Eski Yönetimin Sözleşmesi, Yeni Yönetimi Bağlar

14 Nisan 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan Yargıtay kararı uyarınca (E:2021/4823, K:2021/2625) yönetimin sürekliliği bir kez daha gündeme gelmiş oldu. Özellikle uygulamada bazı apartman ve site yönetimlerinde, yönetim ya da yönetici değiştiğinde, yeni yönetim eski yönetimin sözleşmelerini kabul etmeyebiliyor veya geçmiş dönem borçlarını ödeme konusunda tereddüt ediyordu. Ancak kanun yararına bozma kararı ile Yargıtay bu konuya ilişkin bir içtihat oluşturdu.

Eski Yönetimin Yaptığı Sözleşme

Yargıtay kararına yansıyan olayda bir apartmanın yönetimi asansörün periyodik bakımları için bir asansör firması ile sözleşme yapıyor. Ancak verilen bakım hizmetleri sonucu düzenlenen faturaların beş aylık kısmı ödenmiyor. Bunun üzerine asansör firması konuyu icraya veriyor. Bu aşamada yönetim değişiyor ve yeni yönetim görevlendiriliyor. Yeni yönetim ise icra işlemlerine itiraz edince olay mahkemeye yansıyor. İlk derece mahkemesi ise davalı durumdaki yeni apartman yönetimi ile asansör firması arasında yazılı bir sözleşme olmaması gerekçesiyle davayı reddediyor.

Yargıtay’ın Yorumu

Yukarıdaki şekilde sonuçlanan mahkeme kararı kesinleşince Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü tarafından olay Yargıtay’a kanun yararına bozma gerekçesiyle gönderilince, Yargıtay durumu değerlendirerek önemli yorumlarda bulunuyor. Yargıtay içtihadında şu açıklamalara yer veriyor:

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmış ve aynı Kanun’un 38. maddesinde ise, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok ise de; yönetici Kanun’dan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onlar adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Taşınmaz malın yönetimin gerektirdiği giderleri yapmak ve buna yönelik sözleşme imzalamak 634 sayılı Kanun’un 35. maddesi hükmü kapsamındaki yönetici görevlerindendir. Ayrıca yönetimde devamlılık esas olduğundan apartman yönetiminin değişmiş olması halinde yönetimin sözleşme ilişkisi nedeniyle sorumluluğu sona ermiş somut olayda da asansörün bakım ve onarımı ile ilgili sözleşmeleri sözlü ya da yazılı olarak kat maliklerini temsilen yönetici ya da yönetim kurulu yapabilir.

…taraflar arasındaki sözleşmenin 9. maddesinde “Bu sözleşme apartman ve site yönetimi değişse de geçerliliğini devam ettirir” hükmü mevcut olup; eski site yönetiminin kat maliklerinin vekili olarak, kat maliklerinin yararına dava konusu sözleşmeyi imzaladığı, onların adına ve hesabına sonuç doğuracağı dikkate alındığında kaldı ki böyle bir hüküm bulunmasa dahi yönetimin devamlılığı ilkesi gereği eski site yönetiminin imzaladığı sözleşmeden yeni yönetimin de sorumlu olduğu kabul edilmelidir.

Mahkemece açıklanan bu hususlar gözetilmeden taraflar arasında akdi ilişki bulunmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüş, kanun yararına bozulması gerekmiştir.”

Bu yorum uyarınca eski yönetimlerin yaptığı sözleşmelere ilişkin yükümlülükler, yönetimler değişse bile, yönetimin devamlılığı ilkesi gereği yeni yönetimlerce yerine getirilmek zorunda olduğu anlaşılmaktadır. Detaylı bilgi için ilgili Resmi Gazete’ye bakılabilir.