Apsiyon Blog / Yöneticinin El Kitabı

Apartman ve sitelerde banka hesabı açmak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre zorunludur. Peki hesap nasıl açılır, nasıl devir alınır, hangi kararlar gerekir? Tüm detaylar ve örnek karar metinleri blog yazımızda.

Site Yönetiminde Banka Hesabı Açma ve Devir Alma Süreci: Adım Adım Rehber

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre apartman ve sitelerde banka hesabı açmak bir tercih değil, yasal zorunluluktur. KMK’nun 35. maddesi uyarınca yönetici, topladığı aidat ve avansları muteber bir bankada anagayrimenkul adına açılmış bir hesapta tutmakla yükümlüdür.

Eskiden bankalar apartman adına hesap açmadığından, yönetici kendi adıyla ama “... Apartmanı Yöneticisi” ibaresiyle hesap açıyordu. Günümüzde ise doğrudan apartman/site unvanına hesap açılması mümkündür ve en şeffaf yöntem budur.

Yeni seçilen yönetici, noterden imza beyannamesi çıkartarak mevcut hesabı devralabilir. Böylece hesap numarası değişmeden yönetim devam eder.

Apartman karar defterinde bankacılık işlemleri eğer yetki sınırlandırılacaksa para yatırma, çekme, EFT, internet şubesi vb. şeklinde her bir işlem belirtilmeli ya da tüm bankacılık işlemleri için yetki verilecekse açıkça yazılmalı. Banka yalnızca karar metninde belirtilen yetkileri tanır.

Aidatlar İçin Site Banka Hesabı Zorunlu mu? Yasal Düzenlemeler ve Karar Örnekleri

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)  “Anagayrimenkulün Yönetimi” başlıklı beşinci bölümünün “D) Yönetici:” fasılasının “II - Yöneticinin görevleri” hakkındaki “genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35. maddesi  “yöneticinin görevlerini” sayar. 

Yöneticinin ilk görevi “genel yönetim işlerinin görülmesidir”. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 35. maddeye göre yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yöneticiler yönetim planındaki tüm görevlerini yerine getirmekle görevlidirler. 35. madde yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yöneticinin yapması gereken yükümlülükleri sıralamaktadır. 
 
Yöneticiler, başta yönetim planındaki ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile diğer mevzuattaki görevlerine dikkat etmeli, ihmal ve kusurlarının sorumluluk açısından önem arz edeceğini unutmamalıdırlar.

Yöneticinin görevleri arasında “topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması" bulunmaktadır.

O halde apartman ve sitelerde 35. maddesinin j fıkrasına göre kat mülkiyeti kanunu banka hesabı açtırılması ve toplanan paraların bu hesapta muhafazası gerekmektedir. 

Her ne kadar maddede kanunun eski olmasından “kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması” ifadesi bulunsa da doğru olan site / apartman unvanına hesap açılmasıdır.  

Apartman Yöneticisi Oldum, Şimdi Neler Yapmalıyım? Bölüm 1  

Aidatlar İçin Banka Hesabı Zorunlu Mu?

35. maddenin j fıkrasına göre banka hesabı açılması zorunlu.

Eğer apartman ve sitede bir çalışan var ise ücretinin banka üzerinden ödenmesi zorunludur. Sadece bu sebeple dahi apartman yöneticiliği adına açılmış banka hesabına ihtiyaç var. Örnek olarak apartmanda kapıcı çalıştırılıyorsa hesabın yönetici adına değil, apartman adına açılması daha doğrudur.

Neden Banka Hesabı Zorunlu?

• Kapıcı, güvenlik, temizlik görevlisi gibi çalışanların maaşlarının banka aracılığıyla ödenmesi zorunludur.
• Aidatların sadece elden toplanması şeffaflık sorunlarına yol açabilir. 
• Aidatlar özellikle yaşlı sakinlere kolaylık olması açısından kapıdan ve elden toplansa da Kat Mülkiyeti Kanu'na göre elden toplanan aidatların bankaya yatırılması gereklidir. 
• Banka hesabı, hem gelir-gider takibini kolaylaştırır hem de yönetimde hesap verebilirliği sağlar

Yönetici Paraları Elden Topluyor. Bu Suç Mudur?  

Kat Mülkiyeti Kanu'na göre elden aidat alınmasında bir sakınca yoktur. Ancak kanunun 35. maddesine göre banka hesabı açılması zorunludur. 

Yönetici Aidatları Kendi Banka Hesabına İstiyor. Bu Suç Mudur?  

KMK 35. maddeye göre yönetici kendi hesap numarasına paraların yatırılmasını isteyebilir, ancak hesabı kendi adına açsa da anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmesi gerekir. Örnek; Hesap Adı: Ahmet Mehmet ( Barış Apartmanı Yöneticisi)

Yönetici Kendi Adına Hesap Açabilir mi?

Evet. Eskiden bankalar site ve apartman yönetimlerinin kendi unvanlarına hesap açmazlardı. Dolayısı ile yöneticiler KMK 35. maddedeki gibi bankalarda kendi isimleri ile ancak anagayrimenkulün yönetici sıfatı kullanılarak hesap açarlardı. Bu şekilde yapılmasının sebebi ise yöneticinin kendi kişisel hesabı ile karışmaması için idi.

Örneğin “Yağmur Apartmanı Yöneticiliği” adına “Ahmet Erdoğan” veya “Şimşek Sitesi A Blok Yönetimi” adına yönetici “Mehmet Kavran” gibi. Bu uygulama bazı yöneticiler tarafından yöneticilikleri sona erdikten sonra hesabın devir edilmesini istemedikleri için halen devam etmektedir. Ancak bu durumda ileride eski yöneticinin dönemi ile ilgili olarak banka kayıtlarına ulaşmak yeni yönetici için imkansız hale gelmektedir. Dolayısı ile bu yöntem açıklık ilkesine aykırı şeffaf olmayan ve hesap verilmesini de şüpheli hale getirmektedir.

Mevcut yönetici kendi adına anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırıldığında devir alan yönetici aynı usulde devam ederse hesap numarasının değişmesi gerekir.

Site Apartman Yöneticisi Oldum! Şimdi Ne Yapacağım? Bölüm 3: “ Aidatların Belirlenmesi”  

Hesabı Apartman Yöneticiliği Adına Açabilir miyim? 

Evet. Günümüzde, bankalarda site ve apartman unvanları kullanılarak yöneticinin adı kullanılmadan hesap açılabilmektedir. Böylece site yönetimi banka hesabı devri de kolaylaşmaktadır.

Anagayrimenkulün unvanı ile hesap açıldığında banka yönetim süresinin sonunda (genellikle sistemlerde bina ve apartmanlar için bir yıl, toplu yapılar için iki yıl yetki süresi limiti konulmaktadır) yeniden imza beyannamesi isteyeceğinden seçilen yeni yönetici hesabı kullanmak için noterden imza beyannamesi çıkararak hesabı devir alabilecek, hesap numarasının değişmesi gerekmeyecektir.

Her halükarda internet kullanıcı adı ve şifresi kişiye özel olduğundan internet şubesi de yetkilendirilmiş yönetici / yönetim kurulu üyesi haricinde kullanılamayacaktır.

Site ve Apartman Yönetimlerine Bankalar Tarafından Kredi Kartı POS Tahsilat Cihazları (ÖKC’siz) Verilebilmektedir 

Yöneticinin Banka Hesabı Açabilmesi İçin Bir Yeter Sayıya İhtiyaç Var mıdır? 

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburi olup, apartman ve site adına banka hesabı açılabilmesi için öncelikle toplantıya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici seçmeleri gerekir. 

Yönetici seçildikten sonra veya yönetici seçimi maddesinde yönetici yetkilerine “banka yetkisinin” ilave edilmesi yeterlidir. 

Banka yetkisi gibi genel yetkilerin kabulü için gereken sayı ise yönetici seçimi için gereken yeter sayı ile aynı değildir. Yönetici seçilmek için toplantıya katılsın ya da katılmasın tüm malik sayısı üzerinden hesap yapılırken, yöneticiye banka yetkisi gibi genel yetkilerin verilmesi için toplantıya katılan maliklerin oy çokluğu ile yetki verilmesi yeterlidir. 
Yönetici seçildiği takdirde ona verilecek genel yetkilerde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun  32. maddesindeki genel hükümler geçerlidir.

Hesap Açma Süreci

1. Genel Kurul Kararı: Yöneticiye banka yetkisi verilmesi gerekir.
2. Noter İşlemleri: Karar defteri ve imza beyannamesi alınmalıdır.
3. Vergi Dairesi Başvurusu: Eğer daha önce alınmadıysa apartman veya site için potansiyel vergi numarası temin edilmelidir.
4. Banka Başvurusu: Kimlik, karar defteri, imza beyannamesi ve vergi numarası ile şubeye gidilir.

Hesabı Açmak İçin Karara Neden İhtiyacım var?

Kanunun yönetici seçilen kişiye otomatik olarak banka hesabı açma yetkisi verdiği açıktır. O halde neden bankalar kararı, karar defterinin kapak sayfasını ve noterden imza beyannamesini istemektedirler? 
Bunun sebebi yönetici seçilen ya da yönetim kurulunda banka yetkilerinin verildiği kişinin kim olduğunu, yetki verilen kişi ile bankaya müracaat eden kişinin aynı kişi olup olmadığını kontrol etmek durumundadırlar.

Öncelikle apartmana veya siteye banka hesabı açtırmak için apartman kat maliklerini genel kurulda toplayıp bu konuda karar almak gerekmektedir. Aslında bu karar yöneticinin seçildiği genel kurulda alınan bir karardır. Eğer banka hesabı açılması ve yöneticiye yetki verilmesi kararının alınması unutulursa bankalarda hesap açarken veya hesabı kullanırken sorun yaşanabilecektir.

Apartman banka kararı örneği ve site yönetimi imza beyannamesi örneklerine aşağıdan ulaşabilirsiniz. 

Eyvah Böyle Bir Genel Kurul Kararı Almadık. Ne Yapabiliriz?

Her ne kadar KMK’nun 35. maddesinin j fıkrasına göre banka hesabı açtırılması kanunla gelen bir görev olsa dahi bankaların seçilen yönetici / toplu yapı yönetim kurulunun banka yetkilerini görmesi gereklidir. Bu sebeple eğer genel kurulda banka yetkilerini içeren bir karar alınmamış ve yönetim planında da bu yetkiler ile ilgili bir detay bulunmuyorsa o takdirde vakit geçirmeden bir olağanüstü genel kurul / toplu yapılarda da eğer temsilciler kurulu bulunuyorsa olağanüstü temsilciler kurulu toplanmalıdır. 

Olağan Site Genel Kurulu ile Olağanüstü Apartman Toplantısı Arasındaki Farklar Nelerdir?  

Apartman ve Site Banka Hesabı Açma / Devir Alma Akış Şeması

1. Adım 1 – Genel Kurulda Karar Alma

• Karara banka yetkilerinin yazılması

2. Adım 2 – Noter İşlemleri

• Genel kurul kararı
• Karar defteri
• İmza beyannamesi

3. Adım 3 – Vergi Dairesi

• Potansiyel vergi numarası alınması (eğer daha önceden mevcut değilse)

4. Adım 4 – Banka Başvurusu (Hesap Açma veya Devir)

• Yönetici kimliği
• Belgeler ile şubeye başvuru
• Yeni hesap açma
• Mevcut hesabı devralma

Apartman ve Site Banka Hesabı Açmak veya Devir Almak İçin Ne Yapılması Gerekir

1) Kat Malikleri Kurulu Kararı Alınmalıdır.

Yönetici seçilen genel kurulda yönetici seçimi maddesinin hemen sonrasında banka yetkilerinin de maddeye eklenmesi yeterlidir. 

2) Notere Gidilmelidir.

Noterden onaylı karar defteri, genel kurul kararı ve genellikle yönetim kurulu olan ana gayrimenkullerde yönetim kurulu tarafından alınan banka yetkisi kararı ile notere gidip, noterden yönetici adına imza beyannamesi düzenlenmesi istenmelidir. 

Site ve apartman yöneticiliğinin resmileştirilmesi ile noter işlemlerinin nasıl yapılacağına ilişkin detayları “Apartman Yöneticiliğimi Nasıl Resmileştiririm? Noter İşlemlerini Nasıl Yaparım?“ başlıklı yazımızdan edinebilirsiniz. 

3) Eğer Vergi Numarası Yok İse Vergi Dairesine Gidilmeli Ya da İnternet Vergi Dairesine Girilmelidir.

Alınan imza beyannamesinin ardından daha önce alınmadı ise apartman / sitenin bağlı bulunduğu vergi dairesinden potansiyel vergi numarası alınmalıdır.

Bir binada ilk defa yönetim kurulduğunda binanın vergi numarası bulunmaz. Bu durumda vergi dairesine bizzat müracaat etmek veya Dijital Vergi Dairesi (https://dijital.gib.gov.tr/) sayfasına girmek gereklidir. 
Detayları “Binanın Potansiyel Vergi Numarası Yoksa? Vergi Dairesi Başvurusunu Nasıl Yaparım?” başlıklı yazımızdan edinebilirsiniz. 

4) Son Olarak Bankaya Gidilmelidir. 

Banka şubesine giderken seçilen yeni yönetici,

• Türkiye Cumhuriyeti makamlarından alınmış olan T.C. kimlik nosu bulunan kimlik belgesi, ehliyet veya pasaportunu, 
• noter tasdikli karar defterini, 
• karar defterinin kapak sayfasının fotokopisini veya softcopy pdf vs. görselini, 
• noterden alınan imza beyannamesinin aslını yanında götürmelidir. 
Gidilen bankada daha önce yönetime ait açılmış bir hesap numarası yok ve karar defterinin kapak sayfasında potansiyel vergi numarası yazılı değil ise;
• vergi dairesinden ya da internet vergi dairesinden alınan apartmanın / sitenin potansiyel vergi numarasının da yöneticinin yanında bulundurulması gerekecektir. 

Daha önce vergi numarası alınmış ve noter tasdikli karar defterinin kapağında vergi numarası yazılmış ise ayrıca vergi numarasının yazılı olduğu vergi dairesinden alınmış belgeye ihtiyaç yoktur.  

Banka Hesabı İle İlgili Kararda Nelere Dikkat Etmemiz Gerekir?

Dikkat edilmesi gereken önemli husus apartman karar defterine karar yazılırken bankacılık işlemlerinin tamamının karar metnine yazılmasıdır. Zira bankadan para çekme, havale, EFT, para yatırma, vadeli hesap açma, internet bankacılığı, ahzükabz gibi bir kısım yetkilerin kararda yer alması banka tarafından incelenmekte ve esas alınmaktadır.

Eğer bir yönetim kurulu var ise bu yönetim kurulundan hangi üyenin veya birlikte imza kullanacaklarsa bu üyelerin hangilerinin olduğu kararda yazılı olmalıdır. 

Yönetimlerin bankalardan kredi kartı alma veya yönetim adına kredi kullanma gibi imkanları gerçek veya tüzel kişi olmadıklarından bulunmamaktadır. 

Daha fazla bilgiyi “Apartman Banka Hesabı Nasıl Açılır? Siteler Vergi Numarası Almak Zorunda mıdır?” konulu videomuzdan edinebilirsiniz. Site banka hesabı açma işlemi de aynı “apartman yönetimi banka hesabı nasıl açılır?” sorunun cevabı gibidir.

Bankalar Her Sene Yönetici Değişmese de Kararın Yenilenmesini İstiyor

Kat Mülkiyeti Kanu'nuna göre apartman ve tek bloklu yapılarda bir yıl, toplu yapılarda en geç iki yılda bir yeni yönetici seçimi yapıldığından genel olarak bankaların eğer uyguluyorsa sistemlerindeki süreler bu şekilde uyarı verir. Süre bittiğinde banka dönüş yapar ya da yetkiyi kaldırır. 

Ancak, yargıtay kararlarına göre yeni yönetici seçilene kadar eski yöneticinin görevi devam eder. 

Daha farklı bilgiler için "Apartman Yöneticisi Oldum, Şimdi Neler Yapmalıyım?" konulu blog yazısını edebilirsiniz.

Banka Yetkisine İlişkin Örnek Kararlar

1) Apartman Genel Kurulu Banka Karar Örneği

YÖNETİCİ İSİM SOYAD (TCKN)’nin  XXXX  Apartmanı Yöneticiliği adına bankalarda hesap açtırmaya bu hesaplardan tek imza ile para çekmeye, yatırmaya (*) yetkili kılınmasına oybirliği ile karar verilmiştir.

(*) Sadece bu işlemler ile sınırlandırılmış olacaktır. 

2) Site Genel Kurulu Banka Kararı Örneği

Türkiye’de hizmet veren tüm kamu veya özel bankalar veya diğer finansal kuruluşlarla çalışma yapmak (vadeli, vadesiz, yatırım, döviz ve fon  hesapları açma , hesap kapama, internet şubesi işlemleri için şifre alımı , faiz, repo, fon tahakkuku yaptırma , yaptırılan tahakkukları çekme, hesaptan ödeme yapma, EFT, havale yapma, hesaba para yatırma, hesaptan para çekme ve diğer işlemler **) için YYYY  Sitesi Yönetim Kuruluna (ÜYE-1 İSİM SOYAD (TCKN), ÜYE-2 İSİM SOYAD (TCKN), ÜYE-3 İSİM SOYAD (TCKN)) En Az İki İmza ile Temsil Yetkisi Verilmesine karar verilmiştir.

(**) ve diğer işlemler: Yetkili olduğu alanlar ayrıntılı yazıldığı takdirde aynı zamanda sadece bu yazılanlar ile sınırlandırılmış olacağından “ve diğer işlemler **” ifadesi kullanılmıştır.

3- Yönetim Kurulu Banka Kararı Örneği

XXXX  Sitesi Yönetimi ile ilgili olarak bütün bankalar veya diğer finansal kuruluşlardaki tüm bankacılık işlemlerini yapmaya (***)  yönetim kurulu üyelerinden ÜYE İSİM SOYAD (TCKN) ’ye tek başına kullanmak üzere yetkilendirilmesine ve imza beyannamesi çıkartmasına yönetim kurulu üyelerinin oybirliği ile karar verilmiştir.

(***)  tüm bankacılık işlemlerini yapmaya : Yetki en geniş şekilde verilmiştir.

4- Profesyonel Yönetim Şirketine Verilecek Yetki Örneği

XXXX  Sitesi Yönetimi ile ilgili olarak banka ve finansal kuruluşlarda banka hesap hareketlerinin görülebilmesi, Otomatik Hesap Hareketlerinin (OHS) yazılım entegrasyonun yapılması, internet şubesi görüntüleme yetkisi için şifre alımı için (****) AAAA şirketinin yetkililerinden YETKİLİ-1 İSİM SOYAD (TCKN), YETKİLİ-2 İSİM SOYAD (TCKN)’nin yetkilendirilmesine yönetim kurulu üyelerinin oybirliği ile karar verilmiştir.

(****) Sadece görüntüleme yetkisi vardır.