Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34’te ana gayrimenkulün yönetiminde yöneticinin atanması esaslarını düzenlenmiştir. Toplu yapılara ilişkin 9. bölümde yer alan madde 71’de de madde 34’e uygun şekilde toplu yapı yönetiminde seçilen yöneticinin (ayrıca denetçi) hangi koşullarda seçileceğini hüküm altına alınmıştır. Bu yazının konusu, yöneticinin hangi çoğunlukla seçileceği ve bu çoğunluğun değişip değişemeyeceğidir.

Madde 34’ün 4. fıkrasında “Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” şeklinde yöneticinin çifte çoğunluk şartıyla atanacağına hükmetmiştir. Toplu yapılara ilişkin özel hükümler başlığı altındaki Madde 71’in 2. fıkrasında da madde 34’e uygun olarak “Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir” şeklinde yöneticinin seçilmesini belirlemiştir. Her iki madde incelendiğinde yöneticinin açıklamak gerekirse, bağımsız bölüm maliklerinin sayısının yarıdan bir fazla, hem de tüm arsa payı değerinin yarısında bir fazlası çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Kanunun her iki maddesindeki  hükmü amir hüküm niteliğinde olup kat maliklerine bu kuralı yönetim planında değiştirebilme kabiliyeti tanımamıştır. Yönetim planında yer alan yöneticinin kanunda belirlenen çoğunluktan farklı bir seçilme çoğunluğuna ilişkin hükümler kanuna aykırılık teşkil edecektir. Uygulamada çok sık karşılaştığımız sorunların başında, yukarıda açıkladığım çoğunluğun dikkate alınmaması gelmektedir. KMK madde 30’da olağan ve olağanüstü toplantılara ilişkin yeter sayı düzenlenmiştir. 

“Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.” 

Kanunda yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının, yapılamaması halinde ikinci toplantıda, toplantıya katılanların (orada bulunanların) yarısından bir fazlasıyla karar verilir. İşte yönetimlerin ve bir çok profesyonel site yönetim firmalarının düştüğü hata tam bu noktadadır. Maddenin son fıkrası bize kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümlerin saklı olduğunu, bir hususun seçiminde eğer özel bir çoğunluk aranıyorsa artık kat maliklerinin ikinci toplantıda katılanların yarısından bir fazlasıyla o konu hakkında karar alamayacaklarını bize açıklamaktadır. Madde 34 ve 71 de düzenlenen yöneticinin seçilmesine ilişkin yeter sayı için daima çifte çoğunluk şartının aranması lazım gelmektedir. Bunun olağan veya olağanüstü, birinci ya da ikinci toplantı olması bu yeter sayısını değiştirmemektedir. Uygulamada ise yöneticilerin (veya yönetim kurullarının) ikinci toplantılarda, çifte çoğunluk gerektiren yeter sayısının dikkate alınmadan sadece salt çoğunlukla seçildiğine çok fazla şahit olmaktayız. Site yönetimleri veya profesyonel yönetim firmalarının bir çoğu bu çifte çoğunluk şartının sağlanmasının imkansız olduğunu savunarak bu şekilde karar alabildiklerini ve yönetim işini üstlendiklerini söylemektedir. Fakat kanuna aykırı alınan bu kararların  taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak iptal ettirilebilir olduğunu göz ardı etmektedirler.