluşturacaktı. 
Yönetici bunun önlemek için olağanüstü olarak genel kurulu topladı.

Yakında tüm yöneticiler Doğukan’ın yaptığı bu toplantıyı ister masraf çıkarıp olağanüstü genel kurulda, isterse de ekonomik davranıp seçildikleri genel kurulda yapmak zorunda kalacak. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunun 37. Maddesi ile 3 35. Maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi değişiyor. 

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunda İşletme Projesi ile İlgili Yapılacak Değişiklikler
ESKİ HALİ	YENİ HALİ
II - Yöneticinin görevleri: 1. Genel yönetim işlerinin görülmesi: KMK Madde 35
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;	d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;
3. İşletme projesinin yapılması: KMK Madde 37
KMK Madde 37/1: " Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar."	Değişecek KMK Madde 37/1: " İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
KMK Madde 37/3: " Bu proje (işletme projesi),kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır."	Değişecek KMK Madde 37/3: " Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.”
İlave Olacak KMK Madde 37/5: " Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”
Yönetim plânı ve değiştirilmesi (toplu yapılarda) Madde 70 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
İşletme projesi ve bu yazımızın konusu olmadığından alınmamıştır.

Çözümün Adı: Şeffaflık ve Apsiyon

Ve kaosun bittiği an... Doğukan bilgisayarını çevirdi ve sihirli cümleyi kurdu:
"Sevgili arkadaşlar, artık Apsiyon kullanmaya başladık. Her şeyi şeffaf bir şekilde takip edip görebilirsiniz."
• Nereye ne harcandı?
• Komşum ödedi mi?
• Kasadaki para ne kadar?

Tüm bu soruların cevabının gerek bilgisayarda gerek cep telefonundaki Apsiyon uygulamasında bulunduğu ifade edildiği anda, o gergin yüzlerin yerini güven dolu bakışlara bıraktığını gördük. 

Çünkü apartman ve site sakinlerinin ekonomik zorluklarla boğuşurken ödedikleri paranın miktarı da önemli iken asıl derdi "paranın nereye gittiğidir".

Mutlu Son: Karar Tutanağı ve İmzalar

Yöneticimiz Doğukan, teknolojinin gücüyle oylamayı yaptı. Ellerin havaya kalktığı o sahne, bir yöneticinin zafer anıdır.
"Apsiyon'dan karar tutanağını çıkartıyorum, hep beraber imzalayalım."

Sezon finalini, el sıkışarak ve "Doğukan da harika bir yönetici oldu" övgüleriyle kapattık. Kaosla başlayan toplantı, güven ve komşuluk hukukuyla sona erdi.

Bu serüvende Doğukan'a eşlik ettiğiniz için teşekkürler! Unutmayın; iyi bir yönetici olmak sadece binayı değil, komşuluk ilişkilerini ve bütçeyi de doğru yönetmekten geçer.

Yeni sezonda görüşmek üzere!

Gelecek Yazımız: Bir Acemi Yöneticiden, Profesyonel Bir Yöneticiye: Doğukan’ın 5 Adımlık Gelişim Yolculuğu

Gelecek yazımda sizlere “Bir Acemi Yöneticiden, Profesyonel Bir Yöneticiye: Doğukan’ın 5 Adımlık Gelişim Yolculuğunu” özetleyeceğim. 

Sevgili Apartman ve Site Yöneticileri, Siz de Doğukan gibi itirazlarla başa çıkmak, yasal dayanaklarınızı sağlamlaştırmak ve şeffaf bir yönetim sergilemek bu serüvenin her bir adımını tekrar hatırlamak ve detayları incelemek isterseniz, işte Doğukan'ın tüm yolculuğu:

Bölüm 1: "Apartman Yöneticisi Oldum, Şimdi Neler Yapmalıyım?"  Blog Yazısını Okuyun  &  Videoyu İzleyin
Bölüm 2: "Yöneteceğimiz Apartmanı Tanıyalım!"  Blog Yazısını Okuyun & Videoyu İzleyin
Bölüm 3: "Aidatların Belirlenmesi"  Blog Yazısını Okuyun & Videoyu İzleyin
Bölüm 4: "Apartman İşletme Projesine İtiraz Edilirse Ne Yapılmalı?"  Blog Yazısını Okuyun &  Videoyu İzleyin
Bölüm 5: "Büyük Yüzleşme: Olağanüstü Genel Kurul ve Mutlu Son"  (Şu an okuduğunuz yazı)