Site ve Apartman Yönetimlerinde Tüzel Kişiler Yönetici Olabilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Aynı maddeye göre kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Uygulamada zaman zaman yönetici gerçek kişi mi olmalı yoksa tüzel kişi mi olmalı tartışmaları yaşanabilmektedir. Bu yazımızda bu konu ile ilgili görüşlerimizi sizlerle paylaşmak istiyoruz.

Yöneticinin Gerçek Kişi Olması Şart Mı?

Kanun kapsamında “… anagayrimenkulün yönetimini  …. bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler” ifadesi yönetici ya da yönetim kurulunu sadece gerçek kişilerden oluşması gerektiği şeklinde bir algı yaratmaktadır. Akademik çalışmalara bakıldığında tüzel kişilerin yönetici seçilmesinde herhangi bir engel olmadığı yönünde görüşler olduğu gibi tam tersi tüzel kişilerin seçilemeyeceğine dair görüşler de bulunmaktadır. Seçilemeyeceği yönündeki görüşlerin oldukça eski olduğu ve doğal olarak kanunun son hali dikkate alınmadan ifade edildiğine de dikkat çekmek gerekir. Uygulamada görüldüğü kadarı ile profesyonel yönetim işi yapan gerçek kişilerin yanında özellikle şirket olarak kurulan tüzel kişilerin de profesyonel yöneticilik yaptığı görülmekte ve bilinmektedir. Tüzel kişiler, yönetim işini bizzat yönetim organları aracılığıyla sürdürür ya da yardımcı kişiler kullanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Tüzel Kişi Yönetici Kavramı

Diğer yandan 34. maddedeki genel kural dışında yönetici seçimi ile ilgili olarak önemli bir detay da farklı madde de yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sekizinci bölümünde “devre mülk hakkı” düzenlenmiştir. 1985 yılında yapılan değişikliklerle kanuna ilave edilen ilgili bölümde yer alan 61. maddede “Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler.” şeklinde bir ifade yer almaktadır. Devre mülk sözleşmesinin yapılanması ile ilgili kuralları belirleyen söz konusu madde tüzel kişilerin de yönetici olabileceğini açıkça ifade etmektedir. Devremülk sözleşmelerinde tüzel kişi yönetici seçilebileceğine izin veren kanunun apartman ve siteler için seçilemeyeceğini düşünmek doğru bir yaklaşım olmayacaktır. Bu düzenleme ile kanunun tüzel kişinin yönetici seçilmesine karşı olduğunu ya da buna izin vermediğini ifade etme olanağı kalmamıştır.

Tüzel Kişiler Yönetici Seçilebilir

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. madde kapsamındaki “kimse” kavramını dar yorumlamak ve sadece gerçek kişilerin yönetici seçilebileceğini ifade etmek, 61. maddedeki düzenlemeyle birlikte kanun ruhu sistematik yorumlandığında mümkün değildir. Dolayısıyla tüzel kişilerin de yönetici olarak seçilmesine engel bir hukuki düzenleme bulunmamaktadır.