Yönetim Planı ile Bazı Konularda Esnek Düzenlemeler Yapabilirsiniz

Yönetim planı bilindiği üzere apartman ve site yönetimlerinin bağlayıcı hukuki metinlerinden biridir. Kanunlara ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla her türlü husus yönetim planında düzenlenebilir. Dolayısıyla yönetim planlarında ne gibi konuların olacağı kat malikleri açısından önemlidir. Bu nedenle bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planında belirlenmesine izin verilen bazı konuları sizlerle paylaşmak istiyoruz.

Apartman ve Sitelerde Ortak Yerler Yönetim Planı ile Genişletilebilir

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yerler 4 ve 67. maddede düzenleme altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4’e göre ortak yerlerin yönetim planı ile genişletilebilmesine izin verilmiştir. Dolayısıyla ihtiyaç duyulması halinde apartman ve sitelerde yönetim planı değişikliği ile ortak yerlere ilaveler yapılabilir.

Kat malikleri ortak yerleri kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Dolayısıyla ortak yerler üzerinde kat maliklerinin kullanma hakkı sözleşme ile arsa payı dışında bir kritere de bağlanabilir.

Apartman ve Sitelerde “Öncelikli Satın Alma Hakkı” Yönetim Planı ile Düzenlenebilir

Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin kat mülkiyeti kanunu uyarınca öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu madde 8’de “sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir” ifadesinden dolayı yönetim planı ile öncelikli satın alma hakkı düzenlenebilir.

Apartman ve Sitelerde Genel Giderlere Katılım Yönetim Planı ile Düzenlenebilir

Uygulamada “aidat” olarak bilinen genel giderlere katılım payının belirlenmesi de yönetim planı ile yapılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 gereği yönetim planı ile genel giderlere katılımın nasıl olacağı kararlaştırılabilir. Öncelikli olan yönetim planıdır. Eğer yönetim planında özel bir düzenleme yoksa bu durumda, yapılan gidere göre kat maliklerinin genel gider katılım payları “eşit” ya da “arsa payı” dikkate alınarak tespit edilir.

Apartman ve Sitelerde İzin Verilebilen Faaliyetler Yönetim Planı ile Belirlenebilir

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 24 gereği apartman ve sitelerde kat malikleri oybirliği ile karar alarak sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerlerin açılmasına izin verebilir.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin faaliyet göstermesine yönetim planı ile dahi izin verilemez. Avukatlık ve SMMM-YMM faaliyetleri ise yönetim planı ile yasaklanamaz, her durumda bu mesleklere ilişkin faaliyetlere izin verilmek zorundadır. Bu faaliyetler dışında yönetim planı aracılığı ile hangi işlerin ya da mesleki faaliyetlerin yapılacağı ya da yapılmayacağı yönetim planı ile belirlenebilir.

Apartman ve Sitelerde Toplantı Zamanları Yönetim Planı ile Belirlenebilir

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29 gereği yönetim planı ile en az yılda bir düzenleme yapmak şartıyla toplantı zamanı (farklı) tespit edilebilir. Dolayısıyla kat malikleri yönetim planlarında düzenleme yaparak farklı dönemlerde toplantı yapılmasını sağlayabilirler. Böyle bir düzenleme yoksa KMK hükümleri gereği her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde toplantı yapılmak zorundadır.

Yöneticinin Görevleri ve Denetim Yönetim Planı ile Belirlenebilir

Yöneticinin görevleri yönetim planında farklı bir şekilde düzenlenebilir. Öncelikli olan bu konuda yönetim planıdır. Yönetim planında düzenleme yoksa yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35’de yer alan görevleri yerine getirmek zorundadır. Aynı şekilde yöneticinin hesap verme zamanları da yönetim planı ile belirlenebilir (KMK m.39). Ayrıca hesap denetimi ve denetim kurulu raporunun verilme zamanları yönetim planında düzenlenebilir (m.41).