Eski Yöneticinin Evrakları Teslim Etmemesi

Apartman ve site yönetimlerinin geçmişe nispeten kolay ve sorunsuz yaşandığı dönemler gerilerde kaldı. Konut sayısının artması, siteleşme ve rezidans şeklinde yapılaşmanın hızlanması, nüfus artışının devam etmesi ile birlikte profesyonel destek alınması da kaçınılmaz hale geldi. Özellikle kompleks ve girift yapılanmalarda pek çok konuda uzman kişilerden oluşan danışmanlık firmalarından yararlanmak ya da buna göre personel istihdam etmek, yönetimler açısından zorunlu hale geldi. Bireysel olarak profesyonel yöneticilerin sayısı da hızla arttı.

Bu olumlu ancak maliyetli gelişmelerin yanında profesyonel ya da kat malikleri arasından atanan yöneticilerle yaşanan sorunlar da çeşitlenmeye başladı. Sıkça yapılan yönetici değişimlerinde yaşanan bazen kişisel bazen ticari nedenlere dayalı sorunlar baş göstermeye de başladı. Bu sorunlardan biri de görev değişimi aşamasında, yeni bir yönetici atanmasına rağmen, eski yöneticinin kendi dönemine ait defter, belge vb. evrakları teslim etmemesi. Bu durum mahkemelere kadar yansıyabiliyor. Peki ne yapılabilir?

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ana taşınmazlarda tutulması yasal gereklilik olan defterler ile saklanması gereken belgeler, bunları görevleri gereği ellerinde bulunduran yöneticilerin şahsi malları olmayıp, görev süresinin sonunda yeni yönetime teslim edilmesi gerekir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre ise; eski yöneticinin yönetim ile ilgili defter, makbuz ve diğer belgeleri, müşteri ilişkileri yönetimi (CRM) kapsamında yönetimin kullandığı çeşitli programlara ilişkin bilgiler gibi özel bilgilerin de yeni atanan yöneticiye teslimden kaçınması halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesinin istenebileceği ve hakim kararı ile bu belgelerin tesliminin sağlanabileceği kabul edilmektedir. Yönetim eğer tek bir kişiden oluşmuyorsa, verilmeyen evrak ve defterler kimin elinde ise ona yönelik dava açmak da mümkündür. Bu konuda Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin T:29.05.2012, E:2012/5344, K:2012/6519: T:19.02.2009, E:2009/946, K:2009/1359 sayılı kararlarına da bakılabilir.

Diğer yandan kat malikleri dışından profesyonel yönetici seçilmesi ve aynı sorunların yaşanması durumunda farklılıklar olabiliyor. Şöyle ki Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22/09/1981 tarihli ve E:1981 / 7947, K: 1981 / 8997 sayılı kararında “borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle paydaş olmayan yöneticiye karşı açılacak dava, 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 33. maddesinin kapsamı dışındadır. Bu davada görevli yargı yeri asliye mahkemesidir. Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur” yorumuyla sonuca ulaşılmıştır. Dolayısıyla bu tip durumlarda kat maliklerinin ve denetçilerin dikkat etmesinde fayda bulunuyor.

Kat malikleri ister kendi aralarından ister kat malikleri dışından olsun, bir yönetici ile anlaşırken bu hususlara dikkat etmeli; öngörülü davranarak, gerekirse her yılın defterlerini hesap döneminin kapanmasından sonra denetçilere ya da kat maliklerinin arasından seçecekleri birine teslim edilmesini zorunlu tutarak önlem almaya dikkat etmelidir.