Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?

Kat malikleri; site, apartman, toplu konut yönetiminde yapılan olağan veya olağanüstü toplantılarda sahip olduğu oy hakkını vekalet yoluyla başkasının eliyle kullanabilir mi? Yazımızda, bu soruya cevap vermeye çalışacağız. Ayrıca uygulamada vekalet sistemindeki sıkıntı ve yanlışlıklardan bahsedeceğiz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 31. maddenin 3. ve 5. fıkralarında vekilliğe ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Madde 31/3 ‘te  “Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.” ve 5. fıkra da, “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.” şeklinde hem bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki olduğunda hep içlerinden birine verecekleri vekaletle hepsinin temsil edilebileceği düzenlenmiş hem de tüm kat maliklerinin oyunu vekilleri ile kullanabilmesi düzenlenmiştir. Kanun koyucu, ilgili maddeyi düzenlerken her ne kadar işin ayrıntısına girmese de, ilgili maddelerden kanunun ruhuna bakarak hukuki çıkarımlar yapmaya olanak tanımıştır. Mesela, "Kimler site yönetimi toplantısında vekil olabilir?, Kat maliki olmak zorunda mıdır?, Vekaletname noterden mi düzenlenmelidir?" gibi soruların cevapları ilgili madde de bulunmamaktadır. Bu soruları hukuki bakış açısıyla değerlendirdiğimizde cevaplarına ulaşabiliriz.

Vekil, Kat Maliki Olmak Zorunda Mıdır?

Kanun koyucu, vekilin kat maliki olması hususunda bir sınırlama getirmemiştir. Bu kişi kat maliki olmamakla birlikte, kiracı ya da üçüncü bir kişi dahi olabilmektedir. Burada yönetim planını incelemekte fayda vardır. Eğer yönetim planında vekalet verilecek kişinin kat maliki olması gerektiği hüküm altına alınmışsa, kanunda düzenlenmeyen bu husus doldurulmuş olacak ve bu şekilde vekil tayin etmemiz gerekecektir.

Vekalet Noterden Mi Çıkartılmalıdır?

Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir.

Bir Kişi Kaç Malike Vekil Olabilir?

Kanun koyucu 5. fıkranın devamında, vekillik sisteminin kötüye kullanılmaması için sınırlama getirmiştir. “Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu maddede bahsedilen oy sayısı kavramı, toplantıya katılanların değil, anagayrimenkuldeki tüm oyların sayısıdır. Uygulamada, vekillik hesaplamasında hataların yapıldığı gözlemlenmektedir.

Ayrıca yine, anagayrimenkulde yer alan tüm bağımsız bölüm sayısının %5 inden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat maliklerinin vekil tayin etmesinde de uygulamada hatalar yapılmaktadır. Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede 1 kat malikinin 20 bağımsız bölümü var olduğunu düşündüğümüzde, bir kişi oy sayısının %5 oranından fazlasını kullanamayacağı için vekil en fazla 5 oya vekillik yapabilir. Kat malikinin 20 oyu olduğuna göre 4 vekil ile kendisini temsil ettirmek zorundadır.