|
BİRİNCİ
BÖLÜM
GENEL
HÜKÜMLER
Madde 1. …………. ili, ………………
Projesi uygulama alanında bulunan …….. Ada 1 Parselde kayıtlı, …………
Belediyesi’nce onaylı yerleşim planı ve uygulama projelerine göre yapılmış
altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve
bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı birden çok bağımsız
bölümü kapsayan konutları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ve ilgili
öteki yasaların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu “Yönetim
Planı”na göre yönetilir.
Madde 2. Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan
hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Medeni Kanun’un (MK) ve ilgili öteki
yasaların hükümleri uygulanır.
Madde 3. ……… Ada’da, 20
ikiz yapılı blok (her blok, iki bağımsız bölüm - 2 konut) toplam 40 bağımsız
bölüm 5 katlı 8 blok ( her blokta 10 bağımsız bölüm - 10 konut) toplam 80
bağımsız bölüm Genel Toplam 120 Bağımsız Bölüm (konut), ortak alanlar, sığınak
ve yapılardan oluşmaktadır.
Madde 4. Yönetim Planı, ana taşınmazın bütün bağımsız bölüm
maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya
herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız
bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar.
Madde 5. Yönetim Planı’nın
değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim
Planı’nın değiştirilebilmesi için 120 olan üye ayısının beşte dördü olan 96
kat malikinin kabul oyu gerekir.
İKİNCİ
BÖLÜM
TANIMLAR
Madde
6.
Ana
gayrimenkullerden herhangi birinin üzerindeki ana yapıların (blokların)
projesine göre başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “Bağımsız Bölüm”
denir
Madde 7. Birden çok
bağımsız bölümden oluşan yapıyı ifade eder.(KMK/2) Yönetim Planı’nda “Blok
Yapı”, Blok olarak geçecektir. (“Blok” ile
yasadaki “Ana Yapı” kavramları özdeş kavramlardır.)
Madde 8. Yerleşim
Planı’nda gösterilen ……… adada bulunan 120 konut, tüm ticaret, kültürel,
eğitim ve sosyal amaçlı yapılar, bunların her türlü altyapıları ve sığınağı
kapsayan 634 sayılı KMK’da değişiklik yapan 5711 sayılı kanuna göre bir “Toplu
Yapı” alanıdır.
ÜÇÜNCÜ
BÖLÜM
YÖNETİM ORGANLARI
Madde 9. Organlar,
K.M.K. “Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok
bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her
biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak,
blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan Blok Kat Malikleri
Kurulu’nca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa
veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi
sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.”
şeklindeki 69. maddeye göre oluşturulmuştur.
A- Blok
Yönetimi
Blok Kat Malikleri Kurulu /
Blok Yöneticisi / Blok Denetçisi
B- Toplu
Yapı Yönetimi
T.Y. Temsilciler kurulu / T.Y. Yönetim
Kurulu / T.Y. Denetim Kurulu
A- BLOK
YÖNETİMİ
Blok Kat Malikleri Kurulu
Oluşumu, Yetki Alanı ve Görevleri:
Madde
10.
……..
nolu imar adasındaki birden çok bağımsız bölümden oluşan ayrık düzende inşa
edilmiş her biri 10 konuttan oluşan, 8 adet blok yapının her biri ile iki
konuttan oluşan ve ikiz blok biçiminde yapılan 40 bağımsız bölümün toplamı,
kendi sorunlarına ve yalnız o beş katlı bloğa ve ikiz blokların tümüne
ilişkin olarak, o bloklarda bulunan bağımsız bölüm maliklerinden (kat maliklerinden)
oluşan “Blok Kat Malikleri Kurulu”nca yönetilir.
a) Toplamı 8 adet olan ve 10’er adet bağımsız bölümü (kat maliki)
bulunan her blok, her blok için oluşturulacak “Blok Kat Malikleri Kurulu”nca
yönetilir.
b) 20 ikiz bloktan oluşan 40 konut da ayrı bir “İkiz Bloklar Kat
Malikleri Kurulu”nca yönetilir.
c) ……… Ada’da dokuz adet “Blok Kat Malikleri Kurulu” bir adet “İkiz
Bloklar Kat Malikleri Kurulu” olmak üzere on adet “Kat
Malikleri Kurulu” vardır.
Kurula Katılma ve Oy
Hakkı
Madde
11.
a) Blok Kat
Malikleri Kurulu’nda her kat maliki bağımsız bölüme bağlı arsa payının
miktarı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Aynı blokta bir kişi birden
çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı
vardır. Ancak bir kişinin kullanabileceği oy sayısı ikiyi geçemez. Bir
kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. (KMK M.31)
b) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malikse, Blok Kat Malikleri
Kurulu’nda bunları, içlerinden vekalet verebilecekleri birisi temsil eder.
c) Kat maliklerinden biri medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun
(çocuk, akıl hastası vs.) ise, onun yerine kurula Kanuni Mümessili (velisi
veya vasisi) katılır.
Toplanma ve Çağrı
Madde
12.
a) Blok
Kat Malikleri Kurulu olağan olarak her yıl Ocak ayı içerisinde toplanır.
b) Blok Kat Malikleri Kurulu, yönetici tarafından, toplantı tarihinden
en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya
taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir. Çağrıda toplantının yer, saat ve
gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir maddenin görüşülmesi, ancak
katılanların çoğunluk kararı ile olabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci
toplantıda toplantı yeter sayısının sağlanmaması halinde, ikinci toplantının
nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
c) Yönetici, Blok Kat Malikleri Kurulu’nu, yukarıda belirtilen
usullere uyarak, gerekli gördüğü zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir.
Yönetici, kat maliklerinin üçte birinin yazılı istemi halinde, kurulu
gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. Toplantı isteminde bulunan
kurul üyeleri, istemlerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar.
d) Olağanüstü toplantılarda sadece gündemdeki konular görüşülür ve
gündeme ilave yapılamaz.
Toplantı ve Karar Yeter
Sayısı
Madde
13.
Blok
Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından
yarısından fazlasıyla toplanır. 10 bağımsız bölümü olan bloklarda toplantı
yeter sayısı 6’dir. 40 Bağımsız bölümün bulunduğu ikiz bloklarda toplantı
yeter sayısı 21’dir. Toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamaz ise kararlar en erken 7
gün, en geç 15 gün içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy
çokluğu ile verilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel haller için konmuş bulunan
toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin kurallar saklıdır.
Kararların Bağlayıcılığı
Madde
14.
Blok
Kat Malikleri Kurulu Kararları, toplantıya ve kararlara katılmış olmasalar
dahi, o bloktaki bütün kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun
bulmayan kat malikinin, karar aleyhine Sulh Mahkemesi’ne başvurarak hakim’in
müdahalesini isteme hakkı saklıdır. (KMK/Md.33)
Kararların yazılması ve
İmzalanması
Madde
15.
Blok
Kat Malikleri Kurulu’nun kararları, Yönetici tarafından noter onaylı bir
karar defterine elle yazılır veya yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır
ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler,
aykırılığın sebebini belirterek elle karar defterine yazabilecekleri
gibi, imzalı olarak verecekleri yazı deftere eklenir.
Blok
Yöneticisi
Seçimi
Madde 16
a) Blok Kat
Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayında yapacağı toplantıda genel kurula
katılan kat malikleri ve kat maliklerinin vekili olarak katılanlar arasından
(kat malikinin vekalet vereceği eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp
yönetici seçilebilir) birini, bir yıl için “Blok Yöneticisi” birini de
Blok Yöneticisi Yedeği olarak seçer. Eski Yöneticinin görevi, yenisi
seçilinceye kadar devam eder;
b) Yönetici, kat maliklerinin, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.
Eski Yönetici tekrar seçilebilir;
c) Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak
iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi’nde,
ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nda saklanır. Bu tutanaklar, “Kat
Malikleri Kurulu Karar Defteri” ne yazılır ya da yazıcı ile bir kağıda
yazılıp yapıştırılır, imzalanır;
d) Yöneticinin seçiminde kat malikleri anlaşamazlarsa, kat
maliklerinden birisinin başvurması üzerine, Yönetici Sulh Mahkemesi
tarafından tayin edilir;
e) Blok Kat Malikleri Kurulu, Yöneticiyi sayı ve arsa payı
çoğunluğunun kararı ile her zaman değiştirebilir. Ancak, Sulh Mahkemesi’nce
atanan Yönetici, (Sulh Mahkemesi’nden izin alma hali dışında) atama üzerinden
altı ay geçmedikçe, Blok Kat Malikleri Kurulu kararıyla değiştirilemez;
f) Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresi ve telefon numaraları
bloğun girişte görülecek bir yerine asılır. Yönetici iş ve ev adresini ve
telefon numaralarını en geç seçimini izleyen bir hafta içinde Toplu Yapı
Yönetim Kurulu’na bildiri
Madde 17. Yöneticiye
ödenecek ücret, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesine göre Blok Kat
Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.
Görev, Yetki ve
Sorumlulukları
Madde
18.
Blok
Yöneticisi kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici,
Ocak ayında yapılacak toplantıda o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve
yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yönetici, bu amaçla
gelir/gider durumunu gösteren bir raporu, toplantı çağırısı ile
birlikte kat maliklerinin bilgisine sunar. Yönetici yaptığı
giderleri
belgeler ve bütün gider belgelerini, gerektiğinde incelenmek üzere bir
dosyada saklar. Blok Yöneticisi:
a) Blok Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nca verilen
kararları yerine getirir, çağrılara uyar;
b) Blok Kat Malikleri Kurulu’nca kabul edilmiş (gerekiyorsa) işletme
projesi (/bütçe) yok ise, seçimi izleyen 15 gün içinde bir işletme projesi
hazırlar. Bu projede özellikle; Bir yıllık tahmini gelir gider tutarlarını,
tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi
gereken avans tutarını gösterir;
c) Blok kat malikleri, kat malikleri kurulunda alınan kararlara
uymakla yükümlüdürler;
d) Blok yapının ve ortak yerlerin amacına uygun olarak korunması,
bakımı ve onarımı için gerekli olan tedbirleri alır. Gerektiğinde Toplu Yapı
Yönetim Kuruluna bilgi vererek yardım talebinde bulunabilir;
e) Bloktan ayrılanları ve bloğa taşınanları Toplu Yapı Yönetim
Kuruluna yazı ile bildirir;
f) Blok yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul eder.
Blok denetçisi
Seçimi ve
Ücreti
Madde
19.
Blok
Kat Malikleri Kurulu her yıl Ocak ayında yapacağı toplantıda genel kurula
katılan kat malikleri ve kat maliklerinin vekili olarak katılanlar arasından
(kat malikinin vekalet vereceği eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp denetçi
seçilebilir) birini 1 yıl için “Blok Denetçisi” birini de “Blok Yöneticisi
Yedeği” olarak seçer. Eski denetçinin görevi yenisi seçilinceye kadar devam
eder. Blok Kat Malikleri Kurulu, uygun görür ise, Blok Denetçisi için de
ücret ödenmesini kararlaştırır. Karşılığını blok bütçesinde gider kalemi
olarak gösterir. Denetçi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile
seçilir. Eski denetçi tekrar seçilebilir. Seçim sonuçları, seçime
katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu
örneklerden biri Blok Yöneticisi’nde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nda
saklanır. Bu tutanaklar, “Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri”ne yazılır ya da
yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır ve imzalanır.
Görev, Yetki ve
Sorumluluk
Madde
20
a) Blok Yöneticisi’nin hesap ve işlemlerini en
az üç ayda bir denetler. Ocak ayında yapılacak toplantıda, Kat Malikleri
Kurulu’na vereceği raporda, denetim sonucu blok yapının yönetim tarzı
hakkındaki görüşlerini bildirir. Aklama veya sorumlu tutma kararı alınmasını
önerir.
b) Denetçi bu raporu ve vereceği kararları noter onaylı bir deftere
yazarak veya yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır ve imzalanır.
c) Blok Kat Malikleri Kurulu, gerekli görür ise, yöneticinin
hesaplarını Ada Yönetim Kurulu’na inceletebilir. Ada Yönetim Kurulu, her
zaman Blok Yöneticisi’nin işlem ve hesaplarını denetleyebilir.
Madde 21. İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu da “Blok Kat
Malikleri Kurulu” gibi çalışır. İkiz Blok Kat Malikleri Kurulu’nda 3
Kişilik Yönetim Kurulu ve 3 kişilik Denetim Kurulu seçilir. (Yönetim Kurulu
birinci yedeği, Blok temsilcileri kuruluna katılır.) Ayrıca her iki kurul
için de birer yedek seçilir. Bu Yönetim Planı’ndaki Blok Kat Malikleri
Kurulu, Blok Yönetici ve Blok Denetçisine ilişkin hükümler, İkiz Bloklar Kat
Malikleri Kurulu, İkiz Bloklar Yönetim Kurulu ve İkiz Bloklar Denetim Kurulu
için de geçerlidir.
TOPLU YAPI YÖNETİMİ
Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu
Oluşumu Yetki ve
Sorumluluğu
Madde 22. Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu KMK’ nun 69.
maddesine göre oluşturulmuştur.
a) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu,
Blok Kat Malikleri Kurulları’nca seçilen Blok Yöneticileri ve
Denetçileri’nden oluşur. Toplu yapı yönetim kurulunu, toplu yapı kat malikleri seçer. Bu kapsamda, dokuz adet çok katlı bloktan bir
yönetici ve bir denetici olmak üzere toplam 18 kişi ile, ikiz bloklardan
seçilen 3’ü yönetici ve 3’ü denetçi ve 1'i yönetim kurulu birinci yedeği
olmak üzere olan toplam 7 (yedi) kişinin katılımı ile toplam 25 kişiden
oluşmaktadır. Blok Kat Malikleri Kurulları genel kurullarını yaptıktan sonra
bir hafta içinde genel kurul tutanaklarını seçilen, yöneticilerin ve
denetçilerin kimlik ve adres bilgilerini Ada Yönetim Kuruluna tutanakla
teslim ederler. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, oluşumunu gerçekleştiren
organik bağdan güç alarak bloklar arası eşgüdüm ile birlikteliği sağlamakla
görevli ve yetkilidir. Bu amaca dönük ilke kararları alır, kurallar koyar,
aldığı kararlar ve koyduğu kuralların ilgili bölümleri, her üyenin yöneticisi
bulunduğu “ blok” da yürütülür, diğer bölümleri de “Toplu Yapı Yönetim
Kurulu” eliyle yürütür;
b) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu
Yapı Yönetim Kurulu’nun hazırlayacağı “Toplu Yapı Yönetimi Bütçesi”ni görüşüp
karara bağlar;
c) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun ilke kararları ile koyduğu
kurallar, bu kurulu oluşturan üyelerin her birinin yöneticisi bulunduğu
blokta benimsenerek, bloklar arası yönetim bütünlüğü sağlanır;
d) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, kendi üyeleri arasından 3 kişiyi
Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na, 3 kişiyi Toplu Yapı Denetim Kurulu’na seçer.
Ayrıca Yönetim ve Denetim Kurulları’na 2’şer yedek üye seçilir;
e) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, olağan veya olağanüstü
toplantılarında Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun bütün hesap ve işlemlerini,
Toplu Yapı Deneticileri’nin raporlarını da dikkate alarak, inceleyip
değerlendirir. Bunun sonunda Yönetim Kurulu’nu aklama ya da sorumlu tutma
kararını verir
Kurula Katılma ve Oy
Hakkı
Madde
23.
Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin her biri kurulda yöneticisi ya da
denetçisi olduğu blok kat maliklerinin vekili olarak oy kullanırlar. Her
temsilcinin bir oy hakkı vardır.
Toplanma ve Çağrı
Madde
24.
Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu, her yıl blok yöneticilerinin tamamlanmasından sonra
en geç Mart ayı içinde olağan toplantısını yapar. Bu toplantıda, Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu’nu bir yıl boyunca yönetmek üzere bir başkan, bir başkan
yardımcısı ve bir yazman salt çoğunlukla seçilir. Bunlar, yıl içinde herhangi
bir toplantıda 2/3 çoğunluk kararı ile
değiştirilebilir, yenileri ancak salt çoğunlukla seçilebilir. Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu salt çoğunlukla verdiği kararlara göre, yılda en az üç kez
olağan olarak, üyelerinin 2/3 çoğunluklu, yazılı istemi üzerine olağanüstü
olarak her zaman toplanır. Toplantı çağrıları, bu kurulun başkanı tarafından,
gündem, yer, saat bildirilerek yapılır.
Toplantı ve Karar Yeter
Sayısı
Madde
25.
Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu, üye tam sayısının salt çoğunluğu ile toplanır ve
toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verir. Alınan kararın yeniden
görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması, “görüşmenin yenilenmesi”
önerisinin toplantıya katılanların 2/3 oy çoğunluğuyla kabul edilmesine
bağlıdır. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, duyurulmuş
ikinci toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir. 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve bu Yönetim Planında özel haller için öngörülmüş
bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.
Kararların Bağlayıcılığı
Madde
26.
Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu kararları, …………………………… Sitesi’nde bulunan Blok Yönetici/Blok
Yönetim Kurulu ve Deneticileri/Denetim Kurulu ile bütün bağımsız bölüm
maliklerini ve sakinlerini, irtifak hakkı sahiplerini ve bağımsız bölümleri
herhangi bir şekilde onlardan devir alacak olanları bağlar.
Kararların Yazılması ve
İmzalanması
Madde
27.
Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu kararları, başkan tarafından noter onaylı bir “Toplu
Yapı Temsilciler Kurulu Karar Defteri” ne elle yazılır ya da yazıcı ile
yazılıp, yapıştırılır. Toplantıya katılan bütün kurul üyelerince
imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek elle
deftere yazıp imza edebilecekleri gibi, kağıda yazılı ve imzalı
olarak da verebilirler.
Verdikleri yazı karar defterine yapıştırılır. Toplu Yapı Temsilciler
Kurulu Karar Defteri, Kurul Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır.
Başkanlar yenilendikçe eski ve yenisi arasında devir/teslim edilerek tutanağa
bağlanır, tutanaklar dosyasında saklanır. Durum Kurulun bilgisine sunulur.
Madde
28. Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu üyeleri, defteri imzalamak zorundadırlar.
Toplu Yapı Yönetim Kurulu
Seçimi
Madde
29.
Toplu
Yapı Yönetim Kurulu, 1 (bir) yıl için, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
tarafından 3 asil, 3 yedek üye olarak, her yıl en geç Mart ayı sonuna kadar
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun salt çoğunluğu ile seçilir. Seçilen Yönetim
Kurulu’nun görevi yenisi seçilene kadar devam eder. Yönetim Kurulu, seçimi
izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan yardımcısı ve bir de sayman üye
seçerek görev bölümü yapar.
Madde
30.
Yönetim
Kurulu, salt çoğunluk ile (en az iki kişi) toplanır ve üye tamsayısının salt
çoğunluğuyla karar verir (en az iki kişi). Yönetim Kurulunun kararları her
sayfası noterce onanmış olup “Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Defteri”ne
elle yazılır, ya da yazıcı ile yazılarak yapıştırılır ve Toplantıya
katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu belirterek
imzalamak zorundadır. Bu defter, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı’nın
kişisel sorumluluğu alında saklanır. Değişen başkanlar arasında tutanakla
devir/teslim edilir, durum kurulun bilgisine sunulur. Tutanak, dosyasında
saklanır.
Görev, Yetki ve
Sorumluluklar
Madde
31.
Toplu
Yapı Yönetim Kurulu ……….. nolu imar adasının tümünde görevli, yetkili ve
sorumludur.
Toplu Yapı Yönetim
Kurulunun Başlıca Görevleri,
a)Kat Mülkiyeti
Kanunu ile bu Yönetim Planı’nın, Blok Yönetimleri’nde yanlışsız ve eksiksiz
uygulanmasını gözetir, izler, sonuç alınmasına çalışır;
b) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun kararlarını yerine getirir;
c) Gerektiğinde Blok Yöneticileri’nin işletme projelerini (bütçeleri)
hazırlamalarına, Blok Kat Malikleri Kurulları’nın toplanmasına genel
kurullarını düzenli olarak yapmalarına yardımcı olur;
d) Göreve başladığından itibaren, bir işletme projesi yoksa, 15 gün
içerisinde yeni bir işletme projesi hazırlar. Varsa, onu uygulamayı sürdürür.
İşletme projesi (bütçe) hazırlanırken, önce, bir yıllık giderlerin çeşidi ve
tutarı tahmin edilir. Böylece belirlenecek yıllık gider, Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca toplu yapı alanında bulunan bağımsız bölüm
sahiplerine (kat maliklerine) aidat (ortak gider payı) olarak dağıtılır;
e) İşletme Projesi, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerine imza
karşılığı duyurulup, Kurulun bunu görüşmek üzere toplanması sağlanır;
f) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda kararlaştırılan giderlere katılım
payını ve avansını, bağımsız bölümlerde oturanların harcadığı elektrik
bedelini toplar. Bunların düzenli ödenmesini sağlamak ve her türlü yasal
işlemi yapmak üzere Avukat görevlendirir;
g) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu işletme projesini kesinleştirir.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları İcra İflas Kanununun 68. maddesi 1.
fıkrasında yazılı belgelerden sayılır;
h) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, ortak gider payını ( aidatını) ve
gecikme tazminatını, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak, bağımsız bölümden
kiracı olarak veya başka sebeple devamlı olarak yararlanandan da isteyebilir.
Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekte olduğu kira bedeli ile sınırlıdır.
Kiracı yaptığı ödemeyi, kira borcundan düşer. Ortak gider payını ödeme
yükümlüsü kat maliki olduğundan, yukarıdaki fıkraya göre tahsilat takibi
yapılıyor olması, kat malikinden de yükümlülüğünü yerine getirmesini istemeye
engel değildir;
ı) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, her türlü gelir-gider takibinin,
bunların belgelenmesinin, muhasebesinin tutulmasının, banka hesabının, nakit,
çek ve ödeme talimatının kullanılmasını vb. hizmetleri yürütmekle sorumludur;
i) Blok Yönetimlerinin her türlü bürokratik hizmetlerini sağlayıcı
düzenlemeler yapar, bu amaçla personel çalıştırır ya da hizmet satın alır.
Blok yöneticilerinin, bu tür hizmetlerden yararlanması, kesinlikle,
Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve O’nun yönergelerine uygun olarak sağlanır. Toplu
Yapı Yönetim Kurulu, merkezi hizmetlerin görülüp sürdürülmesinde, Blok
Yöneticilerinin ihtiyaç ve dileklerini dinler, çözümler üretip uygula
j) …………………….. Sitesi’ni, üçüncü
kişiler önünde Toplu Yapı Yönetim Kurulu temsil eder. Bu sıfatla gerektiğinde
davalar açar, açılacak davalarda taraf olur. Bu davaların gerektirdiği
avukatlık ücreti ile her türlü yargılama giderleri, ortak giderlerden
karşılanır;.
k) Ortak kullanım yapı ve alanlarının işletilmesinde, hukuksal
ilişkilerin verdiği oranda ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun aldığı
kararları da göz önünde bulundurarak düzenleme ve sözleşmeler yapar;
l) Seçim dönemlerinde, bloklarda yapılacak seçimler için takvim yapar,
eşgüdüm amacıyla tutanak ve vekalet belgesi gibi kırtasiyelerini tek biçimde
belirler, dağıtır;
m) Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun kararlarına uymayan,
uymakta geciken, aykırı karar alan veya eylemde bulunan blok yönetimlerini
değerlendirmeleri için o bloğun kat malikleri kurulunu toplar. Toplama
nedenine göre düzenlenecek gündemin sonunda, kat malikleri kurulunda,
Yönetici hakkında göreve devam edip etmeyeceğine ilişkin karar alınmasını
ister;
n) Toplu yapı alanında bulunan ortak kullanım yapı ve alanlarda
(yollar, kaldırımlar, otoparklar, açık alanlar, sosyo-kültürel tesisler vb.)
İmar Kanununa , imar planına ve yapı projelerine uygunsuz her türlü
gelişmelerin önlenmesine, giderilmesine ilişkin kararlar alır;
o) Toplu Yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul eder;
p) Toplu Yapı Alanı’nda (sitede) bulunan çay bahçesi, sosyal tesis,
büfe ve benzer yerlerin işletilmesini, kiraya verilmesini, kiralarının gelir
kaydedilmesini sağlar. Gerektiğinde, site içinde, kat maliklerinin günlük
ihtiyaçlarının sağlanmasına yönelik olarak, manav için yer temini ederek
düzenli çalıştırılmasını sağlar;
r) Site içine, hurdacı, seyyar satıcı ve benzeri sokulması yasaktır;
s) Toplu Yapı Alanında (sitede) bağımsız bölümlerde oturanların
harcadığı elektriğin bedelini, elektrik ve su sayaçlarını okutarak toplar,
elektrik alınan kuruma, ortak elektrik harcamalarıyla birlikte ödenmesini
sağlar. Elektrik ve su bedelini belirtilen zamanda ödemeyenlere elektrik ve
su hizmeti verilmez;
t) Kiracılardan elektrik ve su bedellerine karşılık depozito
belirleyip toplar.
Madde 32. Toplu Yapı
Yönetim Kurulu, yükümlü bulunduğu görevlerin yerine getirilmesini Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu’nun bu konuda bir karar vermesi durumunda, sözleşme
ile bir gerçek veya tüzel kişiden isteyebilir.
Ücreti
Madde 33. Toplu Yapı Yönetim Kurulu
Üyeleri’nin ücreti, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nca belirlenerek karşılığı
bütçeye yazılır ve ödenir.
Toplu Yapı Denetim Kurulu
Seçimi, Görev, Yetki ve
Sorumlukları
Madde 34. Toplu Yapı
Denetim Kurulu, 1 yıl için Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından her yıl
en geç Mart ayı sonuna kadar 3 asil 2 yedek olarak seçilir. Denetim Kurulu, 3
ayda bir rapor hazırlar. Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu’nun sorumlu tutulması
ve aklanmaması önerisini de içerecek biçimde rapor hazırlaması durumunda, bu
rapor, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyelerine de gönderilir. Denetim Kurulu,
zorunlu hallerde Temsilciler Kurulu’nun olağanüstü toplanmasını, Temsilciler
Kurulu Başkanı’ndan isteyebilir. Bu istek kesinlikle yerine getirilir.
Denetim Kurulu, bütün kararları ile rapor özetlerini, noterce onaylanmış
“Toplu Yapı Denetim Kurulu Karar Defteri”ne yazar. Bu defter, eski ve yeni kurullar
arasında tutanakla devir/teslim edilir. Toplu Yapı Denetim Kurulu üyeleri,
Toplu Yapı Yönetim Kurulu Toplantıları’na katılabilir.
Madde 35. Ana taşınmazın yönetiminden veya
kullanılmasından dolayı kat malikleri arasında veya bunların Blok Yöneticileri,
Blok Denetçileri ve Ana Yapı yönetici ve Denetçileri arasında çıkan
anlaşmazlıklar Blok Temsilcileri Kurulu’nca çözülür ve karara bağlanır.
Madde 36. Tüm kat malikleriyle, onların varisleri
veya bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler veya o bölümde kiracı
yahut başka sebeple oturanlar veya faydalananlar Blok Genel Kurulu, Blok
Yöneticileri, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun
almış olduğu kararlara uymakla yükümlüdürler.
DÖRDÜNCÜ
BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE
YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Madde
37.
Kat malikleri Kat
Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı’ndaki hükümler saklı kalmak şartıyla,
kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı
bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana
yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamazlar.
Madde 38. Madde 31’de yazılı kullanma veya faydalanmaya
ilişkin hususlarda, Yönetim Planı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Çevre Kanunu gibi
diğer ilgili kanunlarda öngörülen yasak ve mükellefiyetlerin bağımsız
bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar
tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.
a)İkiz
blokların (dubleks konutların) balkonları üzerine çeşitli malzemeler
kullanılarak, demir beton, ahşap, plastik ve benzerleri ile üzeri kiremit ile
kaplanacak şekilde pergole yaptırabilirler;
b) İkiz blokların
(dubleks konutların) profil, çelik hasır gibi demir malzemelerle
çevrili olan bahçelerinin bakımı, korunması, yenilenmesi giderleri dubleks
konut maliki tarafından karşılanır; Ortak alan olan bahçelerdeki altyapının
bakımı ve tamirine kat maliki engel çıkaramaz. Altyapıya zarar vermesi
durumunda, verilen zarar kat maliki tarafından karşılanır;
c) İkiz
bloklardaki konutlar aynı kat malikinin olması durumunda birleştirilerek tek
konut gibi kullanılabilir;
d) Bloklar, farklı
renk boyalarla farklı renklerde boyanabilir;
e) Kat Malikleri
ana taşınmazın, bütün ortak yerlerine, ilgili kanunların müşterek mülkiyet
hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden Kanun ve Yönetim Planı
Hükümlerine göre faydalanma hakkına sahiptirler. Lokal biçiminde kullanılan
Sosyal Tesiste, Genel Kurul, Toplu Yapı Temsilcileri Kurulu, Eğitim ve Sosyal
Amaçlı her türlü toplantı, Panel, Konferans düzenlenebilir. Açık ortak
alanlarda düğün, nişan vb. etkinlikler düzenlenemez;
f) Kat malikleri,
ortak yerlerin bakım ve temizliğini, güzelliğini ve sağlamlığını korumaya
mecburdurlar. Otopark yeri kat maliklerinin faydalanmasına zarar verecek
şekilde kullanılamaz;
g) Ortak alanlara
sebze ekilip dikilemez. Ortak alanlar sebze bahçesi gibi kullanılamaz. Ortak
alanlarda bulunan sular, kat maliklerinin kendi özel ihtiyaçları için
kullanılamaz;
h) Kat malikleri
kendi bağımsız bölümlerini ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanamaz ve
kullandırtamazlar;
ı) Radyo, müzik
aleti ve benzerleri şeyleri diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde
sesini yükselterek kullanamazlar;
j) Bağımsız bölümler eklentileri ve ortak yerlerde, patlayıcı ve pis
kokulu maddeler bulunduramazlar. Site maliklerini rahatsız edecek şekilde
sarsıntı ve gürültü yapmak, koku duman toz çıkarmak gibi durumlardan kaçınmak
zorundadırlar.
k) Ortak alanlarda odun kömür, sandık kutu vb. her türlü mal ve eşya
bırakılamaz;
l) Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde, ana yapıya zarar
verecek nitelikte değişiklik yapamazlar;
m) Kat malikleri, bağımsız bölümleri ve ortak yerleri kullanırken, iyi
niyet kurallarına uymak, yasaya ve Yönetim Planı’na aykırı davranışlardan
kaçınmak zorundadırlar;
n) Bağımsız bölümlerinin balkon, pencere veya teraslarından hiçbir
şekilde halı silkeleyemez, su dökemezler, çöp atamazlar, binanın dış
cephesine (çamaşır balkonları hariç) veya dıştan görülebilecek yerlerine ve
bahçelere çamaşır asamazlar. Blokların teraslarından halı, kilim vb.
sarkıtılması yasaktır.
o) Bağımsız bölümleri, kumarhane, randevuevi gibi ahlak ve adaba
aykırı sayılacak şekilde kullanamazlar;
p) Bağımsız bölümlerine, bakım, onarım ve kontrol nedeniyle girme
zorunluluğunun bulunduğu hallerde gerekli izni vermekten kaçınamazlar;
r) Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa,
tebligat adreslerini , bu adresteki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerinde
kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad , soyadı ve iş
adreslerini derhal (en geç 15 gün içinde ) Toplu Yapı Yönetim Kuruluna
bildirirler. Tebligat adresini ve bundaki değişikliği bildirmeyen kat
malikinin Yönetimde mevcut son adresine yapılan tebligat geçerli sayılır.
ORTAK YERLERE İLİŞKİN HAK VE
YÜKÜMLÜLÜKLER
Madde 39. Kat malikleri,
bağımsız bölümlerinin bulunduğu bloktaki ortak yerlerden ve tesislerden
yararlanmak hakkına sahiptirler. Kat maliklerinin ortak yer ve tesislerden
nasıl ve ne ölçüde yararlanacakları Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nca
hakkaniyet kuralları da dikkate alınarak belirlenir ve gerektiğinde
düzenlenir. Kat malikleri ortak yer ve tesislerinden
(otoparklardan, spor ve oyun
alanlarından, çocuk bahçelerinden ) Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun
belirlediği esaslar çerçevesinden yararlanırlar. Kat Malikleri, blok yapıda
veya toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken,
tesislere zarar verecek veya diğer kat maliklerini rahatsız edecek
davranışlarda bulunamazlar, bunlardan yararlanmaya yönelik olarak yetkili
kurullarca belirlenmiş kural ve düzene aykırı davranamazlar.
Madde 40. Bu Yönetim Planı’na ve KMK’nda kat
maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümler,
bağımsız bölümden kiracı olarak veya herhangi başka bir sebeple devamlı bir
şekilde yararlananlara da aynen uygulanır. Bu yükümlülüklere aykırı
davrananlar kat malikleri ile birlikte müteselsilen sorumludurlar.
Madde 41. Ortak alanlarda, yol ve bahçelerde, doğalgaz,
telefon, elektrik, temiz su ve kanalizasyon altyapıları bulunduğundan, Toplu
Yapı Alanı’nda ……. Ada hudutları içinde her türlü kazı yapmak yasaktır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
ORTAK GİDERLERE KATILMA
Genel Olarak Ortak Gider
Madde
42.
Toplu
Yapı Alanı sınırları içindeki bağımsız bölümleri sahipleri (kat malikleri)
her ay düzenli olarak ortak giderlere katılım payı (aidat) (avans) ödemek
zorundadırlar. Ödenecek miktar, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda saptanır.
Kat Malikleri’nin ödediklerinin ve bu ödemelerden yapılacak harcamaların
hesabı Toplu Yapı Yönetimi Hesapları’nda gösterilir.
Madde 43. Kat Maliklerinin kendi blokları için
ödeyeceği giderlere katılım payı (aidat) (avans), Blok Kat Malikleri
Kurulu’nda kararlaştırılması durumunda ödenir. Blok Kat Malikleri Kurulu
ihtiyaç duymayarak bütçe yapmayı gerekli görmez ve doğal olarak, giderlere
katılım payı ödenmesini kararlaştırmazsa, böyle bir ortak gidere katılma
zorunluluğu doğmaz.
Madde 44. Blok kat maliklerinin kendi blokları için
yapacağı ödemeler, giderlere katılım payı, aidat veya avans Blok
Yöneticisi’nin hazırlayıp, Blok Kat Malikleri Kurulu’na sunacağı İş Programı
ve Bütçesi’nde gösterilir.
Madde 45. Blok Kat Malikleri Kurulu’nun, iş
programı ve bütçe yaparak, giderlere katılım payı ödenmesini kararlaştırması
durumunda, bu ödemeler, sadece o blokta, Blok Kat Maliklerinin
karalaştıracağı biçimde harcanması koşuluyla, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun
açtıracağı hesaba yatırılabilir. Blok kat maliklerinin yatırdıkları, Blok adı
ve numarası belirtilerek ilgili Blok’a ait açılacak emanet hesabında
gösterilir. İhtiyaç olması durumunda, Blok Yöneticisine belgeyle teslim
edilerek hesaptan düşülür.
Blok Ortak Giderlerine Katılma
Madde
46.
Kat
Malikleri bulundukları blok yapıya ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki
kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla
bunlardan faydalanmaya lüzum veya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle
“ortak gideri” ve “avans payını” ödemekten kaçınamazlar. Ortak gider ve avans
payının tamamını zamanında
ödemeyen
kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık % 5 hesabıyla gecikme
tazminatı ödemek zorundadır.
Madde 47. Ortak gider ve avans payını ödemede iki
aydan (yıl içinde iki defa ) fazla geciken kat maliki hakkında, Yönetici, bu
Yönetim Planına, KMK’na ve ilgili kanunlara göre dava açmak ve icra takibi
yapmakla yükümlüdür.
Madde
48.
Ortak
giderlerden bir gidere, kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun
bağımsız bölümünden yararlanmakta, olan kişi (kiracı vs.) kusurlu hareketi
ile sebep olmuşsa yapılan ödeme zarara sebep olandan ve kat malikinden
alınır.
Madde 49. Kat Maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre
kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat
maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal
ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının
kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. (KMK Madde 25)
Toplu Yapı Ortak
Giderlerine Katılma
Madde
50.
Yönetim
Planına ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararına göre belirlenmiş toplu yapı
ortak tesis ve yerlerine ilişkin ortak giderler (sulama, elektrik, temizlik,
bakım onarım, muhasebe, güvenlik, vb.) toplu yapıdaki bütün kat malikleri
tarafından karşılanır. Kat malikleri ortak giderlere ve ortak giderler için
toplanacak avanslara, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde belirtilen
esaslara uygun olarak katılırlar. Buna göre;
a) Kat malikleri, tüm çalışanların aylık ücret, sigorta pirimi, vergi
vs. giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar;
b) Kat malikleri, sitenin ortak alanlarının her türlü tesisatının,
altyapısının koruma onarım, bakım ve yenileme, çevre bakımı, ağaçlandırma,
çiçeklendirme giderlerine arsa payı oranında katılırlar;
c) Toplu Yapı ortak yer ve tesislerine, kusurlu hareketiyle kat
maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden
yararlanmakta olan kişi (örneğin kiracı veya misafiri) zarar verirse, bu
zarardan zararı veren ve kat maliki birlikte müteselsilen sorumludur. Verilen
zarar, gerektiğinde ortak giderlerden karşılanır ve sorumlulardan istenir.
Madde
51. Toplu Yapı kapsamındaki bir bağımsız bölümün, bir
arsa payının satılması halinde, öteki kat malikleri öncelikle satın alma
(kanuni şufa) hakkına sahip değildir.
ALTINCI
BÖLÜM
YENİLİK
VE İLAVELER
Madde 52. Blok
yapının ortak yer ve tesislerinin daha rahat kullanılır hale getirilmesine
veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına ilişkin yenilik ve
ilaveler, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla
verecekleri karar üzerine yapılır. Bu yenilik ve ilaveler giderleri,
faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir.
YEDİNCİ
BÖLÜM
GEÇİCİ HÜKÜMLER
Geçici Madde 1. Blok
Kat Malikleri Kurulları, Genel Kurulları’nı yapıp, ayın zamanda Toplu Yapı
Temsilciler Kurulu üyesi olacak olan Yönetici ve Deneticilerini ve ardından
Ada Temsilciler Kurulu’nun toplanıp, Ada Yönetim Kurulu’nu seçinceye kadar,
mevcut Site Yönetimi, Geçici Yönetim olarak görevini sürdürecektir.
Geçici
Madde 2. Blok genel kurul çağrıları, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
çağrıları, Geçici Yönetim tarafından yapılacak, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun
seçilmesiyle birlikte geçici yönetimin görevi son bulacaktır.
|
