Yüksek Aidat Artışında İlk Çeyrek Bitti

2022 yılı ile birlikte ortak gider ve avans paylarına (aidatlara) gelen yüksek artışlarda ilk çeyrek geride kaldı. Apartman ve sitelerdeki çalışanların ücretleri, asgari ücretteki yüksek artış, enerji faturalarına yapılan yüksek zamlar, döviz artışları ve enflasyonun yükselmesi  gibi nedenlerle ortak gider ve avans paylarındaki aşırı yükselmeler, birçok site sakinin tepkisine ve itirazına yol açmıştı.  %100’e varan ortak gider artışları nedeniyle özellikle site genel kurul toplantılarına katılmayan kat malikleri, olağanüstü genel kurul talebinde bulunarak yeni bütçe oluşturulması konusunda adımlar attı. Önümüzdeki süreçte yapılması muhtemel artış oranlarında kat maliklerinin söz sahibi olabilmesi için yapılabilecekleri paylaşmak isteriz.

Ortak giderler bağımsız bölüm maliklerinin, kiracıların ve bağımsız bölümleri diğer kullanma hakkı olanların ortak tesis, ortak yer ve ortak şeylerin işletilmesi, apartman, site (toplu yapı) ve tesisin eksiksiz işletilmesi, bağımsız bölümlerin değer kazanması, yaşayanların mal ve can sağlığının korunması amacı oluşan giderlerdir. Dolayısı ile ortak giderler bir şekilde gerçekleşmek zorundadır. Ortak giderlerin ne kadar gerçekleşeceğine ise yönetim planı, kat malikleri kurulu, toplu yapılarda ise blok, parsel, ada malikleri kurulları ile yönetim planında yazılı ise bunların temsilcilerinin oluşturduğu temsilciler kurulu karar verir.

Bir şekilde gerçekleşeceği kesin olan ve alınan bir emtiaya, hizmete dayanmayan ortak giderlerin ücret ve bedel olmadığını, bağımsız bölümlere yansıyan paylarının da ortak gider payı, her ay veya belli bir dönemdeki periyotlarda düzenli toplanıyorsa avans payı olduğunu belirtmemiz gerekir.

Yüksek Aidatlarla Karşılaşmamak İçin Yapılması Gerekenler 

- Genel kurul toplantısına katılın.

Aidat artışları genel kurullarda belirlenir. Bu nedenle yüksek artışlarla karşılaşmamak için genel kurul toplantılarına katılmak büyük önem taşır. Bildiğiniz gibi genel kurula katılma hakkı kat malikinindir ancak kat malikinin vekalet vermesi durumunda, kiracı ya da malikin vekalet vereceği üçüncü bir kişi veya bir yakını da toplantıda söz hakkına sahip olabilir.

Apartman ve Site Yönetimleri Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

Apartman ve Site Genel Kurul Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

- Makul artış oranı için oy çokluğu sağlayın.

Ortak giderler dolayısı ile aidatlar her yıl belli oranda artıyor. Bu konuda farklı oranlar ileri sürülse de aidat artış oranının netleşmesi için yapılan genel kurulda katılanların oy çokluğu aranır. İlk toplantının yapılması için maliklerin sayı ve arsa payı  çoğunluğu sağlanamazsa, toplantı açılmaz, yapılacak ikinci toplantıda ise herhangi bir çoğunluk aranmadan yeni dönem giderleri ve dolayısıyla bağımsız bölümlere düşen ortak gider ve avans paylarına ilişkin karar kabul edilir.

Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları

Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları

- Apartman ve sitenin ihtiyaçlarını kat malikleri kurulunda doğru tespit edin.

Ortak gider ve avans payları (aidat) için “minimum şu olur”, “maksimum şu bedel olur”, “artış oranı şu oranda olur” gibi genel bir değerlendirme yapmak mümkün değildir. Bir anagayrimenkulün veya toplu yapının giderleri öncelikle çalışan sayısı (%50-%65), enerji giderleri (%20-%35), teknik bakım onarım ve sözleşmeli giderler (%5-%12), diğer giderler (%3-%25) ortalamasında değişir. Ortak giderler çalışan sayısına, ana yapının giriş çıkış noktası sayısına, sosyal tesislerin yoğunluğuna, yapıların dikey veya yatay olmasına, arsa büyüklüğüne, bağımsız bölüm sayısına, bağımsız bölümlerin büyüklüklerinin farklılığına, yapıların enerji verimliliğine, yapı cinsine, tesisat projesine, ortak tesislerin çeşitliliğine, makine, motor, pompa sayısına , ortak kapalı alanların büyüklüklerine, maliklerin demografik yapısına ve yönetimden beklentilerine, yapının büyükşehir, il veya kasabada olmasına, hatta bulunduğu semte, hizmet çeşitliliğine, standartlara ve yeterliliklere uyulmasına, kanun ve mevzuatlardaki gerekliliklerin yerine getirilip getirilmemesine ve birçok başka etkene bağlı olarak değişir. Her toplu yapının / anagayrimenkulün ortak giderlerinin gerçekliği farklıdır.

Aidat Nedir? Apartman ve Sitelerde Aidat Nasıl Belirlenir?

Yönetimlerin Giderleri Artarken Aidatın Artmaması Mümkün Mü?

2022 yılının mart ayı esas alındığında son bir yıl içinde asgari işçilik ücretlerinin %50,4 ortalamasında artması doğal olarak aidatların nerede ise yarısından fazlasını ilgilendiren en önemli maliyet kaleminin de artışına sebep olmuştur. Örneğin 100 TL’lik bir aidatta sadece 25-33 TL’lik bir artış işçilik giderlerinden kaynaklanmaktadır.

Bina ve tesislerin ikinci büyük genel gider kalemi ise enerji harcamalarıdır.  2022 yılının ocak, şubat ve mart aylarını kapsayan birinci çeyreğinde iskansız binaların ortak sözleşmelerinin elektrik enerji birim fiyatlarının %168, iskan almış olanlarda ise %125’e yaklaşan oranlarda zamlanması, enerjinin alt kalemlerine bakıldığında akaryakıt fiyatlarının son bir yılda yüzde 131 yükselmesi, enerji enflasyonu olarak adlandırabileceğimiz elektrik, doğal gaz ve akaryakıt fiyatlarındaki değişimin %97 olması da aidatlardaki artışın diğer bir sebebidir. Örneğin 100 TL'lik bir aidatta binanın enerji verimliliğine ve enerji kullanım oranına göre 19- 34 TL’lik bir artış enerji giderlerinden kaynaklanmaktadır. Enerji maliyetlerindeki artış oranı ise nerede ise aidatın dağılım oranını etkileyecek boyuta ulaşmış ve işçilik oranı ile yarışacak boyuta gelmiştir.

Aidatı oluşturan başkaca kalemler olan teknik bakım onarım ve sözleşmeli giderler ile diğer giderleri beraberce incelediğimizde ise yapının yukarıda saydığımız özelliklerine göre aidatın %8 ile %37’lik oranını oluşturabilmektedir. Bu giderler ise döviz kuru, enflasyon oranında artma eğilimindedir. TÜFE'de (2003=100) 2022 yılı mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,14 artış gerçeklemiş bununla beraber döviz kurunda da 2022 yılının mart ayının son gününde bir önceki yılın aynı ay ve gününe göre dolar bazında %75,8 Euro bazında %66,7 artış olmuştur. Örneğin 100 TL'lik bir aidatta bu sayılan teknik bakım onarım ve diğer giderlerin artışa katkısı 5-23 TL olarak gerçekleşebilmektedir. Yukarıda örneklediğimiz 100 TL’lik bir aidat üzerinden yaptığımız artış hesaplamasında 25- 33 TL’lik işçilik, 19- 34 TL’lik enerji, 5- 23 TL’lik teknik bakım onarım ve sözleşmeli giderler ile diğer giderlerin artışlarını topladığımızda karşımıza 49 TL- 90 TL civarında bir artış ortaya çıkmaktadır. 

O halde yukarıda saydığımız binaların aidatlarını belirleyen kriterlere göre 2021 yılında alınan hizmetler, yapılan iş ve işlemler, çalışan sayısı, kullanılan enerji metrikleri aynı kaldığı taktirde aidatların %49 - % 90 aralığında artışı kaçınılmaz olmaktadır. Bu artışların dikkate alınmadan ortak giderlere dolayısı ile bağımsız bölümlere düşen avans paylarına (aidatlara) gelen artışların “zam” olarak nitelendirilmesi de hatalı olacaktır. 

2022 Yılı Asgari Ücret Değişikliği ve Kaldırılan Asgari Geçim İndirimi, Yönetimleri Nasıl Etkiledi?

Mevcut Yönetim Değişirse Aidatlar Düşer Mi? 

İçinde bulunduğumuz ekonomik gerçeklikte aidatların yüksekliğinden ve artışından şikayet etmemek mümkün değildir. Asgari ücrete yapılan yıllık zam oranının bu yazının konu olduğu ocak - şubat - mart 2022 dönemindeki ilk çeyreğinde fiyat artışları sebebi ile eriyip eksiye düşmesi sebebi ile dolayısı ile aynı zamanda bir çoğu ücretli veya esnaf olan maliklerin, kiracıların ve diğer sakinlerin aidat artışlarından memnun olmaması da doğaldır.

Sadece mevcut yönetimlerin, aidatlara artış talep eden yönetim kurullarının, apartman görevlisi maaşını ödemeye çalışan yöneticinin değişmesi yerine yenilerinin gelmesi aidatı düşürmeye yetmez. Aidatları düşürmek ya da daha doğrusu ortak giderlerin artış oranını düşürmek salt yöneticinin değiştirilmesi ile mümkün olamaz. Ortak giderlerin veya artış hızının düşürülmesi için çalışan sayısının, ana yapının giriş çıkış noktası sayısının, sosyal tesislerin yoğunluğu ve kullanımının azaltılması, maliklerin demografik yapısının değişmesi ve yönetimden beklentilerinin azalması; buna karşın enerji verimliliğinin arttırılması için de makine, motor, pompaların yenilenmesi, mümkün ise bazılarının kombine çalışacak hale getirilmesi, flamanlı, flouresan veya verimsiz eski led aydınlatmaların verimli led teknolojileri ile değiştirilmesi gerekecektir.

Tabi ki tavsiye etmemekle beraber standartlara ve yeterliliklere daha az uyulması, kanun ve mevzuatlardaki gerekliliklerin eskisi kadar yerine getirilmemesi de maliyetleri azaltan unsurlar olacaktır. Yönetici olarak seçilenlerin maddi ve cezai sorumluluklarla karşı karşıya kalmamaları için kat malikleri / temsilciler kurullarındaki bu yöndeki kararları kabul etmemeleri gerekir.

Yapının cinsine, tesisat projelerine, ortak tesislerin çeşitliliğine, ortak kapalı alanların büyüklüklerine ilişkin değişiklikler kat maliklerinin tamamının mutabakatını gerektirmekle beraber bunlardaki değişiklikler de giderleri azaltabilir. Her toplu yapının / anagayrimenkulün bu maddede sayılan maliyet azaltılmasına ilişkin yöntemler uygulanırken Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), İmar Kanunu (İK), tapuda tescilli yönetim planı ve ekleri ile belediyedeki yapı ruhsatı eki olan onaylı projelerin incelenerek yasal olarak değişikliklerin yapılması ve kararların o şekilde alınması gerekecektir. 
Son olarak hatırlatmamız gerekir ki yönetim planında özel şartlar ve geçici maddeler ile belirlenmedikçe yönetim kurulunun tek başına aidat artışı yapma yetkisi bulunmaz. Aidatın belirlenmesinde asıl belirleyici olan kat malikleri kurulunun  veya toplu yapılarda yönetim planı ile belirlendi ise maliklerin temsilcileri olan temsilciler kurulunun kararıdır. Aidatla ilgili detaylı bilgi için aşağıdaki blog yazımızı okuyabilirsiniz.

Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin