Yargıtay’dan İki Karar, İki Konu

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi tarafından 10.06.2019 tarihinde verilen bir kararda yaşanan olay şöyle;

Çatı Yapımı Proje Değişikliği İçin Oy Birliği Gerektiği Hakkında

Çatısı bulunmayan bir anagayrimenkul için oy birliği ile karar alınması gerekirken, herhangi bir karar alınmaksızın çatı kısmen yapılıyor ve bazı kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin üstü kapanıyor. Bu masraflar tüm kat maliklerinden icra kanalı ile talep edilince, projeye aykırı yapılması nedeniyle itiraz eden kat malikleri oluyor ve kendileri hakkında yapılan icra takiplerine itiraz ediliyor. Yüksek mahkemeye yansıyan olay ortak gider alacağına yönelik başlatılan icra takibine yapılan itiraz ile birlikte kat malikleri bir uyuşmazlık yaşıyorlar. Sulh Hukuk Mahkemesi yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı yönünde karar veriyor. Olay temyiz aşamasına gidiyor.

Yüksek mahkeme ise şu gerekçe ile son noktayı koyuyor; “Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oy birliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir. 643 sayılı KMK’nın 19. maddesine aykırı şekilde ve projesinde yer almayan biçimde yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen davalı taraf sorumlu tutulamaz. Tüm bu nedenlerle mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından … yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına … karar verildi”. (E.2019/1742; K.2019/3845).

Birden Fazla Gayrimenkulde Hissedar Olan Kat Malikinin Oy Ve İtiraz Hakkı

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi tarafından verilen başka bir kararda herhangi bir bağımsız bölümün tamamına malik olmamamla birlikte, birden çok bağımsız bölümde hissedar olan bir kat malikinin, toplantılar sırasında alınan karara itiraz etmesi ile ilgili önemli değerlendirmeler yapıldığı dikkat çekmektedir. Toplantıya katıldığı kesin olmayan söz konusu kat maliki, kararı öğrendikten sonra bağımsız bölümlerin hissedarı olarak dava açmış ve kararlara itiraz etmiştir. Olayın detaylarını ve sonucu Yüksek Mahkeme aşağıdaki şekilde anlatmış ve sonuçlandırmıştır:

“Davacı, ... Apt. Kat.2 D.4 adresinde ikamet eden kat maliklerinden biri olduğunu belirterek, 28.04.2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının usulüne uygun yapılmadığını beyan etmiş, ilgili toplantının ve toplantıda alınan kararların iptalini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, davacının 28.04.2013 tarihli toplantıda hazır bulunduğu, ancak toplantıya katılanların listesini içeren belgeyi imzalamaktan imtina ettiği, dolayısı ile alınan kararlardan toplantı tarihi itibariyle haberdar olmakla birlikte iş bu davayı kanunda belirtilen yasal süre geçtikten sonra açtığı, ayrıca KMK'nın 32/4. maddesi uyarınca aykırı oy kullandığını bildirir herhangi bir ibare belirtmediği, öte yandan davacının herhangi bir bağımsız bölümde tam hisseli malik olmamakla birlikte, birden fazla bağımsız bölümde hissedar olduğu ve bağımsız bölümlerin diğer hissedarlarının tümünün toplantıda hazır bulunmakla birlikte toplantıda alınan kararlara karşı olumlu oy kullandıkları, bu nedenle davacının KMK'nın 31/3. maddesi uyarınca temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı hususunda belirsizlik olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. Maddesinde “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir” hükmü, Kanunun 31. maddesinde; “Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder” hükmü, aynı Kanunun 33. maddesinde ise; “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.” hükmü düzenlenmiştir.

Somut olayda dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde: Davacının birden fazla bağımsız bölümde hissedar olduğu, toplantıda temsil konusunda hissedarlar arasında bir belirleme yapılmadığı, yönetim planının 8. maddesine göre kat malikleri kurulu olağan toplantısının ocak, mayıs ve eylül ayları içerisinde yapılacağının düzenlendiği, iptali istenen 28.04.2013 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu, toplantı haziran listesinde davacının ismi karşısında “imzalamadı” ifadesinin yazdığı, toplantı tarihinin, gündemin ve toplantıda alınan kararların davacıya tebliğ edilmediği anlaşılmaktadır.

Davacının toplantıya katılmadığı beyanı karşısında, toplantıya katıldığına ilişkin dosya içerisinde kesin bir delil bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinin ikinci fıkrasına göre, olağanüstü toplantı için en az on beş gün önce bütün kat maliklerine çağrı yapılması kuralı emredici nitelikte olup, yasanın emredici bu hükmüne uyulmadan yapılan toplantı ve alınan kararların, diğer hususların incelenmesine gerek olmadan salt bu nedenle iptaline karar verilmesi gerekir. Ayrıca, Kanunun 31. maddesine göre, bağımsız bölümün bir kısım hissedarların vekalet olmaksızın kullandığı oyun bağımsız bölüm hissedarlarının tamamını temsil etmediği gibi, vekaletsiz oy kullanılması da davacının temsil ve oy hakkını ortadan kaldırmadığı açıktır. Davacının iptali istenen olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına usulünce çağrılmadığı ve kararların tebliğ edilmediği sabit olduğundan, davanın 33. maddeye göre altı aylık süre içerisinde açıldığı gözetilerek kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına… 21/11/2017 gününde oy birliği ile karar verildi. (E.2017/1300; K.2017/9785).