Ortak Alanların Kiraya Verilmesi

Son zamanlarda ortak alanlardan elde edilen kira gelirlerinin nasıl değerlendirilmesi gerektiği ile ilgili sıkça sorular sorulmaya başlandığını görüyoruz. Bu sorulara genel cevap niteliğinde bu yazımızı paylaşmayı uygun gördük. Ortak yerlerden örneğin, kantinin kiraya verilmesi, ortak kullanım kapsamındaki işyerlerinin kiralanması, kapıcı dairesinin kiralanması, hatta apartman ya da site kapsamındaki binaların duvarlarının reklam amaçlı kiralanması uygulamada sıkça kullanılmaktadır. Bunlara özellikle son yıllarda GSM operatörlerinin site sınırları içinde baz istasyonu kurmasına müsaade edilmesini ve bu yolla gelir elde edilmesini de ilave etmek mümkündür.

İşletmek veya Kiraya Vermek İçin Oy Birliği Şart

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için oy birliği ile karar alınması şarttır (KMK.m.24). Keza dış duvarların, çatı veya damın reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için (KMK.m.45) yine oy birliği şarttır. Bu bilgilerin dışında aşağıdaki hususun tapu müdürlüğünden kontrol edilmesi yeter sayının sağlanamadığı durumlarda faydalı olacaktır.

Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi Yönetim Planında Belirlenmişse

Eğer ortak yerlerin yönetici / yönetim kurulu tarafından kiraya verilmesi imkanı yönetim planında belirlenmiş ise yönetim planının tapu siciline ilk tescili tüm irtifak sahiplerinin imzası ile yapıldığından binalarda kat malikleri kurulunda / toplu yapılarda temsilciler kurulunda yeniden karar alınmasına gerek yoktur. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesindeki  temliki tasarruflar ve önemli işler ile ilgili yeter sayı kendiliğinden sağlanmış olur.

Apsiyon Akademi Olarak Yönetim Planı Yazarlarına Tavsiyemiz

Özellikle bağımsız bölüm sayısı fazla olan bina yapılarında ve birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda tüm maliklerin muvafakatını ve rızasını temin etmek güç olacağından yönetim planı yazan profesyonellerin “ortak yerlerin kiraya verilmesine” ilişkin hükümleri yönetim planına eklemelerini Apsiyon Akademi olarak tavsiye etmekteyiz. Yönetici / Yönetim Kurulları tarafından kendilerine yönetim planınca sağlanan bu kolaylığın istismar edilmemesi ve maliklerin mağduriyetine sebep olmaması için de koşulların ve hesap verilebilirlik kriterlerinin de maddeye eklenmesi faydalı olacaktır.

Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi

Ortak Yerlerin Kiralanmasından Gelir Elde Edilirse

Ortak yerlerin, örneğin; otopark, kantin, büfe, kafeterya, çatı, dam, yan duvarlar vb. yerlerin çeşitli şekillerde ya da baz istasyonu olarak kiralanması durumunda elde edilen kazanç, Maliye İdaresi’nin kabul ettiği genel görüşe göre kat malikleri açısından gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Diğer deyişle, her bir kat maliki kira geliri elde etmiş gibi kabul edilir ve gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilme rejimine göre her bir kat maliki adına gelir vergisi hesaplanır.

Kat maliklerinin, gerek ortak alanlardan, gerekse başka kazanç ve iratları nedeniyle elde ettiği gelirin, her bir kat maliki başına değerlendirilmesi gereken bir husustur. Örneğin, kimi kat malikleri diğer gelirleri nedeniyle beyanname veriyorsa ortak alanlar nedeniyle elde ettikleri gelirleri için de beyanname vermek durumunda kalabilir. Bu konuda kat maliklerinin mali danışmanları ile istişare etmelerinde fayda vardır.