Apsiyon Blog / Toplu Konutlarda Hayat

Sonbaharı yaşadığımız şu aylarda, şiddetli yağmur ve rüzgârlar kendini göstermeye başladı. Soğuk kış ayları gelmeden ve kar yağışları başlamadan, apartman ve siteler için sonbahar aylarında yapılması gereken rutin kış bakımları bulunuyor. Özellikle su baskınları, sel felaketleri, rutubet, ısı kayıpları, fırtınalar karşısında önlem almak için yapılması gerekenler göz ardı edilmemeli.

Binaların dayanımı, güvenliği, enerji verimliliği ve bakım maliyetleri açısından da kontrollerin zamanında yapılması oldukça önemli. Sorun ortaya çıktığında müdahale etmek yerine, olabilecek arızaları, felaketleri ve hasarların nedenlerini önceden tespit ederek büyük masrafların ve kazaların önüne geçmek, yöneticiler için çok daha doğru bir yaklaşımdır.

Sorunları kış ortasında fark etmek, hem olası hasarı daha da büyütür hem de hava şartları nedeniyle müdahaleyi zorlaştırır. Bu nedenle apartman ve site yönetimleri kapsamlı bir kış bakım listesi yapmalı ve bunu bütçeye ve önem sırasına göre uygulamalıdır.

Profesyonel bir yönetim anlayışıyla yapılan kış bakımı, apartman ve sitelerde yaşam kalitesini yükseltirken, sakinlerin de güvenliğini sağlar.

Apartman ve Siteler İçin Kış Bakım Kontrol Listesi

Kış öncesinde yapılması gereken bakım ve kontrolleri sizin için tek bir listede topladık. Çatı ve dış cephe bakımından ısıtma sistemlerine, su tesisatından ortak alanlara kadar pek çok başlığı içeren kontrol listemizi indirerek apartmanınızın veya sitenizin kış hazırlıklarını kolayca takip edebilirsiniz.

Kış Bakım Kontrol Listesi'ni Hemen İndirin!

Apsiyon Saha Mobil Uygulaması ile tanışın!

Saha ve bakım personellerinize özel geliştirilen mobil uygulamayla tur kontrol sistemi kullanımı, gönderi, ziyaretçi ve araç listesi takibi, arıza kayıtları, bakım emirleri ve iş takibi süreçleri artık çok daha kolay!

Apsiyon’un çözümleriyle işinizi kolaylaştırın, yöneticiliğin tadını çıkarın.

Çatı, Oluk ve Dış Cephe Bakımı

Çatı Kontrolü: Çatılardaki kırık kiremitler, rüzgâr, güneş ve hava şartlarından dolayı ayrılmış, kopmuş ve dayanımı azalmış arduvaz, şıngıl (shingle), bitümlü levhalar, mermerler veya yıpranmış sac, sandviç panel, çinko veya bakır kaplamalar kontrol edilmeli, yerlerinden sökülmüş ya da sökülmek üzere olanlar tamir edilmeli veya yenilenmelidir.  Çatı, dere, süs balkon ve terasların izolasyonunda su testleri yapılarak sorun varsa giderilmelidir.

Oluk ve Boru Temizliği: Yağmur olukları, borular, çatı süzgeçleri, teraslar ve site içi giderler mutlaka yapraklardan ve kirlerden arındırılmalıdır. Sonbaharda yapraklar döküldükçe, düzenli olarak kontrol edilmeli ve temizlenmelidir. Tıkanan oluklar, borular ve drenaj noktaları su taşmalarına yol açarak, özellikle alt katlar ve otoparklar için su baskınlarına neden olabilir. Deforme olmuş, eğimi bozulmuş, ezilmiş, çatlamış ve kırılmış oluk ve borular değiştirilmelidir.

Dış Cephe ve Yalıtım: Apartman cephesindeki çatlaklar ve sıva dökülmeleri onarılarak kapatılmalı, ısı ve su yalıtımı kontrol edilmelidir. Duvar ve yer kaplamalarındaki açılmış derzler tamir edilmelidir. Su sızıntıları ve rutubet için de önlem alınmalıdır. Küçük bile olsa bazı problemler, tüm kış boyunca tavan ve duvarlarda ciddi hasarlar çıkarabilir.

Su, Kanalizasyon, Yağmur ve Elektrik Altyapısı

Rögar ve Altyapı: Kanalizasyon menholleri ve rögarlar temizlenmeli, ana hatlar kontrol edilmelidir.

Katı atıklar, mutfaklarda kullanılan yağlar ve tuvalet kâğıdı atıkları çok soğuk havayla donarak sertleşir. Kış öncesinde tıkanıklık yoğunluğuna göre susta, basınçlı pompa, robot, su jeti veya vidanjörle yıkanarak borularda birikenler temizlenmelidir.

Bahçe ve otopark ızgaraları açılarak iç temizlikleri yapılmalıdır.

Bina yönetimlerinin mutfak, banyo ve tuvalet kaynaklı saç, yağ ve yemek artıklarının borularda yarattığı tıkanıklıkların giderilmesini sağlamak için bina sakinlerinin periyodik olarak özellikle doğal karbonat ve sirke karışımı kullanmaları, mutfak yağlarının lavabolara dökülmemesi ve çöp öğütücülerin kullanılmaması konusunda bilgi mesajları iletmeleri faydalı olacaktır.

Her ne kadar tıkanıklıkların önlenmesi için zaman zaman çok yoğun olmayacak şekilde sıvı veya jel formunda kostik içeren kimyasallar kullanılıyor olsa da bunların bilinçsiz şekilde aşırı ve sık kullanımı pimaş boruları eritebilir, ek yerlerindeki contaları aşındırarak su sızıntılarına yol açabilir.

Su Tesisatı: Bahçe sulama muslukları, vanalar, sayaçlar ve dış cephe su hatları kontrol edilmeli, yalıtım malzemeleriyle sarılarak donmaya karşı korunmalıdır. Donma, en sık görülen patlama sebebidir. Özellikle don olaylarının görüldüğü aylarda sulama sistemi içinde su bulunmaması sağlanmalıdır. Bozuk musluklar ve bahçe sulama tesisatları tamir edilmeli, çatlak ve delik borular değiştirilmelidir.

Pompa ve Hidroforlar: Kış boyunca bina su ihtiyacını karşılayan hidroforlar, kalorifer devridaim pompaları ve atık su sistemlerinde donmaya karşı termal izolasyonu bulunmayanların eksiklerinin tamamlanması, vana ceketlerinin tedarik edilmesi, sıcaklığın eksi derecelere düştüğü ortak alanlarda boru hatlarına kendinden regüleli elektrikli ısıtma kabloları sarılması, pompalarda mekanik salmastra ve conta sızdırmazlık kontrollerinin yapılması, sirkülasyon pompalarında hız ve kaplin ayarlarının yapılması, rulmanlarının yağlanması gerekir.

Diğer taraftan kuyu, şebeke hattı veya depo su kaynaklarının kışın donması durumunda pompanın susuz kalıp motorunu yakmasını önlemek için susuz çalışma emniyetini sağlayan flatörler veya elektrotlar mutlaka test edilmelidir.

Yedekte bekleyen veya kışın nadiren kullanılan hidrofor ya da pompalar, kireç ve korozyon nedeniyle bloke olmaya meyillidir. Panolarda bu özellik yoksa, yedek pompalar haftada bir kez manuel olarak 1-2 dakika çalıştırılarak millerin sıkışması önlenmelidir.

Vana ve Çekvalfler: Pompa giriş ve çıkışlarındaki vanalar ile geri tepmeyi önleyen çekvalfler kontrol edilmelidir. Arızalı bir çekvalf, duran pompanın içine ters yönde soğuk su basılmasına ve sistemin donma riskinin artmasına yol açar.

Yazlık kullanımlarda: Yazlık alanlardaki kuyular, bahçe sulama hidroforları veya açık havuz filtrasyon pompaları kışın çalıştırılmayacaksa gövdedeki suyu tamamen tahliye etmek için gövdenin altında bulunan tahliye tapası sökülmeli ve içindeki su tamamen boşaltılmalı, pompaya su sağlayan ana hat vanaları kapatılmalı, boruların içinde kalan su mümkünse basınçlı hava verilerek veya tahliye vanalarından boşaltılmalı, suyu boşaltılan pompanın çarkları ve mili, nem nedeniyle kış boyunca paslanabileceğinden gövde içine pas önleyici koruyucu yağlar sıkılmalı ve mil elle birkaç tur çevrilerek yağın dağılması sağlanmalıdır.

Zemin Altı Kotundaki Bodrum ve Otoparkların Sel Sularına Karşı Korunması: Atık su ve drenaj kuyu pompalarının şamandıralarının ve kablolarının engele takılıp takılmadığı, çalışıp çalışmadığı, kuyuların temizliği kontrol edilmelidir. Yol kotunda, kot altında veya kotun üstünde olsa dahi taşkın sularının yükselme ihtimaline karşı yapının yaya ve otopark girişlerinde bütçeye göre kum torbaları, sel engelleri ve bariyerleri hazırlanmalıdır.

Kablo Hatları ve Çevresel Altyapı: Açık alanda kalan veya yeraltından geçen hatların fiziksel olarak korunması sağlanmalıdır.

Yeraltı galerileri, menholler ve rögarlar sonbahar ve kış yağmurlarında su baskını riski taşıdığından, bu alanlardaki drenaj pompaları test edilerek elektrik kablolarının su altında kalması önlenmelidir. Siteye gelen elektrik, telefon ve internet hatları havai ise ağır kar yağışında veya fırtınada tellerin üzerine yıkılabilecek ağaç dalları kış öncesinde budanmalıdır.

Otomasyon ve Elektrik Panoları: Kışın elektrik altyapısını tehdit eden en büyük unsurlar; bağımsız bölümler dâhilinde de olmak üzere kombi, klima, elektrikli ısıtıcılar, elektrikli cihazların, motorların ve pompaların devreye aynı anda girmesi ile bir yandan da elektrikli araçların şarjı esnasındaki aşırı yük, nem/su sızıntıları, fırtına kaynaklı gerilim dalgalanmaları ve donma olaylarıdır.

Elektrik altyapısının kış aylarında sorunsuz çalışması, özellikle site ve tesis yönetimlerinde ısınma, su ve güvenlik gibi kritik sistemlerin devamlılığı için hayati önem taşır. Binaların ve tesislerin kalbi sayılan elektrik panoları kışın artan nemden ve yükten doğrudan etkilenir. Kışın özellikle pompa ve pano odalarındaki nem oranı yükselir, sıcaklık farklarından dolayı terleme meydana gelebilir.

Bu alanlarda ve yağışa açık dış mekânlardaki elektrik panolarının sızdırmazlığı kontrol edilmeli, klemens bağlantıları sıkılmalı ve pano içerisine nem alıcı silika jel paketler yerleştirilmelidir. Yoğuşma kontrol edilemiyorsa mahal sıcaklıklarını sabit tutacak havalandırma veya panolar için özel pano ısıtıcıları devreye alınmalıdır.

Kış gelmeden önce tüm ana panolar, şalter girişleri ve klemens bağlantıları termal kameralarla taranmalıdır. Kışın yük arttığında gevşek olan bağlantılar aşırı ısınarak yangına veya ark oluşumuna sebep olur. Isınma tespit edilen noktalar kış yükü binmeden sıkılmalıdır.

Sonbahar ve kış fırtınalarında hatlara düşebilecek yıldırımlar veya şebeke dalgalanmalarına karşı tesisi koruyan paratoner ve parafudurların aktiflik durumları ve topraklama hatlarının direnç değerleri mutlaka ölçülmelidir.

Jeneratörler ve UPS’ler: Şebeke kesintilerinin en sık yaşandığı kış aylarında yedek enerji sistemlerinin saniyeler içinde devreye girmesi gerekir.

Jeneratör motor suyunun kışın soğumaması için blok ısıtıcısının çalışır durumda olması, yakıt ve yağ filtrelerinin ve antifrizin kontrolü, dizel jeneratörlerde yakıt seviyesinin kondansasyon suyunu önlemek için tam dolu tutulması, yakıt tankı aşırı soğuğa ve donmaya maruz kalıyorsa donma önleyici yakıt katkıları kullanılmalıdır.

Elektrik kesildiği anda bina otomasyonu, güvenlik, giriş-çıkış sistemlerinin ve asansörlerin kapanmasını önleyen UPS akü odalarının sıcaklığının 20–22 °C’de olması sağlanmalı, akülerin ömür testleri yapılmalıdır.

Elektrikli Araç (EV) Şarj İstasyonları: Kış aylarında elektrik altyapısına binen en büyük yeni yüklerden biri de elektrikli araç şarj istasyonlarıdır. Kış aylarındaki yüke birden fazla elektrikli aracın şarj işlemi dâhil olması durumunda yükü kontrol etmek için elektrikli şarj ünitelerinde ve istasyonlarında dinamik yük yönetimi yazılımları aktif edilmelidir.

Dış mekânda bulunan şarj ünitelerinin sızdırmazlık contaları kontrol edilmeli, kışın soket içlerinin kar ve buz dolmasını önleyecek koruyucu kapaklar veya kılıflar kullanılmalıdır.

Tur Kontrol Sistemi

Tur Kontrol Sistemi; güvenlik, temizlik ve saha personellerine tanımlanacak görevlerle, rotaların takibi, kontrolü ve raporlaması için geliştirilen Apsiyon ürünüdür. NFC veya QR kod teknolojileri ile Apsiyon’a ve Apsiyon Saha Mobil Uygulaması’na entegre olarak çevrim içi ve çevrim dışı çalışır.

Apsiyon’un çözümleriyle işinizi kolaylaştırın, yöneticiliğin tadını çıkarın.

Isıtma Sistemleri ve Kazan Bakımı

Kazan ve Brülör Bakımı: Merkezi ısıtma varsa kazan, boyler ve brülör bakımları yapılmalıdır. Kazan içi temizliği, kurum alımı ve boruların bakımı aksatılmamalıdır.

Brülör bakımında baca gazı analizi, ateşleme elektrotları, gaz hattı filtreleri yetkililer tarafından kontrol edilmelidir. Boyler bakımında anot çubuğuna bakılmalı, kireç ve çamur temizliği yapılmalıdır. Isıtma sistemlerinde doğru yanma ayarı yapmak, ciddi yakıt tasarrufu sağlar.

Baca Temizliği: Yangın riskini ve karbonmonoksit sızıntısını önlemek için kanunen de zorunlu olan baca temizliği ve baca gazı ölçümü yetkili kişilere mutlaka yaptırılmalıdır.

Baca ve havalandırma çıkışları çevresindeki yalıtım ve izolasyon yerleri kontrol edilmelidir. Merkezi sistem veya bağımsız konut kullanımlarında tüm bacalar;

- Katı veya sıvı yakıt (odun, kömür, mazot, fuel-oil) ile ısıtılan binaların kazan bacaları ile şömine bacaları biri sezon başında (sonbahar) ve kış ortasında olmak üzere yılda en az 2 defa,

- Kombi ya da merkezi doğalgaz veya LPG'li sistemlerde ise gaz türü yakıtların is ve kurum üretme sorunu bulunmasa dahi karbonmonoksit sızıntısı riskini önlemek, kuş yuvası veya tıkanıklıkları denetlemek amacıyla sonbahar aylarında olmak üzere yılda en az 1 defa kontrol ve bakımdan geçirilmelidir.

Kalorifer, Isıtma Kapalı Devre Sistemi Kontrolü

Radyatörlerdeki hava alma işlemleri ve peteklerde dengeleme yapılmalıdır. Dairelerdeki radyatörlerin yeterince ısındığı ve sızdırma yapmadığı kontrol edilmelidir.

Sakinler ilk yanmada kalorifer kontrollerini yaparak arızalı olanların değişimi için bir servise başvurmalı ve yönetime bildirmelidir. Radyatörlerde termostatik vanalar söz konusu ise vananın kafası sökülerek içindeki mil (küçük iğne) penseyle hafifçe oynatılarak esnetilmeli veya yağlanması sağlanmalıdır.

Büyük metrekareli konutlarda, ister kombi ister merkezi sistem olsun odalar arasında homojen bir ısınma için giriş ve çıkış vanalarının ve varsa kolektörlerin dengesinin yani reglaj ayarının daire kullanıcısı ya da bir teknik adam tarafından yapılması önemlidir.

Tesisat ve petek temizliği, birçok bağımsız kullanıcı veya apartman yönetimi tarafından tercih edilebilmesine rağmen kurulu olan boru sistemi, ısıtma araçları, radyatörlerin türüne, bireysel veya merkezi ısınma türüne göre mutlaka bir mühendis görüşü alınarak yapılmalıdır.

Bunun yerine kapalı devre olan tüm sistemlerde malzeme türüne göre korozyon önleyici kimyasalların kullanımı ve her yıl değerlerinin ölçülmesi daha doğru bir yaklaşımdır.

Kombi (bireysel ısıtma) kullanımında; sistemdeki su basıncının 1,5 ile 2,0 bar arasında olmasına dikkat edilmelidir.

Sistem basıncının 1,0 barın altına düşmesi hâlinde ısınma ve verim sorunu yaşanırken 2,5 barın üzerine çıkması hâlinde kombi cihazı, borular ve peteklerin zarar görmesi mümkündür. Sonbahar aylarında kombinin bakımı ve filtre temizliği yapılmalı, devridaim pompasının çalışma durumu kontrol edilmelidir.

Merkezi ısıtma sistemlerinde, bağımsız bölümün kazan dairesine yakın veya uzak olmasına göre suyun basıncı değişebileceğinden bağımsız bölümler dışındaki vana ve varsa kolektörlerin reglaj ayarının yapılması gerekir.

Kazan dairesinde dönüş hatlarında ortak filtre ve hava ayırıcılarının temizliği yapılmalıdır. Hattaki sirkülasyon pompalarının kaplin ayarları kontrol edilmeli ve rulmanları yağlanmalıdır. Isınma tesisatındaki suyun tortu miktarı kışın arttığı için pompa çarklarının temiz olduğundan emin olunmalıdır.

Merkezi ya da kombi sistemlerinde sistem basıncının sürekli düşmesi sebebiyle su ekleme yöntemi de doğru değildir.

Sisteme sürekli yeni su basmak, boruların içine taze oksijen ve kireç girmesine, metal sistemlerde korozyonun hızlanmasına sebep olur. Normal şartlarda sistemde kaçak yoksa su basıncı sabit kalır. Yılda 1-2 defadan fazla su eksiliyorsa, tesisatta kaçak araması yapılmalıdır.

Sayaçlar: Su sayaçları ve kalorimetreler (ısı sayaçları) kontrol edilmeli, arızalı ve bozuk sayaçlar değiştirilmelidir. Sayaçlar yenilenerek arızalardan kaynaklanabilecek hatalı ölçümlerin önüne geçilmeli, tüketimlerin doğru ve güvenilir şekilde yapıldığından emin olunmalıdır.

Ortak Yerler ve Mahaller

Ortak Alanlar: Giriş kapıları, merdiven boşluğu pencereleri, bodrum ve otopark kapı ve pencereleri, çatı kapıları gözden geçirilerek apartman içi ısı kaybı en aza indirilmelidir.

Kar ve buzlanmaya karşı kürek ve kar küreme ekipmanları olmalı ve gerekli görülüyorsa zeminin yapısına göre üre, kalsiyum klorür, kalsiyum magnezyum asetat, potasyum asetat gibi sıvı buz çözücü solüsyon stoku yapılmalıdır.

Her ne kadar kar ve buza karşı ekonomik olması sebebiyle en çok kullanılan ürün sodyum klorür yani tuz olsa da beton, asfalt, doğal ya da doğal olmayan taşlara, zemin kaplamasına zarar verir, aşındırır, araçlarda korozyona (pasa) neden olur, sızdığı topraktaki bitki örtüsüne ve evcil hayvanların patilerine zarar verir.

Diğer taraftan ortak yerlerdeki aydınlatmaların bakımı yapılmalı, jeneratör test edilmelidir. Tuz stoku yapılmalıdır. Ayrıca ortak alanlardaki yangın tüplerinin dolum ve yıllık kontrol tarihleri kontrol edilmelidir.

Sayaçlar: Su sayaçları ve kalorimetreler kontrol edilmeli, arızalı ve bozuk sayaçlar değiştirilmelidir. Sayaçlar yenilenerek arızalardan kaynaklanabilecek hatalı ölçümlerin önüne geçilmeli, tüketimlerin doğru ve güvenilir şekilde yapıldığından emin olunmalıdır.

2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği ile Aidat Artışlarına Sınırlama Bugün Yürürlüğe Girdi. 22 Mayıs 2026

İşletme Projesi Hazırlanırken Periyodik Kontrol, Bakım ve Onarım Masrafları Atlanmamalı

İşletme Projesinin Bakım Onarım Kalemleri: Bu yazımızda bahsettiğimiz tüm periyodik ve önleyici bakım ve onarımlar, hizmet, işçilik ve malzeme tedarikine dayandığından bütçe ayrılmasını gerektirir.

Son yıllarda ekonomik dengelerin bozulmasıyla birlikte ortak gider masraflarının kısılması baskısı altında kalan site ve apartman yönetimleri bakım, onarım bütçelerinden vazgeçebildiğinden yapılarda hasar, eskime, büyük arıza oranları da artmaya devam etmektedir.

İçinde bulunduğumuz dönemde gerek sel ve su basması gerekse don ve kar sebebiyle kış şartlarında yaşanan olumsuzlukların tekrar etmemesi için periyodik ve önleyici bakım ve onarımların zamanında yapılması, kat maliklerine genel kurulda onaylatılacak olan işletme projelerine de bunların maliyetlerinin dâhil edilmesi gerekmektedir.