Kat Mülkiyetinde Hatalı Bildirim

Apsiyon'a en sık sorulan sorulardan biri de kat maliklerine tebligat yapılma ihtiyacı hasıl olduğunda, WhatsApp, SMS ya da e-posta gibi internet toluyla tebligat yapılmasının mümkün olup olmayacağı ile ilgilidir. Bu yazımızı iki bölüme ayırdık. Önce kat mülkiyetinde hatalı bildirim usullerinden söz edeceğiz. Sonraki yazımızda ise doğru bildirimin özelliklerinden bahsedeceğiz.

Apartman ve Site Yönetimleri Kat Maliki ve Kiracılarına WhatsApp, Telegram, BiP gibi Uygulamalar, E-posta, SMS veya Faks ile Tebligat Yapabilir Mi? 

Genel kurul çağrısının, işletme projesinin veya denetim raporunun tebliği ya da kat malikleri kurul kararlarının ilanı gibi aşamalarda tebligat yapılması zorunludur. Bu tip durumlarda hızlı bir şekilde kat maliklerine ulaşmak isteyen yönetici ya da yönetim kurullarının yaptığı WhatsApp, Telegram, BiP gibi uygulamalar, e-posta, SMS veya faks ile yapılan bildirimlerin doğru olup olmadığı ile ilgili bilgi vermek istiyoruz.

Kat maliklerine ve bağımsız bölümlerden faydalananlara ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK’nun) 29. (toplantı çağrısı), 37. (işletme projesi) ve 41. (yönetimin denetlenmesi) maddelerine göre yapılacak tebligatların yazılı olarak, elden imzalı ya da taahhütlü mektup (taahhütlü posta) yolu ile yapılması gerekmektedir. Toplu yapılarda temsilciler kurulu üyelerine yapılacak çağrılar, işletme projelerinin ve denetim raporlarının ilanı için de aynı şartlar geçerlidir. SMS, e-posta, WhatsApp gibi mesaj uygulamaları ya da faks ile veya sadece ana yapının girişine, bağımsız bölümlerden sürekli faydalanan kişilerin imzası olmadan bağımsız bölümün kapısına, ilan panolarına asılacak bildirimler hukuken tebligat yerine geçmemektedir. Bu yöntemlerle malik veya kiracıların kat malikleri kurullarına davet edilmesi, genel kurul kararlarının kendilerine tebliğ edilmesi veya borçlandırılmaları halinde gecikme tazminatı uygulanması mümkün olmayıp, taahhütlü mektup veya elden imzalı olarak yapılmayan bu tür bildirimler sonucu genel kurulun ve kararlarının iptali, tahahhuk eden borçların gecikme tazminatlarının işlemeye başlamaması gibi sonuçlar yönetimlerin başlarını ağrıtmaktadır.

Bildirmeyen Kat Maliklerine Tebligat Nasıl Yapılır?
Bazı yönetimler hatalı olarak sadece ilan panolarına asılan bildirimler ile tebligat yaptıklarını düşünmektedirler. Oysa ilan panolarına asılacak bildirimler yalnızca kendi bağımsız bölümünü bizzat kullanmayan sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, müteakip yapılacak tebligatların, ilgili kat malikine ait bağımsız bölümde fiilen faydalanan varsa bu kişiye yapılması sonrası aynı tebligatın bir örneğinin ya da bağımsız bölümü fiilen kullanan yoksa dahi tebligatın bir örneğinin apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılması sureti ile geçerli bir bildirim halini alır. Bu şekilde yapılan tebligat, ilgili bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. 
Ayrıca ilan panolarına asılan bildirimlerin ispat edilebilmesi için yönetici, varsa yönetim kurulu, müdür, anagayrimenkul yönetimine bağlı veya dışarıdan bir şirket tarafından sözleşme ile sağlanan çalışanların en az ikisi tarafından imzalanan ve asıldığı / indirildiği tarihleri üzerinde yazılı olan bir tutanak ile belgelenmesi ihtiyari olarak tercih edilmelidir.

Aynı zamanda bağımsız bölümü kirada olan veya bağımsız bölümünü kullanan maliklere yapılacak tüm tebligatların kanuni usullere uygun şekilde elden imzalı veya taahhütlü posta ile yapılması gerekir. Kat Malikleri Genel Kurullarında karar alma yolu ile ya da yönetim planında değişiklik yapılmak suretiyle de olsa SMS, e-posta, WhatsApp gibi mesaj uygulamaları ile yapılan tebligatlar usulsüz sayılmaktadır. Tebligatlar yazılı olarak, elden imzalı ya da taahhütlü posta yolu ile yapılması gerekmektedir.

Adres Bildirmeyen Kat Maliklerine Site Yönetimi Tarafından Nasıl Tebligat Yapılmalıdır? 
Elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edilmeyen bir genel kurul kararında veya işletme projesinde bulunan ortak gider ve avans payına (aidat) gecikme tazminatı işletilemez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 04.05.2009 gün 2007/426 esas ve 2008/408 sayılı içtihadında dava konusu aidat borcunu ödemeyen borçlunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin (c) fıkrası gereğince gecikme tazminatından sorumlu tutulabilmesi için dikkat edilmesi gereken hususlar sayılmıştır.

- Yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi (imza karşılığı tebliğ veya taahhütlü mektupla) tebliğ edilmiş ise, (yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ya da cari uygulama gereği) ödemenin yapılması gerektiği tarihten,

- Borçlu kat maliki genel kurula katılmış ise; İşletme projesi veya avans miktarı kat malikleri kurulunca saptanıp kararlaştırılmış ise, (ayrıca tebligat yapılmasa bile) kat malikleri kuruluna katılan kat malikleri yönünden ödemenin yapılması gerektiği tarihten,

- Kendilerine işletme projesi ve (kat malikleri kuruluna katılmadıkları halde) kurul kararı tebliğ edilmeyenler ise, bundan haberdar oldukları tarihten (yönetim tarafından kendilerine gönderilen noter ihtarı, ödeme tebligatı veya icra emrinin kendisine tebliğ tarihinden itibaren, 

- Bunların hiçbiri yapılmamış ise doğrudan dava açılması ise dava dilekçesinin tebliğ edildiği tarih esas alınarak, gecikme tazminatı ödenmesi gerekir. Dolayısı ile gecikme tazminatı da buna göre hesaplanmalıdır.

Özetle; WhatsApp, Telegram, BiP gibi uygulamalar, e-posta, SMS veya faks ile yapılan bildirimler tek başlarına geçerli bir tebligat usulü değildir. Bu bildirimler, kat maliklerine hatırlatma, ilgi uyandırma, hızlı bir şekilde içeriği anlamaları amacı ile kullanılabilir. Bir sonraki yazımızda kat mülkiyetinde doğru bildirim usullerinden bahsedeceğiz.