Huzur Hakkı Nedir, Yöneticinin Huzur Hakkı Ne Olmalıdır?

Özellikle kat maliki ya da sakinlerini ilgilendiren hususlardan biri “yöneticinin ya da yönetim kurulu üyelerinin aldığı aylık huzur haklarının ne olduğu ve ne kadar olması gerektiği” konusudur. Kat sakinleri çoğunlukla yöneticinin aldığı bu bedellerin yüksek olduğundan şikayetçi olmaktadırlar. Konunun kanuni dayanağını incelemek bize yol gösterici olacaktır. Kat malikleri kurulu tarafından seçilen yöneticinin ya da yönetim kurulu üyelerinin hakları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK’nın) 40. maddesinde sayılmıştır. Şöyle ki;

Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Huzur Hakkı Mı, Yoksa Ücret Mi? 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi incelendiğinde  bu ücretin bir “huzur hakkı” olmadığı, açık tanımın yönetici ücreti olarak yapıldığı görülmektedir. Şirket yönetim kurullarında ya da kooperatif, vakıf, dernek vb. tüzel kişiliklerin yönetim kurullarında yer alan kişiler huzur hakkı kavramını site yönetimleri uygulamasına taşımaya çalışmıştır. Apartman Yönetici Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?Apartman Yönetici Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Aslında Huzur Hakkı Nedir? 

Huzur hakkı, üst düzey şirket yetkililerinin, müdürlerin ve yönetim kurulu üyelerinin alacakları karara bağlı olarak ortaya çıkabilecek riskli durumlardan korumak adına aldıkları ek maaşa denir. Aldıkları kararlar ve yükümlülükler gereği kişilerin karşılaşabileceği maddi yükü hafifletmek adına verilen huzur hakkı iki farklı şekilde ortaya çıkar. İlk olarak eğer şirket anonim şirketi ise yönetim kurulu üyelerinin tamamına huzur hakkı verilir. Eğer kişilerin çalıştığı şirket limitet şirketi ise ortaklara ve müdürlere de huzur hakkı verilir. Bir kurumda huzur hakkı verilebilmesi için şirket ana sözleşme maddeleri içinde ve şirket genel kurul kararları dahilinde bunun belirtilmesi gerekir. 

Yönetici Ücreti Ne Olmalıdır? 

Huzur hakkının tanımına baktığımızda tüzel kişiliği olmayan apartman ya da site yönetimine uygun olmadığını açıkça görmekteyiz. Dolayısıyla KMK madde 40’ta yönetici ücreti olarak geçmektedir. Yönetici veya yönetim kurulu üyeleri yönetim planında herhangi bir ücret belirtilmemiş olsa dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Burada kanun maddesi “isteyebilir” dediği için ücret talebini yöneticinin seçimine bırakmıştır. Uygulamada bir kısım yönetim kurulu üyeleri ücret talep ederken bir kısmı ise komşuluk hukuku çerçevesinde bu ücreti talep etmemektedirler. Bu hususu tabii ki kat maliklerinden atanan yönetici veya yönetim kurulu üyeleri için düşünmek gerektiğini hatırlatmak isteriz. Ayrıca ücretin belirlenmesi konusunda sitenin ya da apartmanın yıllık gelir ve giderleri baz alınarak, gerçekleşen iş gücü de hesaba katılmak suretiyle kat maliklerin rahatsız etmeyen bir ücretin belirlenmesi gereği açıktır. 

Diğer taraftan özellikle yüksek meblağlı işletme projelerinin uygulandığı toplu yapılarda (sitelerde) yönetim işi aslında “profesyonel bir işi icra etme” haline dönüşebilmektedir. Bütçeler yüksek, blok ve bağımsız bölüm, çalışan, hizmet veren şirket sayıları fazla, yönetim işini yapmanın yöneticiye getirdiği riskler bulunmaktadır. Yöneticiler kat maliklerinin vekili oldukları ortak yerlerdeki yöneticilik işlerini yaparken, gelirlerini sağladıklarını asıl işlerinden ve özel hayatlarından zaman ayırmaktadırlar. Dolayısı ile kat malikleri arasından seçilen ve herhangi bir ücret almayan yönetici ya da yönetim kurulu üyeleri için site yöneticiliği işi bir yüklentiye (angaryaya) dönüşmektedir. Oysa Anayasa 18. maddesinde hiç kimsenin zorla çalıştırılamayacağına hükmetmiş ve  yüklentiyi ( angaryayı ) yasaklamıştır. 

40. maddenin devamında aslında belirsizlikleri ortadan kaldırmak adına kat malikleri kurulunun yönetici ücreti konusunda bir karar vermesi gerektiğinin altı çizilmiştir. “Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” şeklinde bir çözüm bulmayı hedeflemiştir. Yöneticinin yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaması için ayrıca genel kurulda herhangi bir karar alınmasına da gerek yoktur. 

Yöneticilik ücretinin “hangi meblağda olması gerektiği hakkında” mevzuattaki hüküm açık olup, “yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir”. Bu ücretin miktarı şüphesiz yöneticilerin idaresine bırakılan işletme projelerinin büyüklüğüne, blok sayısı, bağımsız bölüm sayısı, çalışan sayısı ve hizmet alınan şirket sayısına daha doğrusu işlem sayısına ve yönetim işini yapmanın yöneticiye getirdiği risklere bağlı olarak genel kurul / toplu yapılarda temsilciler kurulunda belirlenmelidir.  

Yönetim Planında Yöneticinin Alacağı Ücret Hakkında Bilgi ve Ücret Alınacağına Dair Karar Yoksa Yönetici Ücret Alabilir Mi? 

Eğer apartman veya binanın ya da toplu yapının tapu silicinde kayıtlı olan yönetim planında yöneticiye / yönetim kurulu üyelerine ücret ödenmesine ilişkin bir madde bulunmuyorsa ve genel kurulda / temsilciler kurulunda ücret ödenmesine ilişkin herhangi bir karar alınmamışsa dahi yönetici ve yönetim kurulu üyeleri normal ve rutin harcanan giderlerden kendi paylarına düşen ortak gider ve avans paylarının, dolayısı ile yakıt giderleri de dahil olan genel giderlerin (aidat bedelinin) yarısını ödemeyebilirler. Ancak yöneticilerin veya yönetim kurullarının yönetim planında veya genel kurul / temsilciler kararında bulunmadığı halde “huzur hakkı”, “mesai bedeli”, “yöneticilik ücreti” gibi ne tür adlandırmalar olursa olsun herhangi bir meblağı kendileri karar almak sureti ile almaları mümkün değildir. Yönetim planında “yöneticilik ücreti” yazılı değilse mutlaka genel kurul / temsilciler kararında bulunması gerekli olup, yönetim kurulunun tek başına böyle bir kararı alması, karar defterine yazması hukuki olmayacaktır.

Apartman ve Site Yönetimlerini İlgilendiren Gelir Vergisi Kanunu Değişiklikleri

Yönetim Planında Yöneticinin Alacağı Ücret Hakkında Bilgi Olabilir

Yukarıda ifade ettiğimiz üzere angarya yasak olduğundan yönetici esasen bir ücret almalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bazı yönetim planlarında yöneticinin malikler arasından seçileceği ve ücret alamayacağı yazılı olabilir. Bir apartmana ilişkin yönetim planında, yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir. Öncelikle yönetim planının değiştirilmesi gerekir. Bu gibi şartların olduğu durumda tabi ki hiç kimse yönetici seçilmeye zorlanamaz. Son yirmi senede kaleme alınmış ve tapuya tescil edilmiş bir çok yeni yönetim planında yönetici veya geçici yönetim maddelerinde yöneticinin belli bir yıl için nasıl atanacağı ve ne kadar ücret alacağı belirtilebilmektedir. Bu durumda yönetim planı okunmadıkça ücret alınması hakkında doğru bilgi sahibi olunamayabilir. O halde yöneticinin ücreti ile ilgili bilginin öncelikle tapudaki yönetim planından, bilgi yok ise eski genel kurul tutanaklarından edinilmesi gerekir.