Zoom ile (Online) Yapılacak Olan Apartman ve Site Genel Kurul Toplantıları Geçerli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygun Mudur?

Özellikle pandeminin yarattığı koşullar sebebi ile online toplantılar hayatımıza hıza girdi. Zoom, Zoho, Microsoft Teams, Google Hangouts, FaceTime, Skype, Houseparty gibi video konferans uygulamaları ile; iki veya daha fazla kişinin kendi aralarında oluşturdukları bir grubun mesafe ve konum gözetmeksizin sanki aynı ortamdaymış gibi birbirileri ile sesli ve görüntülü olarak kurdukları iletişim şekli yaşamımızın bir parçası oldu.

Peki, Zoom gibi video konferans uygulamaları ile online yapılacak olan apartman ve site genel kurul toplantıları geçerli midir?

Bazı sorular “çok zor”, bazı soruların cevabı ise bulunmamaktadır. Mevzuata ve yargı kararlarına baktık. Maalesef hukuk düzeni içinde daha önce böyle bir pandemi yaşamadığımız için sorunuzun yanıtını tam olarak vermek zor. Ancak örneğin siz “zoom üzerinden” bir genel kurul düzenlerseniz ve bu genel kurula şekli olarak itiraz olursa dava sonucuna bakarak ileride aynı soruyu soran bir başkasına daha doğru yorum yapmak mümkün olabilir. Bilelim ki, kat malikleri kurulu kararlarının iptal nedenleri gerek biçim ve gerekse esasla ilgilidir. Şimdi sorumuz! Zoom üzerinden (yani internet bağlantısı gerektirecek şekilde ve uzaktan) bir genel kurul yapmamız halinde bu genel kurulun “biçim” yönünden Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olup olmadığıdır.

Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi

Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi

Online yapılacak genel kurullar “biçim” yönünden Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun mudur?

BİÇİM YÖNÜNDEN GEÇERSİZLİK : Kat malikleri kurulu, yasaların buyurucu hükümlerine uygun biçimde, gereken sürelere ve tebligatlara uyularak toplanmamış ise, toplantının geçersiz olması nedeniyle, alınan kararlar da biçim yönünden geçersizdir; iptal için dava açılabilir. Yine genel kurulun kurallara uygun olarak toplanmasına rağmen yeter sayı oluşmadan karar verilmesinde de ilk toplantı ise o toplantıdaki tüm kararlar, ikinci toplantı ise ilgili karar geçersiz olacaktır.

Apartman ve Site Genel Kurullarının “şekil” yönünden Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması için gereken şartlar nelerdir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Beşinci Bölüm (Anagayrimenkulün Yönetimi) 27.,29., 30., 31.,32. 33. maddeleri genel kurullar ile ilgilidir. 29 maddede 3. fıkrada “İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.” 32. maddede 3. fıkrada “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” Yukarıda altı çizili olan kurallar biçim yönünden koyulmuş kurallardır.

Genel Kurulun mutlaka bir mekanda mı yapılması gerekir?

Türk Dil Kurumu’na göre “nerede” kelimesi bir zarftır. “Hangi yerde” anlamına gelir. Demek ki KMK’nın 29/3 ü bir yerden yani mekandan diğer taraftan KMK 32/3’ü bir defterin (karar defteri) varlığından ve kararın gerçekliğinin ispat amacı taşıması için imzadan bahseder. Bu niteliklerden “genel kurulun” belirlenmiş bir zamanda , belirlenmiş bir yerde fiili mevcudiyet ile yapılan, ilkinin yapılması için bir çoğunluk gereken, bazı kararların alınması için ise yasada belirlenmiş nisapların (çoğunlukların / yeter sayıların)  olması gereken yani tartışılan ve müzakere edilen  toplantı anlamına geldiği sonucuna ulaşmalıyız.

Apartman ve Site Yönetimleri Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

Apartman ve Site Genel Kurul Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

Zoom gibi online konferans yazılımları bu şartların hangilerini sağlıyor?

Hangilerini sağlamıyor.

Şimdi bu bir önceki paragrafta örneğin internet tabanlı “zoom toplantısı” yeşil renk ile yazılan biçimleri sağlarken, mavi renk ile yazılanları tam olarak sağlayamayabilir (sebebi zoom’un satın alınan kapasitesi, sesli ve görüntülü herkesin aynı anda ekranda olabilme hadisesi, bu sağlansa da hep bir ağızdan konuşulduğunda konuşmaların anlaşılamaması hadisesi - söz verme fonksiyonu uygulanabilir).

Kırmızı ve altı çizili yazılan şekli ise sağlayamaz.  

Bununla beraber tüm maliklerin yaşları, eğitim durumları, akıllı cep telefonu, bilgisayar, internet sahipliği gibi durumların dikkate alınması gerekir. Tüm bunlar uyumlu olsa da örneğin 70 yaşındaki bir kat maliki zoom üzerinden toplantıya katılma yeterliliğine sahip olsa da bu yeni teknolojiyi kullanmak zorunda bırakılmasının yani mecburiyet oluşturulmasının doğru olmayacağını düşünüyorum. Tartışma yani müzakare önemlidir. Kat Mülkiyeti mevzuatında “anket” veya “plesibit” gibi uygulamalar yoktur. Müzakare sırasında kat maliklerinin görüşleri değişebilir.

Zoom gibi online konferans yazılımları ile genel kurul toplantıları yapalım mı? Yapmayalım mı?

Zoom üzerinden yapılan genel kurulların hukuka uygun  olmayacağını, ancak bilgilendirme amacı ile zoom üzerinden toplantı düzenlenebileceğini ve bu toplantının genel kurul anlamına gelmeyeceğini, zoom üzerinden toplantı düzenlense ve karar defteri daha sonra doldurulsa, katılanların ve itiraz edenlerin imzaları daha sonra alınsa dahi (ki günümüz dünyasında kat maliklerinin kendi bağımsız bölümlerini kullanmadıkları, başka ilçeler, şehirler hatta ülkelerde ikamet ettiğini düşünürsek sonradan imza alınmasının da hayatın olağan akışına uygun olmadığını ve imzaların tamamlanması için bazı usulsüzlükler yapabileceğinden hareketle) bu toplantıların “genel kurul”  şekil şartını oluşturmadığını düşünmekteyiz.