Yılın Ortasında Aidatlar Neden Artıyor?

Satın Aldığımız Her Ürünün, Hizmetin Fiyatı Yükselirken, Ortak Alan Giderlerinin Aidatların Aynı Kalması Mümkün Mü?  

Özellikle Temmuz 2023 ayında yapılan çalışanlara zorunlu olarak yapılması gereken (kapıcı, temizlik görevlileri, apartman ve site görevlileri, diğer işçiler) asgari ücret zamları;  aynı zamanda yakıt ve yol giderlerinin artışı, binanın bakımı, temizliği, ilaçlaması, bahçe, havuz,  ortak tesislerin, asansör, jeneratör, hidrafor ve tüm makinalar ile elektromekanik cihazların bakımına ilişkin tüm sarf, yedek parça, işçilik giderlerinin artışına sebep olması hatta tüm bu sayılanların üzerine bir de tüm ürün ve hizmetlerdeki KDV oranlarının artması ek bütçenin yapılmasını, ortak gider ve avans paylarının (aidatların) arttırılmasını kaçınılmaz hale getirmiştir.

Apartman ve Toplu Yapıları Bekleyen Tehlike! Bakımsızlık ve Arızalı Makineler Mi?

Toplam giderler içinde İşçilik Giderlerinin ağırlığı 1 Ocak 2022 yılına göre ortalama 8,60 puan arttı. Aynı dönem içinde enerji giderlerinin ağırlığı toplam bütçe içinde 7,20 puan azaldı. Enerjiye gelen zam oranlarının asgari ücret ve enflasyon altında kalmasının da etkisi oldu. Ancak son 18 ayda toplam bütçe içindeki bakım onarım harcamaları enflasyon artışına rağmen 1,41 puana yakın azaldı. Binalar bakım onarım giderlerinden tasarruf etmeye (kısmaya) başladılar.

Site ve Apartmanlarda Aidat Artışları (Asgari Ücrete ve Enerjiye Gelen Zamlar)

Aidatlar (Ortak Gider ve Avans Payları) Neden Artıyor? 

Cevabı çok basit çünkü iğneden ipliğe tüm giderler artıyor. Dilerseniz son birkaç ayda neler olduğuna bakalım. Ve çok basit bir hesapla bütçemizi 3’e ayıralım. 1 Ocak 2023’teki toplam işletme bütçemizin (toplam giderlerimizin) 100 lira olduğunu bunun %68’inin işçilik giderleri, %15'inin de enerji giderleri, %17’sinin diğer giderler (temizlik, sarf, makine bakım onarım, ofis giderleri ve diğer tüm giderler) olduğunu varsayalım. O taktirde 100 liralık toplam bütçenin 68 lirası işçilik, 15 lirası enerji, 17’si diğer giderler olsun. Şimdi 2023 başındaki işletme projesi giderlerinin Temmuz 2023 ayında hangi düzeye yükseldiğini inceleyelim.

Apartman ve Site Yöneticileri, Aidatlara Fahiş Zamlar Mı Yapıyor

a) Zorunlu Artan İşçilik Giderleri: Temmuz 2023 ayında devletin açıkladığı çalışanlara ödenen maaşlarda esas alınan zorunlu asgari ücretin %34,04 artmış olması ki asgari ücret artışı 1 Temmuz 2022’den bu yana %107,30 artmıştır. İşçilik giderlerinin toplam bina bütçelerindeki ağırlığı % 60-65 seviyelerinde iken 2022 başından bu yana bu oran toplam bütçe açısından %10 artarak işletme projelerinin %70-%75 seviyelerine yükselmiştir. 2023 yılı başında apartman / toplu yapımızda işletme bütçesinin %68’i işçilik giderleri ise o taktirde 100 liralık toplam bütçenin 68 lirası işçilik, 32 lirası diğer giderleridir.  Asgari ücrete gelen %34,04 zam oranı işçilik giderlerini bütçemizde 91,15 liraya yükseltir, bu durumda artık bütçemiz giderlerimiz işçilik 91,15 lira + diğer giderler 32 lira olmak üzere toplamda 123,15 liradır. Ne olmuştur? Bütçe giderlerimiz toplamda 23,15 lira olmak üzere %23,15 artmıştır.

Asgari ücret ise yasal olarak uygulanması gereken ücrettir. Bu ücretin altında apartman kapıcılarına veya sitelerdeki tüm çalışan görevlilere ödeme yapılamaz. Bina yönetimlerinde çalışan personelin çoğunluğu asgari ücrete yakın veya biraz üzerindeki ücretler ile çalışır.

b) Artan Enerji Giderleri: Benzin, mazot ve LPG fiyatlarının ani olarak yükselmesi ile site yönetimlerinin çalışanlarına ödedikleri aylık mavi kart ücretlerine (aylık toplu taşıma ulaşım yol bedeli) Büyükşehir Belediyelerinin yapmak üzere oldukları yüksek zamlar %51 üzerinde gerçekleşti. Bu artışlar işçilik maliyetlerine ilave olarak yansıdı. Bununla beraber her ne kadar kalorifer yakıtı diğer yakıtlara göre az oranda artsa dahi 1 Ocak 2023 de 22,06 TL olan dizel benzinin litresi Temmuz ayında 35,29 TL/litre (artış oranı %59,97), aynı dönemde kalorifer yakıtının kg fiyatı 17,77 TL/kg’den 26,19 TL/kg’a (artış oranı %47,38) yükseldi. Binalarda kullanılan enerjinin yoğunluğu elektrik giderlerine aittir. Elektrik giderleri toplam bina enerji giderleri içinde %53,32, doğalgaz giderleri %41,14, su giderleri %3,57, motorin, kalorifer yakıtı, benzin gibi giderler %1,96’dır. Son 1 yıldır elektrik ve doğal gaz giderleri artışları devlet tarafından finanse edildiğinden kümülatif enerji harcamaları Temmuz 2022 - Temmuz 2023 arasında %3,26 artmış, son 6 aydır Ocak 2023 - Temmuz 2023 arasında ise %15,00 azalmıştır.

Yukarıda 1 Ocak 2023’teki toplam işletme bütçemizin (toplam giderlerimizin) 100 lira olduğunu %15’inin de enerji giderleri olduğunu varsaymıştık. O taktirde 100 liralık toplam bütçenin 15 lirası enerjidir. 15 liralık kümülatif enerji gideri ise son 6 ayda (Ocak - Temmuz 2023) %15 azaldığından 12,75 TL olmuştur. Enerji tarafında 6 ayda bütçemize göre 2,25 TL fazla vermişiz demektir. O halde gelecek ayda eğer enerji bütçesinde artış hesaplamıyorsak gelecek 6 aylık bütçemizden 2,25 TL indirim yapabiliriz. Ancak 1 Kasım 2023’e kadar döviz fiyatlarındaki ani ve hızlı yükselişin etkisi ile elektrik bedellerine yapılması beklenen yüksek zam ile beraber su, doğalgaz gibi diğer ortak alan enerji kullanımlarına da zam yapılacağı açıktır. Bu sebeple enerji bütçesinin %25 - %30 oranında bir öngörü ile 3,83 TL arttırılarak 12,75 TL üzerine eklenmesini ve kümülatifte -2,25 TL + 3,83 TL = 1,58 TL artırılmasını ve 16,58 TL ye çıkarılmasını öneririz. 

Aidat Nedir? Apartman ve Sitelerde Aidat Nasıl Belirlenir?

c) Katma Değer Vergisi (KDV) oranlarının temizlik ürünlerinde %8’den %20’ye, diğer tüm satın almalarda %18’den %20’ye yükselmesi ile iğneden ipliğe her ürüne, sarf malzemelerine, bakım onarım hizmetlerine, dışarıdan alınan hizmetlere zam gelmesine sebep olmuştur. Bu, şu anlama gelir. Toplam işletme bütçemizin (toplam giderlerimizin) 100 lira olduğunu varsayalım.  Ve tüm alımlarımız faturalı olsun, çalışan personel de özel güvenlik, temizlik şirketi, teknik hizmetler şirketlerinden outsource (taşeron) olarak sağlansın. Bütçenin sadece 5 lirası temizlik ürünü olsun. 5 lira temizlik malzemeleri giderimizin içindeki KDV’nin %8 olduğunu ve %20’ye çıktığını varsayalım. KDV 0,60 TL artmış ve artık 5 liralık giderimiz 5,60 TL’dir. 95 lira temizlik giderleri dışındaki tüm giderlerimizin içindeki KDV’nin %18 olduğunu ve %20 ye çıktığını varsayalım. KDV 1,90 TL artmış ve artık 95 liralık giderimiz 96,90 TL’dir. Neticede 100 liralık toplam giderimiz 102,50 TL olmuştur. Yani gider bütçemizi %2,5 artırmak gerekir.

Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin

d) Artan Döviz Kuru: 1 Ocak 2023 tarihinden bu yana USD bazlı döviz kurunda 31 Temmuz 2023’e kadar olan artış oranı %44’tür. Bu artış yıl sonuna kadar da devam edecektir. Site yönetimlerinde kullanılan sarf ve yedek parçaların çok önemli payı döviz kuruna bağlı olarak artış gösterir. Sarf malzeme olarak kullanılan temizlik ürünleri, yağ, soğutma sıvıları, tesisat şartlandırılması ile kullanılan kimyasallar, bakım onarımda kullanılan yedek parçalar, makina parçaları döviz kuruna bağlı olarak artar. Bununla beraber yabancı marka asansörlerin, hidrofor gruplarının, kazanların, boiler, chiller, soğutma kulesi, VRV gibi mekanik ve elektromekanik grupların servislerini yabancı şirketlerin kendileri veriyorsa hizmet fiyatları da çoğunlukla dövize bağlı, işçilik giderleri kısmı da enflasyona bağlı olarak artmaktadır. Tedarik şirketleri döviz kuruna ve enflasyon sebebi ile müşterileri ile anlaşmaları yıllık olmasına rağmen mektuplar yazarak hizmete bu şartlarda devam edemeyeceklerini bildirmekte ve ara zam yapmak zorunda olduklarını ifade etmektedirler. Hatta bir kısım bakım onarım şirketleri sözleşme bitimlerinde yenilemeleri yıllık değil, 6 aylık yapmaya başlamışlardır.

Apartman, Site Aidatı Borcu Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Yükümlülükleri Arasında Yer Alır Mı?

e) Ve Artan Enflasyon: Temmuz 2023 ayında TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre %9,49, bir önceki yılın Aralık ayına göre %31,14, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,83 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,45 olarak gerçekleşti. Ocak 2023 ayına göre ise fiyat artışları %22,96 oldu. Özetle resmi fiyat artışlar Temmuz 2023’e göre son bir yılda %47,83, son 6 ayda %31,14 artmıştır. Merkez Bankası ve Maliye Bakanlığı yıl sonuna kadar fiyat artış oranlarının yükselerek devam edeceğini bildirmektedirler. 

Yukarıda 1 Ocak 2023’teki toplam işletme bütçemizin (toplam giderlerimizin) 100 lira olduğunu, 17 TL’sinin diğer giderler olduğunu varsaymıştık. Şimdi bu kısım üzerinde dolar kuru (USD döviz) ve enflasyonu beraber inceleyelim. 1 Ocak 2023’teki her 100 liralık mal sepeti enflasyon hesabına göre Temmuz 2023’te 122,96 TL yapar. Yine aynı dönemde döviz (USD %44 artmıştır. 17 liralık diğer giderlerimizin yarısının enflasyona, yarısının dövize bağlı olduğunu varsayalım. Bu taktirde 17 liralık diğer giderlerimiz %33,48 artar ve bu artış 5,69 TL’dir. Diğer giderlerimiz 17 liradan 22,69 liraya yükselir.

Site ve Apartman Yönetimlerinde Neden Gecikme Tazminatı Uygulanır?

Gecikme Tazminatı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

f) Kümülatif İşletme Bütçesi Hesabı: 1 Ocak 2023’teki toplam işletme bütçemizin (toplam giderlerimizin) 100 lira olduğunu varsaymıştık. 2023 yılı başında apartman / toplu yapımızda işletme bütçesinin %68’i işçilik giderleri idi, %15’inin de enerji giderleri, %17’sinin diğer giderler olduğunu varsaymıştık.

2023 Yılı Temmuz ayı sonunda yukarıdaki artışları hesap ettiğimizde; 
İşçilik giderleri 68 liradan 91,15 TL ye,
Enerji giderleri 15 liradan 16,58 TL’ye (enerji fiyatlarındaki beklenen artış sebebi ile)
Diğer Giderler 17 liradan 22,69 liraya (döviz ve enflasyon beraber hesap edildi) 
Toplam giderler 100 liradan 130,42 TL’ye yükselmiştir.
Katma Değer Vergisi Artış Oranı Bütçemizi %2,5 artırıyordu. O halde yeni bütçemiz 3,26 TL KDV artışı sebebi ile yükselerek 133,68 TL’ye ulaşmaktadır. Son 6 aylık gider artışımız ne olmuştur? %33,68 

Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Nasıl İcra Takibi Başlatılır?

Gelecek yazımızda sizlerle “Yönetici Yılın İkinci Altı Ayında Ek Bütçe Yapabilir Mi?  Aidatları Artırabilir Mi?” konusunu açıklayacağız.