Kullanılamayan Sınırlandırılmış Oylarla, Apartman, Site Yönetimi Toplantılarında Vekaletname Kullanılabilir Mi?

Korona virüs salgınında normalleşme döneminde site yönetimlerinde toplantı yapılmasının önü açılmış oldu. Toplantı tarihlerinin yaklaşmasıyla birlikte tarafımıza gelen sorulardan birisi de “Oy sınırına takıldığında kullanılamayan oylar vekil ile kullanılabilir mi?” sorusudur. Yazımızda, bu soruya cevap vermeye çalışacağız.

Apartman, Site Yönetimi Toplantılarında Oya Katılma Şartları Nedir?

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu madde 31’de kat maliklerinin oya katılma hakkının nasıl kullanılacağı konusu düzenlenmiştir. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?

Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?

Apartman, Site Yönetimi Toplantılarında Oy Sınırlaması Nedir?

Kanun koyucu, anagayrimenkulde çok fazla bağımsız bölüme sahip bir kat malikinin tüm kat malikleri kurulu kararlarını, kendi oyu ile elinde tutmasının önüne geçmek ve demokratik bir seçimi sağlamak adına oy hakkında sınırlamaya gitmiştir. Onun maliki olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz şeklinde bir sınırlama getirilmiştir.

Bir örnek ile anlatacak olursak, 30 bağımsız bölümlü bir sitede 15 adet bağımsız bölümü olan kat malikinin oyu hesaplanırken normal koşulda 15 olan oy hakkı, bu kanuni sınırlama ile toplam oyun 1/3 ünü geçemeyeceğinden dolayı 10 oya düşecektir. Bu durum yönetim planı hükmü ya da genel kurul kararı ile de değiştirilemez.

Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları

Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları

Apartman, Site Yönetimi Toplantılarında Kullanılamayan Oy Hakkı Vekalet ile Kullanılabilir mi?

Genel kurul toplantılarında, ikileme yol açan uyuşmazlık bu noktada ortaya çıkmaktadır. Uygulamada yukarıda örnekte gösterdiğimiz gibi kullanılmayan oylar (Örnekte 5 oy olarak geçiyor.) başka birisine vekaletname verilip ona kullandırılabilir mi? Bu soruya vekillik ilişkilerini düzenleyen Borçlar Kanunu madde 502 ve devamı gereğince getirilen vekillik mekanizmasına dayanak tüm mevzuatın özeti olarak “asilin hak etmediği ve kullanamadığı oyu vekil de kullanamaz” şeklinde belirtilebilir.

Kısaca asil olan kat maliki kanun ile sınırlandırılmış, hesaba katılmayan oylarını vekil eliyle de kullanamaz. Aksine alınan karar ve hükümlerde geçersizdir. Bu şekilde yapılan olağan ya da olağanüstü toplantılarda alınan kararlar hakim müdahalesi talep edildiği takdirde iptali söz konusu olacaktır.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantısı ve Kararları

Kat Malikleri Kurulu Nedir? Kararlar Nasıl Alınır? (Apartman ve Site Yöneticileri El Kitabı)